Вячеслав Шибаев: «Сложнее всего помогать дольщикам, если они разобщены»
Какие изменения привнесли в работу областного Комитета стройнадзора поправки в 214-ФЗ, вступившие в силу с начала года, и как решаются проблемы долгостроев в регионе, рассказал нашему изданию председатель Комитета Вячеслав Шибаев.
– Вячеслав Евгеньевич, увеличился ли объем работы Комитета в новом году?
– О кардинальных изменениях речь не идет, но объемы работы увеличились уже за счет большего числа поднадзорных объектов. Для примера: если в 2007 году их было 440, то в 2016 году – уже около 1200. Существенно увеличилось и количество обращений дольщиков.
С 1 января нынешнего года вступил в силу ряд изменений в профильном законодательстве. В частности, увеличен объем информации, подлежащей проверке при рассмотрении обращения за разрешением на строительство. Раньше данные градостроительного плана участка имели для нас фактически силу закона (пока градплан не отменили в суде или не признали недействительным). Сейчас же у Госстройндазора есть право проверять не только информацию, указанную в градплане. Думаю, что случаев отказов в выдаче разрешений на строительство может стать больше. Это не самоцель, но лучше решить спорные вопросы до выдачи разрешения на строительство. Чтобы не повторилась ситуация, как с несколькими жилыми комплексами в микрорайоне «Южный» во Всеволожске, когда оказалось, что и парковочных мест недостаточно, и этажность и площадь застройки превышены.
– Как изменился порядок взаимодействия с застройщиками?
– Согласно требованиям 214-ФЗ застройщик не только не имеет права привлекать средства граждан без утвержденной проектной декларации, но также обязан представить ее в Госстройнадзор. С начала нынешнего года Росреестр не регистрирует договор об участии в долевом строительстве без нашего заключения о том, что и сам застройщик, и проектная декларация соответствуют требованиям закона. Изменились требования к порядку представления застройщиком проектной декларации (изменений в проектную декларацию) в контролирующий орган. Предусмотрены дополнительные сведения, касающиеся информации о застройщике и о проекте строительства, а также форма проектной декларации, которая устанавливается Минстроем России.
Соответственно, мы обязаны проверить всю информацию: запросить сведения о том, не имеют ли руководитель и главный бухгалтер судимости, дисквалификации, не находится ли само юридическое лицо в числе банкротов, недобросовестных участников аукционов, поставщиков услуг и т. д. С начала года я подписал всего несколько заключений о соответствии застройщиков и проектных деклараций требованиям 214-ФЗ – ООО «Строй Бизнес Групп» и ООО «Авеню».
– Оказались ли застройщики готовы к нововведениям?
– Обратившиеся к нам понимают наши сложности. Например, они сразу либо в ходе рассмотрения их проектной декларации представили документы, которые мы должны запрашивать в органах внутренних дел, налоговой службе. Это большая помощь для Госстройнадзора, потому что по существующей системе межведомственного взаимодействия на наш запрос о наличии задолженности налоговая инспекция сообщает только, есть она или нет. А при рассмотрении проектной декларации имеют значение и сумма задолженности, и наличие рассрочки (отсрочки) в ее уплате.
– Есть ли сегодня понимание того, как будут достраиваться объекты из перечня «проблемных»?
– Понимание есть, но не во всех случаях мы можем быстро продвигаться к решению. Если объекты вне рамок дела о банкротстве и сами дольщики объединены, сложность только в том, чтобы найти и заинтересовать инвестора. Если же объекты фигурируют в деле о банкротстве, мы вынуждены иногда общими усилиями (когда и арбитражный управляющий нас понимает, и дольщики консолидированы), а иногда и силами только Комитета бороться за каждое постановление суда, приближающее конечное решение в конкретной ситуации.
Сложнее всего помогать дольщикам если они разобщены. Например, ЖСК «СерКон» (собственник долгостроя во Всеволожске) подал иск о банкротстве застройщика – компании «НордИнвестСтрой», которая на 100% принадлежит самому ЖСК. То есть они сами себя хотят банкротить, предпочитают судебное разбирательство вместо того, чтобы найти выход на общем собрании пайщиков ЖСК.
Но наиболее остро для нас стоит вопрос о достройке ЖК «Силы Природы» (проект компании O2 Development), который дает наибольший прирост пострадавших – более 2600 дольщиков.
– Туда тоже должен прийти инвестор?
– Другой вариант просто невозможен. Новые средства граждан на этот объект не привлекаются. Мы проверяем финансовую отчетность застройщика и будем готовить информацию для ОБЭП для решения вопроса о возбуждении уголовного дела по факту мошенничества.
На слуху и объект ООО «Тареал» – малоэтажный ЖК «Ванино» в Низинском поселении Ломоносовского района (там 171 дольщик). Но здесь сами дольщики в какой-то мере несут ответственность за нынешние трудности. Первую очередь застройщик в эксплуатацию ввел, однако с нарушением сроков, что вызвало иски со стороны дольщиков, которые захотели получить компенсацию. В результате на счета фирмы был наложен арест, и фирма не смогла больше не только привлекать новые средства, но и тратить уже имеющиеся. После этого уже мы обратились в суд, чтобы был вынесен запрет только на привлечение средств и только новых дольщиков. Там сейчас есть потенциальный инвестор, идут переговоры с собственником.
Надо сказать, инвестор, участвующий в достройке проблемного объекта, тоже несет риски. Наглядный пример – ситуация с объектом ЗАО «РосРегионы» в Шлиссельбурге, когда все было сделано, чтобы вывести его из дела о банкротстве, а конкурсный управляющий и некоторые участники строительства оспорили эти действия, которые в результате были признаны недействительными. Но при этом новый инвестор уже понес затраты. Сейчас объект вновь в процедуре банкротства, и если решением суда дело не будет вновь закрыто, возможен только один вариант событий – продажа долгостроя на торгах.
Из самых давних долгостроев – два дома в дер. Горбунки в Ломоносовском районе (93 пострадавших дольщика). Застройщик – ООО «Стайл-Строй» – сейчас повторно в процедуре банкротства. Ближайшее судебное заседание назначено на 16 мая. Ранее было заключено мировое соглашение, но в рамках него вернуться к строительству не смогли. Поэтому соглашение было расторгнуто. Теперь, но мой взгляд, выход может быть только один: вводить конкурсное производство в кратчайшие сроки и решать вопрос о передаче прав застройщика, видимо, ЖСК, который предстоит создать дольщикам. Либо, в рамках дела о банкротстве, можно напрямую передать права застройщика новому инвестору.
Кстати
Подписано соглашение о завершении новым инвестором – ООО «Строй Союз» – 200-квартирного дома с обманутыми дольщиками на ул. Генерала Кныша в Гатчине. Долгострой на ул. Генерала Кныша – первый объект в области, который будет достроен с помощью нового компенсационного механизма, закрепленного региональным Законом №107-оз.
Материал подготовлен по заказу Комитета по печати и связям с общественностью Ленинградской области.
Депутат Законодательного собрания Алексей Ковалев рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Михаилу Немировскому об изъянах региональной программы капремонта многоквартирных домов и о том, какие законодательные лакуны позволят устранить зимние поправки в региональный закон о капремонте.
– В прошлом месяце жители города начали платить за капитальный ремонт своего жилья, а с 2015 года стартует трехлетняя программа капремонта. Какие вопросы так и не удалось решить к моменту старта программы?
– До сих пор не решены те вопросы, о которых я говорил еще с 2013 года. Во-первых, вся программа у нас сверстана до 2035 года, и сверстана она, что называется, «под завязку». Это значит, что какие-либо изменения в программу внести очень трудно. Внутри программы нет никакого пространства для маневра – если мы добавляем какой-то объект, то мы вынуждены исключить другой, ведь мы опираемся на бюджетное финансирование. Более того, чтобы исключить какой-либо вид работ из программы или перенести его на более поздний срок, мы должны получить на это разрешение общего собрания собственников жилого дома. А такое согласие получить просто нереально. Поэтому я совершенно убежден, что программу в таком объеме до 2035 года верстать нельзя. Да еще и основываясь на недостоверных данных техпаспортов Жилищного комитета.
По сути, это документы, которые были сделаны полукриминальным путем. Было «отмыто» более 460 млн рублей бюджетных средств, выделенных на паспортизацию жилого фонда. Что сделал Жилищный комитет? Он просто переписал данные техпаспортов советского периода, и все. Эти данные не имеют никакого отношения к реальному состоянию жилого фонда города. Поэтому в программе в данный момент огромное количество ошибок. Тот же Фонд капремонта выходит на «программные» объекты и обнаруживает, что работы там просто не нужны.
– А как насчет обратной ситуации, когда в программе не оказывается реально необходимых видов работ?
– Не секрет, что в программе сейчас огромное количество пробелов. Более того, более 2 тыс. домов вообще не были включены в программу. Дело в том, что эти дома не соответствуют кадастру и не входят в базу Жилищного комитета. Именно так в программу не попал дом на 1-й линии В.О., 26. Это здание факультета журналистики СПбГУ. Одну часть здания занимает журфак, а другую – 20-квартирный жилой дом. Но в базе его нет ни по ул. Репина, ни по 1-й линии, и здание считается нежилым. Но согласно закону он также обязан быть отремонтирован.
– Согласно закону о капремонте программа должна актуализироваться как минимум раз в год. Есть ли механизм внесения поправок?
– Каким образом мы будем актуализировать программу – это один большой вопрос. По закону, ЗакС может утвердить порядок подготовки программы капитального ремонта. То есть детально прописать: при подготовке программы за полгода до внесения проекта на рассмотрение правительства Жилищный комитет делает одну работу, кадастровые службы – другую, жилищная инспекция – третью. После этого данные собирают, обобщают и отправляют жителям для согласования.
Но сейчас Жилищный комитет говорит депутатскому корпусу, что у нас нет вообще никаких полномочий по определению порядка внесения изменений в программу. То есть в законе, по их словам, невозможно прописать, что при внесении изменений и дополнений в программу делается то же самое, что при утверждении программы.
То есть, по идее Жилкомитета, Законодательное собрание утвердило программу и затем, в течение 20 лет, в нее будут вноситься изменения без какого бы ни было участия законодательной власти. На мой взгляд, они просто хотят выйти из-под контроля.
Наша позиция проста: внесение изменений в программу должно проходить в том же порядке, что и подготовка всей программы. Нужно четко установить, в каком порядке собирается информация для актуализации программы и как эта информация дальше используется при подготовке изменений.
Нужно зарегламентировать проведение обследования и осмотров жилого фонда. Нужно закрепить, кто занимается анализом решений жилищной инспекции. И наконец, нужно определить, кто в каком порядке занимается анализом жалоб граждан.
По идее, все эти функции остаются за Жилищным комитетом, но по факту до сих пор непонятно, каким образом жалобы гражданина, направленные в Жилищный комитет или районную администрацию, могут повлиять на формирование программы.
Этого механизма на данный момент нет. Более того, даже если жители готовы собрать больше денег и попросить перенести работы на более ранний срок, то непонятно, к кому они должны обращаться и в каком порядке решать этот вопрос. По Жилкодексу они это право имеют, но способ реализации их прав не определен.
– Какие пробелы в законе о капремонте помогут решить вносимые поправки?
– Сейчас мы готовим новую версию закона «О капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах в Петербурге». В законе пропишут норму, в соответствии с которой за счет фонда можно будет проводить работы, сопутствующие капремонту.
То есть если в ходе работ строители повредили окно или пробили пол в квартире собственника, то эти повреждения можно будет устранять за счет средств Фонда капитального ремонта. Как вы знаете, руководитель Жилищного комитета фактически заявил об исключении ответственности при причинении вреда имуществу собственников помещений многоквартирного дома при проведении его капитального ремонта.
– В 2015 году вводится дифференцированная система расчета взносов на капремонт. Какую «вилку» сборов вы считаете адекватной?
– В ходе обследований было установлено, что некоторые категории домов по объему затрат на капремонт могут отличаться в три раза и более. Нужно ли сделать вывод, что в одних домах граждане должны платить в три раза больше, чем в других? На мой взгляд, это неправильно. Мы на заседании рабочей группы призвали Жилищный комитет подготовить не столь резкие различия в плате. Если «вилка» будет 2 и 3 рубля, это один разговор. Но если одни будут платить 2 рубля, а другие 6 или 8 рублей, это повлечет за собой социальный взрыв.