Доступные стройсберкассы
В условиях кризиса на ипотечном рынке США ряд банков в Петербурге ужесточили условия по выдаче ипотечных кредитов. Кроме того, практически во всех банках отказались от ипотечных программ с нулевым или минимальным первым взносом. На этом фоне, по мнению доктора экономических наук, депутата Госдумы РФ Оксаны Дмитриевой, реальной помощью гражданам в приобретении жилья может стать принятие закона и реализация системы строительно-сберегательных касс.
– Насколько надежна система стройсберкасс?
– В системе строительно-сберегательных касс Германии, Австрии не было ни одного кризиса, поскольку они вообще выведены из финансовой системы. Это замкнутые системы, в которых свои проценты – и депозитные, и кредитные. Вся система регулирования строится на том, чтобы обеспечить сбалансированную работу данного механизма.
Здесь риски минимальные, существенно ниже, чем в других системах сбора средств для жилищного строительства и кредитования. Система строительно-сберегательных касс никому не дает быстрых денег. Банки должны заниматься длительной и кропотливой работой, при том, что их маржа ограничена 3 процентами. Сейчас средняя разница между депозитной и кредитной ставкой составляет 5 процентов. В этой схеме невозможна система откатов и различные коррупционные механизмы, потому что деньги и вся помощь государства идет вкладчику на его счет в банке.
Многие из идеологов пакета законов «Доступное жилье» являются приверженцами и имеют долгосрочное сотрудничество с американскими финансовыми институтами, которые работают по двухуровневой системе с закладными ипотечными облигациями. Для этих людей строительно-сберегательные кассы – мощный конкурент. С учетом эффективного развития строительно-сберегательных касс в странах Восточной Европы, у нас есть все возможности для интенсивного развития строительно-сберегательных касс. В Германии, где система работает более 60 лет, 45 процентов семей улучшили свои жилищные условия. В Чехии, где система работает более 10 лет, также 45 процентов семей улучшили свои жилищные условия через систему.
– Как происходит накопление средств?
– Ежегодно гражданин накапливает 70 тыс. рублей, 14 тыс. рублей ему добавляет государство плюс 1,4 тыс. рублей – депозитная ставка банка. После того как человек накопит, скажем, 250 тыс. рублей, за три года на оставшиеся 250 тыс. рублей он получает дешевый кредит под 5-6 процентов годовых. Этой суммы достаточно для первого ипотечного взноса и приобретения жилья в кредит в Москве и Санкт-Петербурге. Если в семье несколько человек, то помощь дается каждому гражданину РФ. В провинции этой суммы может быть достаточно для приобретения или строительства жилья. В Москве и Петербурге это может быть ремонт, обмен меньшей квартиры на большую и т.д.
– Возможна ли интеграция системы стройсберкасс с другими жилищными программами?
– К системе стройсберкасс легко можно подключить различные государственные и негосударственные программы. Например, помощь в приобретении жилья со стороны работодателей. У нас есть система жилищных сертификатов для военных, которые выдаются исходя из стоимости 1 кв. метра – для Санкт-Петербурга 25 тыс. рублей, Москвы –30 тыс. рублей. Это существенно ниже рыночной стоимости. Причем, если вы не приобрели жилье в течение срока действия сертификата, скажем, одного года, то у вас сертификат аннулируется.
Есть специальные схемы по обналичиванию сертификатов, о которых лучше знают риэлторы, чем я. При этом у человека нет возможности добавить сумму денег к стоимости сертификата. Поэтому такая система не работает. С другой стороны, можно вложить сертификат в стройсберкассу, перечислить деньги, выдержать минимальный срок накопления – два года и вам дополнят это кредитом. Таким образом, вы сможете приобрести то, что хотите.
Далее – материнский капитал. Когда кто-то его реально получит, то обнаружит, что за 250 тыс. рублей приобрести ничего нельзя. Если вы начнете эти деньги накапливать в период отсрочки, то реально купить что-то вы сможете как раз к тому времени, когда ребенку исполнится 18 лет. При этом материнский капитал, подключенный к системе стройсберкасс, работает прекрасно. Мы предлагаем, чтобы сразу после рождения ребенка средства перечислялись на счет стройсберкассы, три года они там будут накапливаться. При этом государство каждый год будет начислять 14 тыс. рублей. Тогда по окончанию трех лет женщина сможет получить около 300 тыс. рублей и кредит на такую же сумму.
Другой пример – программа помощи молодой семье. Она рассчитана в каждом субъекте федерации на 200-300 квартир. Никакого принципиального значения для слоя молодых семей такие программы не имеют. Если аналогичные или большие средства направить в программу стройсберкасс, то эффект будет более значительный. Система стройсберкасс мультиплицирует вложенные средства, как минимум, удваивает. Вкладывает человек, государство, еще на всю сумму дается кредит.
– Кто выступит организатором стройсберкасс?
– Стройсберкассы будет организовывать частный капитал. Однако банки с государственным участием могут выступить в числе учредителей стройсберкасс. Полагаю, что Сбербанк, ВТБ, ВТБ-24 будут принимать в этом активное участие. Я думаю, что среди учредителей стройсберкасс будут и жилищно-накопительные кооперативы. У них есть определенные технологии по жилищно-накопительным схемам. Также это могут быть банки, работающие по ипотечным программам.
В любом случае, это будут специализированные банки с отдельной лицензией, поэтому они должны быть вновь учреждены. Средства стройсберкасс должны вкладываться в предоставление кредитов на улучшение жилищных условий. Пока не истек минимальный начальный срок накопления – два года, средства могут инвестироваться в высоконадежные ценные бумаги. Поскольку это низкорисковый банковский институт с ограниченным набором операций, здесь будет несколько иной порядок регулирования.
– В чем отличие данной системы от ипотеки?
– Ипотеку дают только на строительство и приобретение жилья. Согласно данным соцопросов, думают о приобретении жилья 10–15 процентов населения. При этом ремонт планируют осуществить 60 процентов. Модернизация жилья также является улучшением жилищных условий. Механизм стройсберкасс – помощь людям в аккумулировании финансовых средств.
– Когда может быть принят закон?
– Закон «О строительно-сберегательных кассах» может быть введен в силу с 1 января 2008 года. Первые дешевые кредиты граждане смогут получить в 2010 году. Единственное препятствие – банковское законодательство. По закону, средства граждан можно привлекать только после 2 лет функционирования банка. Поскольку это специализированные банки, они будут вновь создаваться. Однако в этом вопросе также есть позитивные сдвиги. Он уже обсуждался с ЦБ РФ, Агентством по страхованию вкладов. После первого чтения закона, будут вноситься необходимые поправки.
Изменения будут внесены и по налогообложению, поскольку любой кредит, который предоставляется по ставке, ниже рыночной, считается материальной выгодой. По закону, он подлежит налогообложению. Также будут внесены изменения в закон о материнском капитале, что позволит сразу перечислить эти средства на счет стройсберкассы. Мы планируем, что в первый год на программу будет выделено 2 млрд рублей и далее до 7-8 млрд рублей ежегодно.
На минувшей неделе новый глава Росстроя Сергей Круглик побывал в Санкт-Петербурге с целью «проанализировать взаимоотношения с администрацией города» и «поговорить о федеральных стройках». После этого он дал эксклюзивное интервью нашему корреспонденту.– Сергей Иванович, Вы, вероятно, уже вошли в курс дел Росстроя. И очевидно можете назвать сильные и слабые стороны в работе своего предшественника и ведомства в целом?
– Если честно, то я не люблю отвечать на такие вопросы, я не сторонник критиковать то, что было до меня. Могу сказать лишь одно: структура Росстроя обязательно претерпит изменения, поскольку появляются новые задачи, связанные, прежде всего с качественной составляющей жилищного рынка.
– А сейчас об этих изменениях можно сказать?
– Например, увеличился численный состав. И далее в Агентство будут приходить новые сотрудники, но это не означает, что произойдет поголовная ротация кадров – я не сторонник таких вещей. Придут те люди, которые имеют навыки работы с законодательной, нормативной базой, чтобы получился некий симбиоз теории и практики. Кроме того, вводится новое структурное подразделение – Управление по реализации национального проекта по доступному и комфортному жилью.
– Почему, на Ваш взгляд, Национальный совет по доступному жилью, который возглавит президент Владимир Путин, до сих пор не создан?
– Во-первых, нужно понимать, что сейчас достаточно «мертвый» летний сезон – период отпусков. Во-вторых, такие вещи нужно обязательно детально обсудить в обществе. И абсолютно правильно, что Национальный совет рождается не скоропалительно, а вдумчиво. В нем произойдет консолидация усилий всех ветвей власти – и Совета Федерации, и Госдумы, и Правительства России. Это делается для создания сбалансированной позиции по выработке ключевых решений как в секторе законодательства и нормативной базы, так и в секторе практической реализации, в первую очередь предоставления государственной поддержки.
– Какова в этом процессе роль регионов?
– В этот процесс будут вовлечены не только регионы, но и муниципалитеты. Повторюсь, это три органа федеральной власти плюс субъект РФ, плюс муниципалитет. Задача этого совета – провести политику от уровня закона до уровня практической реализации, до конкретного человека. Роль Росстроя будет заключаться в исполнении принятых Национальным советом решений.
– Нет ли определенной политической поспешности при создании Национального совета? Ведь до него существовало (и существует) много программ, проектов, которые в теории призваны решить «квартирный вопрос», но на практике этой цели не достигли. Нет ли у Вас опасений, что и новая структура не оправдает возложенных на нее надеж?
– Такое опасение, конечно, есть. Но все зависит от состава совета. Если он будет не слишком велик и при этом будет качественным, то он не будет отличаться от ранее созданных советов только тем, что его возглавит лично президент. И еще: ни у одного совета не было такой уникальной задачи как реализация только что сформированного пакета жилищных законов. Я абсолютно уверен, что при нормально выстроенной работе все у нас получится.
– Но ведь пакет жилищных законов, несмотря на наличие в нем объективно прогрессивных, прорывных элементов, все же страдает откровенными «правовыми провалами», которые в жизни могут обернуться очень серьезными социальными проблемами. Взять хотя бы закон о долевом строительстве. Наверное, многих ошибок можно было бы избежать еще в ходе его разработки, если бы пригласили к обсуждению самих строителей?
– Особых ошибок в этом законе нет. Просто перестарались с позиции защиты прав потребителей, поскольку изначально закон рождался не как самостоятельный правовой документ, а как поправки к закону о защите прав потребителей. Это уже потом «разыгрались» и получился закон в его нынешнем виде. Словом, не учли сегодняшнюю ситуацию, захотели сделать закон будущего и вот в этом как раз заключается ошибка, но не в самом законе.
Однако все обязаны понимать: долевое строительство не должно занимать львиную долю на рынке жилищного строительства – «долевка» должна занимать, скажем, 5-процентный сегмент. Финансирование должно происходит не за счет населения, а за счет банковского сектора.
– Будучи главой Росстроя Вы можете как-то активизировать принятие поправок к закону о дольщиках?
– Мы постараемся, чтобы этот закон был обязательно изменен в осеннюю сессию Госдумы. Что касается Санкт-Петербурга, то сразу же после внесения поправок я к вам приеду. У вас в связи с этим законом действительно возникли серьезные правовые коллизии. И поэтому нужно будет с телевизионных экранов, со страниц газет объяснить питерским застройщикам, юристам и населению, что конкретно произошло и как себя надо вести. Пока получается, что мы перезащитили дольщиков, забыв о том, что существует еще и банковский сектор, и строители, на которых переложили всю меру ответственности. Тем самым притормозилась реализация системы долевого участия в строительстве.
Между тем, не нужно увязывать закон со снижением темпов строительства жилья. Закон не касается тех домов, которые сегодня находятся в стадии строительства и тех участков, на которые уже выдано разрешение на строительство. До весны этой темой, я думаю, спекулировать не стоит – никакого спада строительства в связи с этим законом не происходит и не должно произойти.
– Сергей Иванович, с какой целью Вы приезжали в Санкт-Петербург?
– Я приезжал поговорить с администрацией Санкт-Петербурга о федеральных стройках, конкретно – о дамбе. Приезжал проанализировать наши взаимоотношения с администрацией города. Питер – это ведь особый город, а дамба – особая стройка. Помимо нее мы обсуждали и другие федеральные объекты строительства, например реконструкцию Петропавловской крепости, Смольнинского собора и др. То есть те объекты, где нужно активизировать работу.
– Как Вы относитесь к передаче некоторых федеральных функций регионам, например, в сфере контроля и надзора над строительством или лицензирования?
– Что касается контроля – я абсолютно согласен. В отношении лицензирования: передавать-то особо нечего – через полтора года лицензирование строительства прекратит свое существование в соответствии с поправками к закону о лицензировании. Поэтому сейчас нужно вырабатывать иные подходы. Они связаны в первую очередь с формированием саморегулируемых организаций и с сертификацией – конкретно сертификацией персонала. В законодательстве должны быть отражены все нормы ответственности, которые в свою очередь влекли бы за собой не только административную ответственность, но и уголовную. Причем как со стороны проектировщиков, строителей, так и со стороны тех, кто проводит экспертизу строительных проектов.
– Почему же тогда законопроект о саморегулируемых организациях так долго лежит в Госдуме?
– Возможно в связи с тем, что строительный рынок переходит на новые схемы работы. Не всем это нравится, потому что формирование новой нормативной базы для кого-то является бизнесом. Как часто бывает, если возникает новое, значит где-то что-то усыхает, убывает, а если усыхает – возникает недовольство.
– Смогут ли профессиональные общественные организации строителей уже в статусе СРО полноценно заменить собой государство?
– Думаю, что СРО вполне смогут исполнять государственные функции более эффективно. Впрочем, сейчас мы бьемся над такими вещами как технические регламенты. Но ведь вы понимаете, что биться над созданием техрегламентов могут лишь те, кто кровно в них заинтересован. И кстати, сейчас мы планируем обратиться к субъектам Российской Федерации (такое предложение поступило от администрации Санкт-Петербурга), чтобы они сами разработали по одному регламенту. А когда будут существовать профессиональные саморегулируемые организации они, безусловно, будут разрабатывать эти технические регламенты, которые впоследствии будут проходить через экспертную комиссию, затем Госдуму и утверждаться в форме закона. СРО будут более ответственно подходить к таким вещам, чем чиновники.
– В Петербурге есть две общественные организации, которые публично заявили о своем желании стать СРО. При этом они в определенной степени противоборствуют. Это полезно для рынка?
– Полагаю, да. Строители сами разберутся, где общественные организации, которые функционировали реально и эффективно, а где номинально – такие не смогут стать основной саморегулируемой организацией. Я думаю, СРО будут создаваться активными общественными строительными организациями, которые поймут, что у них серьезные помехи на рынке, и чтобы их ликвидировать им нужно предпринять кое-какие усилия. Иными словами, кто будет активнее, тот и встанет во главе этого процесса.
– Накануне Дня строителя некоторые петербургские застройщики заявляют, что сейчас не время для праздника – надо работать. А что Вы думаете по этому поводу?
– Я искренне хочу поздравить всех питерских строителей с Днем строителя. Профессиональный праздник всегда должен существовать независимо от того, какая ситуация складывается на рынке. Трагедии на рынке Санкт-Петербурга сегодня нет никакой. Есть проблемы, с которыми сталкиваются практически все регионы: это отсутствие инфраструктуры, это отсутствие мощностей по электроснабжению, это неурегулированность в земельных отношениях и так далее. Однако, как мне кажется, администрация Петербурга и строители могли бы сообща вырабатывать некие концепции по решению проблем. И сегодня такие подходы, насколько я знаю, в Петербурге есть.
Беседовал Андрей Теплоухов