Евгений Барановский: «Поправки в закон о долевом строительстве направлены на максимальную защиту дольщиков»
Зампредседателя Комитета по строительству Петербурга Евгений Барановский рассказал о том, как отразятся на работе ведомства поправки в 214-ФЗ.
– Евгений Петрович, повлекут ли поправки к 214-ФЗ изменения в работе Комитета?
– Да, и не только в работе Комитета по строительству, но и других органов исполнительной власти субъектов РФ, осуществляющих контроль и надзор в области долевого строительства. Что же касается Комитета по строительству, то к его обязанностям добавится контроль соблюдения строительными компаниями требований по раскрытию и размещению ими информации, предусмотренной Федеральным законом №214-ФЗ, о застройщике и объекте строительства. Также теперь мы будем контролировать соблюдение застройщиками графиков реализации проектов строительства. В том числе новые изменения в Законе предписывают пообъектный учет привлеченных денежных средств. Контроль исполнения данных требований на нашей ответственности. И одно из самых значимых и обсуждаемых новых полномочий – это выдача заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям ФЗ №214, либо мотивированный отказ в выдаче такого заключения.
– Как происходит получение заключения о соответствии 214-ФЗ?
– Сначала застройщик в обычном порядке получает разрешение на строительство, затем обращается к нам, в Комитет по строительству, за получением заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ. Комитет по строительству в течение месяца должен рассмотреть заявление и выдать заключение или мотивированный отказ.
– Все застройщики должны будут пройти эту процедуру?
– Нет, это касается только тех объектов, первый договор долевого участия по которым заключается после вступления поправок в силу – то есть после 1 января этого года.
– А коснутся ли поправки к 214-ФЗ тех застройщиков, которые уже ведут строительство?
– Конечно, поправки касаются и тех, кто уже привлек денежные средства участников долевого строительства. Прежде всего, в части раскрытия информации о застройщике и проекте строительства. 20 декабря 2016 года Минстроем РФ подписан Приказ об утверждении новой формы проектной декларации. Строительные компании должны будут привести ее в соответствие с новыми требованиями и разместить в открытом доступе, на своем официальном сайте.
– А как поправки скажутся на рынке в целом, на работе застройщиков? Многие предрекают полный паралич отрасли, другие – уход части игроков и, как следствие, снижение количества строящегося жилья.
– Мы в Комитете не ожидаем ни паралича, ни снижения активности на рынке. Во-первых, если застройщики заблаговременно будут подавать полный и правильно оформленный пакет документов для получения разрешения, то и проволочек не будет. А что касается рынка, я так понимаю, вопрос связан с изменившимися требованиями к уставному капиталу – действительно, с рынка могут уйти компании, у которых нет достаточного количества средств, гарантирующих соблюдение интересов участников долевого строительства. Но это требование правомерно – сейчас есть ситуации, когда компании считаются микропредприятиями, однако строят многоэтажные жилые дома на несколько тысяч квартир, при этом несут минимальную ответственность, на протяжении трех лет не могут быть включены в план проверок Комитета по строительству. Напомню – с 1 июля этого года уставной капитал компании определяется метражом возводимого объекта. Так, минимальный размер уставного капитала – 2,5 млн рублей – для компаний, планирующих строить 1,5 тыс. кв. м. Максимальная величина – 1,5 млрд рублей – требуется при возведении объекта более чем в 500 тыс. кв. м.
– Чем поправки могут быть полезны для дольщиков?
– Закон направлен на максимальную защиту дольщиков. На это будет работать компенсационный фонд, в который все застройщики обязаны будут отчислять 1% от планируемой стоимости строительства объекта, указанной в проектной декларации застройщика. Также закон предусматривает 5-процентное ограничение изменения площади квартиры. Важный момент безопасности – это эскроу-счета, их начнут использовать с 1 июля 2017 года. Суть их в том, что участник долевого строительства перечисляет средства не напрямую на счет застройщика, а на специальный счет в банке, к которому получатель не имеет доступа до момента выполнения договорных обязательств – то есть пока не построит дом и не передаст квартиру дольщику. А если не построит, банк обязан вернуть денежные средства участнику долевого строительства.
– Что в целом принесут нам поправки в 214-ФЗ?
– Поправки работают на дополнительную защиту прав и имущественных интересов участников долевого строительства. Они приведут к большей информационной открытости застройщиков. В частности, требования к уставному капиталу позволят остаться на рынке только надежным застройщикам, способным нести ответственность перед покупателями.
Цифра: 2,5 млн рублей – минимальный размер уставного капитала – для компаний, планирующих строить 1,5 тыс. кв. м
В интервью корреспонденту «Строительного Еженедельника» Агате Марининой генеральный директор компании Springald Виталий Никифоровский рассказал, с чем приходится сталкиваться при работе в историческом центре и отношениях с градозащитниками.
– Ваша компания – один из лидеров по проектам в историческом центре. И судя по всему, в ближайшем будущем работы меньше не станет ввиду программы по реновации.
– По количеству выполненных проектов в историческом центре города за последние два года мы действительно лидируем. Что же касается программы реновации, разработанной Смольным, то она станет одним из ключевых драйверов рынка демонтажа наравне с проектом вывода промышленных предприятий за пределы города.
В историческом центре износ по некоторым объектам составляет не менее 70%. Как минимум 30% домов постройки до 1917 года находятся в состоянии аварийности, в том чисел необратимой. Это последствия ошибок прошлого – мы не занимались капремонтом зданий, многие здания не ремонтировались 50-80 лет. Да и строились они без особого внимания и не «на века». Разбирая постройки, мы можем отметить плохое качество кирпича на некоторых объектах – экономили и до 1917 года. Некоторые здания в таком плачевном состоянии, что если их восстанавливать, то в результате получится те же здания, но из новых материалов – старые материалы непригодны для дальнейшего использования, то есть получится новодел, не соответствующий никаким современным нормам градостроительства, которые значительно изменились за последние столетия.
С учетом всех проблем говорить о том, что есть необходимость и технологическая возможность восстановления всех исторических зданий, – кривить душой.
– Например?
– В прошлом году мы проводили демонтаж на Заставской ул., 35. Здание образовывало единый фронт застройки с соседним заданием по Московскому пр., 128, – в советский период был залит бетоном тепловой шов между зданиями. Износ основных конструкций объекта был 90%. Здания, будучи прикрепленными друг к другу, действовали как единая конструкция, испытывали сверхнагрузку и разрушались. Вероятность саморазрушения была настолько велика, что когда техника зашла на площадку, если бы мы не предприняли соответствующее меры по укреплению соседнего здания, то хватило 2-3 ударов стрелой экскаватора, и оба здания сложились бы в один момент.
– Квалификация петербургских демонтажных компаний позволяет правильно оценивать ситуацию на объекте и выбирать оптимальный метод?
– Все компании делятся по своей специализации. Есть те, кто специализируется только на механическом демонтаже, есть демонтажники, выполняющие внутренние работы. Многие наши проекты находятся на стыке этих направлений.
Исторический центр – это всегда очень сложно. Некоторые здания стоят только потому, что держатся за соседние. Далеко не любую технику можно применять. Не все специалисты могут проводить работы. У нас есть технические возможности для ювелирного демонтажа и сверхтяжелое оборудование для массовой работы. Решающее значение имеет накопленный опыт работы с такими объектами, очень ответственные проекты.
В любом случае говорить о том, что сейчас придут какие-то варвары и уничтожат исторический центр, в корне неправильно.
– В Петербурге все же очень трепетно относятся к каким-то действиям в зоне исторической застройки.
– Историческая застройка требует уважения и имеет неоспоримую ценность, но мы не можем все залить эпоксидным клеем, убрать жителей, сделать весь центр зоной неприкасаемого отчуждения. Город – живой организм и должен развиваться.
В конце концов, есть законодательство, которое определяет режим охраны. Все ценные здания взяты под охрану. На всякий случай также охраняются объекты, которые в нынешнем виде особого культурного наследия не представляют.
В мире есть опыт работы с историческими кварталами. Один из вариантов – оставлять фасадную застройку, а внутри здания переконфигурировать. Половина Европы прошла по такому пути, и Петербург вполне может перенять этот опыт.
– С таким мнением явно не все согласятся.
– Сейчас модно заниматься градозащитой. Только не совсем понятно, какова конечная цель. За последние три года мы не увидели ни одного документа от градозащитного сообщества по вопросам сохранения и реновации исторической застройки. Сейчас их позиция сводится к запрету любой деятельности в центре. Хорошо, представим, что такое решение будет принято. Кто будет платить за банкет? За чей счет будет содержаться все это хозяйство?
У градозащитного сообщества сейчас есть несколько течений. И очень похоже, что в последние годы между ними, как во времена СССР, идет социалистическое соревнование «кто больше жизнь отравит девелоперу». Самый яркий пример того, к чему приводят необдуманные действия, – дом Шагина на Фонтанке. К этому году там уже должна была появиться гостиница, но инвестора остановили. В итоге мы имеем полуразрушенное здание с ограничением движения. И что теперь с этим делать, градозащита ответить не может.
– Вы считаете, что диалог с градозащитниками не имеет смысла?
– Можно постараться выстроить диалог. Но разговор может получиться только с теми людьми, которые в конечном итоге способны к производству чего-либо: концепций, решений, документов. Петербургские градозащитники же, на мой взгляд, стремятся вызвать скандал и пытаются на этом заработать. Не уверен, что их не используют для того, чтобы организовать атаку на конкурентов или из политических интересов.
– Какие стратегии в этом ключе выбирают демонтажные компании?
– Демонтажная компания – производитель работ. В абсолютном большинстве случаев к началу демонтажа у девелопера все документы собраны. Есть только один случай за продолжительное время, когда это было не так. За исключением этого инцидента я не помню за 10 лет ни одного снесенного здания, которое имело охранный статус. На момент начала работ по тому же дому Рогова у девелопера все разрешительные документы были собраны.
Часто пытаются закон об охранных зонах перекорежить. Ввести в него понятия, которые фактически запрещают работы в центре, поправки, противоречащие здравому смыслу. Возникают правовые коллизии. В Градостроительном кодексе нет понятия «разрешение на снос», есть «разрешение на строительство». Но Градостроительный кодекс – это Градостроительный кодекс. У нас есть еще Конституция РФ, которая определяет права собственников на имущество, и постройки на территории земельного участка являются имуществом. И если, к примеру, вы не собираетесь ничего строить на новом месте, выполнили все обременения и в какой-то момент приняли решение, что имущество уже устало жить и от него надо избавиться, ни одна инстанция не в праве вам это запретить. Вы должны только доказать безопасность работ со всех точек зрения.
– Может ли градозащитная активность пойти на спад?
– На данный момент есть некоторая безответственность в действиях градозащиты. Думаю, два-три жестких решения администрации по привлечению к ответственности за противоправные действия, которые имеют место быть, – и градозащитное сообщество сойдет на нет в том виде, в котором оно существует сейчас.
– Какие планы у компании на ближайшую перспективу?
– Мы намерены увеличивать свою долю на рынке демонтажа. По итогам прошлого года по этому виду работ мы зафиксировали увеличение объемов работ, проводимых нашей компанией. Прирост составил не менее 25%. В прошлом году мы активно поработали на различных промышленных предприятиях Ленинградской области. Об этом особо никто не знает, но на самом деле там был проведен значительный объем работ. В ближайшем будущем будем продолжать развивать новые направления. В прошлом году мы активно занимались диверсификацией бизнеса. В частности, вышли на рынок работ по реконструкции с проектом «Красные бани». В планах – дальнейшее развитие промышленного проектирования, запуск направления «строительство». Будем заниматься уникальными проектами. Сейчас компания готовится к реализации гидростроительных проектов. Как говорится, не складывай яйца в одну корзину, и все у тебя будет хорошо.