Игорь Креславский: «Верность стратегии – ключ к устойчивости на рынке»
Накануне Петербургского экономического форума мы беседуем с председателем правления ГК «РосСтройИнвест» Игорем Креславским о принципах устойчивости компании во времена экономической нестабильности.
– Общая экономическая неустойчивость весьма показательно отражается на строительном рынке: мы наблюдаем «качели» – то внезапный ажиотажный рост продаж, то быстрое и значительное их падение. При этом экспертные прогнозы на будущее очень осторожны. Как выстраивается стратегия развития компании в таких условиях?
– Мы успели уже к этому привыкнуть. «Плавающий» рынок – это ситуация, которая возникла не вчера. Она действительно связана с общей нестабильностью российской экономики, которая длится уже довольно долго. Рынок чувствителен ко многим внешним изменениям – колебаниям цен на нефть, скачкам валют, политической вариативности. Возможно, прозвучит как парадокс, но в такой неопределенности хорошо работает именно неизменность стратегии. Мы не меняем своих планов, не снижаем объемы строительства, не корректируем свою стратегию развития. Стратегия не должна меняться в зависимости от сиюминутных условий, она должна быть долгосрочной. К метаниям застройщика весьма болезненно относится покупатель, что в конечном итоге приводит к потере позиций на рынке. Мы более тщательно стали подходить к участкам, которые выбираем для реализации наших проектов, и работаем только с надежными партнерами, но отходить от своей стратегии считаем нецелесообразным.
– Компании стремятся избавиться от балласта в виде непрофильных активов. Недавно Вы заявляли о возможной продаже делового комплекса на Зольной улице. Принято ли окончательное решение?
– Продажа – это один из вариантов, он не является приоритетным. Ранее планировалось реализовать этот проект и использовать для собственных нужд компании. Мы параллельно также занимались проектом офисного здания на Добролюбова, 17, куда и переехал наш главный офис. Строительство офисных зданий для нас не является основным направлением деятельности. Но пока вопрос реализации проекта на Зольной или его продажи остается открытым. Как я уже сказал, рынок «плавает», все меняется очень быстро. Интересно, что отдельные проекты на офисном рынке, несмотря на общую стагнацию, чувствуют себя весьма и весьма неплохо.
– ГК «РосСтройИнвест» развивает проекты в очень разных сегментах, можно сказать, что она максимально диверсифицирована. Это тоже часть Вашей стратегии?
– Да, мы к этому стремимся. Причем это опять же не является ответом на вызовы кризисного времени, а часть долгосрочной программы развития компании.
Из этих же соображений, например, до конца года планируем запустить наш первый проект в Москве. Мы собираемся построить там объект премиум-класса и сейчас серьезно занимаемся проектированием и анализом рынка, чтобы наш проект оказался идеально подходящим для Москвы.
Мы давно работаем с госзаказом, строим социальные объекты. Это направление, прямо скажем, непростое, но его мы развиваем и будем развивать в будущем. Работа в разных сегментах – это сознательная политика. Мы собрали блестящую команду профессионалов и дорожим своими кадрами.
– Какие бюджетные проекты сданы компанией в последнее время, над какими продолжаете работать?
– В прошлом году мы успешно ввели в эксплуатацию новую инфекционную больницу на Пискаревском проспекте. Завершаем реконструкцию Мариинской больницы, уровень строительной готовности очень высокий. Торжественное открытие больницы после реконструкции произойдет в конце текущего – начале будущего года.
Участие в новых проектах бюджетного строительства возможно, но пока четких планов на этот счет нет. Вопрос об участии решается по мере формирования госзаказа – объявления конкурсов на строительство бюджетных объектов. В работе с госзаказом важна качественная подготовка проектно-сметной документации. Многое зависит от того, как проведен подготовительный этап реализации. Важен тщательный подбор проектной организации, чтобы качество изначально подготовленной документации не страдало.
– Меняются ли условия работы на этом рынке?
– Глобальных изменений нет, но отмечу общее снижение рентабельности проектов. Это характерно для всех строительных проектов в целом. У разных застройщиков и в разных проектах этот показатель уменьшился не одинаково, потому что себестоимость строительства разная, но в среднем рост себестоимости составил примерно 15% за последние два года.
– Насколько известно из СМИ, с Мариинской больницей связан и ваш благотворительный проект – восстановление памятника принцу Ольденбургскому?
– На самом деле это очень давняя история. Члены Попечительского совета Мариинской больницы обратились к нам с просьбой помочь в восстановлении памятника принцу Ольденбургскому, который находился на территории больницы, и мы согласились. Проектом памятника занимается Попечительский совет Мариинской больницы. Открытие обновленного монумента, скорее всего, совпадет по времени с торжественным открытием больницы после реконструкции.
– Довольно часто «РосСтройИнвест» приглашают принять участие в достройке проблемных объектов. Вы обычно соглашаетесь?
– Такие предложения мы всегда внимательно рассматриваем, но к участию в них относимся избирательно. Мы исходим из наших интересов и, конечно, оцениваем перспективность проекта в целом. Опять же, важна маржинальность проекта, некий задел, который может служить финансовой «подушкой» для застройщика. Например, в Ленобласти маржинальность очень невелика, и любое изменение правил игры, незапланированное обременение – может обернуться недостроем.
– Ваша группа компаний сравнительно недавно приступила к реализации проектов бизнес-класса – ЖК «Два ангела» и ЖК «Кремлевские звезды». Оправдались надежды на этот сегмент?
– Этот сегмент нам интересен, он позволяет показать наши лучшие наработки в плане создания архитектурного облика проектов, более продуманной их концепции, представить разнообразие опций. Продажи в этих проектах идут в соответствии с нашими планами. В будущем этот сегмент мы планируем развивать.
– Какие темы ПМЭФ для Вас будут наиболее интересны?
– ПМЭФ всегда дает широкий срез состояния экономики страны, основных направлений ее развития. Дает возможность определить то, с чего мы начали беседу, – факторы, которые будут определять экономическую жизнь в целом и в строительстве в частности. Кроме того, форум позволяет наглядно показать иностранным партнерам, что Россия открыта для инвестиций. Надеюсь, что все необоснованные опасения по поводу России уйдут на второй план и они поймут, что Россия – надежная страна, в которую выгодно вкладывать деньги.
Кстати
Под строительство нового элитного жилого дома «РосСтройИнвест» приобрел участок площадью 0,6 га в Центральном округе Москвы на Звенигородском шоссе, 11. Здесь планируется возвести жилой комплекс площадью 18 тыс. кв. м, высота здания составит 75 м. Застройщик планирует приступить к строительству уже в этом году и построить объект за три года. Объем инвестиций в проект составит около 5 млрд рублей.
Петербург должен оставаться моноцентричным, а основным направлением его развития должна стать реновация окраинных районов. Такие мысли архитектор Рикардо Бофилл-младший, вице-президент архитектурной мастерской его отца Рикардо Бофилла, высказал в беседе с корреспондентом "Строительного Еженедельника" Антониной Асановой.
Рикардо, в вашем портфолио урбанистические проекты для многих городов мира. На ваш взгляд, что следовало бы изменить в Петербурге в масштабе города, чтобы он стал более удобным, более привлекательным?
– Это слишком сложный вопрос, чтобы отвечать на него в одиночку. Вообще видение направлений развития города должно иметь его руководство. В идеале оно формируется благодаря встречам губернатора с экспертами – архитекторами и урбанистами. Должна быть накоплена некая база ответов – насколько важно "развернуть" город к заливу или к реке, или в первую очередь трансформировать индустриальную зону или периферию. Поэтому вам нужен сильный губернатор, который готов брать на себя большое количество рисков. Если же все-таки говорить о моем мнении... Я думаю, самое важное изменение должно произойти на периферии Петербурга. Сейчас на расстоянии 10 км от центра мы не можем строить так же хорошо, как архитекторы, жившие 100-200 лет назад. Окраинные районы – монофункциональные, скучные. Необходимо обеспечивать доступное жилье для каждого, но не с помощью советского блочного строительства. Существуют новые технологии панельного домостроения, новые концепции мультифункциональных кварталов, новые концепции улиц. И в Петербурге необходимо создать качественные, идеальные кварталы на периферии города. Именно в них живет большинство населения, средний и рабочий класс. И это реальная задача для следующих 10 лет.
В одном из интервью ваш отец рассказывал о старте проекта по разработке недорогого социального жилья для регионов третьего мира. Как продвинулась эта идея?
– Это идеалистический проект. Мы старались привнести на окраины городов такое же качество жизни, как и в их центрах. Это основная цель. Убеждение, что из-за того, что дома для рабочего класса находятся вне центра города, а их жители имеют невысокий уровень доходов, пригороды должны быть ужасны, – одно из самых антидемократичных в мире. Моя семья, я и мой отец, имеем социалистические убеждения и стараемся реализовывать проекты развития пригородов, используя классические, исторические подходы, делать пространства снаружи такими же важными, как и внутренние решения. Даже если в вашем климате постоянно идет снег и холодно, к пространствам снаружи домов на периферии должно быть такое же отношение, как если бы это был центр города.
Удалось ли сделать такие проекты дешевыми?
– Такое строительство недешево, но, я бы сказал, экономично. Дело в другом. Например, панельное домостроение в России – одна из самых дешевых технологий. Но если вы обратитесь к московским девелоперам и заявите, что хотите построить из панелей отель, они ответят «нет». Потому что это слишком плохо и скучно выглядит. России нужно отказаться от ДСК, от старых советских заводов. Должны быть созданы новые производства, с новым оборудованием, которое будет производить новые интегрированные системы строительства, позволяющие строить и 24-этажные здания, и 7-этажные дома с возможностью создания не только фасада в любом стиле, но и уникальных структурных элементов здания. Это сложно, но очень важно. И Россия должна через это пройти.
В последнее время в Петербурге активно обсуждается идея полицентричного развития города. Что вы думаете о такой перспективе?
– Я думаю, что в городе должен оставаться основной центр – исторический. Но могут появиться и подцентры, которые смогли бы стать основой для развития местных сообществ и идентификации районов. То есть, строго говоря, город должен оставаться моноцентричным, но иметь полицентричный вид. И он не должен далее расти вширь. Этот рост необходимо остановить природной границей или буферной зоной следующего города. Подробнее говорить сложно, я не изучал мастер-план Петербурга.
А что вы скажете о центре города? Есть ли в нем место новой архитектуре?
– Мы не можем давать на этот вопрос однозначный ответ: да или нет. Во-первых, существуют определенные правила: высотный регламент, СНиПы, необходимость строить в соответствии с условиями исторического контекста. А во-вторых, строительство в центре должно отвечать условию органичности. Должно найтись соответствующее место, должна быть необходимость возведения здания. Если, например, в центре есть пустырь, оставшийся на месте рухнувшего или снесенного дома и создающий проблемы для людей, живущих по соседству, то почему бы не построить на этом месте красивое городское здание? Поэтому ответ на ваш вопрос всегда зависит от многих факторов, мы должны смотреть на каждую конкретную ситуацию. Но если вы все-таки формулируете вопрос категорично: строить в центре новые здания или нет, – я скажу "да". Баланс нового и старого – это самый сложный вопрос в архитектуре. Но развитие города продолжается, и копировать прошлое невозможно. Вы можете только искать вдохновение в истории.
Какой тогда должна быть архитектура новых зданий в историческом центре?
– Фасад может быть украшен колоннами, деревом, чем угодно – это эстетические категории. Стиль не важен. Главное – облик здания должен соответствовать прекрасному прошлому Петербурга, выглядеть гармонично в окружении исторических зданий. Строения должны быть реальными, правдивыми, теми, которые необходимы именно здесь, на этом месте. Никакой архитектуры для примадонн, никаких капризов заказчиков. Исторический центр стоит уже века, а мы имеем возможность творить всего 20-30 лет. Вклад одного человека очень мал, он всего лишь один из маленьких листочков большого дерева. И здания должны быть скромными, спокойными, их строительство – обсуждаться с большим количеством различных экспертов: архитекторов, градозащитников. Для меня Петербург не менее красив, чем Венеция. Вы можете представить новое здание в Венеции без непрерывной связи с историческим прошлым? Вы должны принимать исторический фактор в расчет при принятии решения, потому что Петербург совершенно уникален и на самом деле не такой и большой. А разрушение центра большими башнями и стеклянными зданиями, во-первых, противоречит закону. И во-вторых, я думаю, это не добавит ничего нового.
Политики и общественные деятели часто говорят об особом петербургском стиле, но никто еще не сформулировал, что же это такое. Есть ли он, на ваш взгляд, и как бы вы его охарактеризовали?
– Стиль изменяется во времени, и у архитектуры Петербурга нет одного четко выделенного стиля. Балтийский классический стиль – это концептуальная эволюция, эволюция материалов, функций. И я не думаю, что формирование этого стиля уже закончено. Уникальность петербургского стиля в том, что это не внешний вид отдельных объектов, это прежде всего концепция города, планирование имперской столицы. И в истории, скрывающейся за красивыми фасадами, – воля Петра Великого, грязь и болота, в борьбе с которыми построен город, и большие человеческие жертвы.
Справка:
Рикардо Бофилл-младший участвовал в качестве архитектора в проектах, развивавшихся более чем в 20 странах. В его портфолио урбанистические проекты, проекты общественных сооружений, жилых, офисных и мультифункциональных зданий, выполнявшиеся с начальных этапов и до авторского надзора за строительством. В числе его проектов новый порт Барселоны, Национальный театр Каталонии, главный офис Сообщества всемирных межбанковских финансовых телекоммуникаций SWIFT в Бельгии; в России – конгресс-центр "Константиновский" в Стрельне, ЖК "Aлександрия" на Новгородской, 23, и проект жилого комплекса ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" на Смольном проспекте, 17.