Вячеслав Шибаев: «Сложнее всего помогать дольщикам, если они разобщены»
Какие изменения привнесли в работу областного Комитета стройнадзора поправки в 214-ФЗ, вступившие в силу с начала года, и как решаются проблемы долгостроев в регионе, рассказал нашему изданию председатель Комитета Вячеслав Шибаев.
– Вячеслав Евгеньевич, увеличился ли объем работы Комитета в новом году?
– О кардинальных изменениях речь не идет, но объемы работы увеличились уже за счет большего числа поднадзорных объектов. Для примера: если в 2007 году их было 440, то в 2016 году – уже около 1200. Существенно увеличилось и количество обращений дольщиков.
С 1 января нынешнего года вступил в силу ряд изменений в профильном законодательстве. В частности, увеличен объем информации, подлежащей проверке при рассмотрении обращения за разрешением на строительство. Раньше данные градостроительного плана участка имели для нас фактически силу закона (пока градплан не отменили в суде или не признали недействительным). Сейчас же у Госстройндазора есть право проверять не только информацию, указанную в градплане. Думаю, что случаев отказов в выдаче разрешений на строительство может стать больше. Это не самоцель, но лучше решить спорные вопросы до выдачи разрешения на строительство. Чтобы не повторилась ситуация, как с несколькими жилыми комплексами в микрорайоне «Южный» во Всеволожске, когда оказалось, что и парковочных мест недостаточно, и этажность и площадь застройки превышены.
– Как изменился порядок взаимодействия с застройщиками?
– Согласно требованиям 214-ФЗ застройщик не только не имеет права привлекать средства граждан без утвержденной проектной декларации, но также обязан представить ее в Госстройнадзор. С начала нынешнего года Росреестр не регистрирует договор об участии в долевом строительстве без нашего заключения о том, что и сам застройщик, и проектная декларация соответствуют требованиям закона. Изменились требования к порядку представления застройщиком проектной декларации (изменений в проектную декларацию) в контролирующий орган. Предусмотрены дополнительные сведения, касающиеся информации о застройщике и о проекте строительства, а также форма проектной декларации, которая устанавливается Минстроем России.
Соответственно, мы обязаны проверить всю информацию: запросить сведения о том, не имеют ли руководитель и главный бухгалтер судимости, дисквалификации, не находится ли само юридическое лицо в числе банкротов, недобросовестных участников аукционов, поставщиков услуг и т. д. С начала года я подписал всего несколько заключений о соответствии застройщиков и проектных деклараций требованиям 214-ФЗ – ООО «Строй Бизнес Групп» и ООО «Авеню».
– Оказались ли застройщики готовы к нововведениям?
– Обратившиеся к нам понимают наши сложности. Например, они сразу либо в ходе рассмотрения их проектной декларации представили документы, которые мы должны запрашивать в органах внутренних дел, налоговой службе. Это большая помощь для Госстройнадзора, потому что по существующей системе межведомственного взаимодействия на наш запрос о наличии задолженности налоговая инспекция сообщает только, есть она или нет. А при рассмотрении проектной декларации имеют значение и сумма задолженности, и наличие рассрочки (отсрочки) в ее уплате.
– Есть ли сегодня понимание того, как будут достраиваться объекты из перечня «проблемных»?
– Понимание есть, но не во всех случаях мы можем быстро продвигаться к решению. Если объекты вне рамок дела о банкротстве и сами дольщики объединены, сложность только в том, чтобы найти и заинтересовать инвестора. Если же объекты фигурируют в деле о банкротстве, мы вынуждены иногда общими усилиями (когда и арбитражный управляющий нас понимает, и дольщики консолидированы), а иногда и силами только Комитета бороться за каждое постановление суда, приближающее конечное решение в конкретной ситуации.
Сложнее всего помогать дольщикам если они разобщены. Например, ЖСК «СерКон» (собственник долгостроя во Всеволожске) подал иск о банкротстве застройщика – компании «НордИнвестСтрой», которая на 100% принадлежит самому ЖСК. То есть они сами себя хотят банкротить, предпочитают судебное разбирательство вместо того, чтобы найти выход на общем собрании пайщиков ЖСК.
Но наиболее остро для нас стоит вопрос о достройке ЖК «Силы Природы» (проект компании O2 Development), который дает наибольший прирост пострадавших – более 2600 дольщиков.
– Туда тоже должен прийти инвестор?
– Другой вариант просто невозможен. Новые средства граждан на этот объект не привлекаются. Мы проверяем финансовую отчетность застройщика и будем готовить информацию для ОБЭП для решения вопроса о возбуждении уголовного дела по факту мошенничества.
На слуху и объект ООО «Тареал» – малоэтажный ЖК «Ванино» в Низинском поселении Ломоносовского района (там 171 дольщик). Но здесь сами дольщики в какой-то мере несут ответственность за нынешние трудности. Первую очередь застройщик в эксплуатацию ввел, однако с нарушением сроков, что вызвало иски со стороны дольщиков, которые захотели получить компенсацию. В результате на счета фирмы был наложен арест, и фирма не смогла больше не только привлекать новые средства, но и тратить уже имеющиеся. После этого уже мы обратились в суд, чтобы был вынесен запрет только на привлечение средств и только новых дольщиков. Там сейчас есть потенциальный инвестор, идут переговоры с собственником.
Надо сказать, инвестор, участвующий в достройке проблемного объекта, тоже несет риски. Наглядный пример – ситуация с объектом ЗАО «РосРегионы» в Шлиссельбурге, когда все было сделано, чтобы вывести его из дела о банкротстве, а конкурсный управляющий и некоторые участники строительства оспорили эти действия, которые в результате были признаны недействительными. Но при этом новый инвестор уже понес затраты. Сейчас объект вновь в процедуре банкротства, и если решением суда дело не будет вновь закрыто, возможен только один вариант событий – продажа долгостроя на торгах.
Из самых давних долгостроев – два дома в дер. Горбунки в Ломоносовском районе (93 пострадавших дольщика). Застройщик – ООО «Стайл-Строй» – сейчас повторно в процедуре банкротства. Ближайшее судебное заседание назначено на 16 мая. Ранее было заключено мировое соглашение, но в рамках него вернуться к строительству не смогли. Поэтому соглашение было расторгнуто. Теперь, но мой взгляд, выход может быть только один: вводить конкурсное производство в кратчайшие сроки и решать вопрос о передаче прав застройщика, видимо, ЖСК, который предстоит создать дольщикам. Либо, в рамках дела о банкротстве, можно напрямую передать права застройщика новому инвестору.
Кстати
Подписано соглашение о завершении новым инвестором – ООО «Строй Союз» – 200-квартирного дома с обманутыми дольщиками на ул. Генерала Кныша в Гатчине. Долгострой на ул. Генерала Кныша – первый объект в области, который будет достроен с помощью нового компенсационного механизма, закрепленного региональным Законом №107-оз.
Материал подготовлен по заказу Комитета по печати и связям с общественностью Ленинградской области.
Антон Евдокимов, гендиректор ГК «Эталон» о том, какие новые возможности дает кризис и за каким сегментом рынка строительства будущее.
– Ведущие застройщики Санкт-Петербурга и Ленобласти, как правило, стремятся следовать внутрикорпоративным стандартам качества строительства. Есть ли такой стандарт у ГК «Эталон»? На чем вы делаете акцент?
– Мы всегда строили качественные дома, а за последние три года весь свой опыт свели в единую систему качества, которая работает, начиная с момента выбора площадки. В большой степени решению вопросов качества и неразрывно связанных с ними вопросов безопасности строительства способствует применение BIM-технологий. Важную роль играет и система стандартов: на виды работ, те или иные материалы, стандарты входного контроля этих материалов и т. д. У нас разработан внутренний индекс качества, который используется на всех объектах. Мало того, этот индекс привязан к мотивации работников: любой сбой на строительной площадке измеряется в деньгах.
По сути, реализуется «кривая обучения»: мы накапливаем опыт, систематизируем его и применяем в последующих проектах. Для генерирования идей приглашаем еще и внешних проектировщиков.
Так, в 2014 году состоялся международный конкурс на лучшую архитектурную концепцию жилых комплексов комфорт-класса ETALON NEXT. Его задача заключалась в том, чтобы не только красиво представить архитектурный замысел на бумаге, но и предложить технические решения, применение которых возможно в наших новых проектах. Вторая составляющая в системе качества – это система реагирования. Предъявляя результаты своей работы клиенту, мы не устраняемся от исправления возможных дефектов. При приемке квартиры покупателем присутствуют представители генподрядчика, продавца и эксплуатирующей организации. Выявленные дефекты актируются и устраняются на протяжении максимум двух недель. Надо сказать, что число претензий в последние три-четыре года остается неизменным, даже несмотря на рост объемов квартир с отделкой в нашей продуктовой линейке.
– А почему вы расширили объем предложения таких квартир?
– Исходя из очевидных предпочтений покупателей. Например, по данным опроса, проведенного среди посетителей осенней Ярмарки недвижимости, 30% людей хотят приобрести жилье без отделки, еще 30% голосуют за полную отделку, может быть, даже с мебелью. А 40% потенциальных покупателей предпочитают квартиру с «полуотделкой», то есть на самом деле речь о той же чистовой отделке, но, к примеру, без обоев. Для сравнения, еще пять лет назад соотношение между теми, кто хотел отделку, и теми, кто хотел просто купить жилье, составляло 20:80%.
– Насколько оперативны ваши внутренние процессы принятия решения, в том числе при взаимодействии жильцов ваших домов с управляющей компанией?
– Если необходимо экстренное реагирование, например, в случае случайно разбитого стеклопакета в квартире, вопрос решается сразу, и только потом мы определяем, что стало причиной ситуации и кто должен понести расходы по ее устранению. Мы идем на контакт с нашими клиентами, даже если ситуация для нас очень непростая. Мы же сами живем в наших домах, и среди заявителей бывают и сотрудники ГК «Эталон». Заявления по менее экстренным поводам отрабатываются по налаженным маршрутам системы документооборота. Нельзя принять решение, не определив ключевые точки, не уведомив ответственных специалистов, не посчитав затратную часть и не заказав необходимые материалы. Но в то же время не имеет смысла «растягивать удовольствие».
Поэтому каждый из процессов имеет свою жестко реграментированную продолжительность. Если мы в прошлом году сдали 502 тыс. кв. м, а в позапрошлом – 580 тыс. кв. м, то можно довольно точно оценить возможное число обращений. При таких огромных объемах строительства должна работать система.
– Сегодня крупные застройщики тяготеют к комфорт-классу как наиболее востребованному потребителями. Действительно ли за этим сегментом будущее?
– Мы сами работаем и будем работать в классе комфорт, который сегодня составляет более 45% предложения на рынке. Это жилье для среднего класса – для людей, которые вполне социально защищены и сами отвечают за свое будущее. Мы, по сути, помогаем им это будущее формировать. Жилье сегмента эконом также рассчитано на массового покупателя. Но такие проекты в значительной степени зависят от государственных жилищных программ, наполнения бюджетов всех уровней.
– Все жилые комплексы ГК «Эталон» – со звучными названиями. Чем еще вы стремитесь привлечь внимание потребителей и насколько названия соответствуют стилистике объектов?
– Название должно создать для объекта уникальную легенду, сделать его неповторимым. Рекламные кампании, скажем, ЖК «Ландыши» и ЖК «Ласточкино гнездо» по определению не совпадают, потому что объекты воспринимаются по-разному. Всегда есть логика, которая соответствует нашим мотто, лозунгам – «Будущее строится сегодня» и «Строим с теплом и заботой». Мы не просто строим дома – мы создаем жилую среду. Понятно, что это во многом отражает эволюцию наших представлений о том, какая среда гармонична. Но основная идея остается неизменной: для нас важно, чтобы каждый новый объект ГК «Эталон» становился неотъемлемой, органичной частью городского пейзажа, а его название – точкой геолокации. Например, никому не надо объяснять сегодня, что такое «Юбилейный квартал», можно просто найти это название на схеме городского транспорта. Если же оценивать степень соответствия названий жилых комплексов их архитектурному облику, позволю себе заметить, что строить «Ласточкино гнездо» в форме гнезда было бы неразумно.
– А в форме замка?
– Можно, если за это кто-нибудь заплатит. Однако наш клиент очень прагматичен: он не хочет платить за лишние квадратные метры даже в прихожей. Например, средняя площадь квартиры раньше была 75 кв. м, а сейчас стала 55 кв. м – это, по сути, уже европейский стандарт. Поэтому мы очень детально продумываем площади и планировки – привлекли компанию, которая в буквальном смысле слова прорисовывает логистику внутри квартиры.
– Есть ли у вас интерес к локациям в Ленобласти?
– Вероятность нашего участия в развитии областных территорий зависит от решения инфраструктурных вопросов. В мировой практике есть немало примеров, когда жилищная проблема решалась за счет расширения городов. Все жилье за КАД относится к Ленобласти только формально: фактически это кварталы, «завязанные» на город, либо достаточно удаленные коттеджные поселки, то есть это в любом случае не альтернатива квартире в Петербурге. Когда появится реальная альтернатива городской квартире в Ленинградской области, мы готовы туда двигаться. Но только в том случае, если параллельно будет развиваться инфраструктура, прежде всего транспортная и энергетическая.
– С какими результатами ГК «Эталон» завершила прошлый год? – Счастье для бизнеса – когда планы совпадают с фактом. Вот у нас именно это и произошло, и, считаю, это главный производственный результат группы в целом. Важно и то, что мы сделали очень много для улучшения внутренних управленческих процессов, продвижения компании, поддержания стабильности и подготовки платформы для следующих лет. Сегодня мы, не побоюсь такого заявления, самая стабильная (финансово, организационно, с точки зрения продуманности проектов) строительная компания в России. Мы ожидали гораздо большего падения объема продаж в 2015 году – в пределах 30%, но они сократились только на 12%. Плюс у нас очень хорошие перспективы. В 2016 году намечен рекордный вывод в продажу новых площадей и новых проектов.
– Каковы ваши планы на ближайшую перспективу?
– Самое главное для нас – не просто удержать занимаемую позицию, а расширить присутствие на рынке, в том числе выйти в дополнительные сегменты. В частности, мы понимаем, что квартиры с отделкой – это целый пласт новой деятельности. Кроме того, к нам обращаются сторонние заказчики с предложениями о строительстве самых разнообразных объектов силами ЛенСпецСМУ и других наших компаний. Мы уже выполняем большой объем работ как генподрядная и подрядная компания, а в перспективе возможно взаимодействие с государственными предприятиями, участие в строительстве социальных объектов.