Алексей Лебедев: «Рынку кадастровых услуг необходимо усиление регулирования»
Алексей Лебедев в начале 2017 года возглавил Совет Ассоциации «Профессиональный центр кадастровых инженеров», взяв под свою ответственность ряд таких масштабных задач, как развитие саморегулирования в сфере кадастровой деятельности, защиту интересов кадастровых инженеров, участие в законотворческих инициативах.
Следуя букве закона, Алексей Юрьевич сложил с себя полномочия генерального директора ОАО «Региональное управление геодезии и кадастра». Его цель – общественно-полезная работа, направленная не только на развитие Ассоциации СРО, но и способствующая в целом защите прав и профессиональных интересов кадастровых инженеров.
Последние изменения в законодательстве – признак того, что на рынке кадастровых услуг усиливается регулирование со стороны государственных органов, в том числе через взаимодействие с Национальным объединением кадастровых инженеров и СРО. Без этого нормальное развитие этого рынка невозможно, считает Алексей Лебедев. Сложившаяся практика показывает, что востребованность кадастровой деятельности неизменно растет. На сегодняшний день в стране зарегистрировано около 40 тысяч кадастровых инженеров, на рынке появляется большое количество новых компаний, оказывающих профильные услуги, однако качество работы многих кадастровых инженеров необходимо совершенствовать. Многие из них по результатам сдачи квалификационного экзамена не допускаются к работе. Сегодняшние реалии задают высокие требования к работе кадастровых инженеров, однако регулярно выявляются случаи нарушения ими действующего законодательства, совершаются ошибки в учете и регистрации, и, как следствие, на государственные органы ложится дополнительная нагрузка. Задача – создание рычагов регулирования, которые позволят повысить качество, оптимизировать и упростить работу кадастровых инженеров.
– Какие из недавних законодательных новшеств, по Вашему мнению, наиболее существенно повлияли на развитие кадастровой сферы?
– Вступившие в силу в начале нынешнего года 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и последние изменения в 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». В 218-ФЗ определены необходимые понятия, касающиеся кадастровой деятельности, процедур учета и регистрации, указаны требования и порядок оформления документов для осуществления кадастрового учета и регистрации прав, определены сроки, основания для приостановки или отказа, правила внесения информации об объекте в ЕГРН, правила информационного взаимодействия кадастрового инженера и органа регистрации прав, а также правила межведомственного информационного взаимодействия. 221-ФЗ теперь регулирует отношения, возникающие при осуществлении кадастровой деятельности между кадастровым инженером, СРО и Национальным объединением СРО кадастровых инженеров, а также правила государственного надзора и регулирования.
Изменения в законах повлекли и принятие множества новых подзаконных актов, регламентирующих документов и т. д. Только за ноябрь и декабрь 2016 года их было выпущено более 100. Кадастровым инженерам в этот переходный период, конечно, приходилось несладко: помимо своей основной работы им еще необходимо было оперативно изучать меняющееся законодательство. С повышенной нагрузкой работали и федеральные структуры: Кадастровая палата и Росреестр. Надо сказать, что до сих пор не все сервисы функционируют так, как предполагает закон.
– В чем основные преимущества, которые Вы и рынок получили в результате нововведений? Какие сложности существуют?
– Основное преимущество заключается в том, что в 218-ФЗ объединены предметы регулирования двух самостоятельных ранее законов. Результат – оптимизация процедур, сокращение сроков осуществления кадастрового учета и регистрации прав и, как следствие, – снижение издержек. Также большое преимущество заключается в том, что теперь государственный регистратор прав несет ответственность за необоснованное приостановление кадастрового учета и регистрации прав, необоснованный отказ, а также уклонение от осуществления учета и регистрации. Кроме того, в законе учли давно актуальные, но «зависшие» вопросы. Например, с 1 января 2017 года в соответствии с последними изменениями в Гражданском кодексе и 218-ФЗ стала возможной регистрация права собственности на машино-место.
Если говорить о сложностях, хотел бы отметить, что правила работы в нашей сфере, к сожалению, меняются очень часто, а изменения неизбежно сопровождаются определенной инерцией в переходе участников рынка на новые правила, что приводит к большому количеству ошибок, и это повышает нагрузку на учетные и регистрирующие органы. Инерция чувствуется даже в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, хотя традиционно уровень подготовки кадастровых инженеров в данных субъектах очень высокий. В качестве нерешенных проблем остается то, что не все процедуры, предусмотренные в новом законе, в настоящий момент возможно реализовать. Например, не все электронные сервисы работают так, как задумано. Также, что касается регистрации права на машино-место, на данный момент нет утвержденных XML-форм, не определен порядок подачи документов. Сейчас мы участвуем в рабочих совещаниях по этим вопросам.
– Как последние законодательные новшества повлияли на отношения ОАО «РУГК» с девелоперами и застройщиками?
– Повторю, что я теперь не являюсь генеральным директором ОАО «Региональное управление геодезии и кадастра», но за прошедшие четыре года, что я руководил компанией, был создан прочный фундамент, заложивший основы ее неизменного развития. Была разработана методологическая база, отработаны процедуры взаимодействия между департаментами, создана команда профессионалов, благодаря этому налажено сотрудничество с крупнейшими девелоперами и застройщиками, которые убедились, что компании можно доверить масштабные проекты любой сложности. В результате работы всей команды компания стала одним из лидеров рынка. Уверен, что она может успешно развиваться дальше самостоятельно. Я же, со своей стороны, чувствую необходимость сконцентрироваться на решении общественно-полезных вопросов, в том числе на развитии саморегулирования в сфере кадастровой деятельности. Дальнейшее развитие ОАО «РУГК» определят репутация, профессионализм и опыт реализации проектов любой сложности, а изменения законодательства – это объективные внешние факторы, с которыми всем приходится работать.
– Чем Ваша саморегулируемая организация отличается от других СРО в кадастровой сфере?
– Ассоциация СРО «Профессиональный центр кадастровых инженеров» – одна из самых молодых и стремительно развивающихся саморегулируемых организаций: зарегистрированная только весной 2016 года, уже в августе она включала необходимое количество членов (более 700) для того, чтобы успешно пройти регистрацию в государственном реестре СРО, и сегодня количество наших членов неуклонно растет. В Ассоциацию входит большое количество кадастровых инженеров – представителей юридических лиц из числа профессионалов рынка, имеющих большой объем наработанных проектов по учету и регистрации, хорошую методологическую базу и участвующих вместе с СРО в законотворческих инициативах. Достаточно упомянуть такие организации, как ГУП МО «МОБТИ», ГУП «ГУИОН», ГК «Меридиан», ОАО «РУГК», АО «Газпром газораспределение Ленинградская область», ЗАО «Проектнефтегаз», ООО «Петербургская недвижимость» и др. В составе членов СРО – большое количество квалифицированных частных кадастровых инженеров. Независимо от того, где работает кадастровый инженер, наша задача – помочь ему в его деятельности, в понимании практики применения законодательства и в защите его интересов.
Необходимо отметить то, что Ассоциация СРО «ПрофЦКИ» была образована путем слияния нескольких саморегулируемых организаций, в том числе и СРО «АСКИ», председателем которой я являлся. За три года работы СРО «АСКИ» было проведено большое количество мероприятий для кадастровых инженеров – обучающих, направленных на развитие кадастровой деятельности, а также защищающих кадастровых инженеров в случае возникновения спорных вопросов в комиссии по лишению аттестатов. Надо отметить, что в 100% таких случаев мы отстояли права наших кадастровых инженеров.
Справка
Алексей Юрьевич Лебедев с 1997 по 2010 год работал на руководящих позициях в строительной, проектной и телекоммуникационной сферах. В 2010-2013 годах занимал должности первого заместителя генерального директора ГУП «ГУИОН». Участвовал в организации работ по передаче в электронном виде сведений архива объектов недвижимости в филиал ФГБУ «ФКП Росреестр» по Санкт-Петербургу для внесения в Государственный кадастр недвижимости.
С 2012 по 2017 год возглавлял ОАО «Региональное управление геодезии и кадастра». За 4 года компанией поставлено на кадастровый учет около 20 млн кв. м ОКС, более 4000 объектов (включая ОКС и ЗУ), более 900 многоквартирных домов.
С 2017 года – председатель Совета Ассоциации СРО «ПрофЦКИ». Является членом Президиума Ассоциации «Национальная палата кадастровых инженеров», членом правления Союза строительных организаций Ленинградской области.
Петербургский архитектор Сергей Цыцин рассказал «Строительному Еженедельнику» о своем видении настоящего и будущего Северной столицы. По словам эксперта, для того чтобы город не потерял свою уникальность, ему необходимо придерживаться особой программы развития, проработанной на 100 лет вперед.
– Сергей Викторович, как сложился Петербург как архитектурное пространство, каким видите его современное состояние?
– На Петербург, как, наверное, ни на какой другой город страны, влияет его историческое прошлое. Это вполне понятно, так как город Петра достаточно интересно формировался предыдущие столетия. К его строительству привлекались западные и отечественные архитекторы, являющиеся выдающимися мастерами своих эпох, которые и создали один из самых красивых городов мира.
Конечно, после революции, в советскую эпоху, ситуация несколько изменилась. Началась унификация, борьба с излишками. Конечно, страна в советский период уделяла социальному развитию, строились дома культуры, парки, медицинские учреждения и школы. За такой градостроительной политикой вымылось понятие красоты среды обитания человека, в результате чего начали появляться достаточно невыразительные новостройки. В новостройках за редким исключением не удалось создать среду обитания, равную по качеству предыдущим периодам. Хотя были и плюсы по многочисленному строительству социальных объектов.
После начала перестройки в СССР мы вступили в новую фазу – в коммерческий период градостроительства. Застройщики стали искать везде выгоду, появилось много непродуманных проектов, но одновременно стало и больше индивидуальности. Из серьезных минусов, присущих современному Петербургу, можно отметить хаотичную высотную застройку на окраинах, транспортные и экологические проблемы. Правда, в последние годы начала появляться попытки у инвесторов и девелоперов понять город как единый организм. Сейчас перед нами стоит задача регулировать и развивать мегаполис так, чтобы он не удушил себя в своих объятиях.
– Как это сделать?
– Как основа всего Петербургу нужен стратегический план развития города. Притом это должен быть не просто Генплан, а программа развития города с тремя горизонтами планирования вперед – на 20, 50 и 100 лет. Я абсолютно уверен, как только профессиональное сообщество и элита города примут этот стратегический план, а он должен носить и вербальный, и практический характер, то шаг за шагом реализуя его, мы начнем избавляться от многих существующих проблем и избежим новых.
– То есть такой стратегический план предполагает принцип, как развиваться Петербургу в долгосрочном периоде?
– Именно так. И важно, чтобы, конечно, он соблюдался. В стратегическом плане должны быть обозначены приоритеты, прописаны определенные запреты. Также в нем должны быть учтены механизмы с обратной связью и возможностью внесения актуальных изменений. Если брать конкретно какие-то градостроительные решения, то планом должно быть задействовано сателлитное развитие Петербурга. Именно самодостаточные малоэтажные города-спутники должны быть точками дальнейшего его роста. Сателлиты должны быть самодостаточными, в разрывах между ними должны быть зеленые зоны.
– А как можно решить транспортные проблемы?
– За последние 25 лет произошел транспортный взрыв, при котором значительно увеличилось количество автомобилей в городе. Мы, конечно, упустили драгоценное время, чтобы заранее в достаточной мере подготовиться к этому вызову, тем более необходимо наверстывать эти решения сейчас.
Полагаю, власти города должны полностью пересмотреть концепцию транспортного развития города. Во-первых, стараться больше разделить само движение пешеходов и транспорта, делая определенные улицы пешеходными, другие больше транспортными. Во-вторых, всяческими способами, в том числе административными, необходимо ограничить транспортное движение в центре города, так как пропускная способность исторических улиц при соблюдении принципов комфортности движения и проживания явно ограниченны. Считаю, вполне нормальным сделать платным въезд в центр города, как, к примеру, сделано это сейчас в Лондоне.
Кроме того, необходимо продолжать развитие транспортной связанности города, строя новые мосты, виадуки, развязки, транспортные хабы. У нас есть мощнейший «серый пояс», на его территории вполне можно сделать что-то наподобие московского третьего кольца. Причем такое шоссе должно создаваться совместно с зеленым буфером, которое будет снижать загазованность и уменьшит шум от автомобилей.
– Какая роль во всех проектах должна быть у властей?
– Власти Петербурга должны стать квазидевелопером, направляющим работу девелоперов. Именно чиновники должны понимать, что город – действительно очень сложный механизм и особая субстанция. Уровень их компетенции во всех градостроительных, экологических проектах должен быть очень высок, чтобы действительно помочь развитию города. К сожалению, пока это не так, но у властей уже есть понимание, что Петербургу нужны преобразования именно для сохранения его уникальности.
– Сергей Викторович, вы много работаете в Москве. А как развивается столица? Отличается ли от Петербурга?
– Отличия, действительно, есть. В Москве с начала перестройки инвестиционное давление было несравненно большим, чем в Петербурге. В строительное ведомство приходили люди с большими связями и начинали лоббировать свои интересы, часто вопреки интересам градостроительства. Естественно, что под таким давлением были сделаны некоторые градостроительные ошибки. Однако, с другой стороны, власти Москвы начали раньше понимать, что с определенными проектами они могут уйти не туда. Сейчас в столице активно реализуется модель полицентричного развития, расширяются города-спутники. Считаю это правильной и рациональной градостроительной политикой.
– Расскажите немного о вашей архитектурной мастерской. Над какими проектами работаете сейчас?
– Архитектурная мастерская была открыта мной в период, когда только разрешили частную деятельность. За все это время специалистами организации было спроектировано, построено и введено в эксплуатацию 1,75 млн кв. м объектов различного назначения. В большей степени это жилье от супердосупного, как ЖК «Славянка», до суперэлитного, такого как ЖК «Каменный остров». Также мы проектируем спортивные объекты, в частности работаем с Газпромом по их целевой программе возведения в регионах спортивных объектов. Занимаемся гостиницами, в частности спроектировали «Мариот» в Москве, сейчас работаем над проектом «Глинка, 4» – элитным апарт-отелем в центре Петербурга. Безусловно, также проектируем офисные и торговые комплексы, многофункциональные центры.
Из наших работ также хотелось бы отметить Duderhof Club при «Балтийской жемчужине», первая очередь которого уже построена, а вторая строится. А также интересный малоэтажный проект комплексного развития территории – в Сертолово для «КВС», целая группа объектов, которые мы реализуем совместно с «ЮИТ». Кроме того, сейчас строится жилье по нашему проекту в подмосковных Химках. В Екатеринбурге возводится сателлит на 350 га, где задействованы элементы «зеленого» строительства.
– А не могли бы вы рассказать поподробнее, что представляет собой «зеленое» строительство?
– Еще когда только началась моя самостоятельная деятельность, в процессе проектирования я начал обнаруживать интересные решения возведений объектов, выходящие за рамки действующих нормативов. Например, к таковым можно отнести использование рельефа местности при строительстве, правильной ориентации к солнцу, энергоэффективной инженерии.
Так, в 1995 году при строительстве бассейна СКА нами был применен тогда еще совсем не освоенный метод рекуперации, при которой тепловая энергия уходящего воздуха частично передается входящему воздуху. Сейчас данный метод уже обязателен для большинства общественных объектов. Отмечу, что изначально мы применяли элементы зеленого строительства интуитивно. Уже потом, когда обратились к международной практике, обнаружили, что это огромная отрасль, предполагающая и сертифицирование объектов по данным стандартам.
В целом «зеленое» строительство – это элемент рационального планирования. По своему решению оно имеет огромное значение для инвесторов и девелоперов, так как решатся вопросы комплексной экономии использования ресурсов и экологии. Нашим заказчикам мы всегда предлагаем делать здания с применением таких «зеленых» стандартов. В настоящее время те инвесторы и девелоперы, которые занимаются бизнес-центрами, уже активно практикуют «зеленое» строительство, считая его почти обязательным. Застройщики жилых объектов пока к «зеленным» стандартам относятся менее заинтересовано. Но все же, по-видимому, применение энергосберегающих стандартов в данной отрасли – это следующий шаг.