Евгений Барановский: «Поправки в закон о долевом строительстве направлены на максимальную защиту дольщиков»
Зампредседателя Комитета по строительству Петербурга Евгений Барановский рассказал о том, как отразятся на работе ведомства поправки в 214-ФЗ.
– Евгений Петрович, повлекут ли поправки к 214-ФЗ изменения в работе Комитета?
– Да, и не только в работе Комитета по строительству, но и других органов исполнительной власти субъектов РФ, осуществляющих контроль и надзор в области долевого строительства. Что же касается Комитета по строительству, то к его обязанностям добавится контроль соблюдения строительными компаниями требований по раскрытию и размещению ими информации, предусмотренной Федеральным законом №214-ФЗ, о застройщике и объекте строительства. Также теперь мы будем контролировать соблюдение застройщиками графиков реализации проектов строительства. В том числе новые изменения в Законе предписывают пообъектный учет привлеченных денежных средств. Контроль исполнения данных требований на нашей ответственности. И одно из самых значимых и обсуждаемых новых полномочий – это выдача заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям ФЗ №214, либо мотивированный отказ в выдаче такого заключения.
– Как происходит получение заключения о соответствии 214-ФЗ?
– Сначала застройщик в обычном порядке получает разрешение на строительство, затем обращается к нам, в Комитет по строительству, за получением заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ. Комитет по строительству в течение месяца должен рассмотреть заявление и выдать заключение или мотивированный отказ.
– Все застройщики должны будут пройти эту процедуру?
– Нет, это касается только тех объектов, первый договор долевого участия по которым заключается после вступления поправок в силу – то есть после 1 января этого года.
– А коснутся ли поправки к 214-ФЗ тех застройщиков, которые уже ведут строительство?
– Конечно, поправки касаются и тех, кто уже привлек денежные средства участников долевого строительства. Прежде всего, в части раскрытия информации о застройщике и проекте строительства. 20 декабря 2016 года Минстроем РФ подписан Приказ об утверждении новой формы проектной декларации. Строительные компании должны будут привести ее в соответствие с новыми требованиями и разместить в открытом доступе, на своем официальном сайте.
– А как поправки скажутся на рынке в целом, на работе застройщиков? Многие предрекают полный паралич отрасли, другие – уход части игроков и, как следствие, снижение количества строящегося жилья.
– Мы в Комитете не ожидаем ни паралича, ни снижения активности на рынке. Во-первых, если застройщики заблаговременно будут подавать полный и правильно оформленный пакет документов для получения разрешения, то и проволочек не будет. А что касается рынка, я так понимаю, вопрос связан с изменившимися требованиями к уставному капиталу – действительно, с рынка могут уйти компании, у которых нет достаточного количества средств, гарантирующих соблюдение интересов участников долевого строительства. Но это требование правомерно – сейчас есть ситуации, когда компании считаются микропредприятиями, однако строят многоэтажные жилые дома на несколько тысяч квартир, при этом несут минимальную ответственность, на протяжении трех лет не могут быть включены в план проверок Комитета по строительству. Напомню – с 1 июля этого года уставной капитал компании определяется метражом возводимого объекта. Так, минимальный размер уставного капитала – 2,5 млн рублей – для компаний, планирующих строить 1,5 тыс. кв. м. Максимальная величина – 1,5 млрд рублей – требуется при возведении объекта более чем в 500 тыс. кв. м.
– Чем поправки могут быть полезны для дольщиков?
– Закон направлен на максимальную защиту дольщиков. На это будет работать компенсационный фонд, в который все застройщики обязаны будут отчислять 1% от планируемой стоимости строительства объекта, указанной в проектной декларации застройщика. Также закон предусматривает 5-процентное ограничение изменения площади квартиры. Важный момент безопасности – это эскроу-счета, их начнут использовать с 1 июля 2017 года. Суть их в том, что участник долевого строительства перечисляет средства не напрямую на счет застройщика, а на специальный счет в банке, к которому получатель не имеет доступа до момента выполнения договорных обязательств – то есть пока не построит дом и не передаст квартиру дольщику. А если не построит, банк обязан вернуть денежные средства участнику долевого строительства.
– Что в целом принесут нам поправки в 214-ФЗ?
– Поправки работают на дополнительную защиту прав и имущественных интересов участников долевого строительства. Они приведут к большей информационной открытости застройщиков. В частности, требования к уставному капиталу позволят остаться на рынке только надежным застройщикам, способным нести ответственность перед покупателями.
Цифра: 2,5 млн рублей – минимальный размер уставного капитала – для компаний, планирующих строить 1,5 тыс. кв. м
Алексей Богатов, назначенный с 15 января главой Северо-Западного регионального центра (СЗРЦ) Райффайзенбанка, рассказал заместителю главного редактора газеты «Строительный Еженедельник» Алене Шереметьевой о планах банка на 2014 год, отношениях с девелоперами и инициативах мегарегулятора.
– Можно ли назвать 2013 год успешным для банковского сектора?
– В целом да, потому что, несмотря на конъюнктуру мировой и российской экономик, во всех сегментах банковского рынка наблюдался рост спроса. Основными драйверами розничного рынка стали потребительские кредиты и кредитные карты. Выше наших ожиданий оказался спрос на ипотеку. В корпоративном кредитовании в целом по отрасли мы наблюдали рост спроса, но темпы были более сдержанными, чем в 2012 году. Что касается наших результатов, то, по предварительным оценкам, все поставленные руководством перед региональным центром планы по приросту новых клиентов, по наращиванию кредитного и депозитного портфелей перевыполнены. Но официально опубликовать их мы сможем только в апреле, после раскрытия итогов года сначала материнской компанией в Вене, а затем и головным офисом банка в Москве.
– Сколько офисов у вас на данный момент работает в Петербурге?
– Сегодня сеть отделений Райффайзенбанка насчитывает 17 дополнительных офисов в Санкт-Петербурге и 7 в Северо-Западном регионе (3 в Череповце, 2 в Калининграде, по одному в Сыктывкаре и Петрозаводске). В 2013 году мы открыли в Санкт-Петербурге 2 новых отделения. В соответствии с текущим уровнем спроса мы считаем размер сети в СЗФО оптимальным.
– Какова доля СЗРЦ в общем объеме бизнеса банка?
– По состоянию на 01.10.2013 доля СЗРЦ в корпоративном кредитном портфеле банка составляет 13%, в корпоративном депозитном портфеле – 11%. Северо-Западный региональный центр – это крупнейший региональный центр банка по розничным пассивам и кредитам. Их доли в совокупном портфеле банка составляют 13 и 13% соответственно.
– Сколько у вас сейчас корпоративных клиентов? Много ли среди них девелоперских компаний?
– Количество корпоративных клиентов СЗРЦ превышает 5,5 тыс. компаний, большая часть из которых – компании с участием иностранного капитала. В структуре кредитного портфеля преобладают кредиты, выданные производственным компаниям и предприятиям сферы торговли. Доля кредитов, выданных девелоперам, – 17%. По состоянию на 01.10.2013 портфель кредитов, выданных корпоративным клиентам, составляет 44 млрд рублей (с учетом документарного бизнеса), а индивидуальным — 24 млрд. За девять месяцев 2013 года корпоративный кредитный портфель регионального центра вырос на 25% против 15% в целом по отрасли в Санкт-Петербурге. Объем гарантий и аккредитивов, предоставленных корпоративным клиентам, вырос за аналогичный период на 55% до 10,7 млрд рублей.
– Как складываются ваши отношения с девелоперами?
– У нас одна из самых сильных команд и экспертиз в области торговой, офисной и гостиничной недвижимости, включая проектное финансирование. Поэтому мы активно предоставляем кредиты компаниям на срок до 10 лет, но проводим тщательный анализ как самой компании, так и каждого ее нового объекта.
– Какие проекты охотнее финансируете: жилье, объекты коммерческой недвижимости, загородные объекты?
– Мы внимательно оцениваем риски любого проекта, недвижимость – не исключение. Поэтому предпочитаем избегать кредитования компании на этапе строительства коммерческой недвижимости, но с удовольствием возьмемся за рефинансирование уже завершенного объекта. Компании, которые занимаются строительством в городе жилой недвижимости в соответствии с ФЗ № 214, мы кредитуем под ипотеку при условии ее финансовой стабильности и устойчивости. А вот загородные проекты даже не рассматриваем.
– Рынок ипотеки в последние несколько лет развивается очень стремительно. Что, на ваш взгляд, ожидает его в 2014 году?
– Спрос на ипотечные кредиты в России имеет устойчивые тенденции к росту – население страны заинтересовано в улучшении жилищных условий, поэтому рынок имеет большой потенциал. В 2014 году рынок ипотеки может замедлить темпы роста, но лишь в случае резкого увеличения стоимости фондирования, за которым последует коррекция ставок вверх и, соответственно, снижение покупательского спроса. Поэтому мы ожидаем более скромного, чем в 2013 году, но все-таки роста в пределах 15-20%.
– Сколько объектов аккредитовано вашим банком под ипотеку?
– Доля ипотечных кредитов на приобретение квартир на первичном рынке Петербурга и Ленинградской области постоянно растет и сегодня превышает 40%. Поэтому мы заинтересованы в развитии и укреплении отношений с застройщиками как за счет увеличения количества партнеров, так и за счет роста числа аккредитованных объектов недвижимости. Мы начали сотрудничество со строительными компаниями еще в 2005 году, и сегодня нашими партнерами являются уже 17 ведущих застройщиков города. Аккредитовано 48 жилых объектов. И мы не собираемся на этом останавливаться.
– Расскажите о планах банка на 2014 год. Какие направления планируете развивать?
– Точкой роста в корпоративном блоке в 2014 году будет средний бизнес. К этому сегменту бизнеса мы относим компании с выручкой в пределах 320 млн – 3 млрд рублей в год. Средний бизнес привлекателен для нас в связи с приемлемым уровнем рисков и более высокой, чем у крупных клиентов, доходностью. В 2014 году мы планируем опередить рынок, который, по нашим оценкам, вырастет в среднем на 15-17%, потому что в 2013 году серьезно модернизировали технологию рассмотрения и выдачи кредитов, в результате чего существенно сократили время работы с заявками компаний. В сегменте крупных компаний мы не планируем сокращение бизнеса, хотя за них сегодня действительно сложно конкурировать по цене и сохранить при этом определенный уровень доходности. Активное наращивание кредитного портфеля любой ценой – для нас не самоцель.
В розничном сегменте драйверами для нас по-прежнему останутся потребительские кредиты и кредитные карты. Эти сегменты имеют большой потенциал и далеки от насыщения. Банк имеет серьезные планы и по наращиванию ипотечного кредитования, также мы внимательно изучаем рынок ипотеки апартаментов.
– Какие инициативы мегарегулятора, на ваш взгляд, повлияют на рынок банковских услуг в 2014 году?
– С начала года Центробанк (ЦБ) повысил норматив достаточности капитала коммерческих банков в целях планомерного повышения качества управления рисками и их оценки. Очевидно, что часть мелких региональных банков не справится с нововведениями ЦБ. Кроме того, в настоящее время мегарегулятор пытается определить системно значимые банки и утвердить методику их отбора, чтобы впоследствии установить более тщательный надзор за их деятельностью и не позволить расшатать систему страхования вкладов и всю банковскую систему в случае наступления форс-мажорных обстоятельств. Ведь 20 крупнейших банков страны консолидируют 80% активов и обязательств банковской системы. Кроме того, в связи с резким ростом уровня просрочки в монопродуктовых банках в 2013 году и закредитованностью определенных слоев населения в текущем году ЦБ продолжит сдерживать рост необеспеченного потребительского кредитования.