Вячеслав Шибаев: «Сложнее всего помогать дольщикам, если они разобщены»
Какие изменения привнесли в работу областного Комитета стройнадзора поправки в 214-ФЗ, вступившие в силу с начала года, и как решаются проблемы долгостроев в регионе, рассказал нашему изданию председатель Комитета Вячеслав Шибаев.
– Вячеслав Евгеньевич, увеличился ли объем работы Комитета в новом году?
– О кардинальных изменениях речь не идет, но объемы работы увеличились уже за счет большего числа поднадзорных объектов. Для примера: если в 2007 году их было 440, то в 2016 году – уже около 1200. Существенно увеличилось и количество обращений дольщиков.
С 1 января нынешнего года вступил в силу ряд изменений в профильном законодательстве. В частности, увеличен объем информации, подлежащей проверке при рассмотрении обращения за разрешением на строительство. Раньше данные градостроительного плана участка имели для нас фактически силу закона (пока градплан не отменили в суде или не признали недействительным). Сейчас же у Госстройндазора есть право проверять не только информацию, указанную в градплане. Думаю, что случаев отказов в выдаче разрешений на строительство может стать больше. Это не самоцель, но лучше решить спорные вопросы до выдачи разрешения на строительство. Чтобы не повторилась ситуация, как с несколькими жилыми комплексами в микрорайоне «Южный» во Всеволожске, когда оказалось, что и парковочных мест недостаточно, и этажность и площадь застройки превышены.
– Как изменился порядок взаимодействия с застройщиками?
– Согласно требованиям 214-ФЗ застройщик не только не имеет права привлекать средства граждан без утвержденной проектной декларации, но также обязан представить ее в Госстройнадзор. С начала нынешнего года Росреестр не регистрирует договор об участии в долевом строительстве без нашего заключения о том, что и сам застройщик, и проектная декларация соответствуют требованиям закона. Изменились требования к порядку представления застройщиком проектной декларации (изменений в проектную декларацию) в контролирующий орган. Предусмотрены дополнительные сведения, касающиеся информации о застройщике и о проекте строительства, а также форма проектной декларации, которая устанавливается Минстроем России.
Соответственно, мы обязаны проверить всю информацию: запросить сведения о том, не имеют ли руководитель и главный бухгалтер судимости, дисквалификации, не находится ли само юридическое лицо в числе банкротов, недобросовестных участников аукционов, поставщиков услуг и т. д. С начала года я подписал всего несколько заключений о соответствии застройщиков и проектных деклараций требованиям 214-ФЗ – ООО «Строй Бизнес Групп» и ООО «Авеню».
– Оказались ли застройщики готовы к нововведениям?
– Обратившиеся к нам понимают наши сложности. Например, они сразу либо в ходе рассмотрения их проектной декларации представили документы, которые мы должны запрашивать в органах внутренних дел, налоговой службе. Это большая помощь для Госстройнадзора, потому что по существующей системе межведомственного взаимодействия на наш запрос о наличии задолженности налоговая инспекция сообщает только, есть она или нет. А при рассмотрении проектной декларации имеют значение и сумма задолженности, и наличие рассрочки (отсрочки) в ее уплате.
– Есть ли сегодня понимание того, как будут достраиваться объекты из перечня «проблемных»?
– Понимание есть, но не во всех случаях мы можем быстро продвигаться к решению. Если объекты вне рамок дела о банкротстве и сами дольщики объединены, сложность только в том, чтобы найти и заинтересовать инвестора. Если же объекты фигурируют в деле о банкротстве, мы вынуждены иногда общими усилиями (когда и арбитражный управляющий нас понимает, и дольщики консолидированы), а иногда и силами только Комитета бороться за каждое постановление суда, приближающее конечное решение в конкретной ситуации.
Сложнее всего помогать дольщикам если они разобщены. Например, ЖСК «СерКон» (собственник долгостроя во Всеволожске) подал иск о банкротстве застройщика – компании «НордИнвестСтрой», которая на 100% принадлежит самому ЖСК. То есть они сами себя хотят банкротить, предпочитают судебное разбирательство вместо того, чтобы найти выход на общем собрании пайщиков ЖСК.
Но наиболее остро для нас стоит вопрос о достройке ЖК «Силы Природы» (проект компании O2 Development), который дает наибольший прирост пострадавших – более 2600 дольщиков.
– Туда тоже должен прийти инвестор?
– Другой вариант просто невозможен. Новые средства граждан на этот объект не привлекаются. Мы проверяем финансовую отчетность застройщика и будем готовить информацию для ОБЭП для решения вопроса о возбуждении уголовного дела по факту мошенничества.
На слуху и объект ООО «Тареал» – малоэтажный ЖК «Ванино» в Низинском поселении Ломоносовского района (там 171 дольщик). Но здесь сами дольщики в какой-то мере несут ответственность за нынешние трудности. Первую очередь застройщик в эксплуатацию ввел, однако с нарушением сроков, что вызвало иски со стороны дольщиков, которые захотели получить компенсацию. В результате на счета фирмы был наложен арест, и фирма не смогла больше не только привлекать новые средства, но и тратить уже имеющиеся. После этого уже мы обратились в суд, чтобы был вынесен запрет только на привлечение средств и только новых дольщиков. Там сейчас есть потенциальный инвестор, идут переговоры с собственником.
Надо сказать, инвестор, участвующий в достройке проблемного объекта, тоже несет риски. Наглядный пример – ситуация с объектом ЗАО «РосРегионы» в Шлиссельбурге, когда все было сделано, чтобы вывести его из дела о банкротстве, а конкурсный управляющий и некоторые участники строительства оспорили эти действия, которые в результате были признаны недействительными. Но при этом новый инвестор уже понес затраты. Сейчас объект вновь в процедуре банкротства, и если решением суда дело не будет вновь закрыто, возможен только один вариант событий – продажа долгостроя на торгах.
Из самых давних долгостроев – два дома в дер. Горбунки в Ломоносовском районе (93 пострадавших дольщика). Застройщик – ООО «Стайл-Строй» – сейчас повторно в процедуре банкротства. Ближайшее судебное заседание назначено на 16 мая. Ранее было заключено мировое соглашение, но в рамках него вернуться к строительству не смогли. Поэтому соглашение было расторгнуто. Теперь, но мой взгляд, выход может быть только один: вводить конкурсное производство в кратчайшие сроки и решать вопрос о передаче прав застройщика, видимо, ЖСК, который предстоит создать дольщикам. Либо, в рамках дела о банкротстве, можно напрямую передать права застройщика новому инвестору.
Кстати
Подписано соглашение о завершении новым инвестором – ООО «Строй Союз» – 200-квартирного дома с обманутыми дольщиками на ул. Генерала Кныша в Гатчине. Долгострой на ул. Генерала Кныша – первый объект в области, который будет достроен с помощью нового компенсационного механизма, закрепленного региональным Законом №107-оз.
Материал подготовлен по заказу Комитета по печати и связям с общественностью Ленинградской области.
Губернатор Петербурга в новогоднем выпуске «Строительного Еженедельника» поздравляет строителей города с наступающими праздниками и подводит итоги уходящего года.
– Строительная отрасль Петербурга на фоне кризиса демонстрирует хорошие результаты. Как Вы оцениваете ее состояние сегодня?
– В способности Петербурга строить много я, откровенно говоря, и не сомневался. Не просто так наши строители что в 2014-м, что в 2015-м – то есть два года подряд, вопреки пессимистичным прогнозам некоторых «аналитиков» – возводили более 3 млн квадратных метров жилья. Но в нынешних экономических условиях особенно важно, что на наших глазах серьезно повысилась социальная ответственность девелоперов. Пятый год объекты инфраструктуры в Петербурге создаются не только за счет бюджета, но и за счет самих инвесторов. В общей сложности заключены соглашения по строительству 196 объектов социального назначения на общую сумму около 81,5 млрд рублей.
Уходящий год для строительного рынка Петербурга также получился достаточно успешным. За 11 месяцев введено в эксплуатацию более 2,364 млн кв. м жилья. Это один из лучших результатов по России. Я напомню, что после трех кварталов мы вышли на третье место в стране по объемам жилищного строительства.
– Подводя итоги года, скажите – что еще важного удалось сделать городу в сфере строительства и что не получилось?
– Мы конкретизировали ближайшие задачи по выравниванию инфраструктурных дисбалансов. В Автоматизированную информационную систему управления градостроительной деятельностью введены данные о точках первоочередного строительства социальных объектов. Теперь органы власти и девелоперы точно знают, где в 2017-2020 годах Петербургу в первоочередном порядке необходимо построить 18 школ, 32 дошкольных образовательных учреждения и 13 объектов здравоохранения.
Сделаны первые, очень важные шаги в сторону освоения так называемого «серого пояса» – территорий старых промышленных зон. Наконец-то в полном объеме заработали законы, которые четко регламентируют работу застройщиков в историческом центре Петербурга, и прежде всего – городской Закон «О зонах охраны культурного наследия». Теперь абсолютно все действия девелоперов в исторической части города строго регламентированы. Следующий шаг – завершение работы по определению состава, границ и предмета охраны исторического поселения. Тем самым мы защитим панорамы Петербурга от видовых вторжений из-за пределов исторического центра.
Есть неплохая динамика и по снижению административных барьеров в отрасли, и по созданию Единой интегрированной системы, способной предоставлять госуслуги в сфере строительства в едином информационном пространстве по принципу «одного окна». Надеюсь, что эта работа поможет Петербургу улучшить свои позиции в различных рейтингах состояния инвестиционного климата.
Ну и, конечно, один из главных итогов – завершается строительство футбольного стадиона на Крестовском острове. Стадион – это результат и со знаком «минус», потому что не удалось все сделать в спокойном, штатном режиме, но также и со знаком «плюс». Основные строительные работы на новой арене завершаются в установленный срок. Конечно, городу нелегко далось решение о смене подрядчика, но после этого работы на объекте были значительно ускорены. При всех технических и организационных сложностях, при всех имевших место отставаниях от графика сегодня есть уверенность, что в 2017 году Кубок Конфедераций ФИФА пройдет на новом стадионе, причем на высоком уровне.
– Завершено строительство Западного скоростного диаметра, одного из знаковых проектов Петербурга. В дальнейшем петербуржцы могут ожидать появления столь масштабных транспортных проектов?
– Президент России уже поддержал проект строительства широтной скоростной автодороги с мостом через Неву в створе улиц Фаянсовая и Зольная. Минимальная стоимость Восточного радиуса – около 116 млрд рублей по предварительным оценкам, а с учетом всех съездов и подключения к улично-дорожной сети города – более 150 млрд рублей. Как и при строительстве ЗСД, реализация этого проекта потребует создания целого консорциума инвесторов и участия крупных федеральных банков.
Мы надеемся продолжить сотрудничество с теми организациями, партнерство с которыми хорошо себя зарекомендовало при строительстве ЗСД. Поскольку город неукоснительно выполняет взятые на себя обязательства перед инвесторами ЗСД, есть хорошие шансы, что частный бизнес вложит средства в новый дорожный проект на основе ГЧП. Но, я думаю, будут и другие желающие, включая иностранный капитал. Во всяком случае, после ввода ЗСД все убедились, что механизм ГЧП в России способен давать очень хорошие результаты в сфере транспортной инфраструктуры.
– Что делает город для того, чтобы поддержать интерес иностранного капитала к инвестиционным проектам?
– Интерес из-за рубежа к развитию бизнеса в нашем регионе сохраняется. Недавно Центральный банк РФ опубликовал новые данные по иностранным инвестициям. По итогам первого полугодия 2016 года в Петербург поступило 3,5 млрд долларов США в виде прямых иностранных инвестиций. Произошел небольшой рост – на 2,4%.
Сегодня город взаимодействует с десятками компаний из Европы, Китая, Турции, Южной Кореи и даже Бахрейна, которые присматриваются к проектам гостиничной инфраструктуры. Общая тенденция такова, что иностранцы не только не закрывают проекты в Петербурге, а наоборот, заявляют о готовности их расширять. Среди этих компаний – Fazer, Procter&Gamble, Wrigley и многие другие. Реализуются и новые совместные проекты в сфере строительства. Так, итальянская компания Impresa Pizzarotti «зашла» в проект создания лечебно-реабилитационного корпуса Городской больницы №40 Курортного района. Размер ее доли в проекте – 70%, а объем инвестиций составляет примерно 6,9 млрд рублей.
– Какие шаги готова предпринять администрация города в 2017 году для улучшения инвестиционного климата в Петербурге?
– Инвестиционный климат формируется, прежде всего, мерами поддержки инвесторов и преференциями для проектов, имеющих высокое социально-экономическое значение. За последние три года в Петербурге такой комплекс мер сформирован и постоянно совершенствуется. Это льготное получение объекта недвижимости с минимальной арендной платой, налоговые льготы, применение механизма ГЧП, помощь со стороны города в подготовке необходимой документации и в получении согласований. В 2017 году работа в этом направлении, безусловно, будет продолжена.
Кроме того, недавно я лично возглавил региональный Штаб по улучшению условий ведения бизнеса. В частности, Штабу предстоит проанализировать реализуемые в городе инвестпроекты и выдать рекомендации по их эффективности. Еще одна задача Штаба – выявление проблемных моментов в бизнес-климате Петербурга. Тех «узких мест», в наличии которых, может быть, не хотят признаваться руководители органов власти, но которые нужно «расшивать», чтобы они не тормозили инициативу, новые идеи и важные для города начинания.
Петербург хорошо умеет привлекать инвестиции. За три квартала 2016 года вложения в основной капитал городских предприятий увеличились на 7,7%, что намного лучше среднего по России. Теперь будем стараться создавать каждому инвестору наилучшие условия для его работы. Кстати, одна из мер будет реализована еще до конца 2016 года. Для удобства инвесторов в Петербурге организована работа фронт-офиса «единого окна», где представители бизнеса могут получить весь перечень услуг, необходимых для старта инвестиционных проектов. К началу 2017 года планируем разместить фронт-офис в новом бизнес-центре в Московском районе.
– Могли бы Вы назвать образцовый инвестиционный проект в Петербурге?
– Образцовым я бы назвал те инвестиционные проекты, которые имеют большое социально-экономическое значение не только для Петербурга, но и для всей страны. Самый яркий пример – создание в Приморском районе Центра протонно-лучевой терапии. Он откроется уже в 2017 году. Инвестиции в создание современного медицинского учреждения составляют 7,5 млрд рублей. Центр не имеет аналогов в России, оснащен самым современным медицинским оборудованием, которое даст возможность лечить от онкологии наиболее прогрессивным на сегодняшний день методом до 800 человек в год.
– Чего бы Вы пожелали в 2017 году людям, работающим в строительном комплексе Петербурга?
– Во-первых, не сбавлять темп в жилищном строительстве, особенно – с учетом изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве». Они вступают в силу с 1 января 2017 года и дают гражданам дополнительную защиту прав и имущественных интересов. Плюс органы исполнительной власти субъектов РФ получат новые полномочия по контролю и надзору в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Строительным компаниям, конечно, тем самым тоже добавится хлопот. Надеюсь, что петербургский строительный комплекс быстро адаптируется к новым условиям работы.
Тем компаниям, которые занимаются созданием инфраструктуры, прежде всего – транспортной, я желаю в 2017 году набрать максимально возможные обороты. В уходящем году у них есть заметные достижения, особенно на юге города. Это реконструкция Петербургского шоссе между Пулковским шоссе и Детскосельским бульваром, путепроводная развязка на Московском шоссе, которая практически избавила город от пробок по пути в Пушкин и Колпино, расширение автомобильной дороги М-10 «Скандинавия» в границах города, благодаря чему удалось серьезно увеличить пропускную способность трассы и повысить безопасность дорожного движения.
Но, в то же время, петербуржцы заждались ввода нескольких важных объектов. Таких, как транспортные развязки в районе Поклонной горы, путепроводная развязка на пересечении Пулковского шоссе с Дунайским проспектом, проезд по южному берегу Обводного канала, транспортная развязка на пересечении Пискаревского проспекта и проспекта Непокоренных, развязка на пересечении Зеленогорского шоссе и Большого проспекта Курортного района.
Их ввод в эксплуатацию полностью обеспечен финансами в городском бюджете. Дело, как говорится, за малым. Нашему городу предстоит решить и много других задач в рамках подготовки и к Кубку Конфедераций, и к ЧМ 2018 года. Масштаб серьезный, но я уверен, что строительный комплекс Петербурга в 2017 году добьется успеха.