Александр Львович: «Многоэтажная застройка – это скучно»
2017-й год, несмотря на исторические параллели, не принесет революций строительному рынку, считает генеральный директор компании Navis Development Group Александр Львович.
В интервью «Строительному Еженедельнику» он рассказал, почему малоэтажные комплексы гораздо интереснее многоэтажек.
– Александр Владимирович, в начале нового года принято подводить итоги минувшего. Каким был 2016-й для Navis Development Group? Какие планы и прогнозы на текущий год?
– Мне очень нравится по поводу построения прогнозов одна шутка: в декабре 1916 года вряд ли кто мог предсказать события 1917-го. Надеюсь, грядущее столетие революции останется исключительно в исторической плоскости и не ознаменуется реальными потрясениями.
Если серьезно – конкуренция среди застройщиков очень высока, ситуация в экономике не обещает нашей отрасли бурный рост. Но при этом есть стабильный спрос, внушают оптимизм отчеты публичных компаний. Думаю, что год будет ровным и пройдет под знаком сокращения проектов застройщиков в Ленобласти и увеличения их интереса к Петербургу. Эта тенденция будет нарастать. Это видно по тому, как компании формируют свои земельные банки, как перераспределяется в целом спрос.
Результатами 2016 года мы довольны, они оказались позитивнее, чем мы изначально предполагали. Однако нет предела совершенству, можно и нужно работать лучше. В плане продаж минувший год для нас был непростым, мы вывели на рынок два абсолютно новых проекта комплексного освоения территорий. Это проекты малоэтажной застройки «Европейские пригороды» – ЖК «Шотландия» в Агалатовском поселении и «Итальянский квартал» в Романовском поселении. Первые очереди КОТ – это всегда тяжелый этап, связанный с возведением инженерных сетей, которые приходится строить на полный объем вводимых площадей проекта в целом. Кроме того, на этапе вывода проекта на рынок велика составляющая маркетингового продвижения. Поэтому мы надеемся пожать плоды наших трудов в ближайшем будущем, но в целом довольны результатом продаж минувшего года.
Хочу отметить, что рынку очень помогла ипотека с господдержкой. В структуре наших сделок более половины идет с ипотекой. И есть тенденция в минувшем году, которая нас удивила, – основной объем покупательского спроса пришелся на летние месяцы, а не на осень, как бывало обычно. Найти этому рациональное объяснение непросто, но, возможно, это была волна ранее отложенного спроса.
– Отмена субсидирования ипотеки может сильно повлиять на динамику продаж?
– Может. Сейчас о продлении уже собственных льготных ипотечных программ заявил ряд крупных банков, и прежде всего – «Сбербанк». Это хорошо, потому что именно на «Сбербанк» приходится почти половина выдаваемых ипотечных кредитов. Плохо, что менее крупные банки не смогут поддержать ипотеку – и это, конечно, скажется на рынке. В какой мере скажется? Поживем – увидим.
– Какой из стартовавших проектов – «Шотландия» или «Итальянский квартал» – оказался успешнее?
– Сравнивать их напрямую не совсем корректно. Несмотря на то, что они вышли под единым, абсолютно новым форматом – «Европейские пригороды», который мы создали и долго «раскручивали, – эти проекты находятся в разных весовых категориях. Так, «Итальянский квартал» мы отнесли к классу «эконом», проводим соответствующую ценовую политику, спрос на квартиры здесь ощутимо выше. ЖК «Шотландия» обладает всеми характеристиками полноценного комфорт-класса. Мы запроектировали квартиры с террасами, каминами. Сейчас средняя цена квадратного метра в проекте составляет 74 тыс. рублей. Мы хотим получить большую маржинальность, и продажи здесь идут в более спокойном темпе.
Замечу, что, когда мы только фантазировали на тему малоэтажного жилья в петербургских пригородах, один из наших слоганов звучал как «В два раза дешевле, чем в городе», но сейчас мы между собой шутим – «В полтора раза дороже, чем в ПриКАДье». Настал момент, когда мы конкурируем не ценой, а качеством нашего продукта.
– Почему Вы сосредоточились на малоэтажном формате? Не проще ли построить 25-этажку в популярном Кудрово?
– Многоэтажная застройка – это скучно. Кроме того, в этом плане нам никогда не догнать индустриальных гигантов, вроде «ЛСР». Да и конкурировать с проектами-миллионниками абсолютно бессмысленно. У нас уже есть опыт в реализации малоэтажного проекта – наш первый жилой комплекс в Ленобласти был реализован в поселке Щеглово. В то, что он будет весьма успешным, мало кто верил. Но этот формат нашел своих покупателей, идея оказалась востребованной рынком. Сейчас мы ставим перед собой амбициозную задачу – стать лидерами в малоэтажном формате.
Малоэтажными проектами, причем довольно качественно, занимается целый ряд петербургских застройщиков, но они, в отличие от нас, не делают это основным направлением бизнеса. Маркетинговая работа, которую мы ведем для улучшения качества наших проектов, позволяет нам идти на шаг впереди конкурентов.
– Что для Вас является решающим фактором для выбора места реализации проекта?
– Выбор места любая уважающая себя компания основывает на серьезных маркетинговых исследованиях. Мы не исключение. Вопрос номер один – транспортная инфраструктура. И ЖК «Шотландия», и ЖК «Итальянский квартал» находятся на основных магистралях: на Дороге Жизни и Новоприозерском шоссе. Кроме того, транспортная доступность «Итальянского квартала» подкреплена железнодорожным сообщением – на электричке до Финляндского вокзала 40 минут. Мы никогда не задумывались о возможностях этого вида транспорта, пока не провели исследование среди покупателей квартир в проекте «Щегловская усадьба». Учитывая серьезное расстояние – до города 17 км – многие жители «Щегловской усадьбы» обходятся без автомобиля. Они ездят на работу в Петербург на электричках.
Вопрос номер два – возможность получения реальных технических условий. Для Ленинградской области это имеет первостепенную актуальность. В регионе нет единого «Водоканала», все ресурсоснабжающие организации представляют собой разрозненные структуры, которые принадлежат муниципальным образованиям. Конечно, можно получить техусловия в любом месте, дело в цене вопроса, которая может поставить реализацию всего проекта под сомнение. В этой связи мне кажется очень правильным и своевременным решение Правительства области об обязательном подтверждении реальности выданных техусловий, без чего не может быть получено разрешение на строительство.
– Насколько увеличила компания земельный банк за истекший год? Планируется ли старт новых проектов?
– Мы сейчас ведем переговоры о покупке двух земельных участков на юге города под реализацию малоэтажных проектов общей площадью примерно 350 тыс. кв. м. Скорее всего, сделки закроем до конца года. Предложение качественных земельных участков в городе весьма ограничено. Те, кто говорят о больших объемах перспективной застройки, имеют в виду неподготовленные земельные участки. Мы активно рассматриваем предложения, но качественных вариантов очень немного.
Сейчас много рассуждают о перспективах «серого пояса», но эта тема достигнет пика своей актуальности лишь тогда, когда будут «утрясены» вопросы с Генеральным планом Петербурга. А это случится не ранее, чем через два года. Входить в такие проекты сейчас рано.
– По информации некоторых СМИ, компании Navis предлагали поучаствовать в достройке проблемного долгостроя – ЖК «Ванино»…
– Да, мы просчитываем возможность участия в этом проекте. Проблема ведь не в достройке самого объекта, а в обретении общего языка с предыдущими собственниками комплекса и его дольщиками. Сразу скажу – очень много рисков, это не бизнес-проект, а социальная нагрузка.
– Как развивается ситуация с постановкой на кадастровый учет ЖК «Созвездие»?
– До 1 февраля текущего года ЖК «Созвездие» получит документы о постановке на кадастровый учет. В конце прошлого года мы исправили все замечания Кадастровой палаты.
Цифра: 350 тыс. кв. м жилья планирует возвести NDG на двух земельных участках на юге города
Юрий Бакей, гендиректор СПб ГКУ «НИПЦ Генплана Санкт-Петербурга» о том, какие задачи должен решать новый Генплан города.
– Городские власти намерены объявить архитектурный конкурс на выбор концепции развития в Петербурге «серого пояса». А на ваш взгляд, каким образом ему стоит развиваться?
– Конкурс по развитию «серого пояса» – это инициатива главного архитектора Петербурга Владимира Григорьева. Мы все включились в эту работу, но пока рано ее комментировать. Сегодня идет дискуссия по поводу формирования технического задания к конкурсу, который стартует в мае.
То, что «серым поясом» нужно заниматься, – вещь очевидная. Но есть в нем и предприятия, которые успешно работают, мало того, они модернизировались, исправно платят налоги в казну. Поэтому сегодня Комитет по промышленной политике и Комитет по стратегическому планированию совместно проводят инвентаризацию существующих в «сером поясе» предприятий.
Петербург не может бесконечно прирастать вширь, так как инженерные коммуникации и транспортные связи вытягиваются, трафик становится все сложнее и т. д. Петербургу нужно более компактное развитие. А территории «серого пояса» – это и есть внутренний резерв для такого движения вперед. Осталось понять, как можно использовать эти резервы. Для этого важно провести инвентаризацию предприятий, посмотреть, как обстоит ситуация с санитарными зонами и т. д. Губернатор Георгий Полтавченко, например, сформулировал задачу по преобразованию «серого пояса» как 30/40/30, где 30% должны составить рабочие места, 40% – зеленые насаждения, и оставшиеся 30% – жилье. В принципе, формула понятная.
– Некоторые градозащитники упрекают вас в том, что многое из того, что заложено в Генплане, не выполняется. Какова ваша точка зрения по этому поводу?
– Все очень легко забыли, что было вчера. Последние 20 лет мы живем в новой экономической формации, из которых 10 лет точно находились в глубоком ауте 90-х годов. Это, мягко говоря, был переходный период, когда жилье не строилось, дороги не ремонтировались, я уже не говорю о каких-то крупных проектах. Естественно, многое из того, что заложено в Генплане, не реализовалось. Но ведь по большому счету Генплан никогда не выполняется на 100%, это просто невозможно. По сути своей этот документ – некая сверхзадача, направление развития. Тем не менее старый Генплан, который ругают, достаточно точно спрогнозировал многие показатели. Например, был прогноз, что к 2015 году мы выйдем на норму жилой обеспеченности 25 кв. м на одного жителя Петербурга. И мы вышли на 24,9 кв. м. Когда говорят, что Генплан не исполняется, то я не понимаю, что конкретно не реализуется.
– Например, инфраструктура отстает от жилья.
– Инфраструктура с советских времен запаздывает. А в 90-е годы ее никто и не подгонял. Потом начали возводить жилье, а дороги только ремонтировали.
Сегодня ситуация меняется в лучшую сторону. Но все забывают, что когда за годы накопились сотни километров непостроенных дорог, это сложно наверстать за один день. В глобальном плане Генплан определил планировочную структуру – транспортный каркас, который мы должны реализовать. Да, мы отстаем, но что в этом трагичного? Вот вам пример. Кольцевая автодорога (КАД), которая была заложена в Генплане Петербурга, сегодня воспринимается очень естественно. Но ведь очень долго не было не только денег на ее строительство, но и самого технического решения. Но в какой-то момент все сошлось – и деньги стали появляться, и согласования и пр. И мы получили транспортное кольцо. На реализацию другого крупного объекта – ЗСД – также ушло более 20 лет, и он до сих пор строится. Возводятся у нас и крупные мосты, например мост через остров Серный. Уверен, что в итоге и Ново-Адмиралтейский мост будет строиться. Это уникальные сооружения, на их реализацию нужны время и деньги. Да, мы планировали, что все это у нас будет гораздо быстрее. Но когда на бумаге – это проще, а в реальности все по-другому: экономические кризис, технические трудности, удорожание проекта.
– Подготовка нового Генплана Петербурга, рассчитанного до 2038 года, начнется в 2017 году. Этой работе предшествует разработка Концепции совместного градостроительного развития города и прилегающих территорий Ленобласти (агломерации). На что будет сделан упор в этом документе?
– Прежде всего, на решении совместных проблем двух регионов. А их накопилось немало, и по ним мы должны прийти к взаимопониманию с коллегами из Ленинградской области. Например, в части развития транспорта, инженерного комплекса, в области переработки и утилизации отходов и т. д. Концепция – это повод для некоего диалога, попытка договориться. С другой стороны, мы же не изобретаем все с чистого листа. Есть прогноз социально-экономического развития и Петербурга, и Ленинградской области. Есть стратегии развития Северо-Запада, Петербурга, Ленобласти. Нужно все эти документы наложить друг на друга, и там, где есть противоречия, попробовать выработать единую позицию.
– По вашему мнению, каковы перспективы увеличения намывных территорий – город будет расти и дальше за счет намывов?
– В Петербурге уже есть много намывных территорий, на которых мы давно живем, для города они не нонсенс. Мы их воспринимаем как данность, но все они были искусственно созданы. Например, мы намыли почти 40% Васильевского острова, Северо-Приморскую часть вплоть до озера Долгое, полностью весь юго-запад Петербурга. В Генплане 2005 года был запланирован и резерв по будущим намывным территориям площадью до 1000 га. И сейчас эти проекты реализуются, например в западной части Васильевского острова намывается около 467 га, в Сестрорецке примерно столько же. Еще есть намывные территории порта Бронка, идет создание 17 га намыва в западной части Крестовского острова. Около 200 га намывных территорий запланировано и около Кронштадта. Речь идет о развитии территории «Парус».
– Какие основные моменты должны быть отражены в новом Генеральном плане Петербурга?
– Сегодня в Петербурге живет свыше 5 млн жителей. По прогнозам, в городе на Неве вскоре будет уже 6 млн человек. Генеральный план ответит на вопрос, как при таком количестве жителей выстраивать градостроительную политику. Нужно понять, где все эти люди будут жить, работать, отдыхать, как будут добираться с работы домой и т. п. Про зеленые насаждения тоже не стоит забывать. Нужно очень много разных факторов увязать в некое единое понимание. Но при этом мы планируем, что через 10-20 лет уровень жизни повысится, а это тоже должно отразиться в Генплане.
Повторюсь, нам бы очень хотелось иметь компактный город, чтобы не увеличивать напряженность транспортных потоков. Более того, в последнее время проектирование генеральных планов в большей степени идет как развитие транспортных систем.
Потому что одна из самых злободневных задач связана именно с транспортом. Сегодня уже принято решение развивать все виды общественного транспорта – только эта мера поможет как-то разрешить сложившуюся ситуацию. В основе всего будет лежать развитие трамвая, который является самым эффективным по объему перевозок после метрополитена. С коллегами из Ленинградской области мы также обговариваем, как эффективно задействовать существующие железнодорожные пути для пассажирских перевозок. Есть удаленные территории в городе, с которых жители должны попадать в центр. Для этого нужно строить пересадочные узлы. Если взять транспортное развитие центра, то его нужно разгрузить от запаркованных автомобилей. Здесь на помощь придут платные парковки. Задач много, но с другой стороны, уже многое сделано. Например, тема транспортно-пересадочных узлов давно проработана вместе с Центром транспортного планирования Петербурга. Уже предложена грамотная классификация этих узлов, у нас есть понимание, где должны быть первоочередные ТПУ и т. д.
– Разъясните, пожалуйста, ситуацию с застройкой 3,9 га в северо-западной части парка 300-летия Петербурга. Жители и градозащитники выступают против этого.
– Этот участок не входит в границы парка 300-летия Петербурга. В ноябре 2015 года правительство Петербурга утвердило постановлением ППТ, который включает в себя и развитие в том числе этой территории. Разговоры, что на этом участке будет построен медицинский центр, не соответствуют действительности. В ППТ, а это официальный документ, написано, что участок предназначен для строительства спортивного центра площадью 25 тыс. кв. м высотой 27 м. Это особенно актуально, так как в Приморском районе не хватаетспортивных объектов общего пользования. Градостроительный план участка пока никому не выдан. Более того, на участке в 3,9 га физически не может расположиться медицинское учреждение. В этом случае по нормативам размертерритории под застройку должен составлять не менее 9,5 га.
Кстати:
В конце 2015 года ЗакС наградил директора – главного градостроителя СПб ГКУ «Научно-исследовательский и проектный центр Генерального плана Санкт-Петербурга» Юрия Бакея почетным знаком «За особый вклад в развитие Санкт-Петербурга».