Елизавета Конвей: «Комплексный девелопмент повышает статус территории»
На петербургском рынке недвижимости происходит размывание границ между классами жилья. «Элита» спускается в бизнес-класс, а тот, в свою очередь, активно оккупирует новые локации. Есть случаи как повышения статусности территорий, так и прорыва периферийной застройки в центральные районы города.
О классовом брожении «Строительному Еженедельнику» рассказала директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Петербурге Елизавета Конвей.
– Елизавета, расскажите нам о брожении элит. Теряют ли элитный статус некоторые локации, которые еще несколько лет назад безусловно считались таковыми?
– Конечно, классы мигрируют с локации на локацию. Так, если в 90-х престижными были Петроградка и «сталинки» Московского района, то, например, сегодня они спустились в бизнес-класс, и только редкие проекты могут претендовать на «элиту» при условии исключительности.
С центральной части Петроградки «элита» переместилась сначала на Крестовский, а позже на Песочную набережную и Петровский остров. Причем, несмотря на скепсис отдельных экспертов, предрекавших и Крестовскому острову классовое снижение ввиду активной застройки и появления на нем крупных объектов спортивной инфраструктуры, он и сегодня сохраняет свою привлекательность. Ну а Каменный остров – это особая категория из разряда вечных ценностей.
По-прежнему ценится и «золотой треугольник». Однако здесь есть ряд «но». Экзотика старого фонда популярна, в основном, у приезжих, у тех, кто до конца не понимает все его прелести – износ коммуникаций, отсутствие парковок и охраны. Популярностью пользуются только редкие объекты, прошедшие сложный этап реконструкции и в которых решен вопрос безопасности и однородности – ключевых ценностей премиального сегмента.
Во все времена актуальны вид на воду и соседство зеленой зоны. Интересно, что мнения покупателей тут могут различаться. Так, москвичи, не избалованные видом на воду, тяготеют к близости зеленых зон. Например, к квартирам у Таврического сада. Иностранцы ценят историзм, и кстати, считают, что мы его не ценим совершенно, они готовы ради него терпеть даже сложные процедуры согласований. Покупатели из регионов любят центр как таковой, выбирают квартиры на набережных. Самые качественные виды в этом отношении, конечно, дает Дворцовая набережная, но предложение ограничено, а запросы покупателей часто конфликтуют с завышенными ожиданиями собственников.
Небезынтересны квартиры и на набережных Мойки, Фонтанки, канале Грибоедова, но опять же в домах, прошедших реконструкцию, с подземным паркингом, да и просто возможностью закрытой парковки.
– Появляются ли новые локации, где можно выдержать социальную однородность?
– Год назад активно заговорили о перспективах Петровского острова как основного конкурента Крестовского в связи с тем, что ряд девелоперов анонсировали там новые проекты. Сейчас энтузиазм несколько снизился, появились вопросы к некоторым характеристикам заявленных там проектов. На мой взгляд, многое будет зависеть от того, какого рода проект будет развивать на Петровском «Группа ЛСР», которая приобрела там крупный участок земли. Именно «ЛСР» накренит вектор Петровского в ту или иную сторону – «элита» или все-таки «бизнес». Кроме того, на Петровском есть пара выдающихся «пятен», которые пока никто не приобрел. Причем они качественно лучше тех, на которых уже заявлены проекты. Возможно, Петровский остров разделится в будущем на более и менее премиальные части.
– А проект «Кортрос» Royal Park может накренить вектор в нужную сторону?
– Если бы это «пятно» принадлежало кому-нибудь из петербургских девелоперов, склонных к консерватизму, возможно, проект не получил бы такого смелого решения. Именно амбиции московских девелоперов, умение работать с форматом апартаментов, видеть перспективы места – положительно скажутся на развитии Петровского острова в целом.
– Есть ли еще абсолютно нетронутые локации, в которых возможна квартальная застройка класса «люкс»?
– Для «люкса», пожалуй, только западная часть Петровского и Каменный остров. Для экономической модели «элиты» сложнее: многое зависит от смелости, бюджета девелоперов и вовлеченности городских властей. Таких локаций две. Это восточная часть Центрального района (Центр-2), район вокруг «Невской Ратуши», где уже сейчас появляются отдельные дома. Например, довольно удачный проект "Veren Place советская". Другая локация – Адмиралтейский район. Он пока развивается только точечно. Пример – Клубный дом Art View House от «Охта Групп».
Однако повысить статус территории может только комплексный девелопмент, что под силу либо крупному монополисту, либо московскому девелоперу с более масштабным взглядом на вещи.
– Эксперты Colliers International упоминают понятия «Центр-2» и «Новый центр». Что это за локации?
– Новый центр – это вся территория вдоль набережных Невы и прилегающие к ним территории, а также район, который формируется вокруг станции метро «Фрунзенская». Он динамично развивается и, кстати сказать, зайди туда девелоперы с более смелыми решениями, мы могли бы получить полноценный аналог центру не только благодаря транспортной доступности, но и качеству проектов более высокого класса.
– Есть ли в Петербурге целые территории, которые могут считаться заповедниками бизнес-класса?
– Вышеупомянутые Центр-2 и район станции метро «Фрунзенская», некоторые локации Красногвардейского района с существующими и будущими проектами. Из реализованных это «Платинум», «Четыре горизонта», «Дом на излучине Невы», «Пять звезд», «Новый город». Здесь пока удается выдержать разреженность застройки и видовые характеристики – важные параметры для бизнес-класса.
Идеальная локация для бизнес-класса – Васильевский остров. «Комфорт» там строить неуместно, а «элиту» – рискованно. Поэтому набережные Васильевского, да и центральная его часть (а там есть несколько интересных «пятен») будут прорабатываться с целью создания там проектов высокого класса.
Пока туманна судьба намывных территорий. Несмотря на близость к воде, вытащить намыв из того инфраструктурно-неблагополучного болота, в котором он находится, в ближайшей перспективе, думаю, не удастся. Хотя на эту территорию очень благоприятно повлиял и повлияет ЗСД.
– Есть ли, на Ваш взгляд, примеры неудачного позиционирования продукта как в отношении бизнес-класса, так и элитных проектов?
– Масса примеров псевдо-«элиты». Любую элитную локацию можно загубить типовым подходом к формированию концепции, выжиманием большей экономической эффективности из модели, разукрупнением квартирографии в пользу большего количества квартир. Также вредит классу проекта некорректная стратегия реализации: проекты, растянутые во времени, имеют риск морально устареть. Обидно, когда девелоперы скромничают, заявляя при отличной локации проект меньшей классности, с целью сократить время продаж. Но бизнес есть бизнес.
– На Ваш взгляд, консерватизм, скромность петербургских девелоперов в оценке своих проектов – благо или зло?
– Если перефразировать известное выражение, покупатель заслуживает тот продукт, который ему предлагает девелопер, потому что последний, в свою очередь, ориентируется на предпочтения покупателя. Было бы замечательно, если бы девелопер исполнял высокую миссию, предлагая покупателям новые стандарты. Резким переломом в этом отношении стал кризис 2008 года, когда за тот же миллион покупатели внезапно захотели получать больше, чем они получали раньше. Кризис поспособствовал пересмотру ценностей.
Многие девелоперы усилили состав своих команд продукт-менеджерами, стали задумываться о конкурентоспособности продукта. Впрочем, на рынке и без того есть примеры революционных решений – это «Ховард Палас», «Леонтьевский мыс», «Фонтанка, 1».
– Переезд сотрудников «Газпрома» и строительство «Лахта-центра», на Ваш взгляд, поспособствуют повышению статуса Приморского района?
– Скорее это коснется проектов, которые реализуются на береговой линии Приморского района. И вряд ли – плотно застроенной «экономом» северо-приморской части. Но у района Лахты, тем не менее, в этом отношении неплохие перспективы.
– Есть ли случаи, когда так называемая периферийная застройка прорывается в центральные районы города?
– Конечно, особенно в тех случаях, когда непрофильные девелоперы реализуют проекты в центральной локации. Проекты у Московского вокзала, дома, обступившие станцию метро «Фрунзенская». Есть примеры и в «сером поясе», и на намыве Васильевского острова. К сожалению, это становится закономерностью. И как часть Петровского уже никогда не станет элитной, так и намывные территории могут навсегда остаться в масс-маркете, если сохранить текущий тренд застройки. Опустить класс всегда легко, а совершить обратное впоследствии – практически невозможно.
Денис Янев, директор Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Центр энергосбережения», в интервью газете «Строительный Еженедельник» рассказал о том, как совместить мероприятия по энергосбережению и капитальный ремонт многоквартирных домов, а также сообщил о перспективах энергосервисных контрактов в городе.
– В Санкт-Петербурге в рамках региональной программы по энергосбережению реализуются несколько долгосрочных целевых программ. Например, по модернизации тепловых сетей, по замене уличного освещения и т. д. Финансирование этих целевых программ обеспечивается бюджетом города. В 2014 году в рамках общей программы по развитию энергокомплекса в Санкт-Петербурге была разработана и утверждена подпрограмма по энергосбережению.
Минэнерго РФ месяц назад утвердило новые правила предоставления субсидий, которые будут действовать при подаче заявок на 2015 год. Госпрограммы в здравоохранении, образовании, транспортной и жилищной сферах Санкт-Петербурга должны содержать набор мероприятий по энергосбережению, а также целевые показатели, связанные с экономией энергоресурсов. СПбГБУ «Центр энергосбережения» в ближайшее время приступит к подготовке проекта заявки на субсидии на 2015 год. В соответствии с этими правилами будет сформирована и наша заявка, и мы сможем претендовать на получение до 500 млн рублей федеральных средств на будущий год. Заявка будет подаваться в марте 2015 года.
– Есть понимание, куда пойдут эти деньги?
– Да, нам бы хотелось направить эти средства на оборудование бюджетных учреждений узлами автоматического регулирования теплопотребления в зависимости от погодных условий. И на энергоэффективный капитальный ремонт.
– Получается, что будут совмещаться две программы в одной – капремонт и программа по энергоэффективности?
– Правовая база для капремонта – это Жилищный кодекс РФ, но в нем энергосберегающие мероприятия при капремонте необязательны. Обязательность этих мероприятий определяется отдельным законом субъекта. Вице-губернатор Петербурга Владимир Лавленцев считает, что капитальный ремонт должен быть энергоэффективным. По его поручению мы подготовили и внесли на рассмотрение ЗакСа Петербурга пакет изменений в закон о капитальном ремонте. Мы включили в него ряд простых, недорогих мероприятий по энергоэффективности, например установку автоматического погодного регулирования, замену ртутных светильников в местах общего пользования на светодиоды, утепление окон и т. д.
Думаю, что мы еще год-полтора будем работать над законом о капремонте с точки зрения введения мероприятий по энергосбережению. В любом случае конечные согласования будут проходить с собственниками. У них будет выбор – получить энергосберегающий вариант капремонта, который будет дороже, но наиболее эффективный с точки зрения дальнейшей эксплуатации дома. Или дешевый вариант.
Более того, у нас есть методика подбора домов в адресную программу капремонта каждого года. Как правило, берутся технико-экономические паспорта, определяется показатель износа инженерных систем и по годам формируются списки домов на капремонт. Теперь планируется ввести обязательный энергоаудит, то есть лет через 5-6 лет каждый дом в Петербурге будет иметь обязательный энергопаспорт. В идеале класс энергоэффективности дома станет одним из критериев включения дома в программу капремонта.
– Как обстоит ситуация в Санкт-Петербурге с установкой узлов учета в многоквартирных жилых домах и в организациях бюджетной сферы города?
– В Петербурге более 90% многоквартирных домов оснащено узлами учета тепловой энергии. Это очень хороший показатель, по сравнению с другими российскими регионами. Согласно Федеральному закону РФ № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности…» после установки узла учета в течение месяца он вводится в эксплуатацию, и не позднее следующего месяца начинается коммерческий учет тепловой энергии. Но мы наблюдаем очень много случаев, когда сроки ввода срываются.
По нашей статистике, в 700 зданиях Санкт-Петербурга узлы учета не установлены. Из них на 300 объектах они ставиться не будут, так как дома предназначены под снос. На 400 объектах 192 узла учета уже включены ресурсоснабжающими организациями в свои инвестиционные программы и будут установлены в октябре. По 208 узлам учета есть проблемы с документацией. Они будут установлены до конца I квартала 2015 года.
Есть другая цифра – 900 узлов учета из числа установленных не введены в коммерческий учет – они есть, но не работают. Вице-губернатор Владимир Лавленцев дал поручение все эти узлы к 15 октября ввести в работу.
Установка и введение в эксплуатацию узлов учета потребления энергоресурса – обязанность ресурсоснабжающих организаций и управляющих компаний. За неисполнение могут последовать многомиллионные штрафные санкции. По нашим оценкам, от 7,5 до 15 млн рублей штрафных санкций можно вынести ГУП «ТЭК СПб», ТГК-1 и «Петербургтеплоэнерго» за не установку узлов учета там, где есть такая техническая возможность. От 2,6 до 3,8 млн рублей – общая сумма претензий к жилкомсервисам с государственным участием, которые не используют готовый узел учета потребления энергоресурса для расчетов.
Подчеркну, что федеральные органы власти будут очень жестко подходить к тем собственникам многоквартирных домов, которые не озаботились установкой узлов учета тепловой энергии. Так, с 1 января 2015 года будут вводиться повышающие коэффициенты, которые будут применяться при расчете с потребителями, живущими в домах, не оборудованными узлами учета. Коэффициенты будут увеличиваться поэтапно каждые полгода и будут равны: с 1 января 2015 года – 10%, с 1 июля 2015 года – 20%, 1 января 2016 года – 40%, с 1 июля 2016 года – 50%, а с 2017 года – 60%. Также эти нормативы касаются потребления электричества и воды на общедомовые нужды. Это не касается домов, в которых установка счетчиков технически невозможна.
Кроме этого, с ноября 2014 года увеличится ежемесячная плата по квитанциям ЖКХ. Потому что ресурсоснабжающие организации за свой счет ставят узлы учета, а жители компенсируют им стоимости этих узлов учета, но с рассрочкой на пять лет. С квадратного метра в среднем поучается от 60 коп. до 6 рублей.
– Каковы, на ваш взгляд, перспективы использования энергосервисных контрактов при реализации проектов по энергосбережению в Петербурге?
– По оценкам «РБК», объем рынка энергосервисных контрактов в России в 2014 году составит 26 млрд рублей, рост относительно 2013 года – 85%. В прошлом год рынок был в зачаточном состоянии, а в этом году началось его развитие. Думаю, что в 2015 году в Санкт-Петербурге энергосервис заработает в полной мере.
На мой взгляд, сегодня энергосервис идеален при установке узлов автоматического регулирования теплопотребления в зависимости от погодных условий. Мы провели обследование в ряде домов в одном из районов Санкт-Петербурга, где стоят подобные установки, и пришли к выводу, что они в плохом состоянии. Получается, что у жилкомсервисов оборудование есть, но они им не пользуются. Отсюда вывод: ставить эти узлы нужно только через энергосервисный контракт, цель которого – вернуть инвестиционные вложения путем экономии энергоресурсов.
– Есть ли пример подобных энергосервисных контрактов по узлам автоматического погодного регулирования теплопотребления в Санкт-Петербурге?
– Сейчас мы готовимся к проведению пилотного конкурса на установку узла автоматического погодного регулирования теплопотребления в одной из школ Санкт-Петербурга. По нашим расчетам, до конца года будет заключен энергосервисный контракт и будут проведены работы по проектированию и монтажу узла погодного регулирования.
– Сколько в среднем окупается энергосервисный контракт?
– По нашим данным, сегодня оснащение одного здания блоком погодного регулирования в среднем стоит от 500 тыс. до 1,3 млн рублей. Время окупаемости может доходить до 6-7 лет. Например, в Кронштадте из 25 госучреждений, имеющих отдельно стоящие здания, для энергосервиса интересны шесть объектов, в основном это школы. По нашим расчетам, окупаемость по ним может составить от года до пяти лет. Комитет финансов Санкт-Петербурга в настоящее время готовит методические рекомендации по энергосервисному контракту. Согласно им, 70% от экономии затрат будет направляться инвестору, 15% – на экономию бюджетных средств по данному учебному заведению, и 15% пойдет на премирование сотрудников общеобразовательного учреждения.
– Конкурс будет объявляться по каждой школе отдельно?
– Согласно федеральному законодательству сегодня каждая школа должна объявлять конкурс отдельно. Подготовкой конкурсной документации по согласованию с главой района будет заниматься Центр энергосбережения Санкт-Петербурга. Однако сегодня мы, во-первых, ждем от Минэнерго нормативно-правовой акт, позволяющий проводить совместные торги и в один лот объединить конкурсные процедуры, например, по ста школам. Потому что инвестору не интересно вкладывать в одну школу миллион рублей. Ему интересно сразу вложить 100 млн. рублей. Как только Минэнерго предусмотрит такую возможность, мы надеемся в первом квартале 2015 года выпустить постановление на проведение совместных торгов.
– В какой сфере еще можно применять энергосервисные контракты?
– Например, при замене уличных ртутных ламп на светодиоды. Опять же пилотным проектом был выбран Колпинский район. До середины октября «Санкт-Петербургские электрические сети», на балансе которых находятся уличные светильники, планируют объявить конкурс на замену 2,5 тыс. уличных светильников. Стоимость одной светодиодной лампы составляет от 7 до 12 тыс. рублей. По нашим расчетам, на покупку 2,5 тыс. светильников в среднем потребуется 27-30 млн. рублей вложений. А экономия электроэнергии за год – 7 млн. рублей. Окупаемость проекта составит 4-6 лет. Еще в районе останется 12,5 тыс. светильников, которые, скорее всего, также будут заменены по договору энергосервиса.