Вячеслав Шибаев: «Сложнее всего помогать дольщикам, если они разобщены»
Какие изменения привнесли в работу областного Комитета стройнадзора поправки в 214-ФЗ, вступившие в силу с начала года, и как решаются проблемы долгостроев в регионе, рассказал нашему изданию председатель Комитета Вячеслав Шибаев.
– Вячеслав Евгеньевич, увеличился ли объем работы Комитета в новом году?
– О кардинальных изменениях речь не идет, но объемы работы увеличились уже за счет большего числа поднадзорных объектов. Для примера: если в 2007 году их было 440, то в 2016 году – уже около 1200. Существенно увеличилось и количество обращений дольщиков.
С 1 января нынешнего года вступил в силу ряд изменений в профильном законодательстве. В частности, увеличен объем информации, подлежащей проверке при рассмотрении обращения за разрешением на строительство. Раньше данные градостроительного плана участка имели для нас фактически силу закона (пока градплан не отменили в суде или не признали недействительным). Сейчас же у Госстройндазора есть право проверять не только информацию, указанную в градплане. Думаю, что случаев отказов в выдаче разрешений на строительство может стать больше. Это не самоцель, но лучше решить спорные вопросы до выдачи разрешения на строительство. Чтобы не повторилась ситуация, как с несколькими жилыми комплексами в микрорайоне «Южный» во Всеволожске, когда оказалось, что и парковочных мест недостаточно, и этажность и площадь застройки превышены.
– Как изменился порядок взаимодействия с застройщиками?
– Согласно требованиям 214-ФЗ застройщик не только не имеет права привлекать средства граждан без утвержденной проектной декларации, но также обязан представить ее в Госстройнадзор. С начала нынешнего года Росреестр не регистрирует договор об участии в долевом строительстве без нашего заключения о том, что и сам застройщик, и проектная декларация соответствуют требованиям закона. Изменились требования к порядку представления застройщиком проектной декларации (изменений в проектную декларацию) в контролирующий орган. Предусмотрены дополнительные сведения, касающиеся информации о застройщике и о проекте строительства, а также форма проектной декларации, которая устанавливается Минстроем России.
Соответственно, мы обязаны проверить всю информацию: запросить сведения о том, не имеют ли руководитель и главный бухгалтер судимости, дисквалификации, не находится ли само юридическое лицо в числе банкротов, недобросовестных участников аукционов, поставщиков услуг и т. д. С начала года я подписал всего несколько заключений о соответствии застройщиков и проектных деклараций требованиям 214-ФЗ – ООО «Строй Бизнес Групп» и ООО «Авеню».
– Оказались ли застройщики готовы к нововведениям?
– Обратившиеся к нам понимают наши сложности. Например, они сразу либо в ходе рассмотрения их проектной декларации представили документы, которые мы должны запрашивать в органах внутренних дел, налоговой службе. Это большая помощь для Госстройнадзора, потому что по существующей системе межведомственного взаимодействия на наш запрос о наличии задолженности налоговая инспекция сообщает только, есть она или нет. А при рассмотрении проектной декларации имеют значение и сумма задолженности, и наличие рассрочки (отсрочки) в ее уплате.
– Есть ли сегодня понимание того, как будут достраиваться объекты из перечня «проблемных»?
– Понимание есть, но не во всех случаях мы можем быстро продвигаться к решению. Если объекты вне рамок дела о банкротстве и сами дольщики объединены, сложность только в том, чтобы найти и заинтересовать инвестора. Если же объекты фигурируют в деле о банкротстве, мы вынуждены иногда общими усилиями (когда и арбитражный управляющий нас понимает, и дольщики консолидированы), а иногда и силами только Комитета бороться за каждое постановление суда, приближающее конечное решение в конкретной ситуации.
Сложнее всего помогать дольщикам если они разобщены. Например, ЖСК «СерКон» (собственник долгостроя во Всеволожске) подал иск о банкротстве застройщика – компании «НордИнвестСтрой», которая на 100% принадлежит самому ЖСК. То есть они сами себя хотят банкротить, предпочитают судебное разбирательство вместо того, чтобы найти выход на общем собрании пайщиков ЖСК.
Но наиболее остро для нас стоит вопрос о достройке ЖК «Силы Природы» (проект компании O2 Development), который дает наибольший прирост пострадавших – более 2600 дольщиков.
– Туда тоже должен прийти инвестор?
– Другой вариант просто невозможен. Новые средства граждан на этот объект не привлекаются. Мы проверяем финансовую отчетность застройщика и будем готовить информацию для ОБЭП для решения вопроса о возбуждении уголовного дела по факту мошенничества.
На слуху и объект ООО «Тареал» – малоэтажный ЖК «Ванино» в Низинском поселении Ломоносовского района (там 171 дольщик). Но здесь сами дольщики в какой-то мере несут ответственность за нынешние трудности. Первую очередь застройщик в эксплуатацию ввел, однако с нарушением сроков, что вызвало иски со стороны дольщиков, которые захотели получить компенсацию. В результате на счета фирмы был наложен арест, и фирма не смогла больше не только привлекать новые средства, но и тратить уже имеющиеся. После этого уже мы обратились в суд, чтобы был вынесен запрет только на привлечение средств и только новых дольщиков. Там сейчас есть потенциальный инвестор, идут переговоры с собственником.
Надо сказать, инвестор, участвующий в достройке проблемного объекта, тоже несет риски. Наглядный пример – ситуация с объектом ЗАО «РосРегионы» в Шлиссельбурге, когда все было сделано, чтобы вывести его из дела о банкротстве, а конкурсный управляющий и некоторые участники строительства оспорили эти действия, которые в результате были признаны недействительными. Но при этом новый инвестор уже понес затраты. Сейчас объект вновь в процедуре банкротства, и если решением суда дело не будет вновь закрыто, возможен только один вариант событий – продажа долгостроя на торгах.
Из самых давних долгостроев – два дома в дер. Горбунки в Ломоносовском районе (93 пострадавших дольщика). Застройщик – ООО «Стайл-Строй» – сейчас повторно в процедуре банкротства. Ближайшее судебное заседание назначено на 16 мая. Ранее было заключено мировое соглашение, но в рамках него вернуться к строительству не смогли. Поэтому соглашение было расторгнуто. Теперь, но мой взгляд, выход может быть только один: вводить конкурсное производство в кратчайшие сроки и решать вопрос о передаче прав застройщика, видимо, ЖСК, который предстоит создать дольщикам. Либо, в рамках дела о банкротстве, можно напрямую передать права застройщика новому инвестору.
Кстати
Подписано соглашение о завершении новым инвестором – ООО «Строй Союз» – 200-квартирного дома с обманутыми дольщиками на ул. Генерала Кныша в Гатчине. Долгострой на ул. Генерала Кныша – первый объект в области, который будет достроен с помощью нового компенсационного механизма, закрепленного региональным Законом №107-оз.
Материал подготовлен по заказу Комитета по печати и связям с общественностью Ленинградской области.
Бывший министр строительства Калининградской области, а ныне советник губернатора региона Михаил Викторов рассказал о причинах ухода из правительства, новых предложениях по стимулированию спроса на жилье, а также других нововведениях в строительной отрасли.
– Почему вы не вошли в новую команду губернатора?
– Первое, что хочу отметить, имея полное взаимопонимание и поддержку со стороны губернатора в течение всей моей работы, я по-прежнему считаю себя частью его команды. И по сути дела, меняю стилистику своей работы, но сохраняю главное – представление интересов правительства Калининградской области и губернатора по более суженной тематике вопросов: в сфере строительства, законодательства (214-ФЗ) и инноваций. В связи с тем что срок моего контракта истек, я сам написал заявление об отставке. Естественно, по ходу работы было много споров о форме и сути реализации ряда задач, в первую очередь это касается реализации федеральной целевой программы. Не все было сделано так, как я предлагал. Но на то был целый ряд причин, сказался и непростой предвыборный год в Калининградской области. В стеклянном доме, как известно, камнями не кидаются, но какие-то серьезные реформы в строительном комплексе в части управления госзакупками было просто невозможно провести. Возможно, для этого пришло время именно сейчас, после выборов. Я, в свою очередь, подготовил соответствующие служебные записки и рекомендации для нынешнего руководства министерства.
Действительно, губернатор ставил передо мной задачу по исполнению ФЦП на 100%. Этот высокий результат мне не покорился, но я считаю, что в рамках имевшихся полномочий свою задачу на посту выполнил – увеличил объем освоения средств по программе в два с лишним раза. А чтобы выйти на 100%-й результат, нужно расшить ряд ключевых организационно-управленческих вопросов. Тот же кадровый вопрос – к примеру, для того чтобы осваивать 20 млрд рублей, Управление капитального строительства должно насчитывать около 200 сотрудников. А у меня было 50. Понятно, что кризис, идет экономия на штате, приходилось расставлять акценты. Более того, я сам и мои заместители чуть ли не прорабами выходили для контрольной и оперативной работы на стройках. При этом мы впервые в истории региона перешли из фазы наверстывания сроков к досрочному вводу объектов в эксплуатацию. Это детсады, Дом ветеранов. Мы ликвидировали долгострои, тот же знаменитый Театр эстрады.
– В Петербурге при реализации адресных программ власти столкнулись с проблемой некачественного подряда на объектах госзаказа и снова заговорили о несовершенстве законодательства в этой сфере. Какие реформы нужны 44-ФЗ?
– Реформа госзакупок, которую обещали с введением 44-ФЗ, по большому счету, провалилась. Жалею только об одном: что 3-4 года назад, нещадно критикуя положения 44-ФЗ, не лег на амбразуру и не добился учета специфики строительного комплекса в тексте закона. Потому что на практике любой конкурс остается, по сути, лотереей.
Падение на тендерах составляет до 65% (на проектирование). Такое у нас было, причем не один раз. Действительно, несовершенство системы госзакупок – это еще одна из проблем, которая сказалась на исполнении ФЦП. Мы никогда не реализуем программу на 100%, пока госзакупки в стройке не приведут в нормальное состояние, пока система не учтет как интересы государства, так и интересы добросовестного бизнеса. Ведь большая часть действительно качественных подрядчиков «пролетает» мимо этих конкурсов, потому что опускаться меньше 15% – это самоубийство. А когда подрядчик с демпингом в 31% выходит на объект, результат мы видим уже через полгода. Когда денег у компании уже нет, смета не сходится, и он начинает юлить: давайте пересчитаем, давайте пересогласуем другую смету в экспертизе. Добивает всю эту систему ситуация с банковскими гарантиями. Как вы знаете, за последний год многие банки лишились лицензии.
С одной стороны, меня радует стремление ЦБ навести порядок в банковском секторе, с другой – сколько случаев, когда банковскую претензию за нерадивого подрядчика предъявить уже некому. Часто и банки сопротивляются и находят массу причин, чтобы не обеспечить денежное покрытие соответствующей гарантией. Еще одна проблема, которая тормозит федеральную программу, – отсутствие рынка качественного проектирования. К сожалению, на территории Калининградской области сохранившихся с советских времен опытных проектных институтов не осталось. В регионе работают около 100 мелких проектных компаний, которые все как на подбор выпускают документацию ужасающего качества. Как правило, у крупных компаний есть свои проектные отделы, которые доводят документацию до ума. Но если эти проекты попадают в руки к слабому подрядчику, работа просто встает из-за бесконечных нестыковок.
Я активно попытался завести в регион крупные проектные организации. Тот же ФГУП «ГПИ № 6» Минстроя РФ, КБ ВиПС Вячеслава Семененко. Но они со всеми своими мощностями и возможностями не смогли пробиться на рынок. Они также не могут падать на конкурсах на 20%. И я как разработчик технического задания им ничем помочь не могу. В итоге у меня возникла идея о централизации функции проектирования на уровне одной государственной организации, сейчас я готовлю соответствующие положения и нормативы. Для этого планирую позаимствовать опыт Курской и Белгородской областей, где такие госпроектировщики уже работают.
– При этом зачастую сами же подрядчики жалуются на низкое качество работы заказчика, имея в виду прежде всего муниципальные образования.
– Реализация ФЦП у нас делилась примерно пополам. 50% программы исполняло управление заказчика, подчиненное Минстрою, а половина была закреплена за муниципалитетами. Сейчас в области действуют около 20 муниципальных управлений капитального строительства, которые фактически проводили конкурсы и подписывали контракты на программные объекты. И мы действительно столкнулись с низкой исполнительской дисциплиной, когда по муниципальному контракту на детсад, скажем, срок строительства нарушен уже на год.
Как мне воздействовать на муниципальные контракты? Выгнать мы не можем – по Конституции органы исполнительной власти не могут вмешиваться в работу муниципалитетов. Писать письма и директивы – тоже не выход, они могут написать жалобу в прокуратуру. И одним из моих предложений было централизовать функцию госзаказчика в одних руках, на уровне региона, то есть закрыть эти 20 УКСов и оставить один. Тогда уровень дисциплины и исполнения реально поднимется, и мы выйдем на 90% исполнение ФЦП. Но, как вы знаете, у нас были выборы, а муниципалы – это активные участники выборных процессов, поэтому эти предложения не нашли поддержки. Надеюсь, что сейчас это все-таки будет сделано.
– В эпоху вашего министерства был достигнут рекордный объем ввода жилья – более 1,1 млн кв. м. Как чувствует себя рынок в кризис? Удастся ли удержаться на этой планке?
– В министерство меня приглашали, по сути, в качестве антикризисного менеджера. Я пришел на волне коррупционного скандала в сфере «долевки», два сотрудника попались на взятке. Вторую половину 2014 года я выполнял функции пожарной машины для пылающего стройкомплекса региона. И структуру министерства пришлось выстраивать заново – поменять не только штат, но и систему взаимоотношений со строительным бизнесом. Она стала более открытой – в формате регулярного диалога.
Мы определили тот круг задач, который необходимо решить, чтобы добиться планового ввода домов. Как правило, это вопросы по сетям и подключениям. Я создал рабочую комиссию, сформировавшую повестку сдаточных объектов, которые должны быть введены через 3-6 месяцев и по которым застройщик испытывал проблемы с подключениям. На этих совещаниях, к слову, присутствовали и представители монополиста – «Янтарьэнерго». Как правило, половина проблемных вопросов снималась тут же, не отходя от стола, мы просто убирали лишние бюрократические проволочки. И эта система открытого диалога и ручного сопровождения проектов дала свои результаты – пошел резкий прирост объемов строительства, и регион вышел на первое-второе место по обеспеченности жильем на душу населения. В
прошлом году мы ввели более 1,1 млн кв. м жилья, в этом году нам поставлена планка в 830 тыс. кв. м, но уже к сентябрю строительный комплекс выдал 850 тыс. Могу прогнозировать, что по итогам года регион снова преодолеет планку в 1 млн кв. м жилья. На фоне снижения объемов жилищного строительства в большинстве регионов это будет очень хороший показатель.
– Область – один из двух регионов в СЗФО, которые ввели региональное субсидирование ипотечной ставки. Какие дополнительные меры по стимулированию спроса вы готовы предложить?
– В прошлом году в рамках антикризисного плана губернатор поддержал ряд мер по стимулированию внутреннего спроса. С июня в регионе действует региональное субсидирование ипотечной ставки до 8%. Но этого мало, я буду предлагать и более радикальные вещи, например снижение ипотечной ставки до 0% для льготных категорий граждан, речь идет о 150-200 гражданах.
Эту программу дополнительно нужно дополнить возможностью субсидирования этих категорий граждан до 300 тыс. рублей. При этом действующую программу 8%-й ставки надо распространить на всех граждан области. Объем бюджетных дотаций может быть увеличен в пять раз. Готов спорить и защищать эти траты в областной администрации. Кроме того, мы готовим проект под рабочим названием «Европейская Россия» по привлечению в регион дополнительного спроса на жилье из других регионов России. Целью проекта под рабочим названием «Европейская Россия» станет популяризация жилищных проектов Калининградской области – как самого областного центра, так и курортных городов, Светлогорска, Зеленоградска, Янтарного и местной игорной зоны. Оказалось, что люди просто не знают, что собой представляет Калининградская область сегодня. А это очень комфортный с точки зрения климата, уровня благоустройства регион.
Уже сейчас к нам едут с Дальнего Востока, Красноярска, Брянска, много покупателей из Москвы и Петербурга. Мы рассчитываем, что внешний спрос вырастет с нынешних 5-7% хотя бы до 40%. Для этого в 2016 году планируем организовать участие области в международных и межрегиональных выставках с приобретением за бюджетный счет экспомест. Бюджет этих мероприятий может составить 2-3 млн рублей, соответствующая строка в бюджете на следующий год уже обсуждается в правительстве. В рамках экспозиции свои проекты будут представлять и местные застройщики – эти мероприятия пойдут уже за счет инвесторов.
– На посту министра вы также настоятельно предлагали промышленникам заморозить цены на строительные материалы в области. Пошел ли бизнес на этот шаг?
– Нам удалось сбить нарастающую спекулятивную волну со стороны основных производителей строительных материалов, апеллирующих к росту курса доллара. Первые сигналы поступили от наших застройщиков, от компаний, ведущих промышленное строительство, и мы начали активно пробивать всю цепочку поставок стройматериалов – откуда к нам везут цемент, гравий, щебень, ЖБИ и т. д. И если на цены на отделочные материалы повлиять сложно – там большой объем поставок из Польши, то ряд составляющих, которые формируют себестоимость бетона, нам подвластен. Мы решили искать альтернативу и обратились к крупнейшим производителям из Петербурга и Ленобласти.
Я лично беседовал с руководством Группы ЛСР, компании «Ленстройматериалы», «Евроцемент» и др. Активно интересовались нашим рынком и промышленники из Республики Беларусь. В итоге мы наглядно показали областным производителям, что, во-первых, мы досконально знаем, из чего складывается себестоимость их продукции, во-вторых, имеем отличные альтернативы поставок. Наконец, я просто собрал крупнейшие ДСК и предупредил: если будете играть на спекулятивных курсах и не заморозите сложившийся уровень цен, я начну более детально мониторить ценообразование. То есть приглашу ФАС, прокуратуру и любым доступным административным ресурсом начну изучать и влиять на ценовую политику. И большинство поставщиков этому сигналу вняли и пошли на такую заморозку. Взамен мы пообещали им помощь в решении любых инфраструктурных проблем – по энергетике, логистике, транспорту. Таким образом, удалось сбить спекулятивную волну и удержать ценовой баланс на рынке.