Станислав Киселёв: «В Петербурге можно конкурировать только уникальными проектами»
Генеральный директор ГК «КОРТРОС» Станислав Киселёв в интервью «Строительному Еженедельнику» рассказал об особенностях работы девелопера в разных регионах и основных принципах формирования портфеля проектов.
– Станислав Владиславович, мы с Вами беседуем на площадке ПМЭФ. Собственно, и первый вопрос – о Форуме. Что больше всего заинтересовало в деловой программе?
– Прежде всего, это тема урбанистики. Ей посвящено сразу несколько дискуссий. Вопросы, которые обсуждаются в рамках этих дискуссий, актуальны и для ГК «КОРТРОС». Учитывая, что наша компания развивает проекты комплексного освоения территорий и нашим флагманским проектом является район Академический в Екатеринбурге, мы сталкиваемся ровно с теми же проблемами, что и другие девелоперы, реализующие проекты подобного масштаба. Я бы даже сказал, что это проблемы общероссийские – как создать комфортную среду, как наполнить ее современными технологиями? Ведь комплексное освоение территорий – это не просто строительство отдельных домов, а создание архитектуры общегородского пространства, формирование единой среды. Оно начинается с проектирования системы внутренних коммуникаций, которая позволяет социуму поддерживать развитие этого проекта.
– Что значит «позволяет поддерживать»? Позволяет продавать проект?
– Можно сказать и так. Человек не просто является жителем отдельного дома, владельцем конкретной квартиры, он становится частью большого добрососедского социума. Проект создает возможности для диалога между жителями, причем диалога заинтересованного. Я имею в виду – совместное проведение праздников, акций, собраний, в том числе для решения вопросов по управлению общедомовым имуществом, вопросов безопасности и комфорта, участие в проектах благоустройства и многое другое. А с точки зрения простого экономического смысла, суть такой системы коммуникаций в том, что формирующаяся социальная среда действительно начинает продавать проект. В Академическом до 20% всех продаж – это повторные покупки и сделки, совершенные по рекомендации наших жителей. Этот эффект можно назвать «сарафанным радио», он хорошо работает. Лучше, чем любая другая реклама.
– У аналитиков рынка недвижимости существует теория, согласно которой формирующиеся в Москве тренды с определенным временным лагом повторяются в регионах. В связи с этим вопрос – как себя чувствует сегодня столичный рынок новостроек?
– Я слышал об этой теории, но наш опыт работы в регионах говорит, что это далеко не всегда так. В каждом регионе есть свои особенности, и, если опять же посмотреть на наш екатеринбургский проект «Академический», то аналогичных проектов в Москве, думаю, нет. Поэтому утверждать, что только Москва формирует тренды, которые потом повторяют регионы, неправильно. Выскажу даже более смелую мысль: мультирегиональные компании, исходя из своего опыта работы в разных частях страны, создают идеи, которые затем транслируются в другие регионы. Если же в целом говорить о лидерах рынка, то петербургские компании, как известно, занимают первые строчки в рейтинге федеральных игроков. Если говорить о ГК «КОРТРОС», то мы чувствуем себя уверенно. По итогам 2016 года мы приросли в выручке на 40%. Наш международный кредитный рейтинг подтвержден Standard & Poor’s на уровне 2016 года. Мы ставим перед собой задачу по дальнейшему наращиванию земельного банка. В прошлом году портфель московских проектов ГК «КОРТРОС» достиг 300 тыс. кв. м. Мы рассчитываем, что скоро московский регион станет флагманским регионом развития ГК «КОРТРОС». Если не привязываться к проектам в регионах, а посмотреть на рынок в целом, то, на мой взгляд, застройщики пережили этап серьезной трансформации рынка 2014 – 2016 гг., который привел к уходу из бизнеса мелких и непрофильных игроков. Кроме того, очень дисциплинировали застройщиков последние изменения в законодательстве, в частности – поправки в 214-ФЗ. Была введена уголовная ответственность, теперь тема обманутых дольщиков сопряжена с серьезными претензиями к менеджменту компаний. Ужесточилась конкуренция, принципиально поменялось отношение к качеству продукта, требования покупателей возросли. Качественно и концептуально слабые проекты сегодня даже не выводятся на рынок, а те, что появляются – сразу погибают. Я бы сказал, что федеральный рынок профессионализируется. Тренд этот будет развиваться, и на рынке останутся крупные игроки с мультирегиональными портфелями, мощными финансовой и производственной базами.
– А как Вы оцениваете петербургский рынок?
– Рынок Петербурга – второй по величине девелоперский рынок России, как по объемам строящихся кв. м, так и в денежном выражении. По I кварталу текущего года наши аналитики фиксируют в Петербурге небольшое увеличение средних цен реализации – со 115 тыс. рублей до 118 тыс. рублей за кв. м. Объем совершенных сделок в I квартале 2017 года аналогичен показателю 2016 года. Рынок стабилен, и в этом его серьезный плюс. Он очень интересен для девелоперов, поскольку финансово емкий и имеет стабильный спрос.
– Другие регионы также стабильны?
– В других регионах – Екатеринбурге, Перми, Подмосковье – мы видим или сопоставимо стабильную картину, или тенденцию к росту. Некоторые наши проекты значительно приросли в объемах выручки и реализованных кв. м в условиях стагнации рынка. Качественные девелоперские продукты, выведенные в этот период, перетянули на себя весь спрос, который ушел из сомнительных проектов. Так, в Екатеринбурге по итогам 2016 года, при общем снижении объемов продаж на 14%, «Академический» дал прирост в 20%.
– Ваш проект элитных апартаментов ROYAL PARK на Петровском острове в Петербурге некоторые аналитики называли достаточно смелым решением для консервативного местного рынка. Почему именно Петровский остров, почему именно этот сегмент?
– Когда мы принимали решение о выходе на петербургский рынок, весьма серьезно оценивали все за и против, так как отлично понимали, насколько он конкурентен. Выходить в Петербург с типовым, ничем не примечательным проектом не было никакого смысла. Здесь можно конкурировать только уникальным предложением. Изначально ROYAL PARK предполагал несколько иной формат реализации, более стандартный, без особых претензий на индивидуальность. Однако затем концепция изменилась. Мы очень точно уловили тенденцию «взлета» Петровского острова, сумели вовремя оценить потенциал – в смысле формирования этой локации как новой территории для реализации девелоперских проектов премиум-сегмента. Уникальность места требовала индивидуального решения. Проект стал для нас очень серьезным стартом, мы много вложили в него сил, и наши ожидания вполне оправдываются – продажи идут чуть меньше года, продано более 25% апартаментов.
– Есть ли планы по развитию других проектов в Петербурге?
– Да, такие планы есть, мы подбираем площадки и прежде всего руководствуемся возможностью формирования уникального предложения. У нас нет задачи прирасти масштабно, но есть цель отыскать и предложить рынку жемчужины. На этом строится наша стратегия работы в Петербурге.
– Жемчуг ищете только в классе «премиум»?
– Нет, мы рассматриваем проекты бизнес-класса и комфорт-класса в том числе. Все они – в границах города.
– Возвращаясь к Петровскому острову. Действительно, год назад все заговорили о его блестящих перспективах, некоторые девелоперы по соседству с вами успели приобрести там земельные участки, и тут ряд аналитиков решил, видимо, снизить всеобщий позитив по поводу этого места, намекнув на возможность реализации здесь проектов не столь безупречного качества. Может ли, на Ваш взгляд, окружение «бросить тень» на ROYAL PARK?
– Не бросит. Петровский остров – очень сложная территория с точки зрения градостроительных ограничений: высота – 28 м, и не более того, 50% – норматив озеленения, стоимость земли – запредельная. Построить там что-либо низкого уровня – значит сработать себе в убыток. Застройщики, которые вышли на Петровский, – компании с очень серьезным опытом работы, в том числе в элитном сегменте. Поэтому сомнений по поводу окружения нет никаких.
– Многие крупные застройщики активно участвуют в различных госпрограммах. Насколько интересно это направление ГК «КОРТРОС»? Недавно СМИ писали, что АИЖК под проект арендного жилья планирует выкупить часть квартир в вашем проекте в Перми...
– Крупные девелоперские проекты – площадка, на которой сходятся интересы бизнеса и государства по продвижению социальных инициатив. Такие программы так или иначе «приземляются» на масштабные проекты в регионах. Например, АИЖК реализует эти проекты на конкурентных условиях, и за них застройщикам приходится бороться. Да, периодически мы являемся участниками подобных программ, и, повторюсь, зачастую они являются основой для реализации крупных проектов. В свое время в Академическом мы продали достаточно много квартир Министерству обороны, причем по себестоимости. Это было выгодно и в социальном плане, и в плане бизнеса дало серьезный толчок развитию проекта в целом.
– А что скажете про перспективы участия в московской программе реновации хрущевок?
– Насколько мне известно, сейчас власти Москвы объявили о возможности реализовать этот проект без участия бизнеса. Решение властей о старте такой программы считаю весьма своевременным, учитывая существующий объем жилья первых массовых серий в Москве и регионах, который давно устарел морально и физически. Предложенный властью проект – один из инструментов решения этого вопроса.
– Расскажите подробнее, что включает в себя разработка «КОРТРОС» Intelligent Building?
– Intelligent Building – это новый уровень инженерного оснащения жилья, который раньше предлагался только в высоком ценовом сегменте. Это технологии «умного дома», которые позволяют управлять инженерными системами на расстоянии – подогрев пола, кондиционирование помещения и т. д. Эти технологии мы объединили в электронный модуль, который предлагаем к установке в наших проектах любой классности. Такой модуль предполагает как пакет базовых функций, так и расширенный вариант.
Президент ЛенОблСоюзСтроя Георгий Богачев о наиболее важных итогах взаимодействия Союза и правительства Ленинградской области в 2015 году.
– Уже почти год вы возглавляете ЛенОблСоюзСтрой. Что сделано за это время?
– Не могу сказать, что я полностью удовлетворен тем, как союз прожил этот год при моем участии. Мечталось о том, что это действительно будет площадка для конструктивного обсуждения, мостик между застройщиками и властью. Это удается, но не в том объеме, как виделось изначально. Отчасти в силу объективных причин: во-первых, отрасль в состоянии легкой стагнации, а во-вторых, к счастью, власть в Ленинградской области настолько открыта, что в основном ведущим застройщикам не нужны посредники, чтобы с этой властью общаться. Но есть и субъективные причины: мы сами могли бы работать гораздо серьезнее, в том числе решая задачи по координации. Например, то, что проекты, связанные со строительством пожарного депо, проектированием платной дороги в обход Мурино, продвигаются медленнее, чем хотелось бы, – в большей степени следствие нашей собственной нерасторопности, а не какого-то стечения неблагоприятных обстоятельств. Пусть это прозвучит как самокритика, но она объективна.
– В прошлом году вы говорили о желании содействовать развитию малого бизнеса в строительном комплексе. Удалось ли что-то сделать?
– Мы попытались работать в этом направлении – связать некоторые организации малого бизнеса с нашими же членами – крупными застройщиками. Однако условия, на которых привлекают подрядчиков строительные компании, даже суровее, чем в тендерах с государственным финансированием. Схемы оплаты выполненных работ и оказанных услуг в коммерческих компаниях также более жесткие. Поэтому, прямо скажем, удалось сделать несколько меньше, чем рассчитывали. Но кое-кому из числа малого бизнеса мы действительно помогли.
Мы обеспечивали участие ряда компаний в тех тендерах, которые проводили застройщики, например, по выполнению благоустройства. Самым крупным подрядом такого рода стало благоустройства территории вдоль ручья в Мурино, который объявляла компания «Мавис». И кажется, стороны остались довольны друг другом.
Мы пытались также содействовать малому, среднему бизнесу в получении заказов на строительство сетей, инженерных систем. Но фирмы, обращавшиеся к нам за помощью, в абсолютно честной борьбе не могли выдержать условий, которые предлагают застройщики и на которых соглашаются работать другие. Пусть рыночная экономика обладает «звериным оскалом», но это реальность.
Что действительно удалось в 2015 году – так это сохранить преемственность во взаимодействии ЛенОблСоюзСтроя и региональной власти. Смена игроков в строительном блоке областного правительства прошла достаточно мягко. Другое дело, что, конечно, всякая новая метла метет по-новому, это во-первых. А во-вторых, изменилась сама ситуация. Но главное, что при этом правила не меняются кардинально, а уточняются. Безусловно, мы наблюдаем усиление нагрузки на застройщиков. Сначала это были обязательства по строительству детских садов, теперь в сферу ответственности застройщиков постепенно входят и дороги, и пожарные депо. С другой стороны, а как иначе? Власть существует за счет налогов предприятий и физических лиц, которые сегодня не могут обеспечить такого объема поступлений, чтобы бюджет мог на эти деньги построить все необходимое. В этом случае действует принцип «Тебе надо – ты и строй», хотя, конечно, и в этом случае необходимо соблюдать баланс интересов. Пока делать это удается. Та же дорога в обход Мурино хоть и проектируется целиком за счет застройщиков, но при активном участии региональных властей в продвижении этого проекта и поиске инвесторов.
– Ряд крупных застройщиков утверждают, что 2015 год, несмотря на пессимистические ожидания, был не просто стабильным, а даже удачным. Вы согласны с этим?
– Знаете, это чистая правда. Он, конечно, был совсем не таким, как предыдущий, но не стоит забывать, что 2014-й был слишком хорошим. По сравнению с 2014 годом у ряда строительных компаний, в самом деле, объемы продаж сократились до 20%, но есть и такие застройщики, которые зафиксировали рост платежеспособного спроса на жилье. Уточню еще, что процессы банкротные или свидетельствующие о серьезных экономических сложностях (например, в «СУ-155») совершенно не связаны с развитием рыночной ситуации в 2015 году. Рано или поздно недостатки в управлении, в структуре компании неизбежно ведут к таким результатам, и мы это еще обязательно увидим на примере конкретных компаний.
– Если не ошибаюсь, компания «СУ-155» вошла в состав ЛенОблСоюзСтроя? Как вы взаимодействуете с членами союза, которые испытывают явные финансовые трудности? Например, сейчас, не секрет, непростой этап переживает О2 Development.
– Финансовые трудности преодолеваются, и я надеюсь, что мы тоже в чем-то этому способствуем. Если говорить конкретно об О2 Development, сегодня экономическая ситуация у них лучше, чем несколько месяцев назад. Вообще сложные времена бывают у каждого; главное, чтобы это не стало тенденцией, нацеленной на сознательное банкротство.
– Пытаетесь ли вы привлечь в союз новые компании?
– Конечно, мы в этом заинтересованы. Членская база – один из важных показателей востребованности общественного объединения. Мы не далее как на днях общались с некоторыми новыми застройщиками, в том числе с московскими компаниями. Главным вопросом было их возможное участие в строительстве пожарного депо. Стройка уже идет, но финансирование немного запаздывает, что может через месяц-полтора привести к приостановке работ. Одновременно с участием в этом проекте мы предлагаем московским коллегам и вступление в ЛенОблСоюзСтрой.
– Какие мероприятия внесены в ваш календарь на 2016 год?
– Наши два главных мероприятия – это Съезд строителей Ленинградской области и День строителя. Кроме того, в нынешнем году будем активно заниматься организацией конкурсов. Мы планируем продолжить конкурсы на лучшую строительную организацию, а также конкурсы профессионального мастерства.
– Дискуссию на какие темы вы хотели бы слышать на ближайшем Съезде строителей Ленинградской области?
– На съезде необходимо и будут говорить о политике в области строительства. Представители профессионального сообщества собираются послушать представителей власти. Это как послание отрасли, которого мы ждем от Александра Юрьевича Дрозденко, от Михаила Ивановича Москвина. Мы рассчитываем получить информацию о том, как будет жить строительный комплекс региона весь следующий год. Что будет с программой «Соцобъекты в обмен на налоги», с мораторием на перевод сельскохозяйственных земель в другие категории, какие новации будут предложены с точки зрения социальных обязательств застройщиков? Региону нужны поликлиники? Давайте вместе обсуждать, каким образом обеспечить их строительство и дальнейшее функционирование. А самое важное – чтобы новые правила игры вводились постепенно и информация о них предоставлялась профессиональному сообществу заблаговременно.
– Есть ли у вас идеи о том, как может реформироваться ЛенОблСоюзСтрой?
– Все идеи понятны – надо просто их воплощать в должной мере. Надо просто быть более креативными. Надо, чтобы участники процесса выдвигали больше идей, которые можно было бы реализовать сообща.
Кстати:
На съезде мы ждем «послание отрасли» от председателя правительства Ленобласти, его профильного заместителя. Мы рассчитываем получить информацию о том, как будет жить строительный комплекс региона весь год.