Доступные стройсберкассы
В условиях кризиса на ипотечном рынке США ряд банков в Петербурге ужесточили условия по выдаче ипотечных кредитов. Кроме того, практически во всех банках отказались от ипотечных программ с нулевым или минимальным первым взносом. На этом фоне, по мнению доктора экономических наук, депутата Госдумы РФ Оксаны Дмитриевой, реальной помощью гражданам в приобретении жилья может стать принятие закона и реализация системы строительно-сберегательных касс.
– Насколько надежна система стройсберкасс?
– В системе строительно-сберегательных касс Германии, Австрии не было ни одного кризиса, поскольку они вообще выведены из финансовой системы. Это замкнутые системы, в которых свои проценты – и депозитные, и кредитные. Вся система регулирования строится на том, чтобы обеспечить сбалансированную работу данного механизма.
Здесь риски минимальные, существенно ниже, чем в других системах сбора средств для жилищного строительства и кредитования. Система строительно-сберегательных касс никому не дает быстрых денег. Банки должны заниматься длительной и кропотливой работой, при том, что их маржа ограничена 3 процентами. Сейчас средняя разница между депозитной и кредитной ставкой составляет 5 процентов. В этой схеме невозможна система откатов и различные коррупционные механизмы, потому что деньги и вся помощь государства идет вкладчику на его счет в банке.
Многие из идеологов пакета законов «Доступное жилье» являются приверженцами и имеют долгосрочное сотрудничество с американскими финансовыми институтами, которые работают по двухуровневой системе с закладными ипотечными облигациями. Для этих людей строительно-сберегательные кассы – мощный конкурент. С учетом эффективного развития строительно-сберегательных касс в странах Восточной Европы, у нас есть все возможности для интенсивного развития строительно-сберегательных касс. В Германии, где система работает более 60 лет, 45 процентов семей улучшили свои жилищные условия. В Чехии, где система работает более 10 лет, также 45 процентов семей улучшили свои жилищные условия через систему.
– Как происходит накопление средств?
– Ежегодно гражданин накапливает 70 тыс. рублей, 14 тыс. рублей ему добавляет государство плюс 1,4 тыс. рублей – депозитная ставка банка. После того как человек накопит, скажем, 250 тыс. рублей, за три года на оставшиеся 250 тыс. рублей он получает дешевый кредит под 5-6 процентов годовых. Этой суммы достаточно для первого ипотечного взноса и приобретения жилья в кредит в Москве и Санкт-Петербурге. Если в семье несколько человек, то помощь дается каждому гражданину РФ. В провинции этой суммы может быть достаточно для приобретения или строительства жилья. В Москве и Петербурге это может быть ремонт, обмен меньшей квартиры на большую и т.д.
– Возможна ли интеграция системы стройсберкасс с другими жилищными программами?
– К системе стройсберкасс легко можно подключить различные государственные и негосударственные программы. Например, помощь в приобретении жилья со стороны работодателей. У нас есть система жилищных сертификатов для военных, которые выдаются исходя из стоимости 1 кв. метра – для Санкт-Петербурга 25 тыс. рублей, Москвы –30 тыс. рублей. Это существенно ниже рыночной стоимости. Причем, если вы не приобрели жилье в течение срока действия сертификата, скажем, одного года, то у вас сертификат аннулируется.
Есть специальные схемы по обналичиванию сертификатов, о которых лучше знают риэлторы, чем я. При этом у человека нет возможности добавить сумму денег к стоимости сертификата. Поэтому такая система не работает. С другой стороны, можно вложить сертификат в стройсберкассу, перечислить деньги, выдержать минимальный срок накопления – два года и вам дополнят это кредитом. Таким образом, вы сможете приобрести то, что хотите.
Далее – материнский капитал. Когда кто-то его реально получит, то обнаружит, что за 250 тыс. рублей приобрести ничего нельзя. Если вы начнете эти деньги накапливать в период отсрочки, то реально купить что-то вы сможете как раз к тому времени, когда ребенку исполнится 18 лет. При этом материнский капитал, подключенный к системе стройсберкасс, работает прекрасно. Мы предлагаем, чтобы сразу после рождения ребенка средства перечислялись на счет стройсберкассы, три года они там будут накапливаться. При этом государство каждый год будет начислять 14 тыс. рублей. Тогда по окончанию трех лет женщина сможет получить около 300 тыс. рублей и кредит на такую же сумму.
Другой пример – программа помощи молодой семье. Она рассчитана в каждом субъекте федерации на 200-300 квартир. Никакого принципиального значения для слоя молодых семей такие программы не имеют. Если аналогичные или большие средства направить в программу стройсберкасс, то эффект будет более значительный. Система стройсберкасс мультиплицирует вложенные средства, как минимум, удваивает. Вкладывает человек, государство, еще на всю сумму дается кредит.
– Кто выступит организатором стройсберкасс?
– Стройсберкассы будет организовывать частный капитал. Однако банки с государственным участием могут выступить в числе учредителей стройсберкасс. Полагаю, что Сбербанк, ВТБ, ВТБ-24 будут принимать в этом активное участие. Я думаю, что среди учредителей стройсберкасс будут и жилищно-накопительные кооперативы. У них есть определенные технологии по жилищно-накопительным схемам. Также это могут быть банки, работающие по ипотечным программам.
В любом случае, это будут специализированные банки с отдельной лицензией, поэтому они должны быть вновь учреждены. Средства стройсберкасс должны вкладываться в предоставление кредитов на улучшение жилищных условий. Пока не истек минимальный начальный срок накопления – два года, средства могут инвестироваться в высоконадежные ценные бумаги. Поскольку это низкорисковый банковский институт с ограниченным набором операций, здесь будет несколько иной порядок регулирования.
– В чем отличие данной системы от ипотеки?
– Ипотеку дают только на строительство и приобретение жилья. Согласно данным соцопросов, думают о приобретении жилья 10–15 процентов населения. При этом ремонт планируют осуществить 60 процентов. Модернизация жилья также является улучшением жилищных условий. Механизм стройсберкасс – помощь людям в аккумулировании финансовых средств.
– Когда может быть принят закон?
– Закон «О строительно-сберегательных кассах» может быть введен в силу с 1 января 2008 года. Первые дешевые кредиты граждане смогут получить в 2010 году. Единственное препятствие – банковское законодательство. По закону, средства граждан можно привлекать только после 2 лет функционирования банка. Поскольку это специализированные банки, они будут вновь создаваться. Однако в этом вопросе также есть позитивные сдвиги. Он уже обсуждался с ЦБ РФ, Агентством по страхованию вкладов. После первого чтения закона, будут вноситься необходимые поправки.
Изменения будут внесены и по налогообложению, поскольку любой кредит, который предоставляется по ставке, ниже рыночной, считается материальной выгодой. По закону, он подлежит налогообложению. Также будут внесены изменения в закон о материнском капитале, что позволит сразу перечислить эти средства на счет стройсберкассы. Мы планируем, что в первый год на программу будет выделено 2 млрд рублей и далее до 7-8 млрд рублей ежегодно.
«В настоящее время петербургский инвестиционно-строительный комплекс переживает глубокий системный кризис», – говорит в своем интервью президент «Союзпетростроя», депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга Владимир Гольман.– Владимир Михайлович, почему строитель? Что привлекло в этой не самой легкой профессии?
– Прежде всего, пример отца. После шумного дела Маленкова, по которому, как один из руководителей Ленинградской городской партийной организации, проходил и мой отец, он был уволен с руководящей работы и пошел на стройку. Последние 10 лет перед смертью работал в тресте «Ленотделстрой», начальником УНР-78. Кроме того, строитель – это одна из самых мирных и достойных, на мой взгляд, профессий.
– С чего начался Ваш профессиональный путь?
– Начал рабочим в 1957 году, несмотря на уже имеющееся высшее образование. Через полгода стал мастером, потом прорабом, начальником участка. Карьера складывалась неплохо. Но и работал я с удовольствием, не жалея сил. Первые кварталы, которые мы строили в Невском районе – панельные. Сказать, что это были только «хрущевки», нельзя. Потому что это были разные дома, например на углу Ивановской улицы и улицы Седова, в котором живет депутат Наталия Евдокимова. Она этим домом очень довольна, потолки 307 сантиметров, минимальная площадь комнаты более 20 кв. метров, финская встроенная мебель, финские окна. Первые панельные дома, которые мы строили, имеют полное право на существование. Разрушать их никак нельзя, потому что они гораздо долговечнее, чем построенные 100-200 лет назад.
– Получается, что Вас можно назвать родоначальником панельного строительства в нашем городе? Сегодня эти дома, особенно пятиэтажки первых массовых серий, подвергаются яростной критике как со стороны проживающих в них, так и со стороны городских властей: занимают большие площади ценной городской земли.
– Не могу согласиться с теми, кто считает, что «хрущевки», как это сделали в Москве, надо сносить. В Москве дома первых массовых серий строились по своей, особой технологии. Там была принята система поперечных несущих стен с навесными панелями. И эти навесные панели, шаг этих панелей, ориентировал все остальные параметры. Более того, утеплителем там применялся такой материал, как стекловата, который сваливался и опускался вниз. И такие «хрущевки», может быть, и был смысл сносить.
Наша же система совсем иная. У нас было три продольных несущих стены. Даже если все закладные части убрать с этого здания, наши «хрущевки» все равно будут жить. Они могут еще лет 100 простоять. Продольные несущие стены говорят о том, что их можно надстраивать. Мое мнение – до 10 этажей. Дома с продольными несущими стенами, а это 50 процентов всего жилья в городе, можно целиком реконструировать, и будет нормальное жилье. Да, нужно поменять электрику, сантехнику, они уже износились. Может быть, где-то нужно пристроить дополнительный лифт. И надстраивая сегодня мансарды или верхние этажи можно увеличить полезную площадь этих домов. Такие проекты могут быть коммерчески выгодными и инвестиционно привлекательными.
Таково мое мнение в этом вопросе. Уверяю вас, наша ленинградская система с 3-4 продольными несущими стенами проживет еще 100-150 лет. Приглашаю вас посмотреть на них в следующем веке.
– Спасибо. Постараюсь воспользоваться Вашим приглашением. Но давайте вернемся в наш день. Чем еще гордится Владимир Гольман?
– Мне не было еще 30 лет, когда я был назначен управляющим трестом №18 «Ленуниверситетстроя». Я стал самым молодым руководителем такой крупной структуры. Комплекс ЛГУ в Петергофе строил наш трест. Так что мы с вами оба – университетские. Вы там учились, а я его строил. Из объектов, которыми можно гордиться, я бы назвал уникальный объект – свинооткормочный комбинат в поселке Нурма под городом Тосно на 12 тыс. свиней. Кроме того, можно назвать птицефабику в Синявино. Это тоже уникальное сооружение на 4,5 млн кур. Аналога ему в мире нет. Даже в Америке под Чикаго есть система птицефабрик на, примерно, такое же поголовье кур, но она объединяет несколько сооружений. Синявинская птицефабрика расположена на территории в 400 гектаров. Рядом возведен прекраснейший поселок на 15 тыс. жителей, который на всех конкурсах в то время занимал первые места в области и стране. Это жилой комплекс со всем жизнеобеспечением и целым рядом социально-культурных объектов. Там есть торговые комплексы, школы, несколько детских садов, банно-прачечный комбинат, дом культуры, свои садовые участки, современные жилые дома. Поселок находится в лесу, на берегу речки Назия. Может, он и сейчас процветает. Кстати, трест №18 восстанавливал Ташкент после землетрясения, построил там 50 тыс. кв. метров.
– Ваша молодость пришлась на годы хрущевской оттепели, полетов в космос, триумфа, как тогда полагали, советской системы. Как Вы считаете, молодежь той эпохи, сильно отличается от нынешней молодежи?
– Я полагаю, что молодежи в любые годы свойственны романтизм, вера в собственные силы и желание создавать определенные материальные ценности. Брюзжать на молодых могут только несостоявшиеся люди, недовольные своей судьбой. Другое дело, что сегодняшние условия значительно отличаются от времен нашей молодости. У нас не было таких возможностей, мы не знали, что такое дискотеки, мы не знали пивных фестивалей, мы не знали рок-музыки, но были в годы войны и после нее песни, которые и сегодня молодежь с удовольствием слушает и поет. По категориям ценностей духовных и та, и нынешняя молодежь друг другу соответствуют. Другое дело, что сегодня можно что-то приобрести за деньги, а в наше время, даже если бы и были деньги, то купить что-то было невозможно. Люди жили мыслями о будущем. Возможно, благодаря этому они сумели победить в войне, отстроить послевоенное хозяйство, смогли выйти в открытый космос, создать те технологии, которыми мы сегодня можем только гордиться. А то, что у нас сегодня нет национальной идеи, за которую бы люди боролись, это плохо.
По-моему, национальной идеей вполне могла бы стать жилищная политика. Обеспечение народа жильем. Жилье может стать тем фактором, тем локомотивом, паровозом, который потянет за собой экономику страны вперед. К сожалению, за последние 15 лет никаких экономических законов мы не приняли, никаких реформ не провели. Очень много на эти темы говорим, а дела не делаем. Отсюда – неверие народа во власть, в то, что она способна управлять страной. Да, есть нецивилизованный рынок, и правительство думает, что он все будет сам регулировать. Но это не так. Рынок тоже требует управления и плановости. А иначе – анархия.
– Владимир Михайлович, а как же тот пакет законов, что Государственная дума приняла в конце прошлого года. Я имею в виду Градостроительный кодекс, закон «О долевом строительстве» и ряд других. Они ведь как раз и направлены на формирование цивилизованного рынка в строительной отрасли и жилищной сфере?
– Мое мнение о Градостроительном кодексе, Жилищном Кодексе и законе «О долевом строительстве», которые приняли популисты из «Единой России» – мое категоричное мнение – их надо отменить, потому что они приняты наспех, за несколько дней до Нового года. Составляло их, в основном, финансовое лобби, которому надо было, чтобы мы отказались от долевого участия и брали бы дорогие кредиты, которых нет нигде в мире.
Они не хотят развивать ипотеку, хотят загубить ипотеку. Они не думают о простых людях, а только об абстрактном государстве, которое, как Молох, поглощает все и всех.
Эти законы надо или перерабатывать, причем, основательно, или хотя бы приостановить действие этих трех документов, а лучше всего – просто отменить. Они совершенно неразумны, необъективны. Люди, которые их принимали, ничего не смыслят в строительстве. Эти документы права на жизнь не имеют, они приведут к развалу строительного комплекса в стране. А строительный комплекс дает, как минимум, 15 рабочих мест: на 1 место в строительстве – еще 15 в других отраслях. Мы загрузили бы военно-промышленный комплекс: нам нужны краны, бульдозеры типа танков, экскаваторы, кабельно-проводниковая продукция. Мы бы вдохнули в промышленность жизнь. Но для этого к строителям надо относиться нормально, и считать строительство национальной идеей.
– Последний год в городе много говорят о стагнации строительного рынка. А как Вы оцениваете состояние этой отрасли в Санкт-Петербурге?
– В настоящее время петербургский инвестиционно-строительный комплекс переживает глубокий системный кризис. Об этом говорит снижение объема подрядных работ в первом квартале на 12 процентов, сокращение численности работников только по крупным и средним предприятиям на 5 тыс. человек, падение реальной заработной платы в отрасли на 5 процентов. Городское правительство отрапортовало о росте объемов введенного жилья на 60 процентов. Но нельзя забывать, что сегодня вводятся в строй дома, начатые еще в 2003 году. А в следующем году мы будем сдавать дома, построенные на участках, приобретенных на торгах. В 2004 году их было реализовано всего 27 из 59, выставленных на аукционы. На них можно построить не более 1 млн кв. метров, а это трехкратное снижение (общий объем построенных в прошлом году жилых и деловых зданий – 3 млн кв. метров). В I квартале нынешнего года число выданных разрешений на проектно-изыскательские работы уменьшилось в семь раз.
К сожалению, чиновники не видят пагубных тенденций и не очень прислушиваются к профессионалам. А у меня, всю жизнь отдавшего строительству, болит сердце при мысли, что строительный рынок может быть разрушен. Разрушить легко. В 1991 году мы с легкостью развалили могучее государство, последствия расхлебываем по сей день и неизвестно еще, сколько будем расхлебывать. Не хочется быть пессимистом, но если срочно не принять мер, то в ближайшие год-два мы сможем наблюдать развал одной из самых крепких, бюджетообразующих отраслей городского хозяйства.
– Надеюсь, что ситуация не так безысходна, как вы ее нарисовали. Все-таки, городское правительство пытается развивать ипотечное кредитование, выделяет средства на строительство социального жилья. Прорвемся?
– Очень хочется надеяться.
Беседовала Лилиана Глазова