Вячеслав Шибаев: «Сложнее всего помогать дольщикам, если они разобщены»
Какие изменения привнесли в работу областного Комитета стройнадзора поправки в 214-ФЗ, вступившие в силу с начала года, и как решаются проблемы долгостроев в регионе, рассказал нашему изданию председатель Комитета Вячеслав Шибаев.
– Вячеслав Евгеньевич, увеличился ли объем работы Комитета в новом году?
– О кардинальных изменениях речь не идет, но объемы работы увеличились уже за счет большего числа поднадзорных объектов. Для примера: если в 2007 году их было 440, то в 2016 году – уже около 1200. Существенно увеличилось и количество обращений дольщиков.
С 1 января нынешнего года вступил в силу ряд изменений в профильном законодательстве. В частности, увеличен объем информации, подлежащей проверке при рассмотрении обращения за разрешением на строительство. Раньше данные градостроительного плана участка имели для нас фактически силу закона (пока градплан не отменили в суде или не признали недействительным). Сейчас же у Госстройндазора есть право проверять не только информацию, указанную в градплане. Думаю, что случаев отказов в выдаче разрешений на строительство может стать больше. Это не самоцель, но лучше решить спорные вопросы до выдачи разрешения на строительство. Чтобы не повторилась ситуация, как с несколькими жилыми комплексами в микрорайоне «Южный» во Всеволожске, когда оказалось, что и парковочных мест недостаточно, и этажность и площадь застройки превышены.
– Как изменился порядок взаимодействия с застройщиками?
– Согласно требованиям 214-ФЗ застройщик не только не имеет права привлекать средства граждан без утвержденной проектной декларации, но также обязан представить ее в Госстройнадзор. С начала нынешнего года Росреестр не регистрирует договор об участии в долевом строительстве без нашего заключения о том, что и сам застройщик, и проектная декларация соответствуют требованиям закона. Изменились требования к порядку представления застройщиком проектной декларации (изменений в проектную декларацию) в контролирующий орган. Предусмотрены дополнительные сведения, касающиеся информации о застройщике и о проекте строительства, а также форма проектной декларации, которая устанавливается Минстроем России.
Соответственно, мы обязаны проверить всю информацию: запросить сведения о том, не имеют ли руководитель и главный бухгалтер судимости, дисквалификации, не находится ли само юридическое лицо в числе банкротов, недобросовестных участников аукционов, поставщиков услуг и т. д. С начала года я подписал всего несколько заключений о соответствии застройщиков и проектных деклараций требованиям 214-ФЗ – ООО «Строй Бизнес Групп» и ООО «Авеню».
– Оказались ли застройщики готовы к нововведениям?
– Обратившиеся к нам понимают наши сложности. Например, они сразу либо в ходе рассмотрения их проектной декларации представили документы, которые мы должны запрашивать в органах внутренних дел, налоговой службе. Это большая помощь для Госстройнадзора, потому что по существующей системе межведомственного взаимодействия на наш запрос о наличии задолженности налоговая инспекция сообщает только, есть она или нет. А при рассмотрении проектной декларации имеют значение и сумма задолженности, и наличие рассрочки (отсрочки) в ее уплате.
– Есть ли сегодня понимание того, как будут достраиваться объекты из перечня «проблемных»?
– Понимание есть, но не во всех случаях мы можем быстро продвигаться к решению. Если объекты вне рамок дела о банкротстве и сами дольщики объединены, сложность только в том, чтобы найти и заинтересовать инвестора. Если же объекты фигурируют в деле о банкротстве, мы вынуждены иногда общими усилиями (когда и арбитражный управляющий нас понимает, и дольщики консолидированы), а иногда и силами только Комитета бороться за каждое постановление суда, приближающее конечное решение в конкретной ситуации.
Сложнее всего помогать дольщикам если они разобщены. Например, ЖСК «СерКон» (собственник долгостроя во Всеволожске) подал иск о банкротстве застройщика – компании «НордИнвестСтрой», которая на 100% принадлежит самому ЖСК. То есть они сами себя хотят банкротить, предпочитают судебное разбирательство вместо того, чтобы найти выход на общем собрании пайщиков ЖСК.
Но наиболее остро для нас стоит вопрос о достройке ЖК «Силы Природы» (проект компании O2 Development), который дает наибольший прирост пострадавших – более 2600 дольщиков.
– Туда тоже должен прийти инвестор?
– Другой вариант просто невозможен. Новые средства граждан на этот объект не привлекаются. Мы проверяем финансовую отчетность застройщика и будем готовить информацию для ОБЭП для решения вопроса о возбуждении уголовного дела по факту мошенничества.
На слуху и объект ООО «Тареал» – малоэтажный ЖК «Ванино» в Низинском поселении Ломоносовского района (там 171 дольщик). Но здесь сами дольщики в какой-то мере несут ответственность за нынешние трудности. Первую очередь застройщик в эксплуатацию ввел, однако с нарушением сроков, что вызвало иски со стороны дольщиков, которые захотели получить компенсацию. В результате на счета фирмы был наложен арест, и фирма не смогла больше не только привлекать новые средства, но и тратить уже имеющиеся. После этого уже мы обратились в суд, чтобы был вынесен запрет только на привлечение средств и только новых дольщиков. Там сейчас есть потенциальный инвестор, идут переговоры с собственником.
Надо сказать, инвестор, участвующий в достройке проблемного объекта, тоже несет риски. Наглядный пример – ситуация с объектом ЗАО «РосРегионы» в Шлиссельбурге, когда все было сделано, чтобы вывести его из дела о банкротстве, а конкурсный управляющий и некоторые участники строительства оспорили эти действия, которые в результате были признаны недействительными. Но при этом новый инвестор уже понес затраты. Сейчас объект вновь в процедуре банкротства, и если решением суда дело не будет вновь закрыто, возможен только один вариант событий – продажа долгостроя на торгах.
Из самых давних долгостроев – два дома в дер. Горбунки в Ломоносовском районе (93 пострадавших дольщика). Застройщик – ООО «Стайл-Строй» – сейчас повторно в процедуре банкротства. Ближайшее судебное заседание назначено на 16 мая. Ранее было заключено мировое соглашение, но в рамках него вернуться к строительству не смогли. Поэтому соглашение было расторгнуто. Теперь, но мой взгляд, выход может быть только один: вводить конкурсное производство в кратчайшие сроки и решать вопрос о передаче прав застройщика, видимо, ЖСК, который предстоит создать дольщикам. Либо, в рамках дела о банкротстве, можно напрямую передать права застройщика новому инвестору.
Кстати
Подписано соглашение о завершении новым инвестором – ООО «Строй Союз» – 200-квартирного дома с обманутыми дольщиками на ул. Генерала Кныша в Гатчине. Долгострой на ул. Генерала Кныша – первый объект в области, который будет достроен с помощью нового компенсационного механизма, закрепленного региональным Законом №107-оз.
Материал подготовлен по заказу Комитета по печати и связям с общественностью Ленинградской области.
Депутат ЗакС Борис Вишневский рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Михаилу Немировскому о темных пятнах пилотного проекта реконструкции исторического центра, а также о непобедимых проблемах Центрального района.
- Какие крупнейшие инвестпроекты, реализующиеся на территории района вы можете выделить?
- Наверное, самый крупный из инвестиционных проектов, реализующихся в районе, связан с программой по реконструкции исторического центра, а конкретнее – квартала «Конюшенная площадь» (один из двух кварталов, наряду с «Новой Голландией», включенных в эту программу). Кроме того, компания «Рюрик» почти достроила бизнес-центр на Фонтанке, 57, где, по слухам, планируют разместиться структуры Геннадия Тимченко. Еще один бизнес-центр будет построен у БКЗ «Октябрьский». Крупный проект жилой и деловой застройки будут реализовывать на станции «Московская-Товарная». Кроме того, идет редевелопмент завода Буммаш на Лиговском проспекте. Жилищное строительство предполагается и в рамках проекта «Смольный квартал». Насколько я знаю, плановый срок сдачи объекта в эксплуатацию намечен на I квартал 2014 года. Ну и, наконец, проект административно-делового квартала «Невская ратуша», который назвать инвестиционным можно с большой натяжкой. Сейчас развернулась большая полемика по поводу того, что город, якобы, впоследствии должен выкупить часть недвижимости у инвестора за достаточно внушительную сумму – около 10 млрд рублей. Я к таким схемам отношусь с большим подозрением – город сам должен строить для себя административные здания, и контролировать расход бюджетных средств. А когда новое здание администрации строит сторонняя фирма – здесь есть все основания для итогового искусственного завышения цены.
- Как бы вы оценили перспективы пилотного проекта капитальной реконструкции квартала «Конюшенной площади»? Судя по итогам слушаний, жители района так и не поняли до конца - что же именно их ожидает…
- Дело в том, что сам механизм реализации этого проекта пока не ясен не только жителям, но и депутатам, экспертам и общественникам. На протяжении года я пытаюсь получить детальную информацию – что и как планируется делать в рамках проекта. И вот эта полная неопределенность – это и есть проблема. Все движение проекта происходит большей частью «под ковром». Путем огромных усилий в прошлом году удалось заставить обнародовать хотя бы общую часть программы. А та форма, в которой осенью прошлого года была утверждена эта программа – это скорее некое соглашение о намерениях, нежели реальные планы реконструкции. Между тем, речь идет о том, что большому количеству жителей предстоит покинуть свои дома и переселиться на несколько лет в маневренный фонд. Далее, согласно публичным заявлениям чиновников, все эти жители смогут вернуться обратно. Но я, например, в это не верю. Потому что если на месте коммуналок построить отдельные квартиры, то уже исходя из нормативов предоставления жилой площади, все граждане в свои дома вернуться не смогут. Боюсь, что возвращаться будет или небольшая часть, или вообще – совсем другие люди. Как будет проводиться техобследование тоже никто не понимает. Сейчас в администрации достаточно скептично смотрят на представленные планы по обследованию зданий лазером, созданию трехмерных моделей и так далее. Я до сих пор не понимаю – что же они хотят в итоге предлагать людям. В предварительных беседах с ответственными лицами кроме ответа, что «все будет хорошо» и «никого насильно никуда не перевезут», я ничего не добился.
- Какие основные проблемы стоят сегодня перед районом?
- По моей статистике, почти 22% обращений граждан в мою приемную касались сферы ремонта и эксплуатации жилищного фонда. 13,3% - это жилищные вопросы. Очевидно, что состояние жилого фонда, коммунального хозяйства, тарифная политика беспокоит людей больше всего. Основная масса жилого фонда в Центральном районе – это здания, которые вообще никогда не ремонтировались. По тем территориям, откуда я избирался, администрация района еще в прошлом году называла совершенно ужасающие цифры. Показатель так называемого «недоремонта» жилого фонда составил от 82 до 96%. Это фасады, трубы, кровли, лифтовой фонд, несущие конструкции. При этом все мои попытки настоять на увеличении бюджетных отчислений на капремонт жилья в районе результата не принесли. Все эти инициативы блокируются Смольным – и губернатор и комитет финансов неизменно выступают против этого.
- Объем «недоремонтов», по словам главы района Марии Щербаковой, составляет 15 млрд рублей…
- Согласен с такой оценкой и полностью поддерживаю Марию Дмитриевну. Но, боюсь, таких денег району никто не выделит. Я помню, когда обсуждался еще в нулевом чтении бюджет на 2013 год, уже тогда было понятно, что денег не будет. И это, без сомнения, большая ошибка городских властей. Ведь сегодня исторический центр нуждается в особой заботе. Катастрофическая нехватка средств обнажает еще одну большую проблему района – проблему сохранения исторической застройки. Почти все исторические памятники Петербурга сосредоточены в центре города, и в Центральном районе в частности. Понятно, что на то, чтобы поддерживать памятники в нормальном состоянии, нужны огромные средства. Но на эти цели город средств не выделяет. Город готов расходовать огромные средства на дорожное строительство, на новый стадион и при этом спокойно смотреть на то, как разрушается исторический центр. Еще немного и большую часть зданий в Центральном районе можно будет даже без экспертизы признать аварийными – просто по внешнему виду. Я не устаю заявлять – город должен пересмотреть свои бюджетные приоритеты. Наконец, в районе есть большая проблема с рекреационными зонами и местами для отдыха. У нас очень мало скверов, парков, садов. И при этом почти на каждый свободный «зеленый» кусок земли посягает бизнес. Каждую зеленую зону наши строители воспринимают как личное оскорбление. То есть сохранение этих оазисов в районе также становится предметом жарких споров, публичных акций и острой полемики.
- По-вашему, есть ли в принципе примеры удачного строительства в историческом центре?
- Вы знаете, не только я, но и многие петербургские общественники пытались отвечать на этот вопрос. И общими усилиями в Центральном районе мы отыскали, пожалуй, только один пример удачного проекта реконструкции. Это здание бывшей фабрики им. Володарского на углу набережной Мойки и улицы Гороховой. В результате получилось очень красивое и гармоничное приспособление здания под современные нужды. Нового масштабного строительства за последние несколько лет было немного, а те примеры что есть, у меня вызывают ужас. Тот же RegentHall на Владимирской площади и Стокманн на Восстания – это просто градостроительные ошибки, которые нельзя было допускать. Что касается объекта «с претензией», торгового центра «Галерея», то я могу с ней смириться, но это же, по сути, большой сарай. Ну а о второй сцене Мариинского театра и без того сказано уже слишком много. Проблема нового строительства в центре города в том, что архитекторы вынуждены подстраиваться под вкусы и интересы заказчика. А заказчика интересуют не архитектурные шедевры, а его функционал и, в конечном итоге, прибыль.
- Говоря о развитии городской среды, эксперты настаивают на важности роли муниципальных образований в градостроительной сфере. На Западе это работает достаточно эффективно, возможен ли у нас такой сценарий?
- К сожалению, в вопросах градостроительной политики, согласно законодательству, у муниципалитетов города нет ровным счетом никакого веса. Ни на какие строительные процессы, ни на какие инвестпроекты муниципальные образования сегодня повлиять не могут, ограничиваясь вопросами благоустройства внутридомовых территорий. Так написан наш Градкодекс – администрация имеет право игнорировать общественное мнение. Мне кажется, что это не правильно – у муниципалитетов и их граждан должно быть право решающего голоса. Нужно повышать роль не только муниципалов, но и общественности в судьбе городских строек. Я разработал проект закона и даже уже получил юридическое заключение, согласно которому, если большая часть граждан на общественных слушаниях по какой-либо градостроительной документации высказалось против, то правительство не вправе будет ее утвердить – оно обязано будет отправить документы на доработку. Но я предвижу большие проблемы при прохождении этого законопроекта в ЗакСе.
- Ежедневная межрайонная миграция населения приводит в район более 2 млн человек и транспортная сеть просто не выдерживает таких потоков. Вместе с тем, район не может лишиться точек транспортного притяжения. Стоит ли нам, в конце концов, ограничивать въезд в исторический центр?
- Я не считаю, что нужно ограничивать въезд в исторический центр. Потому что внутрирайонное движение нужно и от него никуда не деться. В районе проживает несколько сот тысяч человек и им нельзя отказать в праве иметь и использовать личный автотранспорт. Наоборот – нужно продумать грамотную систему хранения автомобилей. Обустраивать парковки во дворах или даже на месте аварийных домов.
- Но наличие паркингов не разгрузит вечно стоящий Литейный…
- Вы знаете, если у нас на Литейном так замечательно сделали выделенную полосу, что она сначала есть, а потом пропадает, тут можно задуматься о квалификации нашего комитета по транспорту. К примеру - на площади Восстания уже много лет требуется развязка, поскольку это один из главных транспортных узлов района. И как хорошо было бы «опустить» Лиговский проспект под площадь. Насколько я знаю, идея создания там подземной развязки обсуждается очень давно, но никакого результата до сих пор нет. И чем дольше будут откладывать этот проект, тем более напряженной будет транспортная ситуация в этом районе.