Эдуард Тиктинский: «Инновации должны быть системно интегрированы»
Лидеры деловой и общественной жизни Петербурга удостоены ежегодной премии «Эксперт года». В области бизнеса и инноваций экспертом года признан Эдуард Тиктинский, президент холдинга RBI (объединяющего компании RBI и «Северный город»).
В интервью «Строительному Еженедельнику» Эдуард Тиктинский рассказал, почему инновации не работают локально и что формирует повестку работы строительных компаний завтрашнего дня.
– RBI был пионером во внедрении многих программ и технологий, которые вслед за вами начинали использовать другие застройщики. Каковы, на Ваш взгляд, направления развития строительных компаний завтрашнего дня?
– В программной инженерии есть понятия front-end и back-end – это процесс создания продукта, разделенный на две части, клиентскую и серверную. Условно говоря, front-end – это все то, что касается взаимодействия с клиентом, качества продукта и сервиса. Здесь всем застройщикам еще есть над чем работать, и RBI не исключение. Создание продукта более высокого качества и с лучшим сервисом, чем у наших конкурентов, всегда было для нас стратегически важным акцентом. В любом сегменте, где бы мы ни работали. И в условиях такого высоко конкурентного рынка, как сейчас, этот тренд, безусловно, будет развиваться.
– О совершенствовании продукта говорят многие застройщики. Какими должны быть реальные шаги, чтобы от слов перейти к делу?
– Первое – застройщику необходимо самому осознать важность этой работы. И, во-вторых, – выстроить систему контроля. В жилищном строительстве существует большой менеджерский разрыв между застройщиком и генподрядной компанией, субподрядчиками. Распространить контроль на всю цепочку вниз, вплоть до непосредственных исполнителей на объекте – именно на этом должны быть сосредоточены усилия компаний, чтобы продолжать успешно развиваться.
– Что тогда включает в себя back-end?
– Другая сторона – back-end – это качество менеджмента в компании. Его формирует ряд стратегических инициатив: быстрота реакции на запросы клиента, высокая производительность труда, меньшее количество ошибок и пустых операций. Эти процессы должны быть отработаны и положены на современные платформы. Например, в проектировании мы работаем сейчас в облачных технологиях, и ни один подрядчик не может сказать, что он упустил что-то из виду, потому что работал с необновленным документом. В облаке лежат все новые проектные решения. Уже не актуальные – заархивированы. Также облачные технологии помогают нам более оперативно передавать квартиры клиентам. Если при осмотре квартиры дольщик высказывает замечания, они сразу фиксируются в электронном виде и мгновенно передаются в работу, а акт о выявленных дефектах формируется автоматически. Клиент еще только спускается из своей квартиры на первый этаж, а акт уже распечатан. И через две недели его снова приглашают принимать квартиру после всех доработок.
Также мы автоматизировали работу с агентствами недвижимости: к нашему порталу РАМПА-RBI («Рабочее место партнера») подключено больше 4 тыс. агентов, и каждый из них может быстро формировать актуальное корректное предложение для своих покупателей, создавать красочные презентации и т. д. А заодно проходить бесплатное обучение и повышать свои профессиональные компетенции.
Сегодня RBI – не только девелоперская, но и внедренческая компания. Мы одновременно ведем 5-7 проектов, связанных с повышением эффективности ведения бизнеса, основанных на тех или иных IT-платформах, и вызов состоит в том, чтобы распространить их на подрядчиков. Инновации не работают локально, в рамках одного застройщика. Это должны быть системные интегрированные решения, тогда они имеют смысл и эффект.
– Люди обычно сопротивляются всему новому. Существует ли такая проблема у RBI?
– Уровень сопротивления нововведениям действительно высокий. Иногда подрядчики стараются формально выполнить наши требования, здесь тоже важен контроль. Мы очень тщательно подходим к выбору партнеров, подбираем их «под себя». И к нам довольно сложно попасть на генподряд, поскольку мы понимаем, насколько велики риски доверить строительство непроверенной организации. Когда недавно, в рамках двух проектов мы были вынуждены сменить генподрядчиков в середине стройки, это была очень болезненная процедура. Но если видим, что новые компании устойчивы, заинтересованы, хорошо проявляют себя, обладают мощным финансовым и техническим потенциалом, – мы ставим их в ротацию. Примерно раз в год пробуем нового генподрядчика на наших новых проектах. Хотя должен отметить, что это очень дорогие эксперименты.
– В плане инновационности дает ли рынок труда адекватный ответ на кадровый запрос RBI?
– Если речь идет о профессиональной квалификации – да. Где-то мы осознанно берем человека, которого в чем-то еще надо «подтягивать». Но ключевая задача нашей службы персонала – выбор и адаптация людей под корпоративную культуру RBI, потому что она имеет свои особенности. И это не вопрос рынка труда, а способность разглядеть человека и понять, соответствует ли он нашей корпоративной культуре.
– Использует ли Ваша компания BIM или иные технологии проектирования и строительства, где информационная база тесно связана с трехмерной моделью?
– В проекте на Пионерской улице, который мы в ближайшее время намерены вывести в продажу, проектирование ведется с использованием 3D. Недавно была презентация этой модели, она вызвала очень большой интерес у наших специалистов. Все хотели посмотреть, как это работает и как этим могут воспользоваться разные службы – и отдел бюджетирования, и служба заказчика, и отдел маркетинга.
– Инновационные продукты могут себе позволить только дорогие проекты – «бизнес», «элита»? Или ультрасовременной может быть концепция и более доступного предложения?
– На мой взгляд, в сегменте «комфорт» за счет масштаба предложения можно предлагать очень интересные решения, которые, например, в бизнес-классе зачастую просто негде реализовать. Скажем, стандарт многофункциональности дворов – у всех возрастных групп должна быть своя зона активности, отдыха, сегментированные по увлечениям. Например, так сделано в нашем проекте Ultra City (масштабный проект от компании «Северный город», реализуется на участке по адресу Пригородный, 4, в Приморском районе Петербурга). За счет того, что двор большой, мы можем себе позволить не экономить на этом. Сюда же отнесем возможность полноценного озеленения дворов, с большими взрослыми деревьями, или качественную отделку МОП. Стандарт комфорт-класса постепенно поднимается. Но и здесь важно быть осторожным, изучать реальные потребности клиентов. Люди не должны платить за опции, которыми они не пользуются. Все стоит денег. Мы постоянно изучаем реальные потребности наших покупателей. И являемся единственным российским застройщиком, который измеряет такой показатель как индекс удовлетворенности клиента, причем на всех этапах взаимодействия – от первого звонка в компанию до непосредственно проживания в квартире.
– Вопрос экономики технологий. Уникальные здания или пилотные проекты могут быть очень комфортны и экологичны, но не иметь окупаемости. Что лежит в основе принимаемого решения о возможности применения той или иной инновационной технологии?
– Бизнес застройщика в целом достаточно рискованный, поэтому в погоне за инновациями мы ни в коем случае не можем подвести своих клиентов. Мы пробуем очень много нового там, где нет больших затрат. Мы можем позволить себе много относительно недорогих экспериментов. А в большинстве случаев все, что относится к улучшению продукта и сервиса, не слишком затратно по сравнению с другими статьями расходов.
– Насколько удачны проекты, где происходит совмещение функций: жилье + офис; жилье + творческая студия; иные варианты?
– Идея создания Art Studio (арт-кластер на 2-й Советской улице в Петербурге, проект компании RBI) родилась не на пустом месте, это вопрос нашего плотного общения с клиентами. Мы поняли, что такой продукт – творческие мастерские, место для реализации своего хобби, например, музыкальной студии или художественного салона – пока никто не предлагает, но он очень востребован. Поэтому для нас возвратность этих инвестиций будет равна возвратности инвестиций в жилье. Возможно, это будет один из самых успешных наших проектов. Другой наш «неформатный» проект возник из сотрудничества со знаменитым Сестрорецким курортом. Мы будем заниматься реконструкцией двух «советских» корпусов и воссозданием исторического Лесного корпуса, формировать на территории санатория современное wellness-пространство. Проект уже вызывает большой интерес потенциальных инвесторов, хотя мы только-только выходим на площадку.
– Говорят, что на рынок недвижимости окажет влияние sharing-экономика. Насколько перспективны идеи коворкингов и коливингов?
– Я бы не смешивал это в одно целое. Коворкинги сегодня – уже состоявшийся факт, определенный сегмент коммерческой недвижимости. В некоторых наших новых проектах мы предусматриваем такие пространства. Коливинги – это пока скорее урбанистическая идея, чем реальный предмет инвестиций. Хотя в рамках наших стратегических сессий мы разбираем все тренды, причем и те, что нам кажутся довольно долгосрочными.
– Строительство в сложных условиях исторического центра, где RBI реализует проекты, часто требует специальных мер и инновационных технологий. Применялись ли нестандартные решения?
– В «Доме у Невского» на Полтавской улице мы применяли особые меры для защиты окружающей застройки, использовали специальную технологию погружения шпунта. В проекте на пересечении Свердловской набережной и Пискаревского проспекта (ЖК «Четыре горизонта» и «Дом на излучине Невы») реставрировали водонапорную башню Охтинской бумагопрядильной мануфактуры 1900 года постройки – пересадили ее на новое свайное основание, усилили перекрытия и лестницы, восстановили утраченную кровлю, укрепили стены в нижней части металлическими бандажами… В газгольдере на Заозерной улице безвозвратно утраченные фрагменты кирпичной кладки воссоздавали с использованием аналогичных исторических кирпичей конца XIX века, а утраченные фрагменты известняковой облицовки цокольной части – из точно такого же известняка, добытого в том же карьере, что и 135 лет назад.
О ситуации с восстановлением архитектурных памятников и какие новые законы необходимы для спасения исторических зданий рассказал заместитель председателя комитета по культуре Ленобласти, начальник департамента государственной охраны, сохранения и использования объектов культурного наследия Андрей Ермаков.
– Как вы оцениваете общее состояние историко-культурных памятников Ленобласти на текущий момент?
– С одной стороны, очень неплохо. С другой, если глубоко погружаться в тему, то ситуация с объектами культурного наследия в целом в стране тяжелая. В период с 1990-х по 2000-е годы органы местного самоуправления легко раздавали земли частным предпринимателям. К сожалению, они не знали или не хотели знать, что такое объекты культурного наследия и какие ограничения накладываются на земли. Сейчас пришло время собирать камни. Ведется работа, но работа эта большая и трудная.
Оценить возможность дальнейшего использования всего усадебного комплекса – тяжелая задача, которая стоит перед экспертами и перед нами. Решение о включении или невключении в реестр выявленных объектов культурного наследия принимается только после экспертизы, которая устанавливает пообъектный состав, предметы охраны и границы территории памятника. Следующий шаг – разработка проекта зоны охраны.
В целом сейчас Ленобласть ведет активную работу в этом направлении, однако средств все же не хватает, и это при том, что последние три года по поручению губернатора Александра Дрозденко финансирование увеличено в несколько раз по сравнению с предыдущими периодами. Пробел финансирования в конце 1990-х – начале 2000-х создал критическую ситуацию, и только сейчас мы начинаем выполнять поставленные задачи. Кроме того, начата планомерная работа по реставрации объектов культурного наследия, находящихся в ненадлежащем состоянии, с целью их вовлечения в культурный оборот. Все объекты культурного наследия, которые мы испрашиваем из казны имущества РФ, предназначены под конкретные цели, и только это дает возможность упрощенного порядка передачи.
– Как выглядит структура финансирования работ по сохранению памятников?
– За последние годы финансирование сохранения памятников из регионального бюджета выросло с 10 до 350 млн рублей в год. Говорить о конкретных средствах из бюджета РФ затруднительно в связи с тем, что заявки подаются на большие суммы (так как объекты федерального значения сложны в реставрации и требуют комплексного подхода). Сколько будет выделено в рамках федеральной целевой программы «Культура России», известно только Министерству культуры РФ. Есть план заявок, куда включаются наши объекты, но ни у кого нет гарантий, что в конечном итоге они попадут в план основных мероприятий.
К сожалению, на 2016 год из всех заявленных объектов Выборга попал в программу только один объект (Южный вал в Выборгском замке). Сейчас нам обещают профинансировать еще ряд заявок, но пока только проектно-сметную документацию.
– Как много архитектурных памятников сегодня приватизированы частными предпринимателями?
– Комитет не ведет отдельного учета приватизированных объектов, но, несмотря на это, мы стараемся вести учет по целому комплексу критериев, в том числе по критерию собственности. В наших полномочиях – выдача охранных обязательств, которые в соответствии с современным законодательством выдаются не конкретному юридическому или физическому лицу, а на конкретный объект. Как правило, приватизировались выявленные объекты культурного наследия. В 1990-е годы ограничения на приватизацию были только по объектам федерального значения (они являлись исключительно собственностью РФ).
– Есть памятники, собственность на которые до сих пор не разграничена?
– Да, и таких объектов немало. Это и памятники, посвященные событиям Великой Отечественной войны, и культовые объекты, а также отдельно стоящие хозяйственные постройки в усадебных комплексах. Мы совместно с прокуратурой ведем работу по понуждению органов МСУ к принятию «бесхозных» памятников в собственность муниципалитетов. Наличие на территории субъекта большого количества историко-культурных объектов, находящихся в казне РФ, не закрепленных ни за кем, – большая проблема с точки зрения их реставрации и дальнейшего использовании. Начиная с 2013 года губернатор Ленобласти занял, на мой взгляд, резкую и правильную позицию, продвигая идею о том, что каждый памятник должен иметь своего пользователя.
– Насколько сложно искать арендаторов для уже отреставрированных объектов?
– Сложно найти арендаторов и пользователей для объектов, нуждающихся в реставрации. Многие боятся связываться с памятниками, считая, что это слишком трудно. На выполнение объема предпроектных и проектных работ зачастую можно положить целую жизнь. Это довольно сложная процедура, и, не зная ее, в эту историю стараются не влезать. Все, что сейчас приватизировано, это, как правило, памятники, оставшиеся в хорошем состоянии, например здания, которые занимали госучреждения.
Плюс срок окупаемости объекта культурного наследия гораздо длиннее, чем при строительстве жилых домов. Восстановление требует серьезнейших вложений.
Но если здание теряет пользователя, то в течение трех лет оно доходит до руинированного состояния. Я считаю, что должно быть принято принципиальное решение по упрощению процедуры передачи «бесхозных» памятников, с этой инициативой и выступил Александр Дрозденко.
– Какие случаи восстановления объектов культурного наследия частными лицами в Ленобласти, на ваш взгляд, оказались наиболее успешны?
– Самый яркий из таких примеров – усадьба Марьино в Тосненском районе. Владельцы используют ее по первоначальному назначению и всячески популяризируют. В усадьбе продолжается жизнь, и именно этот подход мне симпатичен.
– В каких изменениях нуждается законодательство, регулирующее обращение с памятниками?
– На мой взгляд, требуется внести в 44-ФЗ одно словосочетание: «за исключением работ на объектах культурного наследия». Это объясняется тем, что проектирование должно проводиться исключительно высококвалифицированными реставраторами, которые и были раньше в государственных проектных институтах. Для того же, чтобы поднять реставрационную отрасль, надо возрождать государственные проектные институты. Тогда за счет авторского и технического надзора любого подрядчика проще будет заставить делать то, что написано в проекте. А сегодня любую смету можно поднять до небес и все обосновать. Но на объекте должны работать именно профессионалы, которые получают деньги от государства и не ставят перед собой задачу извлечь сиюминутную выгоду.
– Какие из памятников в ближайшие годы могут быть переданы на баланс региона?
– Стоит отметить, что за 2014-2015 годы по личной инициативе губернатора Александра Дрозденко в собственность Ленобласти принято большое количество объектов культурного наследия, самыми знаковыми являются объекты всего Зеленого пояса Славы. Также очень долго шла работа с объектами в Новой Ладоге и в Ломоносовском районе, но Росимущество совместно с Минкультом решили закрепить их за ФГУК «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры». Теперь мы, со своей стороны, будем помогать им и контролировать, как они восстанавливают эти объекты.
Перед нами сегодня стоят действительно глобальные задачи, для их решения необходимы две составляющие: люди и, как это ни банально, деньги. Мы всегда поддержим любые позитивные действия и сами рады показать то, что сделано. Но говорить о еще не завершенных проектах преждевременно. Памятники не любят суеты.
Материал подготовлен по заказу Комитета по печати и связям с общественностью Ленинградской области.