Игорь Креславский: «Верность стратегии – ключ к устойчивости на рынке»
Накануне Петербургского экономического форума мы беседуем с председателем правления ГК «РосСтройИнвест» Игорем Креславским о принципах устойчивости компании во времена экономической нестабильности.
– Общая экономическая неустойчивость весьма показательно отражается на строительном рынке: мы наблюдаем «качели» – то внезапный ажиотажный рост продаж, то быстрое и значительное их падение. При этом экспертные прогнозы на будущее очень осторожны. Как выстраивается стратегия развития компании в таких условиях?
– Мы успели уже к этому привыкнуть. «Плавающий» рынок – это ситуация, которая возникла не вчера. Она действительно связана с общей нестабильностью российской экономики, которая длится уже довольно долго. Рынок чувствителен ко многим внешним изменениям – колебаниям цен на нефть, скачкам валют, политической вариативности. Возможно, прозвучит как парадокс, но в такой неопределенности хорошо работает именно неизменность стратегии. Мы не меняем своих планов, не снижаем объемы строительства, не корректируем свою стратегию развития. Стратегия не должна меняться в зависимости от сиюминутных условий, она должна быть долгосрочной. К метаниям застройщика весьма болезненно относится покупатель, что в конечном итоге приводит к потере позиций на рынке. Мы более тщательно стали подходить к участкам, которые выбираем для реализации наших проектов, и работаем только с надежными партнерами, но отходить от своей стратегии считаем нецелесообразным.
– Компании стремятся избавиться от балласта в виде непрофильных активов. Недавно Вы заявляли о возможной продаже делового комплекса на Зольной улице. Принято ли окончательное решение?
– Продажа – это один из вариантов, он не является приоритетным. Ранее планировалось реализовать этот проект и использовать для собственных нужд компании. Мы параллельно также занимались проектом офисного здания на Добролюбова, 17, куда и переехал наш главный офис. Строительство офисных зданий для нас не является основным направлением деятельности. Но пока вопрос реализации проекта на Зольной или его продажи остается открытым. Как я уже сказал, рынок «плавает», все меняется очень быстро. Интересно, что отдельные проекты на офисном рынке, несмотря на общую стагнацию, чувствуют себя весьма и весьма неплохо.
– ГК «РосСтройИнвест» развивает проекты в очень разных сегментах, можно сказать, что она максимально диверсифицирована. Это тоже часть Вашей стратегии?
– Да, мы к этому стремимся. Причем это опять же не является ответом на вызовы кризисного времени, а часть долгосрочной программы развития компании.
Из этих же соображений, например, до конца года планируем запустить наш первый проект в Москве. Мы собираемся построить там объект премиум-класса и сейчас серьезно занимаемся проектированием и анализом рынка, чтобы наш проект оказался идеально подходящим для Москвы.
Мы давно работаем с госзаказом, строим социальные объекты. Это направление, прямо скажем, непростое, но его мы развиваем и будем развивать в будущем. Работа в разных сегментах – это сознательная политика. Мы собрали блестящую команду профессионалов и дорожим своими кадрами.
– Какие бюджетные проекты сданы компанией в последнее время, над какими продолжаете работать?
– В прошлом году мы успешно ввели в эксплуатацию новую инфекционную больницу на Пискаревском проспекте. Завершаем реконструкцию Мариинской больницы, уровень строительной готовности очень высокий. Торжественное открытие больницы после реконструкции произойдет в конце текущего – начале будущего года.
Участие в новых проектах бюджетного строительства возможно, но пока четких планов на этот счет нет. Вопрос об участии решается по мере формирования госзаказа – объявления конкурсов на строительство бюджетных объектов. В работе с госзаказом важна качественная подготовка проектно-сметной документации. Многое зависит от того, как проведен подготовительный этап реализации. Важен тщательный подбор проектной организации, чтобы качество изначально подготовленной документации не страдало.
– Меняются ли условия работы на этом рынке?
– Глобальных изменений нет, но отмечу общее снижение рентабельности проектов. Это характерно для всех строительных проектов в целом. У разных застройщиков и в разных проектах этот показатель уменьшился не одинаково, потому что себестоимость строительства разная, но в среднем рост себестоимости составил примерно 15% за последние два года.
– Насколько известно из СМИ, с Мариинской больницей связан и ваш благотворительный проект – восстановление памятника принцу Ольденбургскому?
– На самом деле это очень давняя история. Члены Попечительского совета Мариинской больницы обратились к нам с просьбой помочь в восстановлении памятника принцу Ольденбургскому, который находился на территории больницы, и мы согласились. Проектом памятника занимается Попечительский совет Мариинской больницы. Открытие обновленного монумента, скорее всего, совпадет по времени с торжественным открытием больницы после реконструкции.
– Довольно часто «РосСтройИнвест» приглашают принять участие в достройке проблемных объектов. Вы обычно соглашаетесь?
– Такие предложения мы всегда внимательно рассматриваем, но к участию в них относимся избирательно. Мы исходим из наших интересов и, конечно, оцениваем перспективность проекта в целом. Опять же, важна маржинальность проекта, некий задел, который может служить финансовой «подушкой» для застройщика. Например, в Ленобласти маржинальность очень невелика, и любое изменение правил игры, незапланированное обременение – может обернуться недостроем.
– Ваша группа компаний сравнительно недавно приступила к реализации проектов бизнес-класса – ЖК «Два ангела» и ЖК «Кремлевские звезды». Оправдались надежды на этот сегмент?
– Этот сегмент нам интересен, он позволяет показать наши лучшие наработки в плане создания архитектурного облика проектов, более продуманной их концепции, представить разнообразие опций. Продажи в этих проектах идут в соответствии с нашими планами. В будущем этот сегмент мы планируем развивать.
– Какие темы ПМЭФ для Вас будут наиболее интересны?
– ПМЭФ всегда дает широкий срез состояния экономики страны, основных направлений ее развития. Дает возможность определить то, с чего мы начали беседу, – факторы, которые будут определять экономическую жизнь в целом и в строительстве в частности. Кроме того, форум позволяет наглядно показать иностранным партнерам, что Россия открыта для инвестиций. Надеюсь, что все необоснованные опасения по поводу России уйдут на второй план и они поймут, что Россия – надежная страна, в которую выгодно вкладывать деньги.
Кстати
Под строительство нового элитного жилого дома «РосСтройИнвест» приобрел участок площадью 0,6 га в Центральном округе Москвы на Звенигородском шоссе, 11. Здесь планируется возвести жилой комплекс площадью 18 тыс. кв. м, высота здания составит 75 м. Застройщик планирует приступить к строительству уже в этом году и построить объект за три года. Объем инвестиций в проект составит около 5 млрд рублей.
Чтобы массовый спорт в Ленобласти стал действительно массовым, с 2013 года в регионе активно строят пришкольные и поселковые стадионы. Только в нынешнем году к вводу в эксплуатацию их запланировано 40. И в то же время в работе сегодня проекты спортивных сооружений федерального и даже международного уровня. О перспективах дальнейшего развития региональной сети спортсооружений рассказал Константин Патраев, первый вице-губернатор Ленинградской области.
- Константин Николаевич, почему акцент в строительстве спортивных объектов сегодня именно на «малые формы»?
- По мнению правительства Ленинградской области, современная спортивная индустрия должна базироваться на большом количестве спортивных сооружений различного масштаба и предназначения. Основной акцент, действительно, делается на строительстве не просто современных спортивных сооружений, но, прежде всего, объектов для развития массовых видов спорта — большое внимание уделяется строительству пришкольных спортивных площадок. Но уточню, что эти площадки включают в себя и искусственное футбольное поле, и гимнастические снаряды, и беговые дорожки, и поля для игры в волейбол и баскетбол. Здесь будут проводиться школьные занятия по физической культуре, учебно-тренировочные занятия и соревнования местного уровня по баскетболу, волейболу, мини-футболу и легкой атлетики, а также сдаваться нормативы ГТО (Готов к труду и обороне).
Строительство ведется по двум программам: государственной программе «Развитие физической культуры и спорта в Ленинградской области» и социальной программе «Газпром - детям». Общее финансирование в 2013 году — 40,5 млн рублей (построено пять площадок), в 2014 году — 400 млн рублей (введено в эксплуатацию 37 площадок). В нынешнем году должно быть построено, как уже упоминалось, 40 стадионов общей стоимостью 500 млн рублей.
- Каковы наиболее интересные уже реализуемые или планируемые проекты строительства спортсооружений?
- В Ленинградской области ведется активное строительство крупных спортивных объектов с общим объемом финансирования из федерального бюджета около 1 млрд рублей. 13 объектов уже введены в эксплуатацию. До конца нынешнего года мы также сдадим первую очередь строительства спортивного центра с залом, бассейном, крытым катком с искусственным льдом и городской стадион в Выборге, ледовую арену в Кингисеппе, крытый каток в Киришах и физкультурно-оздоровительный комплекс в Важинах Подпорожского района.
В прошлом году введены в строй крытый каток в деревне Старой, стадион в Выборге. В 2016 году запланировано открытие водно-спортивного оздоровительного комплекса в Волосово, физкультурно-оздоровительного комплекса в Приозерске.
Принято решение и в ближайшее время начнется строительство тренировочной базы для Чемпионата мира по футболу 2018 года в пос. Рощино Выборгского района.
Наличие таких спортивных объектов позволит организовать учебно-тренировочный процесс на высоком профессиональном уровне и для спортсменов - жителей Ленинградской области, и для приезжающих из других регионов РФ и стран ближнего и дальнего зарубежья. Разумеется, у нас появятся и новые возможности для проведения спортивных мероприятий различного масштаба.
- Чем интересен проект тренировочной базы в Рощино? Каковы его параметры?
- Размещение базы в пос. Рощино имеет очень важное значение для всей Ленинградской области. Чемпионат мира завершится, а соответствующий самым жестким критериям качества объект останется как площадка для соревнований и местного, и регионального, и, возможно, даже более высокого уровня.
Согласно техническим требованиям Международной федерации футбольных ассоциаций (ФИФА) тренировочный стадион будет со стандартным полем 105*68 м с натуральным или искусственным покрытием, вместимостью не менее 500 посадочных мест. Здесь будут предусмотрены административно-бытовые помещения, конференц-зал, не менее двух раздевалок площадью минимум 100 кв. м каждая, где смогут разместиться 23 игрока и тренерский штаб команд. Проектирование тренировочной площадки начнется в ближайшее время.
- Как этот проект сочетается с концепцией развития сети объектов спорта в Ленобласти?
- Тренировочная база в Рощино очевидно позволяет расширить возможности для занятий физической культурой и спортом, ориентирует население области на здоровый образ жизни. Тем самым смысл проекта соответствует целям развития физической культуры и спорта в нашем регионе, которые, в свою очередь, обозначены в государственной программе «Развитие физической культуры и спорта в Ленинградской области». В русле реализации этой программы реконструируются и ремонтируются существующие объекты спортивной инфраструктуры и строятся новые. Не будет преувеличением сказать, что сохранение и совершенствование материально-технической базы и инфраструктуры физической культуры и спорта остается одним из приоритетных направлений деятельности регионального правительства.
- Какие сложности кроме финансовых приходится преодолевать для развития сети спортсооружений?
- К сожалению, зачастую уже во время строительства спортивных объектов обнаруживаются существенные погрешности в проектной документации, прошедшей экспертизу. В этом случае приходится приостанавливать работы, корректировать проектно-сметную документацию и повторно получать экспертное заключение по ней. Все это означает дополнительные временные затраты и, как следствие, несвоевременный срок завершения строительства объекта.
- А как изменился подход к развитию сети спортивных сооружений в области за последние годы? Или основные идеи остаются неизменными?
- Сейчас на федеральном уровне разработана концепция новой целевой программы «Развитие физической культуры и спорта в Российской Федерации на 2016-2020 годы». В ней прописан целый ряд существенных отличий от сложившейся практики. Например, теперь на софинансирование из федерального бюджета могут рассчитывать, только спортобъекты, которые строятся по проектам, рекомендованным Министерством спорта РФ, стоимостью не более 100 тыс. рублей. Спортивные объекты становятся малобюджетными. И в Ленинградской области сегодня преимущественно мы также ориентируемся на строительство малобюджетных объектов и развитие массового спорта. Первый такой проект мы уже начали реализовывать в пос. Вистино Кингисеппского района — это быстровозводимый физкультурно-оздоровительный комплекс (ФОК) стоимостью не выше 50 млн рублей. Проект разработан по заказу Комитета по физической культуре и спорту Ленинградкой области. ФОК включает в себя игровой зал для волейбола, баскетбола, мини-футбола, зал для проведения тренировок по различным видам единоборств, предусмотрен административный блок — кабинет врача, тренерские, раздевалки и душевые. Объект предназначен для круглогодичного использования. В дальнейшем после реализации пилотного объекта планируется строительство аналогичных центров и в других небольших поселках и деревнях Ленинградской области.