Вячеслав Шибаев: «Сложнее всего помогать дольщикам, если они разобщены»
Какие изменения привнесли в работу областного Комитета стройнадзора поправки в 214-ФЗ, вступившие в силу с начала года, и как решаются проблемы долгостроев в регионе, рассказал нашему изданию председатель Комитета Вячеслав Шибаев.
– Вячеслав Евгеньевич, увеличился ли объем работы Комитета в новом году?
– О кардинальных изменениях речь не идет, но объемы работы увеличились уже за счет большего числа поднадзорных объектов. Для примера: если в 2007 году их было 440, то в 2016 году – уже около 1200. Существенно увеличилось и количество обращений дольщиков.
С 1 января нынешнего года вступил в силу ряд изменений в профильном законодательстве. В частности, увеличен объем информации, подлежащей проверке при рассмотрении обращения за разрешением на строительство. Раньше данные градостроительного плана участка имели для нас фактически силу закона (пока градплан не отменили в суде или не признали недействительным). Сейчас же у Госстройндазора есть право проверять не только информацию, указанную в градплане. Думаю, что случаев отказов в выдаче разрешений на строительство может стать больше. Это не самоцель, но лучше решить спорные вопросы до выдачи разрешения на строительство. Чтобы не повторилась ситуация, как с несколькими жилыми комплексами в микрорайоне «Южный» во Всеволожске, когда оказалось, что и парковочных мест недостаточно, и этажность и площадь застройки превышены.
– Как изменился порядок взаимодействия с застройщиками?
– Согласно требованиям 214-ФЗ застройщик не только не имеет права привлекать средства граждан без утвержденной проектной декларации, но также обязан представить ее в Госстройнадзор. С начала нынешнего года Росреестр не регистрирует договор об участии в долевом строительстве без нашего заключения о том, что и сам застройщик, и проектная декларация соответствуют требованиям закона. Изменились требования к порядку представления застройщиком проектной декларации (изменений в проектную декларацию) в контролирующий орган. Предусмотрены дополнительные сведения, касающиеся информации о застройщике и о проекте строительства, а также форма проектной декларации, которая устанавливается Минстроем России.
Соответственно, мы обязаны проверить всю информацию: запросить сведения о том, не имеют ли руководитель и главный бухгалтер судимости, дисквалификации, не находится ли само юридическое лицо в числе банкротов, недобросовестных участников аукционов, поставщиков услуг и т. д. С начала года я подписал всего несколько заключений о соответствии застройщиков и проектных деклараций требованиям 214-ФЗ – ООО «Строй Бизнес Групп» и ООО «Авеню».
– Оказались ли застройщики готовы к нововведениям?
– Обратившиеся к нам понимают наши сложности. Например, они сразу либо в ходе рассмотрения их проектной декларации представили документы, которые мы должны запрашивать в органах внутренних дел, налоговой службе. Это большая помощь для Госстройнадзора, потому что по существующей системе межведомственного взаимодействия на наш запрос о наличии задолженности налоговая инспекция сообщает только, есть она или нет. А при рассмотрении проектной декларации имеют значение и сумма задолженности, и наличие рассрочки (отсрочки) в ее уплате.
– Есть ли сегодня понимание того, как будут достраиваться объекты из перечня «проблемных»?
– Понимание есть, но не во всех случаях мы можем быстро продвигаться к решению. Если объекты вне рамок дела о банкротстве и сами дольщики объединены, сложность только в том, чтобы найти и заинтересовать инвестора. Если же объекты фигурируют в деле о банкротстве, мы вынуждены иногда общими усилиями (когда и арбитражный управляющий нас понимает, и дольщики консолидированы), а иногда и силами только Комитета бороться за каждое постановление суда, приближающее конечное решение в конкретной ситуации.
Сложнее всего помогать дольщикам если они разобщены. Например, ЖСК «СерКон» (собственник долгостроя во Всеволожске) подал иск о банкротстве застройщика – компании «НордИнвестСтрой», которая на 100% принадлежит самому ЖСК. То есть они сами себя хотят банкротить, предпочитают судебное разбирательство вместо того, чтобы найти выход на общем собрании пайщиков ЖСК.
Но наиболее остро для нас стоит вопрос о достройке ЖК «Силы Природы» (проект компании O2 Development), который дает наибольший прирост пострадавших – более 2600 дольщиков.
– Туда тоже должен прийти инвестор?
– Другой вариант просто невозможен. Новые средства граждан на этот объект не привлекаются. Мы проверяем финансовую отчетность застройщика и будем готовить информацию для ОБЭП для решения вопроса о возбуждении уголовного дела по факту мошенничества.
На слуху и объект ООО «Тареал» – малоэтажный ЖК «Ванино» в Низинском поселении Ломоносовского района (там 171 дольщик). Но здесь сами дольщики в какой-то мере несут ответственность за нынешние трудности. Первую очередь застройщик в эксплуатацию ввел, однако с нарушением сроков, что вызвало иски со стороны дольщиков, которые захотели получить компенсацию. В результате на счета фирмы был наложен арест, и фирма не смогла больше не только привлекать новые средства, но и тратить уже имеющиеся. После этого уже мы обратились в суд, чтобы был вынесен запрет только на привлечение средств и только новых дольщиков. Там сейчас есть потенциальный инвестор, идут переговоры с собственником.
Надо сказать, инвестор, участвующий в достройке проблемного объекта, тоже несет риски. Наглядный пример – ситуация с объектом ЗАО «РосРегионы» в Шлиссельбурге, когда все было сделано, чтобы вывести его из дела о банкротстве, а конкурсный управляющий и некоторые участники строительства оспорили эти действия, которые в результате были признаны недействительными. Но при этом новый инвестор уже понес затраты. Сейчас объект вновь в процедуре банкротства, и если решением суда дело не будет вновь закрыто, возможен только один вариант событий – продажа долгостроя на торгах.
Из самых давних долгостроев – два дома в дер. Горбунки в Ломоносовском районе (93 пострадавших дольщика). Застройщик – ООО «Стайл-Строй» – сейчас повторно в процедуре банкротства. Ближайшее судебное заседание назначено на 16 мая. Ранее было заключено мировое соглашение, но в рамках него вернуться к строительству не смогли. Поэтому соглашение было расторгнуто. Теперь, но мой взгляд, выход может быть только один: вводить конкурсное производство в кратчайшие сроки и решать вопрос о передаче прав застройщика, видимо, ЖСК, который предстоит создать дольщикам. Либо, в рамках дела о банкротстве, можно напрямую передать права застройщика новому инвестору.
Кстати
Подписано соглашение о завершении новым инвестором – ООО «Строй Союз» – 200-квартирного дома с обманутыми дольщиками на ул. Генерала Кныша в Гатчине. Долгострой на ул. Генерала Кныша – первый объект в области, который будет достроен с помощью нового компенсационного механизма, закрепленного региональным Законом №107-оз.
Материал подготовлен по заказу Комитета по печати и связям с общественностью Ленинградской области.
Мария Полякова, директор департамента инноваций и методологий стандартизации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в интервью корреспонденту газеты «Строительный Еженедельник» Лидии Горборуковой рассказала об инновационном подходе при формировании программ на российском ипотечном рынке.
– Что происходит с российским рынком ипотеки в последнее время?
– На мой взгляд, на рынке ипотеки происходит много изменений, которые связаны как с внешними, так и с внутренними причинами. К внешним факторам относятся изменения в законодательстве, усиливающийся контроль со стороны регулирующих органов, государственная поддержка некоторых категорий граждан (учителя, ученые, врачи), для которых приобретение жилья без дополнительной поддержки проблематично. Кроме этого, на рынке жилья стабилизировались цены, что позитивно сказалось на повышении доступности ипотеки.
К внутренним причинам я бы отнесла усиливающуюся конкуренцию, связанную с активизацией банков. Они накопили достаточный опыт, «раскручивают» гайки, пытаются сделать ипотеку более доступной. Это приводит к тому, что, с одной стороны, доступность отражается в росте ипотечного рынка в 2013 году, а с другой стороны, все большую долю рынка занимают несколько крупнейших банков. В связи с тем что конкуренция продолжает расти, а условия все более облегчаются, у нас есть опасение, что в целом повышается рискованность кредитования. Возможно, в среднесрочной перспективе это может привести к нарушению баланса на рынке.
– Как в этой связи меняются предпочтения заемщиков?
– Во-первых, доля сделок, совершаемых с ипотечным кредитованием, среди всех сделок продолжает расти.
Во-вторых, мы видим явное увеличение спроса на жилье на первичном рынке. Если раньше по рынку ипотеки доля сделок с первичной недвижимости составляла около 20%, то сейчас она достигла 30%.
Во-третьих, наши заемщики стали все более искушенными: финансовая грамотность клиентов растет, поэтому они все больше требуют упрощения и облегчения ипотечной процедуры.
Что касается условий, то заемщики предпочитают фиксированную ставку и платежи в рублях. Доля валютной ипотеки существенно снизилась и практически минимальна на сегодня. Заемщики обращают пристальное внимание на наличие возможности досрочного погашения ипотечного займа. Внимательно изучают комиссии, более глубоко разбираются в том, что написано в кредитном договоре. И стараются заранее выяснить все подводные камни, что, безусловно, хорошо.
Мы обратили внимание на то, что усилился спрос со стороны заемщиков социальных категорий.
– В Петербурге представлено множество ипотечных продуктов. Какие из них можно считать инновационными?
– С моей точки зрения, инновационность – это новизна ипотечного продукта, его нестандартность. Такой продукт чем-то значительно отличается от аналогов, присутствующих на рынке, – либо ставкой, либо условиями платежей, механизмами, новыми возможностями заемщиков.
Если посмотреть на нашу работу, то мы не находимся в стороне от всех этих изменений.
Мы предлагаем как рыночные продукты, так работаем и социальными заемщиками. По социальным ипотечным программам наша доля около 50%.
По рыночным продуктам мы предлагаем большую гибкость и дифференциацию условий. Также мы гарантируем прозрачность, надежность и страховую защиту, в том числе в виде ипотечного страхования при низком первоначальном взносе. Это дает заемщику дополнительную защиту в различных ситуациях с неблагоприятным развитием событий.
По социальным программам у нас есть ипотечные продукты для каждой категории заемщиков: «Военная ипотека», «Материнский капитал», «Молодые учителя», «Молодые ученые». В дальнейшем мы хотим сделать возможность применения единого механизма для различных категорий, что будет способствовать снижению издержек при запуске и повышению эффективности самих программ.
У нас также есть предложения для государства по улучшению самой системы предоставления субсидий, которая в перспективе должна повысить доступность для заемщика и увеличить эффективность для государства.
– Какие инновационные продукты вывело на рынок АИЖК?
– Из рыночных продуктов я бы отметила программу «Переезд», а из социальных – «Молодые ученые».
Ипотечный продукт «Переезд» интересен тем, что позволяет заемщикам осуществлять альтернативные сделки, которые занимают большую долю на рынке. Такая возможность в первую очередь интересна тем заемщикам, которые хотят купить новое строящееся жилье, при этом проживать в своей квартире до момента окончания строительства. Основной инновацией этого продукта является возможность взять краткосрочный ипотечный кредит (сроком до двух лет) под имеющееся жилье и использовать эти деньги в качестве первоначального взноса на приобретение нового строящегося жилья. Это позволит совершенно спокойно дождаться окончания строительства и провести альтернативную сделку, сделать ремонт и спокойно выехать в новое жилье.
При этом платежи по короткому кредиту не осуществляются. Весь кредит гасится после продажи заложенного жилья. Это позволяет не делать дополнительные нагрузки на бюджет заемщиков и более комфортно и удобно продавать имеющееся жилье.
Продукт «Молодые ученые» реализуется во всех регионах РФ с 2012 года. Но, на мой взгляд, он особенно актуален для Петербурга, где находится много учебных заведений, научно-исследовательских институтов, предприятий, входящих в состав госкорпораций (Росатом, Росвооружение), ведущих медицинских учреждений, предприятий оборонно-промышленного комплекса и т. д., то есть работники которых подпадают под категорию «молодой специалист».
Инновация программы «Молодые ученые» заключается в том, что помимо низкой ставки в 10,5% в ней учитывается рост доходов заемщика, который в молодом возрасте получает более низкую зарплату, а в дальнейшем, по мере карьерного повышения и накопления опыта, его доходы растут.
Продукт «Молодые ученые» позволяет также увеличивать платежи и закладывать их рост в график кредита, за счет чего может существенно возрасти сумма кредита, изначально доступная для заемщика. Возможность индексации зависит от возраста – чем моложе заемщик, тем большую индексацию можно заложить. И наоборот. Таким образом, мы ограничиваем его кредитный риск. Максимальная индексация дает возможность увеличить сумму кредита до двух раз по сравнению со стандартным кредитом.
Если сравнить доступность ипотечных кредитов на примере Петербурга и Ленобласти, то мы рассчитали, что для стоимости квартиры 4 млн рублей в Петербурге и 2,6 млн рублей в Ленобласти ежемесячный платеж по программе «Молодые ученые» получается самым низким из-за индексации платежей и делает приобретение жилья доступным самым молодым специалистам.
– В связи с конкуренцией между банками и ипотечными компаниями планка инновационности постоянно повышается.
– Скорее, повышается планка готовности банка принять дополнительный риск – снизить первоначальный взнос, убрать те или иные требования для заемщика и т. д.
– Получается, что инновационность – это прежде всего дополнительный риск для банка?
- Нет. На мой взгляд, следует разделять понятия рискованности и инновационности. Ипотечный продукт может быть консервативным по своим рискам и параметрам, но инновационным именно с точки зрения механизма его реализации. Например, на российском ипотечном рынке не было отдельного продукта для молодых специалистов. Мы создали программу «Молодые ученые» с растущим платежом. Сам продукт инновационный, но по рискованности он консервативный. И мы видим по нашему портфелю, что просрочка платежей по этой программе очень низкая. Мы наблюдаем очень большой спрос на участие в ней. С 2012 года к нам поступило 2240 заявок, выдано 240 кредитов на 514 млн рублей. В том числе 21 кредит на 33 млн рублей в Петербурге.
– Можно ли сегодня воплотить в реальность идею ипотеки без первоначального взноса? Насколько такая инновация уместна на рынке?
– Мне кажется, что это не инновация, потому что ипотека без первоначального взноса присутствовала на рынке еще до кризиса. Но мировая практика доказала, а отечественная подтвердила, что отсутствие первоначального взноса – это высокий риск как для банка, так и для заемщика. Когда последний не внес никаких собственных средств в покупку жилья, то у него ниже мотивация оплачивать кредит. И такие кредиты чаще других попадают в дефолт. Есть различные инструменты ликвидации этого риска, в частности ипотечное страхование. Но мы все равно рекомендуем хотя бы минимальный первоначальный взнос в 10%.