Эдуард Тиктинский: «Инновации должны быть системно интегрированы»
Лидеры деловой и общественной жизни Петербурга удостоены ежегодной премии «Эксперт года». В области бизнеса и инноваций экспертом года признан Эдуард Тиктинский, президент холдинга RBI (объединяющего компании RBI и «Северный город»).
В интервью «Строительному Еженедельнику» Эдуард Тиктинский рассказал, почему инновации не работают локально и что формирует повестку работы строительных компаний завтрашнего дня.
– RBI был пионером во внедрении многих программ и технологий, которые вслед за вами начинали использовать другие застройщики. Каковы, на Ваш взгляд, направления развития строительных компаний завтрашнего дня?
– В программной инженерии есть понятия front-end и back-end – это процесс создания продукта, разделенный на две части, клиентскую и серверную. Условно говоря, front-end – это все то, что касается взаимодействия с клиентом, качества продукта и сервиса. Здесь всем застройщикам еще есть над чем работать, и RBI не исключение. Создание продукта более высокого качества и с лучшим сервисом, чем у наших конкурентов, всегда было для нас стратегически важным акцентом. В любом сегменте, где бы мы ни работали. И в условиях такого высоко конкурентного рынка, как сейчас, этот тренд, безусловно, будет развиваться.
– О совершенствовании продукта говорят многие застройщики. Какими должны быть реальные шаги, чтобы от слов перейти к делу?
– Первое – застройщику необходимо самому осознать важность этой работы. И, во-вторых, – выстроить систему контроля. В жилищном строительстве существует большой менеджерский разрыв между застройщиком и генподрядной компанией, субподрядчиками. Распространить контроль на всю цепочку вниз, вплоть до непосредственных исполнителей на объекте – именно на этом должны быть сосредоточены усилия компаний, чтобы продолжать успешно развиваться.
– Что тогда включает в себя back-end?
– Другая сторона – back-end – это качество менеджмента в компании. Его формирует ряд стратегических инициатив: быстрота реакции на запросы клиента, высокая производительность труда, меньшее количество ошибок и пустых операций. Эти процессы должны быть отработаны и положены на современные платформы. Например, в проектировании мы работаем сейчас в облачных технологиях, и ни один подрядчик не может сказать, что он упустил что-то из виду, потому что работал с необновленным документом. В облаке лежат все новые проектные решения. Уже не актуальные – заархивированы. Также облачные технологии помогают нам более оперативно передавать квартиры клиентам. Если при осмотре квартиры дольщик высказывает замечания, они сразу фиксируются в электронном виде и мгновенно передаются в работу, а акт о выявленных дефектах формируется автоматически. Клиент еще только спускается из своей квартиры на первый этаж, а акт уже распечатан. И через две недели его снова приглашают принимать квартиру после всех доработок.
Также мы автоматизировали работу с агентствами недвижимости: к нашему порталу РАМПА-RBI («Рабочее место партнера») подключено больше 4 тыс. агентов, и каждый из них может быстро формировать актуальное корректное предложение для своих покупателей, создавать красочные презентации и т. д. А заодно проходить бесплатное обучение и повышать свои профессиональные компетенции.
Сегодня RBI – не только девелоперская, но и внедренческая компания. Мы одновременно ведем 5-7 проектов, связанных с повышением эффективности ведения бизнеса, основанных на тех или иных IT-платформах, и вызов состоит в том, чтобы распространить их на подрядчиков. Инновации не работают локально, в рамках одного застройщика. Это должны быть системные интегрированные решения, тогда они имеют смысл и эффект.
– Люди обычно сопротивляются всему новому. Существует ли такая проблема у RBI?
– Уровень сопротивления нововведениям действительно высокий. Иногда подрядчики стараются формально выполнить наши требования, здесь тоже важен контроль. Мы очень тщательно подходим к выбору партнеров, подбираем их «под себя». И к нам довольно сложно попасть на генподряд, поскольку мы понимаем, насколько велики риски доверить строительство непроверенной организации. Когда недавно, в рамках двух проектов мы были вынуждены сменить генподрядчиков в середине стройки, это была очень болезненная процедура. Но если видим, что новые компании устойчивы, заинтересованы, хорошо проявляют себя, обладают мощным финансовым и техническим потенциалом, – мы ставим их в ротацию. Примерно раз в год пробуем нового генподрядчика на наших новых проектах. Хотя должен отметить, что это очень дорогие эксперименты.
– В плане инновационности дает ли рынок труда адекватный ответ на кадровый запрос RBI?
– Если речь идет о профессиональной квалификации – да. Где-то мы осознанно берем человека, которого в чем-то еще надо «подтягивать». Но ключевая задача нашей службы персонала – выбор и адаптация людей под корпоративную культуру RBI, потому что она имеет свои особенности. И это не вопрос рынка труда, а способность разглядеть человека и понять, соответствует ли он нашей корпоративной культуре.
– Использует ли Ваша компания BIM или иные технологии проектирования и строительства, где информационная база тесно связана с трехмерной моделью?
– В проекте на Пионерской улице, который мы в ближайшее время намерены вывести в продажу, проектирование ведется с использованием 3D. Недавно была презентация этой модели, она вызвала очень большой интерес у наших специалистов. Все хотели посмотреть, как это работает и как этим могут воспользоваться разные службы – и отдел бюджетирования, и служба заказчика, и отдел маркетинга.
– Инновационные продукты могут себе позволить только дорогие проекты – «бизнес», «элита»? Или ультрасовременной может быть концепция и более доступного предложения?
– На мой взгляд, в сегменте «комфорт» за счет масштаба предложения можно предлагать очень интересные решения, которые, например, в бизнес-классе зачастую просто негде реализовать. Скажем, стандарт многофункциональности дворов – у всех возрастных групп должна быть своя зона активности, отдыха, сегментированные по увлечениям. Например, так сделано в нашем проекте Ultra City (масштабный проект от компании «Северный город», реализуется на участке по адресу Пригородный, 4, в Приморском районе Петербурга). За счет того, что двор большой, мы можем себе позволить не экономить на этом. Сюда же отнесем возможность полноценного озеленения дворов, с большими взрослыми деревьями, или качественную отделку МОП. Стандарт комфорт-класса постепенно поднимается. Но и здесь важно быть осторожным, изучать реальные потребности клиентов. Люди не должны платить за опции, которыми они не пользуются. Все стоит денег. Мы постоянно изучаем реальные потребности наших покупателей. И являемся единственным российским застройщиком, который измеряет такой показатель как индекс удовлетворенности клиента, причем на всех этапах взаимодействия – от первого звонка в компанию до непосредственно проживания в квартире.
– Вопрос экономики технологий. Уникальные здания или пилотные проекты могут быть очень комфортны и экологичны, но не иметь окупаемости. Что лежит в основе принимаемого решения о возможности применения той или иной инновационной технологии?
– Бизнес застройщика в целом достаточно рискованный, поэтому в погоне за инновациями мы ни в коем случае не можем подвести своих клиентов. Мы пробуем очень много нового там, где нет больших затрат. Мы можем позволить себе много относительно недорогих экспериментов. А в большинстве случаев все, что относится к улучшению продукта и сервиса, не слишком затратно по сравнению с другими статьями расходов.
– Насколько удачны проекты, где происходит совмещение функций: жилье + офис; жилье + творческая студия; иные варианты?
– Идея создания Art Studio (арт-кластер на 2-й Советской улице в Петербурге, проект компании RBI) родилась не на пустом месте, это вопрос нашего плотного общения с клиентами. Мы поняли, что такой продукт – творческие мастерские, место для реализации своего хобби, например, музыкальной студии или художественного салона – пока никто не предлагает, но он очень востребован. Поэтому для нас возвратность этих инвестиций будет равна возвратности инвестиций в жилье. Возможно, это будет один из самых успешных наших проектов. Другой наш «неформатный» проект возник из сотрудничества со знаменитым Сестрорецким курортом. Мы будем заниматься реконструкцией двух «советских» корпусов и воссозданием исторического Лесного корпуса, формировать на территории санатория современное wellness-пространство. Проект уже вызывает большой интерес потенциальных инвесторов, хотя мы только-только выходим на площадку.
– Говорят, что на рынок недвижимости окажет влияние sharing-экономика. Насколько перспективны идеи коворкингов и коливингов?
– Я бы не смешивал это в одно целое. Коворкинги сегодня – уже состоявшийся факт, определенный сегмент коммерческой недвижимости. В некоторых наших новых проектах мы предусматриваем такие пространства. Коливинги – это пока скорее урбанистическая идея, чем реальный предмет инвестиций. Хотя в рамках наших стратегических сессий мы разбираем все тренды, причем и те, что нам кажутся довольно долгосрочными.
– Строительство в сложных условиях исторического центра, где RBI реализует проекты, часто требует специальных мер и инновационных технологий. Применялись ли нестандартные решения?
– В «Доме у Невского» на Полтавской улице мы применяли особые меры для защиты окружающей застройки, использовали специальную технологию погружения шпунта. В проекте на пересечении Свердловской набережной и Пискаревского проспекта (ЖК «Четыре горизонта» и «Дом на излучине Невы») реставрировали водонапорную башню Охтинской бумагопрядильной мануфактуры 1900 года постройки – пересадили ее на новое свайное основание, усилили перекрытия и лестницы, восстановили утраченную кровлю, укрепили стены в нижней части металлическими бандажами… В газгольдере на Заозерной улице безвозвратно утраченные фрагменты кирпичной кладки воссоздавали с использованием аналогичных исторических кирпичей конца XIX века, а утраченные фрагменты известняковой облицовки цокольной части – из точно такого же известняка, добытого в том же карьере, что и 135 лет назад.
Массовая застройка Курортного района нецелесообразна. Данную территорию необходимо развивать с учетом ее исторически сложившегося функционала, убежден Михаил Медведев, генеральный директор группы компаний «ЦДС».
– Как бы вы ранжировали основные преимущества Курортного района для застройщиков и девелоперов?
– Первое и главное отличие Курортного района, определяющее его ценность для участников строительного рынка, можно сформулировать так: это загород, но это одновременно и городская территория. По сути, добираться до Курортного района все равно что добираться до Купчино. Здесь прекрасная транспортная доступность: и железная дорога, и Западный скоростной диаметр, и КАД. Загород ведь – очень широкое понятие. Есть, допустим, Красносельский район, а есть Курортный. В последнем случае это еще и территория, овеянная романтическим флером истории, с обилием зелени. Это отчетливо не урбанистический пейзаж. И потом, невозможно не почувствовать ауру, которая формировалась веками и которая отличает сегодня жителей Курортного района от других петербуржцев. Аура складывается из многого: из побережья Финского залива, сосен, исторических сюжетов, развитой рекреационной инфраструктуры.
– А есть ли у территории не очень позитивные характеристики?
– Если оценивать Курортный район с точки зрения развития строительства, важно помнить, что это не район массовой жилищной застройки. Поэтому анализировать факторы, препятствующие такому развитию, наверное, неправильно. Можно с большой долей уверенности предположить, что масштабной стройки здесь не будет, за исключением разве что намывной территории. Район остается Курортным и потому, что там не так много жителей. Поэтому все, что актуально для развития других районов города – совершенствование транспортной инфраструктуры, в том числе за счет метро или легкорельсового трамвая, увеличение емкости местного рынка труда – напрямую к этой территории не относится. Курортный – он и есть курортный, а не промышленный или спальный район. Это жемчужинка в городской короне, и даже актуальные для других городских территорий проблемы нехватки инженерных мощностей здесь не имеют столь глобальных масштабов. Возможно, есть технические вопросы в отдельных местах, но они вполне решаемы.
– Ваша компания реализует в Курортном районе два проекта – это ЖК «Дюна» в Сестрорецке и коттеджный поселок «Кантеле» в Репино. Чем для вас интересна эта территория?
– Курортный район занимает большую площадь, и локации в пределах этой территории бывают разные. Наш жилой комплекс «Дюна» строится в самом центре Сестрорецка с видом на Финский залив и Сестрорецкий разлив. Мы работаем в сегменте массового жилищного строительства, но пришли в Сестрорецк из-за уникальности месторасположения земельного участка. Поселок Репино, где появились таунхаусы «Кантеле», – это исторический центр малоэтажной застройки в Курортном районе. Мы начали строить «Кантеле» только потому, что очень понравилась локация. В принципе, коттеджное строительство – не наше направление, но в случае с «Кантеле», по-моему, все получилось красиво и удачно.
– Эти объекты, очевидно, отличаются от того, что «ЦДС» строит в Мурино, Буграх и других локациях. К чему вашу компанию обязала территория этого района?
– Сказать о том, что в Сестрорецке и Репино совершенно другое качество, наверное, неправильно. Мы практикуем единый подход к разработанным и утвержденным внутренним стандартам технического оснащения и качества строительства. Поэтому не буду утверждать, что в Курортном районе мы построили что-то сверхнеобычное. Однако при этом мы постарались сделать более интересной инфраструктуру, еще более продуманными планировки. Все это в сочетании с самим месторасположением дает возможность сказать, что объект в Сестрорецке особенный: это многоэтажное, но не массовое строительство.
– Каких объектов, по вашему мнению, не хватает, а каких, напротив, чересчур много в Курортном районе?
– Для тех, кто там живет, в принципе, всего хватает. Правда, здесь не представлены крупные сетевые магазины, но с заходом ретейлеров в район он неизбежно начал бы превращаться в территорию массовой застройки, что нежелательно. Кроме того, с учетом ЗСД торговая инфраструктура оказалась намного более доступной, чем прежде. Это справедливо и в отношении прочей недостающей инфраструктуры, без которой иногда не обойтись. Мне кажется, что было бы хорошо потратить чуть больше денег на содержание пляжей. В некоторых местах их территория оставляет желать лучшего. Пока налицо парадоксальная ситуация: мы живем на берегу Финского залива, а мест, где можно искупаться в заливе, не так и много. Все едут в Курортный район, и если бы было больше инфраструктуры для пляжного отдыха, от этого выиграли бы все горожане.
– В Ленобласти вы участвуете в финансировании проектирования дорожной развязки. Есть ли желание войти в проекты на условиях ГЧП на территории Петербурга и Курортного района в частности?
– Пока мы этого не планируем. У нас нет цели заниматься государственно-частным партнерством. Купить участок, построить дома, продать квартиры – это наш профиль. А если уж где-то какая-то задача, которую надо решать другим способом (например, как в Мурино), – это исключительный случай.
– Чем потенциально этот район еще может быть интересен застройщикам?
– Потенциал как раз в природе, в море, в развитой инфраструктуре для отдыха. Этот потенциал и нужно сохранять и преумножать. Начиная от улучшения инфраструктуры существующего яхт-клуба, строительства новых полей для гольфа и заканчивая вертолетными площадками. Думаю, логично еще большее раскрытие Курортного района как базы для отдыха, реабилитации. Курортный район – это наш Крым.
– Кто, по вашим наблюдениям, приобретает жилье в Курортном районе?
– Поскольку в этом районе не ведется массовая застройка, это однозначно не жилье первой необходимости. Образно говоря, приобретение квартиры или коттеджа в Курортном районе – это уже второй шаг. Большая доля покупателей – представители среднего класса: кто-то покупает жилье для родителей, кто-то для детей. Для разумной оборачиваемости средств мы придерживаемся средней ценовой категории. Но важно отметить, что цена квадратного метра может отличаться очень существенно: все зависит от местоположения конкретного объекта. Репино, Комарово, Солнечное и более урбанистический Сестрорецк – вот центры притяжения и точки роста внутри Курортного района. Следующий центр, возможно, пока недооцененный, – Зеленогорск. Появится намыв – появится еще одна точка притяжения. И уверен, что застройка Курортного района и дальше будет расходиться волнами от центров притяжения.
– Каким мог бы быть новый объект ГК «ЦДС» в Курортном районе?
– Характеристики проекта зависят от места. В центре Сестрорецка однозначно таунхаусы не построить – это будет многоэтажное строительство. А для Комарово, к примеру, логичны индивидуальные дома или блокированная застройка. Вообще все описано в Правилах землепользования и застройки. И поскольку вариации возможны, надо ими пользоваться. Надо смотреть, где и что, во-первых, разрешено и, во-вторых, разумно построить.
– С каким другим районом города, по вашему мнению, можно сопоставить Курортный?
– С Петродворцовым, хотя они и очень разные. Общее – в исторической ценности, ауре места, исторически сложившейся немассовой застройке.
– Будут ли существенно увеличиваться цены на жилье в данном районе?
– Вряд ли в ближайшее время стоит ожидать серьезного роста цен на недвижимость в Петербурге. Логично предположить, что цены будут расти в пределах инфляции. Это связано с общим состоянием экономики: она может переживать разные этапы развития. Думаю, если сейчас бурного роста не будет, то это ощутимо отразится на жилищном рынке. А роста пока, скорее всего, не будет. Если же говорить конкретно о Курортном районе, при условии хорошей локации квартиры могут быть вообще бесценными.
– Планируете ли вы наращивать свой земельный банк в Курортном районе?
– Да, что-то смотрим, планы по приобретению новых пятен в Курортном районе есть. И какой бы ни была экономическая ситуация, хорошие локации всегда будут востребованы.