Игорь Креславский: «Верность стратегии – ключ к устойчивости на рынке»
Накануне Петербургского экономического форума мы беседуем с председателем правления ГК «РосСтройИнвест» Игорем Креславским о принципах устойчивости компании во времена экономической нестабильности.
– Общая экономическая неустойчивость весьма показательно отражается на строительном рынке: мы наблюдаем «качели» – то внезапный ажиотажный рост продаж, то быстрое и значительное их падение. При этом экспертные прогнозы на будущее очень осторожны. Как выстраивается стратегия развития компании в таких условиях?
– Мы успели уже к этому привыкнуть. «Плавающий» рынок – это ситуация, которая возникла не вчера. Она действительно связана с общей нестабильностью российской экономики, которая длится уже довольно долго. Рынок чувствителен ко многим внешним изменениям – колебаниям цен на нефть, скачкам валют, политической вариативности. Возможно, прозвучит как парадокс, но в такой неопределенности хорошо работает именно неизменность стратегии. Мы не меняем своих планов, не снижаем объемы строительства, не корректируем свою стратегию развития. Стратегия не должна меняться в зависимости от сиюминутных условий, она должна быть долгосрочной. К метаниям застройщика весьма болезненно относится покупатель, что в конечном итоге приводит к потере позиций на рынке. Мы более тщательно стали подходить к участкам, которые выбираем для реализации наших проектов, и работаем только с надежными партнерами, но отходить от своей стратегии считаем нецелесообразным.
– Компании стремятся избавиться от балласта в виде непрофильных активов. Недавно Вы заявляли о возможной продаже делового комплекса на Зольной улице. Принято ли окончательное решение?
– Продажа – это один из вариантов, он не является приоритетным. Ранее планировалось реализовать этот проект и использовать для собственных нужд компании. Мы параллельно также занимались проектом офисного здания на Добролюбова, 17, куда и переехал наш главный офис. Строительство офисных зданий для нас не является основным направлением деятельности. Но пока вопрос реализации проекта на Зольной или его продажи остается открытым. Как я уже сказал, рынок «плавает», все меняется очень быстро. Интересно, что отдельные проекты на офисном рынке, несмотря на общую стагнацию, чувствуют себя весьма и весьма неплохо.
– ГК «РосСтройИнвест» развивает проекты в очень разных сегментах, можно сказать, что она максимально диверсифицирована. Это тоже часть Вашей стратегии?
– Да, мы к этому стремимся. Причем это опять же не является ответом на вызовы кризисного времени, а часть долгосрочной программы развития компании.
Из этих же соображений, например, до конца года планируем запустить наш первый проект в Москве. Мы собираемся построить там объект премиум-класса и сейчас серьезно занимаемся проектированием и анализом рынка, чтобы наш проект оказался идеально подходящим для Москвы.
Мы давно работаем с госзаказом, строим социальные объекты. Это направление, прямо скажем, непростое, но его мы развиваем и будем развивать в будущем. Работа в разных сегментах – это сознательная политика. Мы собрали блестящую команду профессионалов и дорожим своими кадрами.
– Какие бюджетные проекты сданы компанией в последнее время, над какими продолжаете работать?
– В прошлом году мы успешно ввели в эксплуатацию новую инфекционную больницу на Пискаревском проспекте. Завершаем реконструкцию Мариинской больницы, уровень строительной готовности очень высокий. Торжественное открытие больницы после реконструкции произойдет в конце текущего – начале будущего года.
Участие в новых проектах бюджетного строительства возможно, но пока четких планов на этот счет нет. Вопрос об участии решается по мере формирования госзаказа – объявления конкурсов на строительство бюджетных объектов. В работе с госзаказом важна качественная подготовка проектно-сметной документации. Многое зависит от того, как проведен подготовительный этап реализации. Важен тщательный подбор проектной организации, чтобы качество изначально подготовленной документации не страдало.
– Меняются ли условия работы на этом рынке?
– Глобальных изменений нет, но отмечу общее снижение рентабельности проектов. Это характерно для всех строительных проектов в целом. У разных застройщиков и в разных проектах этот показатель уменьшился не одинаково, потому что себестоимость строительства разная, но в среднем рост себестоимости составил примерно 15% за последние два года.
– Насколько известно из СМИ, с Мариинской больницей связан и ваш благотворительный проект – восстановление памятника принцу Ольденбургскому?
– На самом деле это очень давняя история. Члены Попечительского совета Мариинской больницы обратились к нам с просьбой помочь в восстановлении памятника принцу Ольденбургскому, который находился на территории больницы, и мы согласились. Проектом памятника занимается Попечительский совет Мариинской больницы. Открытие обновленного монумента, скорее всего, совпадет по времени с торжественным открытием больницы после реконструкции.
– Довольно часто «РосСтройИнвест» приглашают принять участие в достройке проблемных объектов. Вы обычно соглашаетесь?
– Такие предложения мы всегда внимательно рассматриваем, но к участию в них относимся избирательно. Мы исходим из наших интересов и, конечно, оцениваем перспективность проекта в целом. Опять же, важна маржинальность проекта, некий задел, который может служить финансовой «подушкой» для застройщика. Например, в Ленобласти маржинальность очень невелика, и любое изменение правил игры, незапланированное обременение – может обернуться недостроем.
– Ваша группа компаний сравнительно недавно приступила к реализации проектов бизнес-класса – ЖК «Два ангела» и ЖК «Кремлевские звезды». Оправдались надежды на этот сегмент?
– Этот сегмент нам интересен, он позволяет показать наши лучшие наработки в плане создания архитектурного облика проектов, более продуманной их концепции, представить разнообразие опций. Продажи в этих проектах идут в соответствии с нашими планами. В будущем этот сегмент мы планируем развивать.
– Какие темы ПМЭФ для Вас будут наиболее интересны?
– ПМЭФ всегда дает широкий срез состояния экономики страны, основных направлений ее развития. Дает возможность определить то, с чего мы начали беседу, – факторы, которые будут определять экономическую жизнь в целом и в строительстве в частности. Кроме того, форум позволяет наглядно показать иностранным партнерам, что Россия открыта для инвестиций. Надеюсь, что все необоснованные опасения по поводу России уйдут на второй план и они поймут, что Россия – надежная страна, в которую выгодно вкладывать деньги.
Кстати
Под строительство нового элитного жилого дома «РосСтройИнвест» приобрел участок площадью 0,6 га в Центральном округе Москвы на Звенигородском шоссе, 11. Здесь планируется возвести жилой комплекс площадью 18 тыс. кв. м, высота здания составит 75 м. Застройщик планирует приступить к строительству уже в этом году и построить объект за три года. Объем инвестиций в проект составит около 5 млрд рублей.
Накануне международной инвестиционной выставки MIPIM председатель Комитета по инвестициям Санкт-Петербурга Ирина Бабюк рассказала «Строительному Еженедельнику» об инвестиционной политике города и новых проектах.
– Ирина Анатольевна, в Сочи завершился российский инвестиционный форум. Какие проекты представил Петербург?
– На Форуме была представлена экспозиция Cанкт-Петербурга общей площадью 135 кв. м. На стенде были презентованы инвестиционные проекты города в сфере инноваций – новый фармацевтический комплекс компании BIOCAD, научный центр «Инноград науки и технологий» в городе-спутнике Южный, завод по переработке изношенных шин «Инноватех СПб», а также состоялась презентация ПАО «Ленэнерго» на тему инновационного развития умных сетей в Петербурге. Помимо этого, на выставочной экспозиции был представлен инвестиционный потенциал города – условия ведения бизнеса в Санкт-Петербурге, преференции для инвесторов, принципы градостроительной политики и перспективные инвестиционные проекты, в которые планируется привлечь частные средства.
– Были ли на Форуме особо отмечены петербургские проекты?
– Один из главных результатов Санкт-Петербурга на Форуме – получение двух престижных премий по инвестиционным проектам. Премия в сфере развития инфраструктуры и государственно-частного партнерства «РОСИНФРА» вручена за лучший проект в социальной сфере в 2016 году – создание и эксплуатация нового лечебно-реабилитационного корпуса СПб ГБУЗ «Городская больница №40 Курортного района» в Санкт-Петербурге. Также Председатель Правительства РФ Дмитрий Медведев вручил компании BIOCAD премию за лучший проект в сфере инноваций и высоких технологий – организация высокотехнологического производства биологических субстанций и готовых лекарственных форм для лечения онкологических и аутоиммунных заболеваний в Санкт-Петербурге.
– В середине марта в Каннах пройдет очередная международная выставка недвижимости MIPIM. Петербург традиционно принимает участие в этом форуме. Какие проекты планирует презентовать город в этом году?
– Санкт-Петербург традиционно, уже в 19-й раз, будет представлен на международной выставке инвестиционной недвижимости MIPIM в Каннах, на отдельном стенде площадью 230 кв. м.
Деловая программа Санкт-Петербурга будет включать дискуссии на темы развития градостроительной политики и инвестиционной сферы, а также стратегии развития города. Помимо этого, состоятся мастер-классы с зарубежными экспертами на темы создания стартапов в сфере инноваций в европейских столицах. Помимо этого, на стенде будет презентовано около 50 инвестиционных проектов в сферах транспорта, промышленности, энергетики, туризма и социального обеспечения.
– Недавно фронт-офис «единого окна» для инвесторов Санкт-Петербурга переехал на Московский проспект, 60. Почему был выбран именно этот адрес?
– Мы выбрали эту площадку, в первую очередь, для создания комфортных условий для инвесторов в рамках работы над инвестиционными проектами. При обращении во фронт-офис инвесторы получают консультации по вопросам предоставления объектов недвижимости для строительства и реконструкции, присвоения инвестиционным проектам стратегического статуса, заключения соглашений о государственно-частном партнерстве. Сотрудники офиса занимаются решением любых вопросов, возникающих в процессе реализации инвестиционного проекта, а также координируют взаимодействие инвестора с органами власти.
Наш новый офис разместился в холле бизнес-центра класса «А», где все помещения разделяют стеклянные стены. Такие интерьерные решения, в том числе, подчеркивают открытость всех процессов работы над проектами.
По статистике, в месяц во фронт-офисе получают консультации примерно 100 инвесторов. За все время работы мы отработали запросы около 4 тыс. инвесторов. Одной из самых востребованных услуг является предоставление земельных участков. Также проводится большое количество консультаций по проектам, реализующимся по механизму ГЧП и концессии. Такой механизм приобретает все большую популярность, так как позволяет выступать инвестору с частной концессионной инициативой.
– Если говорить об итогах 2016 года, какую динамику продемонстрировали основные показатели?
– В 2016 году в экономику Санкт-Петербурга было инвестировано 582,3 млрд рублей, что в текущих ценах на 61 млрд рублей больше, чем за аналогичный период 2015 года. В сопоставимых ценах рост составил 12,4%. Позитивным является факт восстановления в структуре инвестиций по основным фондам доли инвестиций на приобретение зданий и сооружений (44%), до уровня 2012 года (42%), после сокращения на протяжении 2013-2015 годов до 35%-36% (что было обусловлено оптимизацией инвестиционных программ предприятиями города в кризисный для экономики период).
По итогам девяти месяцев 2016 года в экономику Санкт-Петербурга поступило 4,8 млрд долларов прямых иностранных инвестиций, что на 12% меньше показателя аналогичного периода прошлого года. Снижение показателя отмечается на всей территории РФ (минус 14% по отношению к III кварталу 2015 года). Доля Петербурга в общем объеме прямых иностранных инвестиций РФ не изменилась и составила 6%. При этом отмечается постепенное замещение иностранных инвестиций внутренними.
В 2016 году многие показатели социально-экономического развития продемонстрировали положительную динамику. Восстановление темпов роста в сфере производства, строительства и логистики стало существенным стимулом роста и инвестиционного спроса в экономике города. Индекс физического объема инвестиций в основной капитал организаций со второго полугодия вышел на траекторию устойчивого роста, на фоне снижения этого показателя по России в целом.
Мы надеемся, что позитивная динамика сохранится и в текущем году, и планируем рост инвестиций минимум на 5%. За последние годы, благодаря продвигаемым нами инициативам, значительно возрос объем имущественной поддержки инвесторов. Сегодня созданы все условия для того, чтобы реально снижать инвестиционные затраты на период строительства.
– Губернатор Санкт-Петербурга Георгий Полтавченко поручил Комитету по инвестициям заниматься вопросами инвестиционных объектов незавершенного строительства. Что уже удалось сделать в этом направлении?
– Комитет по инвестициям с этой целью разработал распоряжение о создании Комиссии по инвентаризации объектов незавершенного строительства, которая будет заниматься объектами, строительство которых осуществлялось именно на инвестиционных условиях. Таких объектов будет двенадцать. По некоторым из них договор аренды будет заключаться сроком на три года для завершения строительства. В случае, если право собственности не было зарегистрировано, будет решаться вопрос, каким образом можно их достроить. В списке незавершенных инвестпроектов – здание Пробирной палаты на Канале Грибоедова, д. 51, лит. Б, и Казанской улице, бывшая территория больницы Марии Магдалины на 14-й линии Васильевского острова. Кроме этого, в перечне объект в Невском районе – на Искровском проспекте, участок 1, где еще в 2007 году планировалось реализовать торгово-бытовой комплекс «Искра», и др.
– Город уделяет много внимания развитию гостиничных объектов к ЧМ-2018. К каким проектам инвесторы проявляют интерес?
– Вьетнамская компания «Центр АТР-Сайгон» планирует вложить около 672 млн рублей в реконструкцию здания на Среднем проспекте Васильевского острова, 40, под гостиницу. Подана частная концессионная инициатива. Площадь здания составляет 3,5 тыс. кв.м. Планируется реконструкция под гостиницу уровня «три звезды». Срок проектирования составляет 27 месяцев, реконструкции – 43 месяца. В ближайшее время Комитет также ожидает заявок на реконструкцию под гостиницы зданий по ряду адресов. Город ведет активную работу по привлечению инвесторов в гостиничный сектор. Мы подготовили документ и в скором времени запустим общую программу по поддержке гостиничной инфраструктуры, включающую все меры поддержки, которые мы предложили инвесторам за последнее время.
– Когда город планирует заключать с ФК «Зенит» концессионное соглашение?
– Что касается самого значимого проекта для ЧМ-2018 – стадиона «Санкт-Петербург Арена», то концессионный договор на управление стадионом с ФК «Зенит» мы планируем подписать к 1 августа текущего года. Основные условия договора мы получили, к 15 марта будет рассчитана финансовая модель, которая будет учитывать, как доходы от проведения на стадионе различных мероприятий, так и расходы на его эксплуатацию и капремонт. К 15 апреля мы ждем от ФК «Зенит» официальную заявку по частной концессионной инициативе.
– Как развивается ситуация с реконструкцией Апраксина Двора?
– Работа разбита на несколько этапов, проект сложный, и быстро реализовать его невозможно. К реконструкции части корпусов, расположенных по внешнему периметру квартала, мы рассчитываем приступить уже в этом году. Летом будут объявлены торги на аренду корпусов 54, 55 и 57 под креативные пространства. Еще три корпуса – 37-38, 2 и 3 – инвесторы реконструируют за свой счет. Они принадлежат ТК «Питер», «Людмила» и «Невская оптика». Компании разрабатывают проект по размещению в них общественного питания и торговли.
– Ранее сообщалось, что создание креативных индустрий город планирует закрепить законодательно.
– Городской закон о фонде креативных пространств уже подготовлен и проходит согласование в профильных комитетах. Принятие закона позволит рассчитывать арендную ставку по минимальному коэффициенту, чтобы передавать инвесторам объекты недвижимости на торгах с минимальной стоимостью. Мы понимаем, что к некоторым интересным объектам могут проявить интерес сразу несколько компаний, и тогда ставка будет не настолько низкой, как город изначально предлагает.
Как раз на Форуме в Сочи очень активно обсуждался вопрос развития креативного сектора в российских регионах, так как все понимают, что это важное направление для развития современных городов. Также экспертами было отмечено, что креативная экономика способствует увеличению человеческого капитала и числа людей, занятых в креативном секторе, позволяет создать импульс для экономического и культурного прогресса. У Санкт-Петербурга в этой сфере есть все предпосылки для успешного развития.
– Вы предложили также создать Инвестиционный фонд Петербурга. В чем его смысл?
– Мы его создаем для удобства. Фонд будет аккумулировать средства бюджета, которые будут использованы для подготовки необходимой документации в рамках реализации на территории Санкт-Петербурга инвестиционных проектов по механизму государственно-частного партнерства. Объем бюджетных ассигнований фонда устанавливается законом о бюджете Санкт-Петербурга на очередной финансовый год. Ассигнования планируется использовать для разработки проектной документации, концепций, технико-экономического обоснования и иной документации, необходимой для реализации социально-значимых инвестиционных проектов, в которых заинтересован город.
Кстати
В середине февраля в ходе официального визита петербургской делегации в южнокорейский Пусан во главе с вице-губернатором Санкт-Петербурга Михаилом Мокрецовым состоялась встреча в городском правительстве с вице-мэром Пусана Ким Чён Пхэ по вопросам сотрудничества двух регионов. С южнокорейской стороны в мероприятии также приняли участие директора департаметов в сферах управления портовой инфраструктурой, логистики морепродуктов, медицинского туризма и торговли.
Стороны обсудили возможное сотрудничество в рамках реализации инвестиционного проекта по созданию специальной экономической зоны «Аэрополис», а именно одного из ее направлений – электронной рыбной биржи. В настоящее время концепция проекта «Аэрополиса» дорабатывается совместно с Комитетом по инвестициям, Банком ВТБ и консалтинговой компанией Strategy Partners Group.