Даниил Федичев: «Построим соцобъекты и завершим долгострои»
Летом этого года начнет работать Автономная некоммерческая организация «Дирекция комплексного развития территорий Ленинградской области» (АНО «Дирекция КРТ Ленинградской области»). Ее генеральным директором избран Даниил Федичев. В интервью «Строительному Еженедельнику» он рассказал о целях создания нового учреждения, механизмах его работы и способах взаимодействия с застройщиками.
Как уже сообщал «Строительный Еженедельник» (статья «Под контролем Дирекции» – «СЕ.ЛО» №5 (80) от 22.05.2017 г.), основная цель Дирекции – контроль строительства социальных объектов, дорог и инженерной инфраструктуры в проектах КОТ, где работают несколько застройщиков. Помимо этого Дирекция будет заниматься и проблемными объектами с обманутыми дольщиками.
Распоряжение о создании Дирекции подписано 11 мая 2017 года. Учредителями стали Комитет по строительству Ленобласти, ГАУ «Леноблэкспертиза» и региональная Торгово-промышленная палата (ЛОТПП).
– Даниил Вадимович, предлагаю начать разговор с Вашего резюме. Кем Вы работали раньше?
– Я работал следователем по тяжким и особо тяжким преступлениям в районном отделении Главного следственного управления СК РФ по Санкт-Петербургу, затем в управлении экономической безопасности одного из предприятий ГК «Росатом». С 2011 года работаю в качестве профессионального арбитражного управляющего. Занимался делами о банкротстве самых разных должников, в том числе финансовых организаций, инвестиционных фондов, управляющих компаний в сфере ЖКХ, застройщиков.
– Как Ваш опыт в должности арбитражного управляющего может пригодиться в руководстве Дирекцией?
– Арбитражный управляющий ищет компромисс между интересами должника, кредиторов и общества. Эти навыки поиска золотой середины будут мне очень большим подспорьем на новой должности, где нужно примирять разнонаправленные интересы. В Дирекции мы, во-первых, будем организовывать работу нескольких застройщиков при создании социальных объектов, тут придется искать нестандартные правовые решения и координировать ограниченные финансовые ресурсы. Далее, мы будем заниматься защитой интересов дольщиков в процедуре банкротства – которая всегда очень болезненно воспринимается дольщиками. На самом деле, банкротство – очень эффективный инструмент для решения проблем недостроя, если его использовать правильно. Такое количество проблем, которые возникают в этой области, связано не с изъянами в законодательстве, а с нехваткой специальных знаний у участников процесса. Присутствие арбитражного управляющего помогает застройщикам мобилизоваться и не затягивать сроки реализации проекта.
– Сколько человек будет работать в штате Дирекции?
– Штатное расписание будет утверждаться на заседании Наблюдательного совета. Первоначально это будет небольшой штат: четыре-пять человек. В дальнейшем, по мере подписания договоров с застройщиками или после входа в проблемные объекты, количество работников может быть увеличено – появится потребность в новых юристах, сметчиках, проектировщиках, инженерах.
– ГАУ «Леноблэкспертиза» выделило на содержание Дирекции 3 млн рублей, на первоочередные расходы. За счет чего Дирекция будет существовать дальше?
– За счет оказания услуг застройщикам на возмездной основе, согласно ГК РФ. Схема проста и прозрачна: работа с каждым объектом будет строиться на принципах проектного менеджмента: каждый объект – отдельный проект. Мы будем заключать с застройщиками договор простого товарищества, в котором будет прописана роль каждого лица, а Дирекция выступает в роли организатора и представителя интересов заказчика при строительстве объекта. Она возьмет на себя административные, управленческие и контрольные функции, которые уже заложены в смете, и эти расходы оплатят девелоперы. Это удобная схема: застройщики передадут непрофильные задачи на аутсорсинг, органы власти получат дополнительный эффективный инструмент контроля исполнения социальных обязательств без дополнительной нагрузки на бюджет, а население – новые объекты инфраструктуры. По завершении строительства каждый из участников (товарищей) получит свою долю на право собственности.
– Всегда ли Вы будете контролировать совместные проекты застройщиков?
– Дирекция – это площадка. Для переговоров, координации усилий, поиска компромиссов и так далее. Это не обуза, а возможность. Если застройщики готовы договориться и реализовать проект самостоятельно, то мы не будем вмешиваться. К сожалению, таких положительных примеров немного. Если бы все вопросы по строительству социальных объектов, дорог и инженерной инфраструктуры решались быстро и безболезненно – идея создать Дирекцию не возникла бы. Застройщики в первую очередь хотят извлечь прибыль, у нас же другие задачи.
– Кто будет выбирать, какие объекты нужно реализовывать в первую очередь?
– Согласно уставу, приоритетные направления деятельности Дирекции будет определять Наблюдательный совет. От ГАУ «Леноблэкспертиза» его представляет начальник учреждения Артём Саенко, от ЛОТПП – ее президент Юрий Васильев. Персональный состав от Комитета по строительству региона будет определен отдельным распоряжением Правительства Ленобласти. Разумеется, для нас будут также сигналом к действию решения Координационного совета по комплексному развитию территорий при губернаторе Ленинградской области.
– С функциями Дирекции все понятно. А что требуется от застройщиков?
– Желание сотрудничества в первую очередь. Форма участия также может быть разной – от внесения денег до предоставления результатов проектно-изыскательских работ. Если это качественный проект, прошедший экспертизу, то такой вклад, безусловно, будет востребован.
– Кто будет выполнять работы по строительству?
– Это предмет обсуждения. Если кто-то из застройщиков выразит готовность, то мы сможем включить это в договор. В противном случае – проведем конкурс.
– А если захотят сразу двое?
– Договор простого товарищества диспозитивен. Стороны могут договариваться о многом, если это не противоречит закону. Как вариант, одна компания может выступить генподрядчиком, а вторая – быть субподрядчиком.
– Какие у Дирекции есть рычаги давления на застройщиков?
– Самый основной – контроль за исполнением условий договора. Вся ответственность за неисполнение обязательств будет прописана в нем. Если сумма задолженности составляет более 300 тыс. рублей и должник не рассчитывается более трех месяцев, то я могу подать в суд. Как правило, все проблемы решаются до первого заседания суда. Если по вине одного из застройщиков исполнение обязательств по строительству социальных объектов будет нарушаться, давление будет точно таким же. При этом Дирекция как медиатор не допустит «круговой поруки» и «перевода стрелок», поэтому к давлению вынуждены будут подключиться другие участники проекта. Это сигнал рынку, что сегодняшний день требует не только извлечения добавленной стоимости, но и ответственности перед обществом.
– Есть ли уже первые договоренности с застройщиками?
– На повестке дня строительство двух школ в западном Мурино. Первая – на 800 мест, вторая – на 1200 мест. Компания «Петрострой» заканчивает проектирование одного из объектов, и после этого мы можем подхватить это знамя. Речь идет о школе, в которую, согласно ППТ, пойдут дети из домов нескольких компаний, в том числе «Норманн», «Мавис», «Навис», «Лидер», «Арсенал». Нужно сейчас, «на берегу», договориться с этими компаниями, а потом подписывать договор.
– Вы уже обращались с этими вопросами к девелоперам? Как они отнеслись к этому предложению?
– Да, я уже общался с несколькими застройщиками. Никто их них не высказался против. Некоторые подтвердили то, что у них нет взаимопонимания с коллегами и процесс строительства социальных объектов не сдвигается с мертвой точки. Так что работа Дирекции будет востребована.
Справка
Даниил Вадимович Федичев родился 22 июня 1988 года в Москве. В 2010 году получил диплом экономиста в СПбГУЭФ по специальности «Государственные и муниципальные финансы» и диплом юриста в РАНХиГС по специальности «Уголовное право», в 2016 году получил степень магистра (MSc) по программе международного бизнес-администрирования (MiBA) в Техническом университете г. Брауншвейг (ФРГ). Арбитражный управляющий, член НП СОПАУ «Альянс управляющих».
Покинувший должность вице-губернатора по строительству Ленинградской области Георгий Богачев рассказал «Строительному Еженедельнику» о том, что ему удалось и не удалось сделать на своем посту, и чем он планирует заняться после госслужбы.
«Человек-функция»
- Всегда есть вещи, которыми ты недоволен, которые не успел довести до логического конца, но в целом я достаточно позитивно оцениваю результаты работы строительного блока правительства региона за последние два года. Не хочу приписывать себе какую-то основную роль. Я хотел бы совершенно искренне сказать большое спасибо губернатору Ленинградской области Александру Дрозденко за оказанную поддержку во всех наших начинаниях. Как руководитель Александр Юрьевич весьма комфортен, если можно так выразиться, потому что дает абсолютную свободу творчества и не создает каких-то лишних барьеров.
Вообще политика – это очень сложная профессия, поскольку нужно искать массу компромиссов, всегда балансировать между большим количеством интересантов. Губернатор – человек системы, он сам себе не принадлежит, это человек-функция. Он в очень небольшом объеме волен распоряжаться своим временем и своими мыслями. Отмечу, что для должности вице-губернатора это свойственно в гораздо меньшей степени.
В «ЛСР» - не вернусь
- На прежнее место работы, в Группу «ЛСР» я возвращаться не собираюсь. Во-первых, не зовут, а во-вторых, я в одну и ту же реку дважды не вступаю. Кроме того, на должность вице-губернатора я пришел, уже не работая два месяца в «ЛСР», и будучи зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя. Что, кстати, доказывает, что я к государственной службе специально не готовился, иначе, зачем нужно было оформлять ИП.
Вообще я больше не хочу ни на кого работать, а думаю о собственном небольшом бизнесе в туристической сфере. У меня уже есть две действующие базы отдыха в Выборгском и Приозерском районах ("Илоранта" и "Самая Ладога"). Также у нас есть участок в Выборгском районе площадью 11 га под фермерское хозяйство, на нем мы планируем создать агротуристический центр, в котором туристы могли бы приобщиться к сельхозработам, и контактный зоопарк.
Возможно, мы дополним эту идею небольшим рестораном и коттеджами для семейного отдыха. Но пока это все проекты. Кроме того, мы планируем разводить кур. У меня уже есть немного, штук 50. Мы создали бренд для птицеводческой продукции будущей фермы — "Веселые яйца". Кроме того, уже есть в хозяйстве и корова, а коллеги на день рождения подарили доильный аппарат.
О том, что не удалось
- Очень беспокоит отсутствие полноценного весового контроля на дорогах региона. Это большая проблема, которая на первый взгляд как бы и не видна, но урон, наносимый дорогам Ленинградской области восьмидесятитонными большегрузами с песком и щебнем, просто колоссален. Тут нужно оперативно наводить порядок. Проблема осложняется тем, что во многом это «теневой» бизнес, который при этом активно отстаивает свои интересы, особенно на фоне постоянно растущих тарифов на железнодорожные перевозки. Иными словами проблема комплексная, и каким-то единым простым решением, ее не избыть.
Конечно, много работы еще предстоит сделать в области создания объектов транспортной инфраструктуры в регионе, строительстве платных дорог. Первый проект мы уже заявили - это дорога в обход Мурино и Нового Девяткино, которая начнется в створе Пискаревского проспекта и будет выходить на автодорогу «Санкт-Петербург — Матокса». Многое в этом направлении уже будет сделано – будет создан проект планировки, осуществлено проектирование. Но в сегодняшней сложной экономической ситуации говорить о быстрой реализации этого проекта и активном участии частного капитала пока, на мой взгляд, преждевременно.
С деньгами у застройщиков трудности. Но ситуация безусловно изменится со временем. Просто этот процесс не нужно форсировать. Есть немало заинтересованных лиц, которые доведут этот проект до реализации. Если мне посчастливиться принимать участие в жизни строительного комплекса региона, подчеркну – сугубо на общественных началах, я, безусловно, буду содействовать развитию этого проекта.
Недоработанным остался также вопрос перевода сельхозземли застройщиками под жилищное строительство, в котором мы планировали оказывать содействие в обмен на передачу застройщиками части квартир на нужды социальных программ. Мы не смогли законодательно оформить эту инициативу, хотя, например, в Москве абсолютно официально собирают платежи за перевод земель из одной категории в другую. Но в Москве на многое смотрят по-особенному. Кроме того, сейчас актуальность этого процесса несколько снизится, поскольку земли уже переведено достаточно, а спрос на новые участки уменьшится.
О перераспределении полномочий
- Нашу инициативу по перераспределению градостроительных полномочий от муниципалитетов на региональный уровень, отношу к главным достижениям и считаю просто революцией. Нам удалось положить конец беспределу в этой области. Теперь на каждом генплане стоят подписи конкретных лиц, документы утверждаются постановлением правительства, уровень ответственности невероятно высок, и протащить что-либо противозаконное просто невозможно.
Когда нужно бежать от застройщика
- Заморозки проектов в области пока не наблюдается. Но, конечно, ситуация далека от оптимистичной, и возможны негативные тенденции. Покупателю здесь нужно тщательно выбирать, и критериев, в основном всего три – репутация застройщика, готовность объекта и цена. Ни то, ни другое, ни третье не должно быть очень низким. Если покупатель видит цену в 30 тысяч рублей за «квадрат», он должен бежать оттуда бегом. Вообще за такими действиями должен быть установлен жесткий надзор со стороны контролирующих органов.