Даниил Федичев: «Построим соцобъекты и завершим долгострои»
Летом этого года начнет работать Автономная некоммерческая организация «Дирекция комплексного развития территорий Ленинградской области» (АНО «Дирекция КРТ Ленинградской области»). Ее генеральным директором избран Даниил Федичев. В интервью «Строительному Еженедельнику» он рассказал о целях создания нового учреждения, механизмах его работы и способах взаимодействия с застройщиками.
Как уже сообщал «Строительный Еженедельник» (статья «Под контролем Дирекции» – «СЕ.ЛО» №5 (80) от 22.05.2017 г.), основная цель Дирекции – контроль строительства социальных объектов, дорог и инженерной инфраструктуры в проектах КОТ, где работают несколько застройщиков. Помимо этого Дирекция будет заниматься и проблемными объектами с обманутыми дольщиками.
Распоряжение о создании Дирекции подписано 11 мая 2017 года. Учредителями стали Комитет по строительству Ленобласти, ГАУ «Леноблэкспертиза» и региональная Торгово-промышленная палата (ЛОТПП).
– Даниил Вадимович, предлагаю начать разговор с Вашего резюме. Кем Вы работали раньше?
– Я работал следователем по тяжким и особо тяжким преступлениям в районном отделении Главного следственного управления СК РФ по Санкт-Петербургу, затем в управлении экономической безопасности одного из предприятий ГК «Росатом». С 2011 года работаю в качестве профессионального арбитражного управляющего. Занимался делами о банкротстве самых разных должников, в том числе финансовых организаций, инвестиционных фондов, управляющих компаний в сфере ЖКХ, застройщиков.
– Как Ваш опыт в должности арбитражного управляющего может пригодиться в руководстве Дирекцией?
– Арбитражный управляющий ищет компромисс между интересами должника, кредиторов и общества. Эти навыки поиска золотой середины будут мне очень большим подспорьем на новой должности, где нужно примирять разнонаправленные интересы. В Дирекции мы, во-первых, будем организовывать работу нескольких застройщиков при создании социальных объектов, тут придется искать нестандартные правовые решения и координировать ограниченные финансовые ресурсы. Далее, мы будем заниматься защитой интересов дольщиков в процедуре банкротства – которая всегда очень болезненно воспринимается дольщиками. На самом деле, банкротство – очень эффективный инструмент для решения проблем недостроя, если его использовать правильно. Такое количество проблем, которые возникают в этой области, связано не с изъянами в законодательстве, а с нехваткой специальных знаний у участников процесса. Присутствие арбитражного управляющего помогает застройщикам мобилизоваться и не затягивать сроки реализации проекта.
– Сколько человек будет работать в штате Дирекции?
– Штатное расписание будет утверждаться на заседании Наблюдательного совета. Первоначально это будет небольшой штат: четыре-пять человек. В дальнейшем, по мере подписания договоров с застройщиками или после входа в проблемные объекты, количество работников может быть увеличено – появится потребность в новых юристах, сметчиках, проектировщиках, инженерах.
– ГАУ «Леноблэкспертиза» выделило на содержание Дирекции 3 млн рублей, на первоочередные расходы. За счет чего Дирекция будет существовать дальше?
– За счет оказания услуг застройщикам на возмездной основе, согласно ГК РФ. Схема проста и прозрачна: работа с каждым объектом будет строиться на принципах проектного менеджмента: каждый объект – отдельный проект. Мы будем заключать с застройщиками договор простого товарищества, в котором будет прописана роль каждого лица, а Дирекция выступает в роли организатора и представителя интересов заказчика при строительстве объекта. Она возьмет на себя административные, управленческие и контрольные функции, которые уже заложены в смете, и эти расходы оплатят девелоперы. Это удобная схема: застройщики передадут непрофильные задачи на аутсорсинг, органы власти получат дополнительный эффективный инструмент контроля исполнения социальных обязательств без дополнительной нагрузки на бюджет, а население – новые объекты инфраструктуры. По завершении строительства каждый из участников (товарищей) получит свою долю на право собственности.
– Всегда ли Вы будете контролировать совместные проекты застройщиков?
– Дирекция – это площадка. Для переговоров, координации усилий, поиска компромиссов и так далее. Это не обуза, а возможность. Если застройщики готовы договориться и реализовать проект самостоятельно, то мы не будем вмешиваться. К сожалению, таких положительных примеров немного. Если бы все вопросы по строительству социальных объектов, дорог и инженерной инфраструктуры решались быстро и безболезненно – идея создать Дирекцию не возникла бы. Застройщики в первую очередь хотят извлечь прибыль, у нас же другие задачи.
– Кто будет выбирать, какие объекты нужно реализовывать в первую очередь?
– Согласно уставу, приоритетные направления деятельности Дирекции будет определять Наблюдательный совет. От ГАУ «Леноблэкспертиза» его представляет начальник учреждения Артём Саенко, от ЛОТПП – ее президент Юрий Васильев. Персональный состав от Комитета по строительству региона будет определен отдельным распоряжением Правительства Ленобласти. Разумеется, для нас будут также сигналом к действию решения Координационного совета по комплексному развитию территорий при губернаторе Ленинградской области.
– С функциями Дирекции все понятно. А что требуется от застройщиков?
– Желание сотрудничества в первую очередь. Форма участия также может быть разной – от внесения денег до предоставления результатов проектно-изыскательских работ. Если это качественный проект, прошедший экспертизу, то такой вклад, безусловно, будет востребован.
– Кто будет выполнять работы по строительству?
– Это предмет обсуждения. Если кто-то из застройщиков выразит готовность, то мы сможем включить это в договор. В противном случае – проведем конкурс.
– А если захотят сразу двое?
– Договор простого товарищества диспозитивен. Стороны могут договариваться о многом, если это не противоречит закону. Как вариант, одна компания может выступить генподрядчиком, а вторая – быть субподрядчиком.
– Какие у Дирекции есть рычаги давления на застройщиков?
– Самый основной – контроль за исполнением условий договора. Вся ответственность за неисполнение обязательств будет прописана в нем. Если сумма задолженности составляет более 300 тыс. рублей и должник не рассчитывается более трех месяцев, то я могу подать в суд. Как правило, все проблемы решаются до первого заседания суда. Если по вине одного из застройщиков исполнение обязательств по строительству социальных объектов будет нарушаться, давление будет точно таким же. При этом Дирекция как медиатор не допустит «круговой поруки» и «перевода стрелок», поэтому к давлению вынуждены будут подключиться другие участники проекта. Это сигнал рынку, что сегодняшний день требует не только извлечения добавленной стоимости, но и ответственности перед обществом.
– Есть ли уже первые договоренности с застройщиками?
– На повестке дня строительство двух школ в западном Мурино. Первая – на 800 мест, вторая – на 1200 мест. Компания «Петрострой» заканчивает проектирование одного из объектов, и после этого мы можем подхватить это знамя. Речь идет о школе, в которую, согласно ППТ, пойдут дети из домов нескольких компаний, в том числе «Норманн», «Мавис», «Навис», «Лидер», «Арсенал». Нужно сейчас, «на берегу», договориться с этими компаниями, а потом подписывать договор.
– Вы уже обращались с этими вопросами к девелоперам? Как они отнеслись к этому предложению?
– Да, я уже общался с несколькими застройщиками. Никто их них не высказался против. Некоторые подтвердили то, что у них нет взаимопонимания с коллегами и процесс строительства социальных объектов не сдвигается с мертвой точки. Так что работа Дирекции будет востребована.
Справка
Даниил Вадимович Федичев родился 22 июня 1988 года в Москве. В 2010 году получил диплом экономиста в СПбГУЭФ по специальности «Государственные и муниципальные финансы» и диплом юриста в РАНХиГС по специальности «Уголовное право», в 2016 году получил степень магистра (MSc) по программе международного бизнес-администрирования (MiBA) в Техническом университете г. Брауншвейг (ФРГ). Арбитражный управляющий, член НП СОПАУ «Альянс управляющих».
Заместитель генерального директора «Северо-Запад Инвест» Владимир Жуйков рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Михаилу Немировскому о технологиях экологической защиты в рамках проекта «Новый берег», сходстве проекта с немецким Hafencity и о том, в чем состоит отличие работы российских экологов от их зарубежных коллег.
– На какой стадии находится на данный момент проект «Новый берег»?
– Сегодня все идет по плану, но с некоторым опозданием. В данный момент мы заканчиваем все работы, связанные с проектом планировки территории, готовимся до конца года выйти с ППТ на правительство. Кроме того, мы готовим окончательный вариант схемы взаимодействия с правительством города относительно строительства инженерной и социальной инфраструктуры. Ожидается, что по итогам переговоров будет выпущен отдельный документ, в котором все эти обязательства будут прописаны.
– Позиция города в отношении финансирования строительство инженерных сетей не поменялась?
– Не поменялась. Мы идем навстречу городу и выполним работы по прокладке магистральных сетей за свой счет.
– На ваш взгляд, почему вообще родилась идея развивать город в сторону акватории залива, намывать новые территории? Что побуждает девелоперов участвовать в таких проектах?
– Для бизнеса преимущества строительства на намыве очевидны. Прибрежные территории всегда более привлекательны для проживания и более перспективны с точки зрения городского развития. Это исключительные видовые характеристики, благоприятная экологическая обстановка, близость санаторно-курортной и развлекательной инфраструктуры. Все понимают, что прибрежные зоны – это лучшие территории города, поэтому их застройка велась активно во все времена. И застраивались они не потому, что не хватало территорий, а потому что это была сознательная градостроительная политика. В первую очередь застраивались набережные, то есть места, которые представляют собой лицо города, практически все территории, которые примыкают к воде, являются искусственными объектами. Дело в том, что дельта Невы отличалась болотистой местностью, строить на которой было проблематично. Для формирования берегов нашим предкам приходилось насыпать новые земельные участки, например территория Летнего сада является большей частью искусственной. Именно поэтому я считаю, что намыв – это нормальная градостроительная практика, которая длится уже сотни лет. Город расширяется и растет – остановить этот процесс невозможно.
– А где предел этого роста? Какие перспективы дальнейшей экспансии города на акваторию залива?
– Не думаю, что намыв станет массовой практикой, потому что каждый подобный проект возникает только в том случае, если характеристики территории не противоречат множеству условий и требований. Поэтому процесс выбора площадки сопряжен с глубочайшим природно-экологическим анализом территорий.
По сути, наш участок был последней зоной, где имелись все предпосылки для реализации проекта такого масштаба. Сегодня здесь заброшенный подтопляемый берег, и попытки развития этих территорий город предпринимал еще с 1990-х годов. Сначала землю здесь пытались освоить фрагментарно, по кускам, но из-за отсутствия здесь инженерной инфраструктуры и постоянного подтопления девелоперы так и не смогли создать здесь ничего толкового. Город принял решение найти такого инвестора, который мог бы осуществить инженерную подготовку всей территории. Что касается появления новых проектов намыва, то я не думаю, что это реально, во всяком случае в обозримой перспективе. Могут возникнуть лишь небольшие проекты, предусматривающие локальный намыв новых территорий.
– Эксперты-экологи уже несколько лет подряд говорят о пагубном влиянии работ по намыву территорий на экосистему Невской губы. Согласны ли с этими опасениями?
– Влияние намывных территорий на экосистему залива есть, все это понимают. Вопрос в оценке степени этого влияния, а также в объеме и характере тех мер, которые предпринимаются, чтобы это влияние минимизировать. Я имею в виду прежде всего технологию намыва, потому что сам по себе спектр технологических возможностей для создания новых территорий огромный. В нашем случае мы сделали все, чтобы снизить влияние строительных работ на окружающую среду.
– Какое конкретно технологическое решение будет применено?
– Мы учли все трудности, с которыми столкнулись строители при намыве «Морского фасада». Самые большие проблемы связаны с возникновением шлейфа взвеси, который распространяется в Финский залив. Для решения этой задачи проектом предусматривается, что место намыва отделяется специальной дамбой. Таким образом строительная площадка полностью изолируется от залива, и только тогда начнутся работы по намыву территорий. Длина дамбы, которая обойдется нам в 10 млрд рублей, составит более 3,5 км. Впоследствии дамба превратится в набережную – красивое общественное пространство с пляжем. Очень важно, что вода, вытекающая в залив, будет проходить очень длинный путь, около 7 км, на этом промежутке происходит осаждение песчаной взвеси. То есть поток становится практически чистым, кроме того, на выходе стоят специальные фильтры.
– Инвестор проекта «Морской фасад» платил компенсацию в Росрыболовство за ущерб, нанесенный популяции корюшки. Будете делать аналогичную выплату?
– Эта стандартная практика, ничего необычного здесь нет. Наш проект прошел государственную экологическую экспертизу, и там сформулирован весь объем ущерба, который мы наносим рыбному хозяйству, и соответствующие объемы компенсаций. Все это достаточно легко считается.
– Звучит все складно, но со стороны проекты намывных территорий все равно выглядят как нечто инородное, неестественное, а потому воспринимаются общественностью негативно. Вы говорите, что ущерб от намыва неоспорим, так зачем же наносить этот вред сознательно?
– Любая хозяйственная деятельность человека связана с нанесением ущерба окружающей среде. Даже при работах в чистом поле. Кстати, если говорить о дефиците площадок для строительства в городе, то согласно Генплану мест для жилищного строительства в городе осталось не так уж много. Город со всех сторон окружен сельхозугодиями и лесами. В процессе освоения этих земель экосистеме наносится еще больший вред. Ведь рыба – это возобновляемый ресурс, это контролируемый процесс, а сельхозугодия изымаются и застраиваются необратимо. Выбора у строителей нет. Если говорить о застройке промышленных зон, то предприятия тоже нужно куда-то перевозить.
– А насколько дороже выйдет для девелоперов земля на намыве?
– Не буду отрицать, участки на намывных территориях для девелоперов окажутся несколько дороже, чем на существующих территориях, но это будет стоимость, сопоставимая с расценками в Курортном районе. Цены на землю здесь будут выше, чем в промышленных зонах города, но нужно понимать, что, во-первых, промзоны практически все уже распроданы, а во-вторых, у недействующих ныне заводов, как правило, есть несколько десятков собственников, договориться с которыми зачастую невозможно.
– Обращались ли к зарубежному опыту намыва территорий? Можете привести удачные или неудачные примеры таких преобразований?
– Разумеется, мы обращались к зарубежному опыту как непосредственно намыва территорий, так и строительства на новообразованных участках. В значительной степени мы опирались на опыт немецкого проекта Hafencity в Гамбурге. Проект очень похож по размеру и схеме освоения. Единственное отличие – там все предварительные работы взял на себя муниципалитет. У администрации Петербурга на это денег нет, поэтому данными работами занимаемся мы. Также мы видели, как намывают в Голландии – там просто стоит труба, из которой в море хлещет метровая струя песка. И местные экологи не бьют тревогу по этому поводу. Вообще подход к защите окружающей среды у нас разнится. На Западе научились правильно оценивать ущерб от строительства, они полностью контролируют этот процесс. Да, у них песок сыпется прямо в море, но при этом красивейшая песчаная дюна по соседству огорожена, защищена от осыпания, по ней ходить нельзя. Нашу дюну в Сестрорецке экологи почему-то никак не защищают. По ней ездят машины, там разводят костры. В результате этот уникальный природный объект в скором времени просто исчезнет. Наши экологи, к сожалению, очень конъюнктурно обращаются с темами экозащиты, они защищают не среду, а обращают внимание лишь на те отдельные участки, которые легко могут вызвать общественный резонанс.