Александр Вахмистров: «Нам выгодны масштабные проекты»
Председатель совета директоров «Группы ЛСР» и новый координатор НОСТРОЙ по Санкт-Петербургу Александр Вахмистров дал оценку строительным событиям минувшего года и спрогнозировал развитие ситуации в ближайшем будущем.
– Александр Иванович, начнем с «горячих» новостей. В январе Вы были назначены координатором НОСТРОЙ по Санкт-Петербургу. Занимать ответственный пост в эпоху реформирования системы саморегулирования, наверное, дело неблагодарное...
– Моя работа в НОСТРОЙ в том или ином качестве продолжается уже несколько лет. При этом я никогда не жалел о том, что в свое время не был избран президентом НОСТРОЙ. И не стремлюсь им стать в будущем. Переезд в Москву — все это не для меня. Андрей Юрьевич Молчанов (президент НОСТРОЙ – прим. ред.) обратился ко мне с просьбой помочь. Сейчас, в связи с принятием поправок в законодательство о саморегулировании, СРО должны проделать громадную работу. Она должна быть завершена к 1 июля 2017 года, и целый пласт моментов начинает пробуксовывать. Я как президент СРО А «Объединение строителей СПб» на примере собственной организации могу формировать рекомендации, которые позволят коллегам из других саморегулируемых организаций понять, как действовать в той или иной ситуации.
– Какие проблемы стоят наиболее остро?
– Главная проблема – формирование компенсационных фондов. Мы пристально следим за ситуацией, проводим еженедельный мониторинг. В Петербурге – 29 СРО. 10 из них полностью выполнили требования по формированию компенсационных фондов. В том числе и наша СРО А «Объединение строителей СПб» – выполнила эти требования одной из первых. Все эти организации также соответствующим образом оформили документы. Они проходят проверку в Ростехнадзоре. Еще 15 организаций открыли специальные счета, но пока не полностью сформировали компенсационный фонд. Причина – зависшие деньги в проблемных банках. Понятно, что быстро эти деньги не вернуть, но компенсационные фонды должны быть сформированы до 1 июля. Другого пути нет – необходимо доформировывать компфонд, доплачивать деньги, проводить общее собрание СРО и принимать соответствующее решение. Многие не торопятся, считая, что времени еще достаточно. Это большая ошибка. В Реестр СРО в обозначенный срок можно не попасть, поскольку требуется еще время для проверки предоставленных сведений.
Помимо этого, идет активно процесс регионализации, который также предусмотрен новым Законом. Организации должны перейти в СРО по месту своей регистрации, при этом с полностью оплаченным компенсационным фондом, для чего СРО должны иметь расчетный резерв.
Еще 4 СРО находятся в совсем плачевном состоянии. На их счетах практически нет средств. Какой будет их судьба – еще предстоит решить. Общее собрание может принять любое решение – и о ликвидации СРО, и о продолжении работы. Однако в любом случае они должны действовать в рамках закона. Задача координатора не искать виноватых, этим займутся компетентные органы, а решать – что делать.
Не менее важное направление работы – формирование Национального реестра специалистов. В рамках последнего совещания с руководителями городских СРО мы приняли решение не дожидаться разработки программного обеспечения, а в ручном режиме начать информировать организации о необходимости предоставления в СРО данных о своих специалистах (номера дипломов, стаж работы и т. д.). И уже потом переводить данные в электронный вид. Это решение было поддержано всеми участниками совещания.
Таким образом, до 1 июля строительная организация, которая хочет работать на рынке генподряда или госзаказа, должна быть членом СРО (а это подтверждает Реестр СРО, в котором зафиксировано наличие компфонда) и должна обладать определенным количеством специалистов, внесенных в Национальный реестр.
Картина, которую мы наблюдаем в Петербурге, в целом соответствует общероссийской. Мы несколько отстаем от Москвы, где процент СРО, полностью укомплектовавших свои компфонды, несколько выше.
– Александр Иванович, неужели принципы регионализации и контроля нельзя было предусмотреть с самого начала, с момента введения саморегулирования в строительстве?
– Не стоит заниматься самовосхвалением, но еще в самом начале пути я указывал на поспешность некоторых решений, принимаемых в отношении системы саморегулирования. Прямо скажу, изначально я был ее противником. Считал, что ее введение преждевременно. В то время я еще работал в Смольном, свою позицию я неоднократно озвучивал. Путь был понятен, однако мы предлагали не спешить. Но когда Закон был принят – время для высказывания мнений прошло, нужно было исполнять новые требования. Очень быстро выявились все, скажем так, порочные стороны системы – коммерциализация, недобросовестность некоторых организаций. Системе требовался жесткий контроль и, конечно, принцип регионализации. Но его внедрение потребовало бы изменений в законодательстве, а это долгая и серьезная процедура. И теперь, спустя семь лет, мы пришли к этому этапу реформ. Также изначально было понятно, что необходимо придать значимость инженерному фактору, создать реестр специалистов. Еще в советское время, работая с иностранными специалистами, мы часто видели надпись на визитках «Дипломированный инженер». Это означало не только то, что он закончил высшее учебное заведение, а то, что он как специалист внесен в соответствующий Реестр и обладает определенными правами. Мы упорно продолжаем идти куда-то своим путем, при том, что все эти реестры и евростандарты давно и успешно действуют за рубежом.
– Давайте поговорим о результатах работы «Группы ЛСР» в прошлом году и о планах на текущий.
– В целом результатами года мы удовлетворены. В течение 2016 года «Группа ЛСР» активно расширяла предложение для покупателей на рынке строящейся недвижимости. Всего было выведено 729 тыс. кв. м недвижимости, включая новые проекты и новые очереди в уже реализуемых жилых комплексах. В Санкт-Петербурге стартовали продажи сразу в двух масштабных проектах – «Цивилизация» и «Цветной Город». Около 163 тыс. кв. м было выведено в продажу в комплексе «ЗИЛАРТ» в Москве.
На 2017 год у нас не менее оптимистичные прогнозы. «Группа ЛСР» планирует вывести в продажу около 900 тыс. кв. м, из них в Москве – 230 тыс. кв. м, в Санкт-Петербурге – 616 тыс. кв. м. Также планируется ввести в эксплуатацию во всех городах присутствия примерно 1 млн кв. м жилой недвижимости. Масштаб наших новых проектов «Цветной Город» и «Цивилизация», которые являются крупнейшими в истории присутствия «Группы ЛСР» на рынке недвижимости Петербурга, позволяет нам тщательно соблюдать баланс спроса и предложения путем распределения предложения между годами.
Мы продолжаем пополнять земельный банк. В конце января закрыли сделку по покупке 13,6 га на Петровском острове. Продолжаем вести переговоры с правообладателями других земельных участков. Однако срочной задачи пополнить земельный банк у нас нет. Он сформирован, у «Группы ЛСР» хватает крупных проектов на несколько лет вперед. Нам выгодны масштабные проекты, они позволяют нам оптимизировать затраты на инженерную и социальную инфраструктуру, загрузить наши производственные мощности.
– Как развивается Ваш проект в Ленобласти – на территории бывшего аэропорта «Ржевка»?
– Подготовка проекта в «бумажном» виде завершена на 100% – утвержден проект планировки, получен градплан, есть все техусловия. Однако сроки реализации проекта будут зависеть от ситуации на рынке, объемов спроса. Считаю ошибочным решение об отмене субсидирования ипотечной ставки. Надеюсь, Центробанк понизит ключевую ставку в ближайшее время, и «психологический» порог в 12% годовых для ипотечного кредитования будет преодолен.
Кроме того, в прошлом году мы вышли с инициативой о строительстве линии скоростного трамвая в сторону Всевололжска по схеме государственно-частного партнерства. Этот проект должен значительно улучшить транспортную доступность этой территории. Для нас сам проект трамвайной линии не имеет решающего значения, но, тем не менее, его реализация позволила бы нам с уверенностью смотреть в будущее. Мы хотим увязать наши планы с Правительством области, понять временные перспективы. Наша инициатива поддержана губернатором Ленобласти, в феврале должен состояться ряд совещаний по этому поводу. Нужно определиться с программой финансирования этого проекта, как со стороны публичного, так и частного партнера. К сожалению, часто бывает так, что проект, изначально заявляемый как государственно-частное партнерство, со временем становится головной болью исключительно частного партнера. И тогда инвестор начинает писать бесконечные письма в различные ведомства, с просьбами выполнить взятые на себя обязательства. К ГЧП такая схема, конечно, никакого отношения не имеет.
– Вы завершили программу по строительству детских садов в Ленобласти? Довольны результатами?
– Программа завершена, мы построили 19 детских садов, что считаю весьма серьезным результатом. Последний детский сад, во Всеволожске, мы сдали даже раньше запланированного срока. В этом году нас попросили построить еще два детских сада во Всеволожском районе. Мы согласны на это при условии, что местные администрации обеспечат сетями участки строительства. К сожалению, в Ленобласти не все главы муниципалитетов способны эффективно и быстро решать эти вопросы. Так, два абсолютно готовых детских сада мы не могли девять месяцев (!) сдать в эксплуатацию из-за нерасторопности некоторых муниципальных образований Ломоносовского района.
– Какие события 2016 года Вы бы отнесли к наиболее значимым?
– Прежде всего – проведение Госсовета по вопросам развития строительной отрасли. Очень важно, что непосредственно Президент и руководство страны обратили внимание на нашу отрасль. Кроме того, был принят целый ряд изменений в законодательстве, повлиявших на жизнь строительных компаний. И прежде всего – изменения в 214-ФЗ. Если говорить в целом, они касались квалификации застройщиков, которые теперь будут допущены на рынок только при условии обладания соответствующими ресурсами и компетенциями. Кто-то утверждает, что это неминуемо приведет к повышению цены квадратного метра, но, на мой взгляд, этого не произойдет. Поскольку цену любого продукта формирует в первую очередь соотношение спроса и предложения.
Ряд положений Закона о «долевке» нуждается в уточнении, поскольку некоторые застройщики столкнулись со случаями потребительского экстремизма. И тут еще есть над чем работать.
Что касается регионального законодательства, то здесь нам также понятны цели и задачи администрации города, направленные на совершенствование градостроительной политики. Однако важен фактор скорости принимаемых решений, так как некоторые дискуссии слишком затянулись. От региональной власти нам нужно, чтобы нас выслушали (что не значит – послушали), приняли наши аргументы, ознакомились с нашей аналитикой. Если изменения прежних норм, по мнению городской администрации, необходимы – мы не против, только, пожалуйста, принимайте их быстрее. Вот и сегодня мы имеем фактически полугодовую паузу из-за изменений в Закон №820-7 «О границах зон охраны объектов культурного наследия…». На совещании в декабре прошлого года мы попросили Правительство Санкт-Петербурга ускориться, чтобы таких пауз не возникало. Ведь они негативно влияют и на строительство бюджетных объектов.
– Какая задача сегодня стоит перед строителями наиболее остро?
– Если оставить за рамками узкопрофессиональные темы, главная задача – повышение покупательной способности населения. И тут вопрос не только в субсидировании ипотеки. Накоплен большой опыт различных программ по улучшению доступности жилья для граждан. Например, для работников бюджетной сферы, молодых специалистов. Эти и другие программы нужно развивать, делать более эффективными. Считаю, здесь есть большой потенциал. Например, для сотрудников «Группы ЛСР» действует специальная программа. Каждый год работы в компании увеличивает скидку на приобретение квартир в наших жилых комплексах. За год более сотни сотрудников «Группы ЛСР» воспользовались этой программой. Это определенный социальный пакет и выстроенная жилищная политика.
– Ожидаете ли в текущем году серьезных изменений на рынке?
– Вряд ли нас ждут потрясения, несмотря на 100-летие Революции. Надеюсь, ни в октябре, ни в феврале ничего такого не произойдет. Не особенно верю в существенный рост отечественной экономики, не возлагаю надежд на отмену санкций. Скорее всего, нас ждет спокойный год планомерной работы, похожий по результатам на предыдущий. Для «Группы ЛСР», возможно, результаты будут лучше, потому что наши проекты вошли в активную стадию реализации. Цены на жилье вряд ли будут резко расти или снижаться. Любой существенный демпинг сейчас на рынке – свидетельство неблагополучия.
Комитет по энергетике и инженерному обеспечению Петербурга объявил очередной тендер на установку светодиодного оборудования в Кронштадте стоимостью более 30 млн рублей. Итоги конкурса будут подведены 1 ноября. О внедрении новых технологий корреспонденту "Строительного Еженедельника" Антонине Асановой рассказал Михаил Курицын, заместитель директора по перспективному развитию ГУП "Ленсвет".
Михаил Николаевич, каковы масштабы внедрения светодиодных светильников в городе?
- Начало внедрения светодиодных технологий в наружном освещении Санкт-Петербурга было положено в 2011 году, когда было установлено 350 светильников в Кронштадте, однако можно сказать, что этот год - первый, когда предусматриваются большие объемы внедрения светодиодного освещения. В этом году в Кронштадте мы планируем установить более 500 таких светильников. Кроме того, в ноябре этого года будет проведен конкурс на строительство архитектурной подсветки на основе светодиодной техники на Советской ул. и пр. Ленина города Кронштадта. Работы по строительству подсветки будут завершены в срок до июня 2013 года.
В следующем году работы по установке светодиодного оборудования будут проводиться уже в рамках двух региональных программ: в Кронштадте будет установлено 300 светильников общей стоимостью около 15-16 млн рублей с учетом работ по монтажу, и в Санкт-Петербурге будет проводиться замена существующих светильников на светодиодные, причем финансирование этих мероприятий составит более 120 млн рублей. Однако несмотря на такие внушительные цифры, количество светодиодные светильников в Санкт-Петербурге по итогам 2013 года составит не более 4,5%, так как количество светильников в Санкт-Петербурге велико и каждый год увеличивается на 5-10 тыс. светоточек. При этом стоит отметить, что по итогам мероприятий 2011 года потребление электроэнергии за счет внедрения светодиодного оборудования снизилось на 100 тыс. КВт.ч. В среднем экономия составляет 20-25% электроэнергии.
Насколько такое оборудование дороже? И как быстро окупается?
- Диапазон стоимости светодиодных светильников, зависящей от их мощности, компонентов и конструктивных особенностей, огромен. Однако мы видим четкую тенденцию к снижению цен. Если еще три года назад светодиодный светильник обходился в сумму от 20 тыс. рублей, то сегодня на замену самых простых натриевых ламп мощностью 70 Вт можно подобрать светильник стоимостью порядка 10-14 тыс. рублей, это в 2,5-3,5 раза дороже цены натриевых светильников. Полноценную замену более мощным лампам, например 250 Вт, найти сложнее - разница в стоимости источников света значительнее, а экономия мощности составляет всего около 20-25%. В любом случае, мы ориентируемся на срок окупаемости 6-7 лет. А с учетом того, что срок службы светодиодов по заявлениям производителей, составляет 50 тыс. часов – это 12 лет, мы понимаем, что инвестиции в это оборудование себя оправдают.
В чем специфика работы со светодиодными источниками света?
- Натриевые лампы, в большинстве установленные в Петербурге, - это источник, излучающий свет во все стороны и создающий световое пятно практически равномерной формы. Световой поток светодиодных светильников сфокусирован на определенном участке пространства, и каждый производитель располагает этот поток по-своему. Иначе говоря, если натриевые светильники подбирались для объектов в основном по мощности лампы, то для светодиодных обязательно проведение светотехнических расчетов и подбор оборудования в соответствии с конфигурацией улицы и схемой установки светоточек. Второе различие этих светильников - в температуре цвета. Натриевая лампа светит в желтом диапазоне, и ее цветовая температура - около 2 тыс. К, светодиоды дают более близкий к дневному белый свет с температурой около 4 тыс. К, что способствует лучшей цветопередаче, и субъективно светодиодное освещение хоть и воспринимается более холодным, но позволяет лучше различать мелкие предметы.
Вы сотрудничаете с петербургскими производителями светодиодов?
- Закупка оборудования проводится в рамках госконтрактов, которые заключает Комитет по энергетике и инженерному обеспечению. В проектах применяется и отечественное оборудование, и итальянское, и других зарубежных производителей. Подобрать оборудование одного производителя для различных целей сложно. Проектировщик выбирает то оборудование, которое наиболее выгодно с технической точки зрения, даже, точнее сказать, с оптической, подходит именно для указанных участков дорог. И если выбор делается не в пользу наших производителей - оно, видимо, не удовлетворяет определенным санитарными нормами, критериям.
Какие районы станут экспериментальными после Кронштадта?
- О внедрении светодиодного освещения на территории конкретных районов пока речи не идет. Можно говорить только в целом - существует несколько городских программ, предусматривающих внедрение светодиодных светильников. Это программа по реконструкции и строительству освещения в садах и парках, в рамках которой в 2013 году будут освещены порядка 10 парков, программа развития внутриквартального освещения и программа по энергосбережению и энергоэффективности на период от 2012 до 2015 года. В рамках последней предусматривается выделение около 350 млн рублей именно на замену существующих светильников на светодиодные. Фактически это продолжение программы внедрения светодиодов в Кронштадте, только уже в пределах города. В настоящее время мы подбираем объекты и формируем адресную программу для реализации в 2013 году. В этот перечень войдут порядка 100 некрупных улиц районного значения. Мы пока стараемся не брать в программу крупные улицы и автомагистрали с большим движением, потому что опасаемся за надежность этих технологий.
Каковы эти риски?
- Мощные светодиодные светильники для наружного освещения появились не так давно, и примеров их работы в течение срока использования - 12 лет - еще нет. Соответственно, нет статистических данных по снижению светового потока ввиду деградации светодиодов. Также надо понимать, что 50 тыс. часов - это срок службы светодиодов, и, скорее всего, срок службы остальных компонентов - электроники, оптики и механических частей - в наших климатических условиях может быть значительно меньше.
Какие еще новинки в осветительном оборудовании вы внедряете?
- Светодиодные светильники - это не панацея, не единственный источник света в будущем. Очень мощно, особенно с азиатской стороны, на рынок надвигаются индукционные лампы, хотя, на наш взгляд, они плохо применимы для уличного освещения - сложно сформировать необходимую конфигурацию светового потока. С американского континента поступают так называемые плазменные светильники. Они тоже позволяют освещать улицы достаточно эффективно и при этом обладают даже меньшей стоимостью, чем светодиодные. У нас есть несколько светильников, которые установлены экспериментально на улицах города, и мы проводим замеры освещенности, наблюдаем за изменением светового потока. Кроме того, в Кронштадте экспериментально были установлены первые автономные установки с ветрогенератором и солнечной батареей, предполагающие использование альтернативных источников энергии для освещения.
В чье пользование переходят мощности, сэкономленные благодаря использованию светодиодов?
- Высвобожденные мощности остаются зарезервированными за "Ленсветом". Это дает нам возможность развивать освещение прилегающей территории. Необходимость строительства новых объектов, которое не ведется по причине отсутствия мощностей у "Ленэнерго", есть практически на каждом участке.
В этом году в связи с дефицитом бюджет многих ведомственных учреждений был урезан. Были ли сокращены расходы "Ленсвета"?
- На этот год наш бюджет не подвергался сокращению и позволяет активно развивать систему наружного освещения города. Единственное, несмотря на множество заявок от администраций районов и жителей по освещению новых объектов, бюджеты на следующие годы пока остаются в ранее заявленных рамках и не позволяют включать новые объекты в программы развития наружного освещения.
Архангельская область - один из немногих регионов СЗФО, который принял собственный закон о защите прав дольщиков. О внедрении механизмов проектного финансирования в области, а также о бюджетных приоритетах на 2013 год корреспонденту "Строительного Еженедельника" Михаилу Немировскому рассказал министр строительства региона Игорь Войстратенко.
Какие именно меры сегодня предпринимаются для защиты прав участников долевого строительства?
- Для защиты прав дольщиков в соответствии с федеральным и региональным законодательством предпринимаются следующие шаги: во-первых, осуществляется проведение плановых и внеплановых проверок в отношении застройщиков, кроме того, в области предусмотрено формирование и ведение реестра участников долевого строительства, нуждающихся в защите. Также ведется разработка конкурсной документации в целях проведения конкурса по определению инвестора, которому может быть бесплатно предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности с условием обременения в виде обязательства предоставления квартир обманутым дольщикам. Администрацией предусмотрено оказание в пределах своей компетенции содействия участникам долевого строительства в защите их прав, а также содействия инвесторам в завершении строительства многоквартирных домов и другие формы поддержки, не противоречащие законодательству. Отмечу, что в рамках нашей работы мы привлекаем представителей заинтересованных сторон к участию в заседаниях специальной комиссии, в рамках деятельности которой было налажено взаимодействие с органами государственной власти Российской Федерации, застройщиками, недобросовестными застройщиками, иными организациями и участниками долевого строительства по вопросам защиты прав участников долевого строительства.
Готова ли область принять на вооружение инструмент проектного финансирования, предложенный в полпредстве?
- Я считаю, что наиболее эффективно предотвратить нарушения в сфере долевого строительства можно именно путем прямого контроля органами исполнительной власти или органами местного самоуправления расходования средств на такое строительство. И предложенная в полпредстве модель проектного финансирования представляет собой полноценное государственно-частное партнерство в сфере долевого строительства. Могу сообщить, что Архангельская область принимает изложенную схему, включающую простейший вариант этого механизма. При этом такая схема может значительно варьироваться и усложняться в зависимости от особенностей условий участия в проекте каждой из сторон. Я считаю, что сегодня целесообразно включение в федеральное законодательство нормы, делающей обязательным применение проектного финансирования под контролем органов власти при отсутствии надлежащего страхования финансовых рисков долевого строительства. В то же время до введения в федеральное законодательство нормы, обязывающей к применению проектного финансирования, внедрение этих схем зависит от степени их привлекательности для девелопера. По-видимому, увеличение инвестиционной привлекательности проекта за счет контроля органов власти за его реализацией не будет само по себе достаточным стимулом для участия девелопера в подобных проектах. Отчасти стимулом для застройщиков может стать ограничение на предоставление субсидий гражданам из бюджета на приобретение жилья по договорам долевого участия только проектами, реализуемыми под контролем органов власти. Однако в действительности привлекательными эти проекты будут только при условии вклада в их реализацию со стороны органов власти земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Такая модель отношений позволяет существенно снизить стоимость возводимого жилья за счет минимизации издержек по приобретению прав на земельные участки.
Осень - традиционное время формирования бюджета на следующий год. Как в области будут расставлены инвестиционно-строительные приоритеты?
- На сегодняшний день установлены следующие приоритеты включения объектов капитального строительства в инвестиционную программу на 2013 год: в первую очередь это окончание работ по объектам, строительство которых было начато в предыдущие годы за счет средств областного бюджета, но не обеспечено финансированием для завершения в текущем году. Это порядка 70% от общего количества объектов, предполагаемых к финансированию. Во-вторых - привлечение средств федерального бюджета и Фонда ЖКХ. В 2013 году планируемое привлечение средств составляет порядка 1 млрд рублей. И в-третьих - это обеспеченность объектов проектно-сметной документацией. Несмотря на ограниченность средств, выделяемых из областного бюджета на инвестиционную деятельность, финансирование в 2013 году предусмотрено по объектам фактически всех отраслей: образование, здравоохранение, спорт, жилищное строительство, коммунальное хозяйство, дорожное строительство, культура, газоснабжение и пожарная безопасность. Кроме того, учитывая острую потребность в местах в детских садах на всей территории Архангельской области, министерством в течение 2013 года будет проводиться работа по увеличению финансирования строительства именно детских дошкольных учреждений, в том числе на основе государственно-частного партнерства.