ГУД следует тенденциям рынка
Новый президент Гильдии Управляющих и Девелоперов (ГУД) Александр Ольховский недавно занял свой пост. Однако он сразу включился в работу – успел съездить с деловыми визитами в Лондон, Москву и т.д. Несмотря на свою занятость, он нашел время и дал интервью для «Строительного Еженедельника».
– Как Вы оцениваете современное состояние девелопмента в Санкт-Петербурге?
– Подразумевая под девелопментом инвестиции в недвижимость и управление этими инвестициями, можно констатировать, что за последние годы объем инвестиций в этот сектор экономики Санкт-Петербурга увеличился в разы.
Основными тенденциям являются укрупнение проектов, освоение территорий, требующих инженерной подготовки, экономически обоснованный вывод промышленных предприятий за черту города, приход крупных российских девелоперских компаний и международных инвестиционных фондов. Сегодня рынок на подъеме и будем надеяться, что кризис ликвидности несущественно повлияет на его темпы роста.
– Основные проблемы девелопмента в Санкт-Петербурге и пути их решения.
– Основная проблема – длительная процедура согласований, которая существенно затрудняет реализацию девелоперских проектов. Девелопер несет значительные временные затраты, увеличивается инвестиционная стадия проекта, что приводит к снижению экономической эффективности. Упрощение и сокращение сроков согласовательных процедур позволит увеличить количество международных инвестиционных фондов, заинтересованных в инвестировании в экономику Санкт-Петербурга.
– Ваши первоочередные задачи на посту президента ГУД.
– Усилия организации будут сконцентрированы на увеличении роли ГУД в регионах России. Я считаю, что общественная организация, которая объединяет профильные коммерческие структуры, должна следовать тенденциям динамично развивающегося рынка и в первую очередь помогать своим членам в решении их бизнес-задач.
Одной из основных тенденций, наблюдающихся сегодня в сфере недвижимости, является значительный интерес российских и международных инвесторов к российским регионам. Как показал Международный инвестиционный форум PROEstate, прошедший недавно в Петербурге, инвестирование в регионы России очень перспективно. Многие участники мероприятия отметили, что в проектах недвижимости в регионах кроется большой потенциал. Ставки делают на долгосрочные инвестиционные проекты с перспективой 7–10 лет в сотрудничестве с сильными региональными партнерами.
Но именно в дефиците таких компаний, способных обеспечить качественную реализацию девелоперских проектов, заключается одна из проблем привлечения инвестиций в регионы. Здесь Гильдия готова помочь региональным компаниям, в частности, за счет обучающих программ – CCIM, CPM, региональные семинары. В ближайшее время для этих целей Гильдия намерена создать сеть представительств в различных регионах России. Другая тенденция времени – резкое усиление конкуренции как между инвестиционными и девелоперскими структурами, так и управляющими компаниями.
Слабые игроки неизбежно уйдут с рынка. ГУД способна обеспечить своим участникам преимущества за счет лучшей профессиональной подготовки, дополнительной информированности и т.д. Поэтому мы делаем ставку на сильный обучающий центр, серьезную аналитику, формирование информационного пространства, позволяющего налаживать деловые контакты, в том числе с зарубежными партнерами.
В течение пяти лет Гильдии удалось пройти путь от небольшого профессионального союза, созданного фактически для продвижения интересов компаний-учредителей, до некоммерческого партнерства, деятельность которого сегодня можно оценить в масштабах страны. Нынешний этап развития ГУД требует принятия ряда организационных мер, направленных на повышение эффективности и прозрачности работы.
– Как Вы оцениваете состояние рынка услуг управляющих компаний в Петербурге?
– Рынок управления коммерческой недвижимостью сравнительно молодой для Петербурга. Тем не менее, уже сегодня в этой области работает не менее пятнадцати универсальных «внешних» управляющих компаний, еще около тридцати предоставляют ограниченный перечень услуг. При этом рынок имеет большой потенциал для дальнейшего развития.
Однако стоит отметить, что не всегда владельцы собственности пользуются услугами управляющих компаний, несмотря на то, что это снижает получаемую ими прибыль. Здесь главной проблемой остается фактор доверия собственника к специалисту по управлению. Поэтому на рынке пока распространена ситуация, когда управлением зданий занимаются «внутренние» управляющие компании – подразделения, создаваемые самими собственниками.
– В чем, на Ваш взгляд, основные причины конфликтов собственников и управляющих компаний. Пути их решения.
– Конфликт между собственником и управляющей компанией – не есть обязательное условие их взаимоотношений. Конфликты в основной своей массе возникают в результате нечетко очерченных полномочий, которые собственник предоставляет управляющей компании, и желанием собственника участвовать в деятельности по управлению объектами. УК, являясь доверительным управляющим и взваливая на себя бремя по успешности реализации проекта, должна нести ответственность за переданные ей полномочия. Собственник в свою очередь должен руководствоваться термином «доверительное» управление. Вопрос доверия и есть основной вопрос конфликта.
– Каковы перспективы управляющих компаний в Петербурге?
– На мой взгляд, перспективы управляющих компаний зависят от двух тенденций: увеличения количества институциональных инвесторов и изменения ментальности собственников. Международные институциональные инвесторы четко структурируют бизнес в недвижимости, сегментируя его и получая профессиональную услугу на каждом этапе развития проекта. Для них безусловным является необходимость привлечения УК на этапе окончания строительной стадии.
В отношении ментальности собственников можно говорить о том, что рынок услуг, предоставляемых управляющими компаниями, уже является достаточно зрелым и конкурентным. Если собственник склонен доверять кому-то ни было, а не декларировать готовность делегировать полномочия, то он может выбрать профессиональную и прозрачную для него управляющую компанию.
– Назовите наиболее интересные, на Ваш взгляд, объекты в Петербурге, где успешно работают управляющие компании.
– Я бы отметил деловой центр на Московском пр., который находится в управлении компании «ВМБ-Траст». Это удачный пример перепрофилирования производственного здания – швейной фабрики «Маяк» в общественно-деловую зону. Предприятие находилось в тяжелом финансовом положении, имело задолженность перед бюджетом. Сегодня, благодаря тандему собственник – управляющая компания, деловой центр приносит стабильный доход. В секторе доверительного управления объектами офисной недвижимости стоит отметить проекты холдинга «АйБи Групп»: офисный дом на Льва Толстого, 7 и офисный дом на Большом пр. ПС, 100.
– Наиболее интересные, на Ваш взгляд, девелоперские проекты, реализуемые в Петербурге.
– Крупный проект по созданию и развитию территорий в прибрежной зоне – «Морской фасад». Это важный для Санкт-Петербурга проект, реализация которого послужит значительному увеличению стоимости всей недвижимости в районе строительства, улучшению транспортной доступности и т.д. Достаточно рискованный, но не менее интересный проект строительства подземного торгового комплекса на пл. Восстания – компания «Адитум». Общая площадь торгового центра под землей будет составлять около 42 тыс. кв. метров.
Проект «Набережная Европы», реализация которого начнется в Петербурге в 2008 году. Финансирование проекта будет осуществлять ВТБ. Интересная концепция подготовлена всемирно известной фирмой, мастер-планист которой сумел бесконфликтно спозиционировать жилую, коммерческую и творческую функции – здание театра Бориса Эйфмана в рамках одной территории, грамотно вписав проект в окружающую историческую застройку, включая виды с главной «улицы» Санкт-Петербурга – Невы. И, конечно, стоит отметить активно дискуссируемый проект строительства административно-делового центра компании Газпром – «Охта-центр».
– Особенности петербургских девелоперов и управляющих. Чем они отличаются от московских и западных коллег?
– Основное отличие – знание рынка. Девелоперы и управляющие не только хорошо ориентируются на рынке, но знают его специфику, особенности, тонкости всех процедур, с которыми придется столкнуться на той или иной стадии реализации проекта. Наиболее профессиональные петербургские девелоперы пропитаны духом Санкт-Петербурга, его богатой архитектурной историей, и в большинстве своих проектов учитывают индивидуальные особенности города.
– Перспективы петербургского девелопмента.
Во-первых, перспективы петербургского девелопмента связаны с привлечением финансовых инвесторов в капитал девелоперских компаний. По такому пути пошли петербургские компании и предполагаю, что этот процесс будет иметь дальнейшее развитие. Интерес к российским и, в частности, к петербургским девелоперским компаниям достаточно высок. Существует целый ряд международных инвестиционных фондов, стратегия которых предусматривает приобретение миноритарных долей девелоперских компаний.
Такого рода сделки позволяют международным инвестиционным фондам быстро войти на рынок, опосредованно участвуя во всех проектах данного девелопера, капитализировать стоимость компании, возможно, обеспечить дополнительное финансирование с помощью кредитных учреждений и в последствии выйти на рынок IPO, либо продать свою долю более консервативным инвестиционным фондам.
Для девелопера такая сделка позволяет существенно увеличить как размер собственного капитала, так и упростить доступ к кредитным средствам, одновременно снизив их стоимость. Качественный портфель проектов, прозрачная структура управления и адекватные механизмы принятия инвестиционных решений дают все шансы на привлечение финансового партнера.
С точки зрения проектов перспективны, в первую очередь, проекты, связанные с освоением крупных территорий, формированием на них нового подхода к организации пространства, созданию условий для жизни и деятельности людей, как в части жилой, так и коммерческой недвижимости. Создание на территориях нового духа и образа жизни. Новые нестандартные концепции и архитектурные решения позволяют отойти от оценки собственного продукта как простой суммы квадратных метров и создают добавленную стоимость в виде оригинальной идеи, что значительно увеличивает прибыль инвестора.
– Какие факторы оказывают влияние на доходность девелоперских проектов в Санкт-Петербурге?
– Успешность проекта зависит от правильной оценки девелопером и инвестором наиболее перспективных с точки зрения инвестирования сегментов и верного позиционирования проекта, понимания объемов и потенциала рынка в функциональных различных нишах, знания механизмов работы на местном рынке. Ну, а действующим и будущим членам Гильдии хочу пожелать, чтобы доходность их проектов никогда не опускалась ниже средней.
Беседовал Дмитрий Малышев
О новых требованиях к правилам продажи земельных участков под застройку рассказывает председатель Фонда имущества Санкт-Петербурга Андрей Степаненко.
– Так какие требования к аукционам устанавливает новый Градостроительный кодекс?
– В законе говорится, что потенциальный покупатель должен представить объемно-планировочное решение, в установленном порядке говорящее о пространственных характеристиках возводимого объекта. Это достаточно расплывчатая формулировка. В документе не расшифровано, согласовывается ли это «решение» какой-нибудь «градостроительной комиссией» или градостроительным советом. Не конкретизируется и то, как должна выглядеть заявка.
– И к чему эта новация приведет?
– Может это и прискорбно звучит, но короткий пакет «пролезает» в ту схему, которая устанавливается Градостроительным кодексом. Единственное, пожалуй – станет логичнее отдавать территории не по пол гектара, а по 3-5 га. Возможно, с 1 октября покупатели будут предоставлять некий буклет из 5-10 страниц, где будет описываться – что они предполагают построить на участке. Пока непонятно, будут ли эти предложения кем-нибудь утверждаться – КУГИ, КС, Фондом имущества или КГА – этот вопрос прорабатывается. Но в любом случае этот документ не будет для нас принципиальным. Мы полистаем его, убедимся, что требование федерального законодательства соблюдено, и этим ограничимся. В заявку на покупку придется внести еще один пункт, где будет оговорена планируемая площадь будущих зданий. При этом хочу сказать, что мы, по-прежнему, будем проводить аукционы. Критерий, по которому будет определяться покупатель, останется один – цена.
Новые правила торгов, которые Фонд имущества сейчас активно пишет, в любом случае будет направлен на согласование в КУГИ. Возможно, для регламентации новых правил придется выпустить некий совместный акт КУГИ и Комитета по строительству.
– А после совершения сделки покупатель сможет корректировать свои предложения по объему застройки? Ведь невозможно заранее определить, какова будет точная площадь.
– Безусловно, корректировка цифры, после заключения сделки будет возможна.
– Можете ли Вы сказать, а зачем нужны все эти новации?
– Законодатели, когда принимали эти нормы, вероятнее всего, думали о надежности рынка. И намеревались ввести ограничения для тех фирм, которые приходят на торги не для того чтобы строить, а для последующей перепродажи прав на земли.
Кстати, о перепродаже. Наши объекты – я имею в виду участки под строительство – в этом смысле выгодно отличаются от участков, которые предлагает вторичный рынок. Во-первых, город несет ответственность за свои продажи и в случае возникновения непредвиденной ситуации может вернуть деньги. Потом, мы продаем шестилетнюю аренду – это выгодно. Весь этот срок в распоряжении застройщика. А на вторичном рынке продается акционерное общество с неизвестной кредитной историей; сроки исполнения договора зачастую уже подходят к концу, а чтобы продлить договор, нужно выходить на правительство. Все это чрезвычайно рискованно и сложно. Я уже не говорю о том, что к моменту продажи на этом объекте может висеть кредит и исполнение обязательств по нему тоже ляжет на плечи нового собственника. Так что на вторичном рынке проблем существенно больше.
– И тем не менее, в последнее время появились случаи, когда земельные участки, выставляемые на торги Фонда имущества в рамках процедуры «короткого пакета», остаются непроданными. Не говорит ли это о снижении спроса со стороны строителей?
– Недавно мы повторно выставляли на торги участки в Невском и Приморском районах. В Невском районе нам не удалось продать часть золоотвала. Причина – достаточно высокая цена. Сейчас мы совместно с Комитетом по строительству решили уценить «пятно» и снова выставить его. В целом же, нельзя говорить о падении спроса. Поверьте мне, на ликвидный товар – участки под жилье – спрос устойчивый. 11 мая мы продавали территорию в 2 га на Барочной улице, это Петроградский район. Так там начальная цена выросла в шесть с лишним раз. В итоге годовая аренда составила почти $1,5 млн. А изначально была – 200 тыс. Так что все, в конечном счете, зависит от предложения. Тем более, как показывает практика, правила выхода на строительный рынок ужесточаются. И вряд ли строителям целесообразно ждать принятия новых нормативных актов – они наверняка не упростят ситуацию.
– И покупатели найдутся независимо от того, сколько город выставит участков?
– Их же не будет 500. И мы не насытим рынок, выставляя, как сейчас, 30 участков в месяц. Тем более что продается примерно две трети из них. Остальное переходит на следующий месяц.
– Проводились ли подсчеты, какое количество земли нужно передать строителям и из каких цифр при этом исходили?
– Такие подсчеты, безусловно, проводились. Как именно это делалось, я сказать не могу, ведь мы лишь давали свои предложения по ликвидности отдельных категорий земель и предпочтительных размерах участков. Однако мне кажется, что это делалось таким образом, чтобы площадок хватило для выполнения планов по строительству 3 млн кв. метров жилья в год. При этом учитывались и те земли, которые выделялись целевым назначением в прошлом году. Но назвать цифру – каково соотношение между землями, выделенными целевым назначением, и теми, которые должны быть проданы с торгов, я не готов.
– Сколько аукционов будет проводиться в ближайшее время?
– В июле мы будем продавать 32 коротких пакета. 13 июля – 11 участков, 20 июля еще 21. Это и Приморский район – 36 и 59 кварталы, это и Невский район – 19 квартал, Курортный район – Зеленогорск, и Петродворец. Большая часть этих «пятен» – больше 85 процентов – предназначены под жилье. Есть и торговля, паркинги, административные здания.
Мы разбили участки на небольшие площадки от 0,5 до 2 га. Таким образом, шанс на покупку есть у небольших и средних компаний. Всего в программе на август и сентябрь по 25-30 участков. Для сравнения: в прежние месяцы в продажу поступало не больше 10 участков.
– А когда начнутся массовые продажи по «полному пакету»?
– Мы планировали, что это произойдет в июне. Но пока нам попало лишь три «полных пакета»: две АЗС и участок под строительство ресторана, которой как готовил, так и купил МС’Доналдс. В ближайшее время должно поступить еще две АЗС.
– Нет разговоров о том, чтобы отменить программу продаж по полном пакету?
–Нет. Полный пакет это идеал, это то, к чему мы стремимся. Правда складывается впечатление, что Комитету по строительству придется придумывать новые пути для подготовки документов. Ведь сегодня бизнесу не интересно готовить документацию за 5 процентов. Думаю, что инвесторы не захотят это делать и за 10 процентов. Их интересует «право первой ночи». Девелоперские компании с удовольствием занялись бы согласованиями и за 1 процент, но только если бы они потом получили право на реализацию проекта целевым назначением. А вот брокеров, которые занимались бы только подготовкой бумаг, на рынке Санкт-Петербурга явно недостаточно.
– Некоторые строители уже высказывают претензии к «полному пакету». Говорят, что эта документация не так уж и полезна. Ведь потом, когда появится окончательная ясность с тем, что строить, часть согласований придется проводить заново.
– Какую-то шлифовку граней на стадии реализации проекта, конечно, придется проводить. Но градостроительные предложения, общественные слушания, согласования подключения к электроэнергии, экология – все это уже есть в пакете. И это серьезный труд. И если возникает необходимость дополнительно подготовить еще, примерно, 10 процентов документации, то в этом ничего страшного нет.
– Понятно ли сейчас, насколько успешно идут продажи помещений, обремененных действующими договорами аренды?
– Мы продали около 30 объектов. Средняя цена 1 кв. метра составила $600-650, а сумма сделок превысила годовую арендную плату по этим же объектам в 20 раз. При этом город избавился от необходимости тратить средства на содержание и обеспечение действия договоров аренды по этим объектам, а это, поверьте, немалые суммы. Кроме того, государственный статус сдерживал ремонт этих помещений. Зачем арендатору вкладываться в чужую собственность? Теперь эти помещения стали составляющей частного бизнеса, значит, их приведут в порядок, и город получит отремонтированные подвалы.
В ближайшее время количество сделок с обремененными помещениями будет увеличиваться. До конца года мы должны продать около 500 объектов. Хочется еще отметить, что в 2/3 случаев помещения выкупаются арендаторами или аффилированными с ними лицами. Получается такой псевдоцелевой выкуп, но на открытом аукционе.
Таким образом, очевидно, что опыт продажи помещений с арендаторами успешен. Видимо поэтому по той же схеме планируется продавать и отдельные здания, которые сегодня сдаются КУГИ в аренду по цене ниже 30 у.е. за квадратный метр в год. Список домов, которые первыми попадут на торги, уже известен (см. таблицу). Одновременно с домом, будет продаваться и земельный участок под ним. Но сначала необходимо определить и оформить границы земельных участков, чем мы и займемся в ближайшее время.
– Какова ситуация с продажей аварийных домов с земельными участками?
– Эти объекты пользуются большой популярностью. Дома из списка, принятого в мае, начнут продаваться с августа. При оформлении лотов возникли проблемы с землеустроительными работами. Есть противоречия между городским и федеральным земельными ведомствами. Одни учитывают землеустроительное дело, вторые проводят кадастровый учет. Если бы не это, торги уже были бы объявлены. До ноября этого года мы рассчитываем продать все объекты из этого, майского, списка. В августе-сентябре планируем представить правительству города новый перечень из 30-40 адресов.
Беседовал Григорий Песков