Станислав Киселёв: «В Петербурге можно конкурировать только уникальными проектами»
Генеральный директор ГК «КОРТРОС» Станислав Киселёв в интервью «Строительному Еженедельнику» рассказал об особенностях работы девелопера в разных регионах и основных принципах формирования портфеля проектов.
– Станислав Владиславович, мы с Вами беседуем на площадке ПМЭФ. Собственно, и первый вопрос – о Форуме. Что больше всего заинтересовало в деловой программе?
– Прежде всего, это тема урбанистики. Ей посвящено сразу несколько дискуссий. Вопросы, которые обсуждаются в рамках этих дискуссий, актуальны и для ГК «КОРТРОС». Учитывая, что наша компания развивает проекты комплексного освоения территорий и нашим флагманским проектом является район Академический в Екатеринбурге, мы сталкиваемся ровно с теми же проблемами, что и другие девелоперы, реализующие проекты подобного масштаба. Я бы даже сказал, что это проблемы общероссийские – как создать комфортную среду, как наполнить ее современными технологиями? Ведь комплексное освоение территорий – это не просто строительство отдельных домов, а создание архитектуры общегородского пространства, формирование единой среды. Оно начинается с проектирования системы внутренних коммуникаций, которая позволяет социуму поддерживать развитие этого проекта.
– Что значит «позволяет поддерживать»? Позволяет продавать проект?
– Можно сказать и так. Человек не просто является жителем отдельного дома, владельцем конкретной квартиры, он становится частью большого добрососедского социума. Проект создает возможности для диалога между жителями, причем диалога заинтересованного. Я имею в виду – совместное проведение праздников, акций, собраний, в том числе для решения вопросов по управлению общедомовым имуществом, вопросов безопасности и комфорта, участие в проектах благоустройства и многое другое. А с точки зрения простого экономического смысла, суть такой системы коммуникаций в том, что формирующаяся социальная среда действительно начинает продавать проект. В Академическом до 20% всех продаж – это повторные покупки и сделки, совершенные по рекомендации наших жителей. Этот эффект можно назвать «сарафанным радио», он хорошо работает. Лучше, чем любая другая реклама.
– У аналитиков рынка недвижимости существует теория, согласно которой формирующиеся в Москве тренды с определенным временным лагом повторяются в регионах. В связи с этим вопрос – как себя чувствует сегодня столичный рынок новостроек?
– Я слышал об этой теории, но наш опыт работы в регионах говорит, что это далеко не всегда так. В каждом регионе есть свои особенности, и, если опять же посмотреть на наш екатеринбургский проект «Академический», то аналогичных проектов в Москве, думаю, нет. Поэтому утверждать, что только Москва формирует тренды, которые потом повторяют регионы, неправильно. Выскажу даже более смелую мысль: мультирегиональные компании, исходя из своего опыта работы в разных частях страны, создают идеи, которые затем транслируются в другие регионы. Если же в целом говорить о лидерах рынка, то петербургские компании, как известно, занимают первые строчки в рейтинге федеральных игроков. Если говорить о ГК «КОРТРОС», то мы чувствуем себя уверенно. По итогам 2016 года мы приросли в выручке на 40%. Наш международный кредитный рейтинг подтвержден Standard & Poor’s на уровне 2016 года. Мы ставим перед собой задачу по дальнейшему наращиванию земельного банка. В прошлом году портфель московских проектов ГК «КОРТРОС» достиг 300 тыс. кв. м. Мы рассчитываем, что скоро московский регион станет флагманским регионом развития ГК «КОРТРОС». Если не привязываться к проектам в регионах, а посмотреть на рынок в целом, то, на мой взгляд, застройщики пережили этап серьезной трансформации рынка 2014 – 2016 гг., который привел к уходу из бизнеса мелких и непрофильных игроков. Кроме того, очень дисциплинировали застройщиков последние изменения в законодательстве, в частности – поправки в 214-ФЗ. Была введена уголовная ответственность, теперь тема обманутых дольщиков сопряжена с серьезными претензиями к менеджменту компаний. Ужесточилась конкуренция, принципиально поменялось отношение к качеству продукта, требования покупателей возросли. Качественно и концептуально слабые проекты сегодня даже не выводятся на рынок, а те, что появляются – сразу погибают. Я бы сказал, что федеральный рынок профессионализируется. Тренд этот будет развиваться, и на рынке останутся крупные игроки с мультирегиональными портфелями, мощными финансовой и производственной базами.
– А как Вы оцениваете петербургский рынок?
– Рынок Петербурга – второй по величине девелоперский рынок России, как по объемам строящихся кв. м, так и в денежном выражении. По I кварталу текущего года наши аналитики фиксируют в Петербурге небольшое увеличение средних цен реализации – со 115 тыс. рублей до 118 тыс. рублей за кв. м. Объем совершенных сделок в I квартале 2017 года аналогичен показателю 2016 года. Рынок стабилен, и в этом его серьезный плюс. Он очень интересен для девелоперов, поскольку финансово емкий и имеет стабильный спрос.
– Другие регионы также стабильны?
– В других регионах – Екатеринбурге, Перми, Подмосковье – мы видим или сопоставимо стабильную картину, или тенденцию к росту. Некоторые наши проекты значительно приросли в объемах выручки и реализованных кв. м в условиях стагнации рынка. Качественные девелоперские продукты, выведенные в этот период, перетянули на себя весь спрос, который ушел из сомнительных проектов. Так, в Екатеринбурге по итогам 2016 года, при общем снижении объемов продаж на 14%, «Академический» дал прирост в 20%.
– Ваш проект элитных апартаментов ROYAL PARK на Петровском острове в Петербурге некоторые аналитики называли достаточно смелым решением для консервативного местного рынка. Почему именно Петровский остров, почему именно этот сегмент?
– Когда мы принимали решение о выходе на петербургский рынок, весьма серьезно оценивали все за и против, так как отлично понимали, насколько он конкурентен. Выходить в Петербург с типовым, ничем не примечательным проектом не было никакого смысла. Здесь можно конкурировать только уникальным предложением. Изначально ROYAL PARK предполагал несколько иной формат реализации, более стандартный, без особых претензий на индивидуальность. Однако затем концепция изменилась. Мы очень точно уловили тенденцию «взлета» Петровского острова, сумели вовремя оценить потенциал – в смысле формирования этой локации как новой территории для реализации девелоперских проектов премиум-сегмента. Уникальность места требовала индивидуального решения. Проект стал для нас очень серьезным стартом, мы много вложили в него сил, и наши ожидания вполне оправдываются – продажи идут чуть меньше года, продано более 25% апартаментов.
– Есть ли планы по развитию других проектов в Петербурге?
– Да, такие планы есть, мы подбираем площадки и прежде всего руководствуемся возможностью формирования уникального предложения. У нас нет задачи прирасти масштабно, но есть цель отыскать и предложить рынку жемчужины. На этом строится наша стратегия работы в Петербурге.
– Жемчуг ищете только в классе «премиум»?
– Нет, мы рассматриваем проекты бизнес-класса и комфорт-класса в том числе. Все они – в границах города.
– Возвращаясь к Петровскому острову. Действительно, год назад все заговорили о его блестящих перспективах, некоторые девелоперы по соседству с вами успели приобрести там земельные участки, и тут ряд аналитиков решил, видимо, снизить всеобщий позитив по поводу этого места, намекнув на возможность реализации здесь проектов не столь безупречного качества. Может ли, на Ваш взгляд, окружение «бросить тень» на ROYAL PARK?
– Не бросит. Петровский остров – очень сложная территория с точки зрения градостроительных ограничений: высота – 28 м, и не более того, 50% – норматив озеленения, стоимость земли – запредельная. Построить там что-либо низкого уровня – значит сработать себе в убыток. Застройщики, которые вышли на Петровский, – компании с очень серьезным опытом работы, в том числе в элитном сегменте. Поэтому сомнений по поводу окружения нет никаких.
– Многие крупные застройщики активно участвуют в различных госпрограммах. Насколько интересно это направление ГК «КОРТРОС»? Недавно СМИ писали, что АИЖК под проект арендного жилья планирует выкупить часть квартир в вашем проекте в Перми...
– Крупные девелоперские проекты – площадка, на которой сходятся интересы бизнеса и государства по продвижению социальных инициатив. Такие программы так или иначе «приземляются» на масштабные проекты в регионах. Например, АИЖК реализует эти проекты на конкурентных условиях, и за них застройщикам приходится бороться. Да, периодически мы являемся участниками подобных программ, и, повторюсь, зачастую они являются основой для реализации крупных проектов. В свое время в Академическом мы продали достаточно много квартир Министерству обороны, причем по себестоимости. Это было выгодно и в социальном плане, и в плане бизнеса дало серьезный толчок развитию проекта в целом.
– А что скажете про перспективы участия в московской программе реновации хрущевок?
– Насколько мне известно, сейчас власти Москвы объявили о возможности реализовать этот проект без участия бизнеса. Решение властей о старте такой программы считаю весьма своевременным, учитывая существующий объем жилья первых массовых серий в Москве и регионах, который давно устарел морально и физически. Предложенный властью проект – один из инструментов решения этого вопроса.
– Расскажите подробнее, что включает в себя разработка «КОРТРОС» Intelligent Building?
– Intelligent Building – это новый уровень инженерного оснащения жилья, который раньше предлагался только в высоком ценовом сегменте. Это технологии «умного дома», которые позволяют управлять инженерными системами на расстоянии – подогрев пола, кондиционирование помещения и т. д. Эти технологии мы объединили в электронный модуль, который предлагаем к установке в наших проектах любой классности. Такой модуль предполагает как пакет базовых функций, так и расширенный вариант.
Глава администрации Окуловского района Новгородской области Сергей Кузьмин об итогах 2015 года и новых планах развития территории.
– Что вы считаете основными направлениями работы районной власти сегодня?
– Главное направление – это выполнение социально значимых обязательств органов местного самоуправления. Это невозможно без пополнения местного бюджета, без взаимодействия с предприятиями и организациями района, без стабильно работающего производства, для чего, в свою очередь, требуется развитая инфраструктура. Соответственно, на нас возложено решение и вопросов обеспечения инфраструктурой, прежде всего дорогами и мостами, объектами коммунальной инфраструктуры (котельными, водопроводами, канализационными сооружениями), а кроме того, объектами здравоохранения, культуры и спорта.
В 2015 году в Окуловке открылся Региональный центр гребного слалома – сооружение федерального значения, которое позволит проводить у нас соревнования очень высокого уровня. Центр построен на условиях софинансирования из бюджета РФ и Новгородской области, однако как местная власть мы предоставляли земельный участок, решали вопросы благоустройства прилегающей территории, помогали контролировать ход строительства. Сейчас в Окуловке строится спортивный центр с универсальным спортивным залом – крайне нужный нашим жителям объект.
Мы планируем также строительство новых спортивных площадок для внедрения комплекса ГТО и обустройство дворовых площадок: чтобы спорт развивался массово, а мы в этом заинтересованы, спортивного центра и спортивных залов мало.
– На выполнение каких задач хватает средств консолидированного бюджета Окуловского района?
– Прошлый год стал достаточно успешным для района с точки зрения пополнения доходной части бюджета. Прежде всего, потому что появился новый источник доходов – налоговые и неналоговые поступления от строительства автомагистрали М-11. За счет этих средств мы смогли выполнить некоторые социально значимые обязательства и подготовить задел по некоторым на будущее. Например, приобрели дополнительный автотранспорт для сферы культуры, чтобы насыщенная культурная жизнь была не только в районном центре, но и на удаленных территориях. Также отремонтировали часть образовательных учреждений, сформировали ряд других бюджетных обязательств социальной направленности.
Конечно, поиск новых путей для пополнения бюджета – наша постоянная задача. Мы надеемся, что строительство автомагистрали М-11 будет проходить в соответствии с планами, что обеспечит поступления в районную казну и в 2016 году. С другой стороны, несмотря на не самую лучшую экономическую обстановку, мы будем стараться больше средств привлечь сами и выполнить все задуманное.
– Каким образом?
– Нужно заинтересовать потенциальных инвесторов – близость транспортных развязок М-11 дает новые возможности для развития и производства, и сельского хозяйства, и туристического бизнеса. Кстати сказать, по распоряжению губернатора Новгородской области одной из приоритетных задач обозначено создание в Окуловском районе особой экономической зоны туристско-рекреационного типа: все организационные мероприятия должны быть завершены не позднее 2018 года. Надеемся, это станет дополнительным мощным стимулом для инвесторов.
Сегодня, по экспертным оценкам, мы обладаем неплохим энергетическим потенциалом: в районе есть газ, свободные электрические мощности, причем по цене вдвое меньшей, чем в Санкт-Петербурге. Район обладает высоким сырьевым потенциалом, представленным большими запасами разведанных месторождений карбонатных пород, глин для производства кирпича, торфа, озерного сапропеля. На территории района имеются источники минеральной воды. А природные ресурсы нашей территории просто уникальны.
Инвестору мы можем предложить инвестиционные площади для различных целей: промышленности, сельского хозяйства, рыбоводства и туристического бизнеса.
– Ваши усилия по приглашению инвесторов приносят плоды?
– Мы рассказываем о районе: приглашаем потенциальных инвесторов к себе, выезжаем к ним сами. Мы приводим в пример опыт успешно действующих предприятий в разных сферах, а также информируем их о предприятиях, в которые можно вновь вдохнуть жизнь. Предложения от инвесторов уже есть, насколько они будут реализованы – покажет время.
На уровне планов, подготовки к реализации сейчас несколько проектов, в их числе наиболее масштабный – организация в Окуловке на территории старинного депо Октябрьской (прежде Николаевской) железной дороги музея семьи Рерихов. В нашем представлении это должен быть масштабный культурный центр, имеющий не меньшую значимость как центр притяжения туризма и, как следствие, поступлений в бюджет района, чем Региональный центр гребного слалома.
Еще один планируемый к реализации крупный проект с участием исключительно российского частного капитала – строительство завода по производству и сборке автобусов небольшой и средней вместимости.
– Вы исполняете полномочия главы администрации Окуловского района уже год. Какие перемены в жизни территории, на ваш взгляд, произошли за это время?
– Прежде всего, мы полностью переформатировали нормативно-правовую базу. Так, глава района избирался уже по новым правилам. Мы собрали команду работоспособных, нацеленных на результат руководителей и специалистов, в которой сегодня каждый на своем месте. И мы приступили к реализации тех задач, решению тех проблем, о необходимости решения которых раньше только говорили.
– Например?
– Например, уже подходит к завершению капитальный ремонт моста через р. Перетну – центрального в г. Окуловка. Движение по нему было запрещено более трех лет назад из-за ветхости, скоро мы его откроем.
– С какими наиболее серьезными проблемами вы сталкиваетесь при выполнении властных полномочий?
– Сама большая проблема для нас – это жилищный вопрос. Когда-то власти Окуловского района, надо это признать, упустили время при формировании программы расселения аварийного жилья с софинансированием из Фонда содействия реформированию ЖКХ. Как ни печально, из-за незначительного количества домов, подлежащих расселению, программа в нашем районе была полностью выполнена еще в 2014 году. Соответственно, сегодня в Окуловском районе много жилья, фактически являющегося аварийным, но не признанного таковым юридически. И жители таких домов были лишены возможности получения более качественного жилья в рамках реализации этой государственной программы.
– Однако существуют и альтернативные варианты для решения жилищных проблем населения: «Доступное жилье для российской семьи», иные механизмы. Что используется на вашей территории?
– Мы готовим земельные участки и предоставляем их для строительства жилых домов. Тем более что спрос на недвижимость в районе большой: в очереди на получение социального жилья только в Окуловке более 900 человек, а с учетом других поселений – более 1,2 тыс. человек.
Убежден, что органы местного самоуправления должны предоставлять жилье тем, кто действительно в нем нуждается и сам приобрести не может. Люди престарелые, малоимущие, страдающие от некоторых заболеваний, люди с определенными заслугами, некоторые иные категории – вот те, кому такая помощь необходима. Но, к сожалению, во многих случаях получается, что жилье предоставляется по формальному признаку, далеко не тем, кто в нем остро нуждается.
– Заинтересованы ли вы в увеличении численности населения Окуловского района? Что для этого делается?
– Сегодня численность постоянно проживающего в районе населения составляет чуть более 23 тыс. человек. А когда-то это было и 30, и 35 тыс. В течение десятилетий люди стабильно уезжали из наших мест, да еще и смертность превышала рождаемость. Конечно, мы заинтересованы в том, чтобы уменьшить число тех, кто ищет лучшей жизни в Москве или Санкт-Петербурге. Мы не можем остановить отток населения, но мы можем его минимизировать, создав лучшие условия для жизни и труда на родной земле. Мы можем решать вопросы оздоровления населения, создавать предпосылки для повышения рождаемости, обеспечив необходимое количество мест в дошкольных учреждениях и школах, и т. д.
Наш район богат свободными площадями, где могли бы поселиться новые жители, где хорошая экология, есть возможности для ведения бизнеса. И надо сказать, летом и в выходные дни число жителей района резко увеличивается за счет приезжих из Санкт-Петербурга, Москвы. Но они рассматривают наш район как дачный, а хотелось бы, чтобы к нам начали возвращаться дети и внуки тех, кто уехал отсюда когда-то.
– Видите ли вы совершенно не используемые сегодня ресурсы как перспективные источники развития Окуловского района?
– Мы возвращаемся в этом смысле к строительству М-11. В любом случае автомагистраль надо будет обслуживать, здесь появится сопутствующая инфраструктура. И это подразумевает новые рабочие места, новые экономические перспективы для территории. Мы надеемся на то, что с учетом географии и уже сложившейся логистики это не последняя стройка федерального масштаба на нашей территории. Мне кажется, что задачи, выполнение которых сейчас возлагается на проходящую по нашей территории Октябрьскую железную дорогу (81 км главного хода), наверное, несколько превышают ее нынешние возможности. Думаю, и этот инфраструктурный момент сработает на дальнейшее развитие Окуловского района.
– Какие новшества в районе для вас как для руководителя будут особенно приятны?
– За промышленность, моменты, связанные с выполнением государственных задач, развитие инфраструктуры я более-менее спокоен: с этим есть ясность, понятны перспективы. Хотелось бы добиться эффективного использования наших сельских территорий – интереса к ним со стороны инвесторов, развития сельхозпроизводства.
Мнение:
Игорь Силиверстов, председатель совета директоров логистического центра «Северная долина»:
– По моему мнению, самая главная проблема района, который ранее переживал депрессию, но уверенно из нее выходит, сегодня связана с человеческим фактором: местным жителям нужно поверить в свои силы, а сделать это без развития культуры невозможно. И это понимают и власти района, и многие рядовые жители. Неслучайно именно в Окуловке осенью прошлого года был открыт первый и пока единственный в России официальный памятник Виктору Цою. Для Окуловского района это очень символично. Потому что сегодня и власти, и многие рядовые жители делают усилия, чтобы состоялись перемены к лучшему, к чему призывал этот певец. И чем более широким будет это движение, тем более интенсивными будут перемены к лучшему.
Приоритетными направлениями для привлечения инвестиций в Окуловский район являются промышленность (сегмент глубокой лесопереработки), сельское хозяйство (животноводство и растениеводство), туризм, малоэтажное жилищное строительство, а также добыча и переработка полезных ископаемых.
О районе
Первые упоминания об Окуловском районе Новгородской области, расположенном в северной части Валдайской возвышенности, практически посередине железнодорожной магистрали Москва – Санкт-Петербург, относятся к концу XV века. А мощное развитие этой территории в XIX веке связано именно с открытием регулярного движения по Николаевской железной дороге в 1851 году. Окуловский край тесно связан с судьбами многих выдающихся людей: семьи Рерихов, писателя Льва Толстого, композитора Николая Римского-Корсакова, путешественника-этнографа Николая Миклухо-Маклая, известного ученого – основателя Тимирязевской (Петровской) сельскохозяйственной академии Николая Железнова, писателя Виталия Бианки и др.
Сам районный центр – город Окуловка с окрестностями – неофициально называют «усадебной столицей России»: усадеб здесь более 50, и в том числе с наличием этого рекреационного потенциала связаны дальнейшие перспективы Окуловского района.
В Окуловском районе три городских и четыре сельских поселения, в состав которых входят 204 населенных пункта, прилегающие к ним земли общего пользования и другие земли независимо от форм собственности и целевого назначения.
Район обладает достаточно высоким сырьевым потенциалом: здесь существенные разведанные запасы карбонатных пород, глин для производства кирпича и др. Окуловский район исторически развивался как промышленный. Топ-5 предприятий промышленности включает ОАО «Угловский известковый комбинат», ООО «Органик Фармасьютикалз», ООО «ОЗРИ», ООО «Завод Агрокабель», филиал ООО «Окуловская бумажная фабрика». Эти и ряд других компаний производят до 70% совокупного объема продукции, выпускаемой в Окуловском районе.
Важнейшее инвестиционное преимущество территории – ее выгодное транспортно-географическое положение. Помимо того что по району проходит железнодорожная магистраль Москва – Санкт-Петербург, а также железнодорожные линии Окуловка – Неболчи и Угловка – Боровичи, к 2018 году здесь будет введен в эксплуатацию участок автомагистрали М-11, которая обеспечит еще более качественную логистическую связь двух столиц. Параллельно модернизируется сеть местных автодорог, а две транспортные развязки съезда с автомагистрали М-11 позволят производству, находящемуся в этом районе, эффективно осваивать три рынка: Москвы, Санкт-Петербурга и западного региона: Великого Новгорода, Пскова и т. д.