Вячеслав Шибаев: «Сложнее всего помогать дольщикам, если они разобщены»
Какие изменения привнесли в работу областного Комитета стройнадзора поправки в 214-ФЗ, вступившие в силу с начала года, и как решаются проблемы долгостроев в регионе, рассказал нашему изданию председатель Комитета Вячеслав Шибаев.
– Вячеслав Евгеньевич, увеличился ли объем работы Комитета в новом году?
– О кардинальных изменениях речь не идет, но объемы работы увеличились уже за счет большего числа поднадзорных объектов. Для примера: если в 2007 году их было 440, то в 2016 году – уже около 1200. Существенно увеличилось и количество обращений дольщиков.
С 1 января нынешнего года вступил в силу ряд изменений в профильном законодательстве. В частности, увеличен объем информации, подлежащей проверке при рассмотрении обращения за разрешением на строительство. Раньше данные градостроительного плана участка имели для нас фактически силу закона (пока градплан не отменили в суде или не признали недействительным). Сейчас же у Госстройндазора есть право проверять не только информацию, указанную в градплане. Думаю, что случаев отказов в выдаче разрешений на строительство может стать больше. Это не самоцель, но лучше решить спорные вопросы до выдачи разрешения на строительство. Чтобы не повторилась ситуация, как с несколькими жилыми комплексами в микрорайоне «Южный» во Всеволожске, когда оказалось, что и парковочных мест недостаточно, и этажность и площадь застройки превышены.
– Как изменился порядок взаимодействия с застройщиками?
– Согласно требованиям 214-ФЗ застройщик не только не имеет права привлекать средства граждан без утвержденной проектной декларации, но также обязан представить ее в Госстройнадзор. С начала нынешнего года Росреестр не регистрирует договор об участии в долевом строительстве без нашего заключения о том, что и сам застройщик, и проектная декларация соответствуют требованиям закона. Изменились требования к порядку представления застройщиком проектной декларации (изменений в проектную декларацию) в контролирующий орган. Предусмотрены дополнительные сведения, касающиеся информации о застройщике и о проекте строительства, а также форма проектной декларации, которая устанавливается Минстроем России.
Соответственно, мы обязаны проверить всю информацию: запросить сведения о том, не имеют ли руководитель и главный бухгалтер судимости, дисквалификации, не находится ли само юридическое лицо в числе банкротов, недобросовестных участников аукционов, поставщиков услуг и т. д. С начала года я подписал всего несколько заключений о соответствии застройщиков и проектных деклараций требованиям 214-ФЗ – ООО «Строй Бизнес Групп» и ООО «Авеню».
– Оказались ли застройщики готовы к нововведениям?
– Обратившиеся к нам понимают наши сложности. Например, они сразу либо в ходе рассмотрения их проектной декларации представили документы, которые мы должны запрашивать в органах внутренних дел, налоговой службе. Это большая помощь для Госстройнадзора, потому что по существующей системе межведомственного взаимодействия на наш запрос о наличии задолженности налоговая инспекция сообщает только, есть она или нет. А при рассмотрении проектной декларации имеют значение и сумма задолженности, и наличие рассрочки (отсрочки) в ее уплате.
– Есть ли сегодня понимание того, как будут достраиваться объекты из перечня «проблемных»?
– Понимание есть, но не во всех случаях мы можем быстро продвигаться к решению. Если объекты вне рамок дела о банкротстве и сами дольщики объединены, сложность только в том, чтобы найти и заинтересовать инвестора. Если же объекты фигурируют в деле о банкротстве, мы вынуждены иногда общими усилиями (когда и арбитражный управляющий нас понимает, и дольщики консолидированы), а иногда и силами только Комитета бороться за каждое постановление суда, приближающее конечное решение в конкретной ситуации.
Сложнее всего помогать дольщикам если они разобщены. Например, ЖСК «СерКон» (собственник долгостроя во Всеволожске) подал иск о банкротстве застройщика – компании «НордИнвестСтрой», которая на 100% принадлежит самому ЖСК. То есть они сами себя хотят банкротить, предпочитают судебное разбирательство вместо того, чтобы найти выход на общем собрании пайщиков ЖСК.
Но наиболее остро для нас стоит вопрос о достройке ЖК «Силы Природы» (проект компании O2 Development), который дает наибольший прирост пострадавших – более 2600 дольщиков.
– Туда тоже должен прийти инвестор?
– Другой вариант просто невозможен. Новые средства граждан на этот объект не привлекаются. Мы проверяем финансовую отчетность застройщика и будем готовить информацию для ОБЭП для решения вопроса о возбуждении уголовного дела по факту мошенничества.
На слуху и объект ООО «Тареал» – малоэтажный ЖК «Ванино» в Низинском поселении Ломоносовского района (там 171 дольщик). Но здесь сами дольщики в какой-то мере несут ответственность за нынешние трудности. Первую очередь застройщик в эксплуатацию ввел, однако с нарушением сроков, что вызвало иски со стороны дольщиков, которые захотели получить компенсацию. В результате на счета фирмы был наложен арест, и фирма не смогла больше не только привлекать новые средства, но и тратить уже имеющиеся. После этого уже мы обратились в суд, чтобы был вынесен запрет только на привлечение средств и только новых дольщиков. Там сейчас есть потенциальный инвестор, идут переговоры с собственником.
Надо сказать, инвестор, участвующий в достройке проблемного объекта, тоже несет риски. Наглядный пример – ситуация с объектом ЗАО «РосРегионы» в Шлиссельбурге, когда все было сделано, чтобы вывести его из дела о банкротстве, а конкурсный управляющий и некоторые участники строительства оспорили эти действия, которые в результате были признаны недействительными. Но при этом новый инвестор уже понес затраты. Сейчас объект вновь в процедуре банкротства, и если решением суда дело не будет вновь закрыто, возможен только один вариант событий – продажа долгостроя на торгах.
Из самых давних долгостроев – два дома в дер. Горбунки в Ломоносовском районе (93 пострадавших дольщика). Застройщик – ООО «Стайл-Строй» – сейчас повторно в процедуре банкротства. Ближайшее судебное заседание назначено на 16 мая. Ранее было заключено мировое соглашение, но в рамках него вернуться к строительству не смогли. Поэтому соглашение было расторгнуто. Теперь, но мой взгляд, выход может быть только один: вводить конкурсное производство в кратчайшие сроки и решать вопрос о передаче прав застройщика, видимо, ЖСК, который предстоит создать дольщикам. Либо, в рамках дела о банкротстве, можно напрямую передать права застройщика новому инвестору.
Кстати
Подписано соглашение о завершении новым инвестором – ООО «Строй Союз» – 200-квартирного дома с обманутыми дольщиками на ул. Генерала Кныша в Гатчине. Долгострой на ул. Генерала Кныша – первый объект в области, который будет достроен с помощью нового компенсационного механизма, закрепленного региональным Законом №107-оз.
Материал подготовлен по заказу Комитета по печати и связям с общественностью Ленинградской области.
О том, в каком состоянии сегодня находится рынок градостроительных услуг, мы беседуем с Андреем Лаппо, директором ОАО «НИИП Градостроительства».
– Как повлиял кризис на рынок градостроительных услуг?
– В настоящее время произошло некоторое смещение акцентов в разработке градостроительной документации. Если два-три года назад актуальны были схемы территориального планирования субъектов федерации и генеральные планы крупных городов, то сейчас основу градостроительного рынка составляют схемы территориального планирования муниципальных образований и генеральные планы поселений. При этом и раньше, и сейчас сохраняется потребность в проектах планировки и разрабатываемых на их основе градостроительных планах. На количество работ, их направленность кризис практического влияния не оказал – строгие временные рамки, установленные законодательством, вынуждают органы власти, несмотря на кризис, заказывать градостроительную документацию. Зато изменился подход к ценообразованию.
– Это проблема применения федерального закона № 94 о госзакупках, согласно которому подрядчик на выполнение работ определяется по результатам конкурсных торгов или аукциона. Пока в этих торгах участвовали профессиональные градостроительные организации, применение этого закона нареканий не вызывало. Но изменение экономической ситуации вынудило обратиться к этому рынку многие смежные организации, не имеющие необходимого опыта и знаний градостроительного проектирования. Не хочу ничего плохого сказать в целом об этих организациях – они достаточно профессиональны в области землеустроительных работ, архитектурного проектирования и многих других. Но градостроительство имеет свою специфику, и ее надо знать и понимать. Это то, что языком закона называется квалификация участников. И то, что 94-м законом практически не оценивается. В результате цены на отдельные работы могут снижаться в два-три, а иногда и в пять-семь раз, страдает качество выходных материалов. А иногда подрядчик, получив аванс, вообще исчезает.
– Этот вопрос лучше задать представителям Министерства регионального развития – именно они должны определять государственную политику в этом направлении. Со своей стороны могу сказать, что мы на государственном уровне закрепили приоритет задач высокого уровня над задачами более низких уровней, то есть федеральных интересов – над интересами региональными, региональных – над муниципальными и так далее. Однако основу основ в этой иерархии – схему территориального планирования Российской Федерации – мы пропустили. Это вносит существенную сумятицу в решении градостроительных задач всех уровней.
– В первую очередь, в четком установлении границ своих интересов. И, безусловно, в соблюдении тех законов, которые устанавливаются с принятием соответствующей градостроительной документации.
– Если мы возьмем северо-запад России, то здесь сильны позиции традиционных градостроительных институтов: кроме института НИИП Градостроительства активно работает РосНИПИ Урбанистики, а также Ленгипрогор, ЭНКО, НИПИ ТРТИ. В других регионах – омский Институт территориального планирования «Град», казанский «Татинвестгражданпроект», московские институты НИиПИ Генплана Москвы и Московской области, ЦНИИП Градостроительства, ростовский, новосибирский градостроительные институты и так далее. В последнее время, с выходом закона о саморегулируемых организациях, значительная часть ведущих градостроительных организаций страны решила объединиться в Национальную гильдию градостроителей, чтобы совместно решать насущные проблемы отрасли.
– Проблема, с которой мы сталкиваемся практически в каждой работе, – отсутствие нормальных исходных данных, куда входят топосъемка, кадастр, статистическая информация. При совмещении все данные не соответствуют друг другу, их проходится корректировать и править.
Другая проблема – отсутствие методических разработок. Изменилась нормативная база, а новые документы недоработаны, обладают массой недостатков, а внятных рекомендаций, как разрабатывать градостроительную документацию в современных условиях пока не появилось. Этим должен заниматься Минрегион, но ведомство инициативы не проявляет.
Следующий наболевший вопрос – кадры. К сожалению, вузы в 90-х годах прекратили подготовку специалистов-градостроителей, около 90% сотрудников ушло в более прибыльные сферы деятельности. Тогда приходилось брать выпускников, какие есть, и готовить из них градостроителей. И здесь надо сказать спасибо ветеранам институтов, которые сохранили тягу к профессии и сумели найти в себе силы для обучения молодых, и тем самым молодым, которые имели тягу к учению. Сейчас уже можно сказать, что самый болезненный кризис кадров преодолен и те, кому за двадцать, способны нести нагрузку по разработке основной градостроительной документации.
Существуют и проблемы неплатежей. По итогам прошлого года объем просроченной задолженности заказчиков составил 35-45 процентов от годового объема работ проектных организаций. А налоги надо платить, зарплату тоже. И по этому году ситуация не лучше. Так что кризис добавил проблем.
– Генеральный план и Правила землепользования и застройки Петербурга одни специалисты считают положительным прорывом в отрасли, другие, напротив, отрицательным опытом. Как вы относитесь к данным законам?
– Наш институт принимал участие в разработке отдельных разделов Генплана Санкт-Петербурга. Главное, что эти документы разработаны и приняты. И это, безусловно, положительный факт. Как и любой другой закон никогда не устраивает сразу всех, так и петербургские ПЗЗ имеют как сторонников, так и противников. Время и опыт правоприменения покажут, что необходимо исправить, откорректировать, а что, может быть, переписать заново. Или никаких кардинальных изменений не понадобится.
– Новое из того, что уже нашло практическое применение, – это широкое применение геоинформационных технологий. Можно уверенно говорить, что градостроительство сегодня твердо стоит на земле, поскольку ГИС-технологии обеспечивают привязку разработанных решений к территории и не допускают произвола в обращениях с земельными участками. Так что с их внедрением земельной вакханалии 90-х годов пришел конец.
То, что еще не применяется на практике, а пока продумывается и обсуждается специалистами, – внедрение в градостроительство энергосберегающих технологий, обеспечивающих за счет градостроительных решений экономное расходование энергоресурсов, рациональные транспортные схемы. Какие-то элементы этих подходов уже находят применение, но масштабное внедрение – впереди.
– Конференцию организуют основные разработчики градостроительной документации – Гильдия градостроителей и Ассоциация геоинформационных систем. Безусловно, состоится широкий обмен мнениями, будут проведены мастер-классы для специалистов, конференция молодых градостроителей, другие мероприятия. На уровне проектировщиков будут выработаны какие-то рекомендации, приняты решения. Но для того, чтобы эти решения и рекомендации были комплексными, требуется заинтересованное участие профильных министерств – в первую очередь Минрегионразвития и Минэкономики. Приглашения посланы; посмотрим, насколько позитивным будет их участие. Надеемся, что очевидная на сегодня потребность совершенствования нормативной базы градостроительства на основе осмысления накопленного опыта привлечет необходимых специалистов.