Игорь Креславский: «Верность стратегии – ключ к устойчивости на рынке»
Накануне Петербургского экономического форума мы беседуем с председателем правления ГК «РосСтройИнвест» Игорем Креславским о принципах устойчивости компании во времена экономической нестабильности.
– Общая экономическая неустойчивость весьма показательно отражается на строительном рынке: мы наблюдаем «качели» – то внезапный ажиотажный рост продаж, то быстрое и значительное их падение. При этом экспертные прогнозы на будущее очень осторожны. Как выстраивается стратегия развития компании в таких условиях?
– Мы успели уже к этому привыкнуть. «Плавающий» рынок – это ситуация, которая возникла не вчера. Она действительно связана с общей нестабильностью российской экономики, которая длится уже довольно долго. Рынок чувствителен ко многим внешним изменениям – колебаниям цен на нефть, скачкам валют, политической вариативности. Возможно, прозвучит как парадокс, но в такой неопределенности хорошо работает именно неизменность стратегии. Мы не меняем своих планов, не снижаем объемы строительства, не корректируем свою стратегию развития. Стратегия не должна меняться в зависимости от сиюминутных условий, она должна быть долгосрочной. К метаниям застройщика весьма болезненно относится покупатель, что в конечном итоге приводит к потере позиций на рынке. Мы более тщательно стали подходить к участкам, которые выбираем для реализации наших проектов, и работаем только с надежными партнерами, но отходить от своей стратегии считаем нецелесообразным.
– Компании стремятся избавиться от балласта в виде непрофильных активов. Недавно Вы заявляли о возможной продаже делового комплекса на Зольной улице. Принято ли окончательное решение?
– Продажа – это один из вариантов, он не является приоритетным. Ранее планировалось реализовать этот проект и использовать для собственных нужд компании. Мы параллельно также занимались проектом офисного здания на Добролюбова, 17, куда и переехал наш главный офис. Строительство офисных зданий для нас не является основным направлением деятельности. Но пока вопрос реализации проекта на Зольной или его продажи остается открытым. Как я уже сказал, рынок «плавает», все меняется очень быстро. Интересно, что отдельные проекты на офисном рынке, несмотря на общую стагнацию, чувствуют себя весьма и весьма неплохо.
– ГК «РосСтройИнвест» развивает проекты в очень разных сегментах, можно сказать, что она максимально диверсифицирована. Это тоже часть Вашей стратегии?
– Да, мы к этому стремимся. Причем это опять же не является ответом на вызовы кризисного времени, а часть долгосрочной программы развития компании.
Из этих же соображений, например, до конца года планируем запустить наш первый проект в Москве. Мы собираемся построить там объект премиум-класса и сейчас серьезно занимаемся проектированием и анализом рынка, чтобы наш проект оказался идеально подходящим для Москвы.
Мы давно работаем с госзаказом, строим социальные объекты. Это направление, прямо скажем, непростое, но его мы развиваем и будем развивать в будущем. Работа в разных сегментах – это сознательная политика. Мы собрали блестящую команду профессионалов и дорожим своими кадрами.
– Какие бюджетные проекты сданы компанией в последнее время, над какими продолжаете работать?
– В прошлом году мы успешно ввели в эксплуатацию новую инфекционную больницу на Пискаревском проспекте. Завершаем реконструкцию Мариинской больницы, уровень строительной готовности очень высокий. Торжественное открытие больницы после реконструкции произойдет в конце текущего – начале будущего года.
Участие в новых проектах бюджетного строительства возможно, но пока четких планов на этот счет нет. Вопрос об участии решается по мере формирования госзаказа – объявления конкурсов на строительство бюджетных объектов. В работе с госзаказом важна качественная подготовка проектно-сметной документации. Многое зависит от того, как проведен подготовительный этап реализации. Важен тщательный подбор проектной организации, чтобы качество изначально подготовленной документации не страдало.
– Меняются ли условия работы на этом рынке?
– Глобальных изменений нет, но отмечу общее снижение рентабельности проектов. Это характерно для всех строительных проектов в целом. У разных застройщиков и в разных проектах этот показатель уменьшился не одинаково, потому что себестоимость строительства разная, но в среднем рост себестоимости составил примерно 15% за последние два года.
– Насколько известно из СМИ, с Мариинской больницей связан и ваш благотворительный проект – восстановление памятника принцу Ольденбургскому?
– На самом деле это очень давняя история. Члены Попечительского совета Мариинской больницы обратились к нам с просьбой помочь в восстановлении памятника принцу Ольденбургскому, который находился на территории больницы, и мы согласились. Проектом памятника занимается Попечительский совет Мариинской больницы. Открытие обновленного монумента, скорее всего, совпадет по времени с торжественным открытием больницы после реконструкции.
– Довольно часто «РосСтройИнвест» приглашают принять участие в достройке проблемных объектов. Вы обычно соглашаетесь?
– Такие предложения мы всегда внимательно рассматриваем, но к участию в них относимся избирательно. Мы исходим из наших интересов и, конечно, оцениваем перспективность проекта в целом. Опять же, важна маржинальность проекта, некий задел, который может служить финансовой «подушкой» для застройщика. Например, в Ленобласти маржинальность очень невелика, и любое изменение правил игры, незапланированное обременение – может обернуться недостроем.
– Ваша группа компаний сравнительно недавно приступила к реализации проектов бизнес-класса – ЖК «Два ангела» и ЖК «Кремлевские звезды». Оправдались надежды на этот сегмент?
– Этот сегмент нам интересен, он позволяет показать наши лучшие наработки в плане создания архитектурного облика проектов, более продуманной их концепции, представить разнообразие опций. Продажи в этих проектах идут в соответствии с нашими планами. В будущем этот сегмент мы планируем развивать.
– Какие темы ПМЭФ для Вас будут наиболее интересны?
– ПМЭФ всегда дает широкий срез состояния экономики страны, основных направлений ее развития. Дает возможность определить то, с чего мы начали беседу, – факторы, которые будут определять экономическую жизнь в целом и в строительстве в частности. Кроме того, форум позволяет наглядно показать иностранным партнерам, что Россия открыта для инвестиций. Надеюсь, что все необоснованные опасения по поводу России уйдут на второй план и они поймут, что Россия – надежная страна, в которую выгодно вкладывать деньги.
Кстати
Под строительство нового элитного жилого дома «РосСтройИнвест» приобрел участок площадью 0,6 га в Центральном округе Москвы на Звенигородском шоссе, 11. Здесь планируется возвести жилой комплекс площадью 18 тыс. кв. м, высота здания составит 75 м. Застройщик планирует приступить к строительству уже в этом году и построить объект за три года. Объем инвестиций в проект составит около 5 млрд рублей.
Глава Республики Коми Вячеслав Гайзер рассказал «Строительному Еженедельнику» об итогах экономического развития региона, планах по поддержке промышленности, а также о том, какие отрасли могут получить импульс развития в условиях кризиса.
– Как оцениваете итоги экономического развития Республики Коми по за 2014 год?
– В целом оцениваю итоги года для экономики региона как удовлетворительные. Принимая во внимание только комплекс вопросов и блок проблем, с которым мы столкнулись в ходе исполнения бюджета за 2014 год. Самое главное – нам удалось не допустить падения темпов промышленного производства, более того, рост ИПП по итогам 2014 года составил 0,7%. И что для нас особенно важно, этот рост наблюдался как в наших традиционных добывающих отраслях промышленности, так и в перерабатывающих. Темпы роста экономики, конечно, не столь интенсивные, как в предыдущие годы, но, сравнивая нашу ситуацию с положением других регионов, могу назвать итог позитивным. Это подтверждается и данными по росту инвестиций в основной капитал. Объем инвестиций составил более 145 млрд рублей, это 7%-й рост.
– Сформирован ли в республике какой-то антикризисный план на случай дальнейшего ослабления экономики страны?
– Правительство региона в настоящее время заканчивает работу над планом мероприятий, но я бы не стал называть эти мероприятия антикризисными. Я уверен, что сегодня мы находимся не в состоянии кризиса, но всего лишь вступили в эпоху новой экономической реальности. И в первую очередь мы должны думать не над тем, как бороться с кризисом, а над тем, как выстраивать сегодня нашу жизнь в этих условиях. Вместе с тем кризис – это палка о двух концах. Это не только негативные моменты, но и новые возможности. И наша задача – выявить эти возможности, чтобы реализовать скрытый потенциал.
Я говорю в том числе и об импортозамещении. Это не только наши традиционные добывающие производства, но регион может «выстрелить» в деле производства стройматериалов, IT-индустрии, биоэнергетики. Это те точки роста, которые мы будем поддерживать. В январе мы с каждым градообразующим предприятием региона провели цикл консультаций, они защитили свои производственные планы на 2015 год и перспективу. В итоге сейчас мы четко понимаем, как будет действовать каждая отрасль республики в ближайшем будущем.
Что касается сроков, то работа над планом мероприятий будет закончена до 15 февраля, после этого к обсуждению документа привлекут депутатский корпус, общественные организации.
– В свою очередь, российское правительство уже представило план антикризисных мер, подкрепленный определенным объемом финансирования. Ждете ли прямой помощи от федерального центра?
– Прямой поддержки регионов в виде федерального финансирования в плане нет. Там в большей степени расписаны макроэкономические решения, которые направлены на стабилизацию состояния в финансовой сфере. Там есть работа над стабилизацией финансового сектора, поддержка государственных банков, а также выделены отрасли, которые будут получать в том или ином виде господдержку и через эту поддержку, по замыслу правительства, окажут системное влияние на стабилизацию экономики страны.
Что касается регионов, то в плане предусмотрена возможность дополнительного предоставления бюджетных кредитов по линии Министерства финансов. Это около 165 млрд рублей. Решение о дополнительном кредитовании регионов Минфин будет принимать в ходе рассмотрения федерального бюджета и заявок субъектов РФ. Для того чтобы точечно помогать регионам, которые, возможно, попадут в сложную ситуацию.
– Будет ли в регионе продлена программа европейской ипотеки?
– Программа евроипотеки продолжалась весь 2014 год, и на сегодняшний день около 260 граждан воспользовались программой, фактически приобретя жилье. Однако мы, проанализировав ход реализации программы, пришли к выводу, что программа нуждается в трансформации. Буквально на минувшей неделе изменения в программу были подписаны в правительстве региона и в ближайшее время вступят в силу. Она будет модернизирована с прицелом на молодые семьи и молодых специалистов, которые сегодня особенно востребованы на рынке труда региона.
Программа будет направлена на решение жилищных проблем молодых специалистов и семей в возрасте до 35 лет. Она будет давать возможность получить соответствующую субсидию со стороны республики в размере 20% от первоначальной стоимости жилья, которое будет активно строиться под эту программу. Будет возможность претендовать на субсидирование процентной ставки по ипотечному кредиту. Распространяться программа будет на те семьи, которые имеют совокупный доход не выше 45,8 тыс. рублей. У них будет право на получение преференций по списанию ипотечной задолженности в случае рождения второго и последующего детей. То есть это достаточно комплексная программа, которая в себя вобрала все наиболее положительные элементы всех наших жилищных программ.
– Регион так и не подал заявку на участие в федеральной программе «Жилье для российской семьи». По сообщению регионального Министерства строительства и архитектуры, застройщики Коми отказываются работать на предложенных федеральным центром условиях. Планируете ли войти в программу и как выстраиваете диалог с бизнесом?
– Действительно, еще на этапе обсуждения программы на региональном уровне крупнейшие застройщики региона, имеющие соответствующую строительную базу и мощности для строительства таких объемов, заявили, что их не устраивают предложенные условия. Это не значит, что на программе надо ставить крест. Это означает только одно: задача правительства республики состоит в том, чтобы найти те дополнительные аргументы и возможности, которые дополнят программные предложения и сделают участие в программе интересным для бизнеса. Другое дело, что программа не учитывает тот факт, что себестоимость строительства в северных регионах выше, чем в среднем по России.
Что касается жилищного строительства в принципе, то объемы ввода жилья в регионе растут. В 2014 году был запрограммирован рост объемов ввода по сравнению с 2013 годом. Мы должны были ввести 154 тыс. кв. м жилья, а ввели 156 тыс. кв. м.
– В регионе планируется строительство около 20 полигонов ТБО. А есть планы по переходу от складирования мусора к его утилизации и переработке?
– Это не планы – программа по строительству полигонов и площадок для хранения отходов лесопереработки уже активно реализуется, и каждый год сдается несколько таких полигонов. При этом мы пытаемся проработать с интересантами возможность строительства комплекса по утилизации этих отходов. Пока этот процесс продвигается «со скрипом». Связано это с тем, что экономика создания таких предприятий тесно связана с объемами отходов, которые поступают на переработку.
В условиях республики обеспечить возможность эффективной реализации такого проекта может только Сыктывкарский узел и ближайшие территории. Сейчас соответствующие ведомства вместе с муниципалитетами пытаются эту историю отработать с теми структурами и странами, кто имеет опыт работы по утилизации таких отходов именно в небольших объемах. Это Финляндия, Канада, Израиль, Франция. Но пока ни один проект на наш объем отходов не «ложится». Это не значит, что мы ставим крест на затее. На мой взгляд, это должен быть именно бизнес-проект, и наша задача – найти интересантов со стороны бизнеса.
– С 1 апреля 2013 года в республике действует региональный закон о технологических и индустриальных парках. Было заявлено строительство парков сразу в четырех районах региона. Когда ожидать появление первого?
– Задачу по строительству технопарков мы с себя не снимаем. Реализация заявленных проектов уже в 2015 году зависит от нашего инвестиционного блока и привлечения потенциальных интересантов, которые желали бы реализовать некие проекты в рамках республиканских технопарков. Но поймите правильно, мы не можем развернуть парк, построить всю инфраструктуру, а это значительный объем инвестиций, и сидеть в ожидании инвесторов. Должен быть двухсторонний процесс, мы оперативно отреагируем на запрос бизнес-сообщества. Могу лишь сказать, ближе всего к открытию подобрался технопарк в Сыктывкаре.