Александр Львович: «Многоэтажная застройка – это скучно»
2017-й год, несмотря на исторические параллели, не принесет революций строительному рынку, считает генеральный директор компании Navis Development Group Александр Львович.
В интервью «Строительному Еженедельнику» он рассказал, почему малоэтажные комплексы гораздо интереснее многоэтажек.
– Александр Владимирович, в начале нового года принято подводить итоги минувшего. Каким был 2016-й для Navis Development Group? Какие планы и прогнозы на текущий год?
– Мне очень нравится по поводу построения прогнозов одна шутка: в декабре 1916 года вряд ли кто мог предсказать события 1917-го. Надеюсь, грядущее столетие революции останется исключительно в исторической плоскости и не ознаменуется реальными потрясениями.
Если серьезно – конкуренция среди застройщиков очень высока, ситуация в экономике не обещает нашей отрасли бурный рост. Но при этом есть стабильный спрос, внушают оптимизм отчеты публичных компаний. Думаю, что год будет ровным и пройдет под знаком сокращения проектов застройщиков в Ленобласти и увеличения их интереса к Петербургу. Эта тенденция будет нарастать. Это видно по тому, как компании формируют свои земельные банки, как перераспределяется в целом спрос.
Результатами 2016 года мы довольны, они оказались позитивнее, чем мы изначально предполагали. Однако нет предела совершенству, можно и нужно работать лучше. В плане продаж минувший год для нас был непростым, мы вывели на рынок два абсолютно новых проекта комплексного освоения территорий. Это проекты малоэтажной застройки «Европейские пригороды» – ЖК «Шотландия» в Агалатовском поселении и «Итальянский квартал» в Романовском поселении. Первые очереди КОТ – это всегда тяжелый этап, связанный с возведением инженерных сетей, которые приходится строить на полный объем вводимых площадей проекта в целом. Кроме того, на этапе вывода проекта на рынок велика составляющая маркетингового продвижения. Поэтому мы надеемся пожать плоды наших трудов в ближайшем будущем, но в целом довольны результатом продаж минувшего года.
Хочу отметить, что рынку очень помогла ипотека с господдержкой. В структуре наших сделок более половины идет с ипотекой. И есть тенденция в минувшем году, которая нас удивила, – основной объем покупательского спроса пришелся на летние месяцы, а не на осень, как бывало обычно. Найти этому рациональное объяснение непросто, но, возможно, это была волна ранее отложенного спроса.
– Отмена субсидирования ипотеки может сильно повлиять на динамику продаж?
– Может. Сейчас о продлении уже собственных льготных ипотечных программ заявил ряд крупных банков, и прежде всего – «Сбербанк». Это хорошо, потому что именно на «Сбербанк» приходится почти половина выдаваемых ипотечных кредитов. Плохо, что менее крупные банки не смогут поддержать ипотеку – и это, конечно, скажется на рынке. В какой мере скажется? Поживем – увидим.
– Какой из стартовавших проектов – «Шотландия» или «Итальянский квартал» – оказался успешнее?
– Сравнивать их напрямую не совсем корректно. Несмотря на то, что они вышли под единым, абсолютно новым форматом – «Европейские пригороды», который мы создали и долго «раскручивали, – эти проекты находятся в разных весовых категориях. Так, «Итальянский квартал» мы отнесли к классу «эконом», проводим соответствующую ценовую политику, спрос на квартиры здесь ощутимо выше. ЖК «Шотландия» обладает всеми характеристиками полноценного комфорт-класса. Мы запроектировали квартиры с террасами, каминами. Сейчас средняя цена квадратного метра в проекте составляет 74 тыс. рублей. Мы хотим получить большую маржинальность, и продажи здесь идут в более спокойном темпе.
Замечу, что, когда мы только фантазировали на тему малоэтажного жилья в петербургских пригородах, один из наших слоганов звучал как «В два раза дешевле, чем в городе», но сейчас мы между собой шутим – «В полтора раза дороже, чем в ПриКАДье». Настал момент, когда мы конкурируем не ценой, а качеством нашего продукта.
– Почему Вы сосредоточились на малоэтажном формате? Не проще ли построить 25-этажку в популярном Кудрово?
– Многоэтажная застройка – это скучно. Кроме того, в этом плане нам никогда не догнать индустриальных гигантов, вроде «ЛСР». Да и конкурировать с проектами-миллионниками абсолютно бессмысленно. У нас уже есть опыт в реализации малоэтажного проекта – наш первый жилой комплекс в Ленобласти был реализован в поселке Щеглово. В то, что он будет весьма успешным, мало кто верил. Но этот формат нашел своих покупателей, идея оказалась востребованной рынком. Сейчас мы ставим перед собой амбициозную задачу – стать лидерами в малоэтажном формате.
Малоэтажными проектами, причем довольно качественно, занимается целый ряд петербургских застройщиков, но они, в отличие от нас, не делают это основным направлением бизнеса. Маркетинговая работа, которую мы ведем для улучшения качества наших проектов, позволяет нам идти на шаг впереди конкурентов.
– Что для Вас является решающим фактором для выбора места реализации проекта?
– Выбор места любая уважающая себя компания основывает на серьезных маркетинговых исследованиях. Мы не исключение. Вопрос номер один – транспортная инфраструктура. И ЖК «Шотландия», и ЖК «Итальянский квартал» находятся на основных магистралях: на Дороге Жизни и Новоприозерском шоссе. Кроме того, транспортная доступность «Итальянского квартала» подкреплена железнодорожным сообщением – на электричке до Финляндского вокзала 40 минут. Мы никогда не задумывались о возможностях этого вида транспорта, пока не провели исследование среди покупателей квартир в проекте «Щегловская усадьба». Учитывая серьезное расстояние – до города 17 км – многие жители «Щегловской усадьбы» обходятся без автомобиля. Они ездят на работу в Петербург на электричках.
Вопрос номер два – возможность получения реальных технических условий. Для Ленинградской области это имеет первостепенную актуальность. В регионе нет единого «Водоканала», все ресурсоснабжающие организации представляют собой разрозненные структуры, которые принадлежат муниципальным образованиям. Конечно, можно получить техусловия в любом месте, дело в цене вопроса, которая может поставить реализацию всего проекта под сомнение. В этой связи мне кажется очень правильным и своевременным решение Правительства области об обязательном подтверждении реальности выданных техусловий, без чего не может быть получено разрешение на строительство.
– Насколько увеличила компания земельный банк за истекший год? Планируется ли старт новых проектов?
– Мы сейчас ведем переговоры о покупке двух земельных участков на юге города под реализацию малоэтажных проектов общей площадью примерно 350 тыс. кв. м. Скорее всего, сделки закроем до конца года. Предложение качественных земельных участков в городе весьма ограничено. Те, кто говорят о больших объемах перспективной застройки, имеют в виду неподготовленные земельные участки. Мы активно рассматриваем предложения, но качественных вариантов очень немного.
Сейчас много рассуждают о перспективах «серого пояса», но эта тема достигнет пика своей актуальности лишь тогда, когда будут «утрясены» вопросы с Генеральным планом Петербурга. А это случится не ранее, чем через два года. Входить в такие проекты сейчас рано.
– По информации некоторых СМИ, компании Navis предлагали поучаствовать в достройке проблемного долгостроя – ЖК «Ванино»…
– Да, мы просчитываем возможность участия в этом проекте. Проблема ведь не в достройке самого объекта, а в обретении общего языка с предыдущими собственниками комплекса и его дольщиками. Сразу скажу – очень много рисков, это не бизнес-проект, а социальная нагрузка.
– Как развивается ситуация с постановкой на кадастровый учет ЖК «Созвездие»?
– До 1 февраля текущего года ЖК «Созвездие» получит документы о постановке на кадастровый учет. В конце прошлого года мы исправили все замечания Кадастровой палаты.
Цифра: 350 тыс. кв. м жилья планирует возвести NDG на двух земельных участках на юге города
Генеральный директор Фонда Имущества Денис Мартюшев рассказал о том, что он считает эффективным управлением городской недвижимостью и в каком направлении он намерен развивать Фонд Имущества.
Долгое время главной задачей Фонда Имущества было продать на торгах городскую недвижимость. Генеральный директор Фонда Имущества Денис Мартюшев считает, что времена изменились, а вместе с ними поменялись задачи и приоритеты.
– Денис Вячеславович, кризис Вас не пугает?
– Для рынка недвижимости нет хуже времени, чем застой. Когда рынок растет или падает, собственники активизируются – одни продают, другие покупают. Поэтому настроение в коллективе сдержанно-оптимистичное.
– Значит, Вас не пугает, что на падающем рынке придется искать покупателей для выполнения бюджетного задания?
– Хочу сразу сказать: у нас нет задачи устроить распродажу городского имущества, продав все любой ценой. Нужно говорить о новом инструменте эффективного управления городским имуществом. Этим инструментом становится сейчас Фонд Имущества. Задача сложная, но вполне реализуемая. Инвесторы хорошо изучили старую модель поведения Фонда, когда недвижимость выставляется несколько раз на торги, после чего продается с дисконтом. Мы знаем об этом и адаптируемся.
– Фонд Имущества Вы рассматриваете шире, чем просто продавца подвалов, чердаков и аварийных помещений?
– Фонд дополняет привычный всем статус «аукциониста» функцией «сервисной компании» для всех, кто с нами работает. Для города мы занимаемся подготовкой объектов к продаже или сдаче в аренду. Это означает осмотр объекта, проведение анализа рыночной ситуации, определение справедливой стоимости или арендной ставки для каждого объекта и выдачу рекомендаций по его дальнейшему использованию. Наш подход заключается в работе над повышением эффективности распоряжения городским имуществом. Простой пример: объект расположен в хорошем месте, ликвиден, значит, для казны его выгоднее оставить в собственности и сдавать в аренду.
– Не получится ли, что дополнительная работа только увеличит время подготовки объекта к продаже?
– Наоборот, мы уже добились сокращения сроков подготовки объектов к продаже. Сотрудники Фонда Имущества сами готовят документы и передают в профильный Комитет. Одновременно мы представляем свои рекомендации по каждому объекту. Окончательное решение остается за городом, но, если мы видим, что объект выгодней сдать в аренду, мы обязательно это укажем. Петербург – крупнейший владелец недвижимости, и для любого собственника крайне важно использовать свою недвижимость эффективно. Наша работа этому способствует.
– А как проводится работа с покупателями?
– Для нас главное – разговаривать с бизнесом на одном языке и получать обратную связь. Сейчас обратная связь – это только отсутствие или наличие заявок на торги. Мы хотим, чтобы работа Фонда была понятна покупателям городской недвижимости, а процесс приобретения объекта был простым, удобным и понятным любому. Для этого необходимо точно позиционировать объекты и реализовывать их на условиях, интересных бизнесу. Мы будем добиваться, чтобы покупка объектов не была случайной: когда инвестор покупает актив, а потом пытается приспособить его под бизнес. Мы видим свою работу в том, чтобы инвестор уже в самом начале понимал, как можно работать с объектом, в какие сроки и за какие деньги.
– Получается?
– Мы создали новый сайт Фонда (домен купитьугородапросто.рф) с функцией личного кабинета. Пока система работает в тестовом режиме, вот-вот введем в эксплуатацию. Пересмотрели стратегию и увеличили число каналов коммуникации для продвижения объектов на рынок. При этом расходы остались на прежнем уровне. Мы ввели в работу Фонда функцию консультирования. Конечная цель – научить заявителей самостоятельно готовить пакеты документов, исключив затраты бизнеса на посредников. В идеале – любой желающий сможет заполнять заявку на сайте, внести залог и участвовать в торгах. Сейчас наши специалисты оказывают поддержку потенциальным покупателям с момента обращения до подачи заявки. Предпринимателям остается подписать заполненную заявку и внести задаток. Мы привлекли банки для покупки объектов в кредит. Сотрудники банков уже работают в здании Фонда.
– Какие банки работают с Фондом?
– Подписано соглашение о сотрудничестве со «Сбербанком» и Банком «Санкт-Петербург». В этих банках разработаны и предлагаются кредитные продукты специально для приобретения объектов в Фонде. Ведутся переговоры о партнерском участии еще ряда крупных банковских структур. Уже сейчас можно получить кредит на 500 млн рублей сроком до семи лет под 12-14% годовых. Хотелось бы в рамках этой программы добиться от банков и проектного финансирования.
– Вы значительно увеличиваете трудовую нагрузку на Фонд. Означает ли это, что город будет компенсировать дополнительные работы?
– В 2016 году вознаграждение Фонда за работу составляет менее 0,5% от перечисленных нами средств в городской бюджет, и даже это оплачивает не город, а покупатель. В следующем году соотношение останется на том же уровне, субсидий Фонд Имущества не получает. Фонд как коммерческая организация должен получать прибыль, но прибыль – это не единственный наш приоритет.
– Какие объекты недвижимости пользуются у инвесторов большим спросом?
– Аварийные здания, расположенные в центральных районах города. В дальнейшем эти объекты можно использовать под гостиницы, жилье, бизнес-инфраструктуру. Частникам интересно восстановление аварийного жилья. Как правило, интерес представляют встроенные помещения, расположенные на первых этажах, а также жилые помещения с возможностью перевода в нежилой фонд. Сейчас очень активно развивается медицинская сфера, и объекты с возможностью их использования под медицинские учреждения крайне востребованы. Виден растущий интерес к спортивным объектам.
– В городе очень много аварийных зданий, но зачастую бизнес относится к ним с опаской из-за охранного статуса. Как Вы будете работать с такими объектами?
– Предлагать бизнесу понятные условия – наша работа (это касается и охранных обязательств). Инвестор должен понимать, что можно делать на каждой конкретной площадке и что для этого требуется. Мы отрабатываем взаимодействие с КГИОП по этому поводу.
– Могли бы Вы рассказать о показателях работы Фонда в 2016 году?
– В уходящем году Фонд продал и сдал в аренду 442 объекта, в том числе на торгах реализовано 198 объектов. Общая сумма денежных средств, подлежащих перечислению в бюджет, составила 6 млрд рублей. До конца года на торги выставлено еще 60 объектов.
– Как выполнил Фонд бюджетное задание в 2016 году? Как может измениться бюджетное задание в следующем году?
– До конца года планируется выполнение бюджетного задания на 90%. Недовыполнение связано со снижением активности по выкупу помещений по преимущественному праву в соответствии со 159-ФЗ, а также с практически полным отсутствием земельных участков под застройку на инвестусловиях и участков под ИЖС. На 2017 год планируется бюджетное задание на 10% ниже, чем в этом году. Причина – уменьшение сделок по преимущественному праву.
– Могли бы Вы анонсировать наиболее интересные объекты, предназначенные к торгам в 2017 году?
– Среди аварийных зданий наиболее интересными представляются объекты по адресам: ул. Лабутина, д. 3, лит. Г; ул. Розенштейна, д. 39, лит. А; Рижский пр., д. 70, лит. Р; Зеленогорская ул., д. 3, лит. А; Выборгская наб., д. 53, лит. А; ул. Гусева, д. 5, корп. 6, лит. А. Все это расселенные многоквартирные дома, площадью от 800 до 8000 кв. м, расположенные в зоне жилой и общественно-деловой застройки. Часть их является историческими зданиями, другая часть находится вне охранных зон.
Готовится к торгам комплекс жилых и нежилых помещений на наб. Обводного канала, д. 118. Аналогичный лот был приобретен в соседнем здании «Первой мебельной фабрикой». В случае покупки лота этим инвестором, у него появится возможность застроить территорию между «Варшавским экспрессом» и «Лентой».
Также интерес для инвесторов могут представлять земельные участки в аренду на инвестиционных условиях под многоэтажное жилищное строительство, расположенные на ул. Тамбасова. Торги пройдут в январе 2017 года.
Цифра
442 объекта продал и сдал в аренду Фонд Имущества в 2016 году
Рюд Рейтелингспергер рассказал о приоритетах изменения застроенных территорий пост-индустриальных городов и проектах, превращающих «застройку» в место притяжения людей и бизнеса.
Рюд Рейтелингспергер – голландский архитектор, или арти-тектор, как он сам себя называет, основатель Observatorium, профессионального объединения нового формата. Observatorium специализируется не на традиционном проектировании зданий или помещений, а на преобразовании городских пространств.
Рюд Рейтелингспергер– Рюд, это Ваш первый визит в Россию?
– Нет, в вашей стране я уже третий раз. Первый раз я был в Красноярске, затем в городе Никола-Ленивец (находится под Калугой, в 200 км от Москвы, – прим. ред.). Художник и скульптор Николай Полисский начал привлекать местных жителей к созданию монументальных инсталляций из природных материалов – зиккурата из сена, башни из лозы, акведука из снега. А в 2006 году появился международный фестиваль «Архстояние», посвященный ландшафтным объектам. Я был одним из участников этого фестиваля. В Петербурге я впервые.
– Произвела ли на Вас впечатление петербургская архитектура?
– К сожалению, я пока не много успел посмотреть. Немного погулял по центральным улицам, побывал около ансамбля Смольного. Подозреваю, что лучшее время для посещения Петербурга – конечно же, лето, но и сейчас он очень красив. Напомнил мне в чем-то Париж, Берлин. Петербург, без всякого сомнения, принадлежит к сообществу красивейших городов Европы. И самое интересное – это, конечно, Нева. Все города, расположенные в дельтах рек, – невероятно впечатляют. Мой любимый пример в этом отношении – Роттердам. Вода – неисчерпаемый источник вдохновения и преобразования, бесконечного переосмысления взаимоотношений города и акватории. Петербург также обладает этой уникальной возможностью. Возможно, вашему городу стоит делать больший акцент на воду. Улицы прекрасны, но заполнены автомобилями, а река пока пуста.
– Observatorium специализируется не на традиционном проектировании зданий или помещений, а на преобразовании существующих пространств. Почему это направление сегодня востребовано?
– Мы живем в искусственно созданном мире. Все, что мы видим и ощущаем, сделано людьми. А все рукотворное претерпевает со временем изменения. Петербург не строился для автомобилей, а сейчас он заполнен ими. Город обязан меняться. При этом мы не знаем, как будет выглядеть Петербург через двадцать-тридцать лет, как поменяется функционал его зданий, улиц, площадей. Это невозможно предсказать, но всегда нужно помнить об истории места. Память места должна стать отправной точкой для будущих преобразований.
– То есть в основе преобразований лежит историзм?
– Да, но не только. Речь не идет о сугубо научном историзме. Есть понятие исторического слоя. Люди хранят в памяти историю конкретного места. Они должны принимать участие в его трансформации. Чтобы проект преобразования был удачным, горожане должны быть вовлечены в этот процесс. Нужно брать за основу не только историю, но и истории, рассказанные людьми, и строить на этом будущие проекты. Это единственный предмет вдохновения для создания чего-то нового. Интересно, что архитектура не рождается, исходя из схем и карт города. Города создаются на уровне глаз, а не на основе данных, полученных с высоты птичьего полета. Можно сказать, что города проектируются со скоростью 5 миль в час, во время пешеходной прогулки.
– Одна из Ваших лекций называется «Пять поцелуев для спящих красавиц». Предполагается, что спящие красавицы – исторические города Европы, а разбудившие их «поцелуи» – проекты преобразования застроенных пространств. Насколько охотно сегодня идут европейские города на преобразования, сопротивляются ли красавицы?
– Спящих красавиц, как известно, хорошо охраняют. Эти препоны везде одинаковы – это городские власти, общественность, противоречивые интересы различных сторон, борьба приоритетов по использованию пространства. Поэтому каждое изменение – это сложная работа. Архитектор должен уметь разговаривать, убеждать. Залог победы – хорошая, ясная идея, уверенность в своем проекте. Только так можно привлечь союзников на свою сторону.
– Кто является инициатором проекта чаще всего – инвестор, общественность, городские власти?
– Инициатором проекта может быть кто угодно, самое главное – достичь консенсуса, понять друг друга, найти правильные слова. Мы говорим на разных языках, но об одном и том же. Двадцать лет назад, когда я еще был начинающим архитектором, судьба моего первого проекта была в руках инвестора, который должен был одобрить его финансирование. Мы сидели напротив него, долго рассказывали ему про преимущества проекта, но ни одна эмоция не отражалась на его лице. Мы думали, что дело безнадежное, но в итоге он инвестировал в наш проект. Спустя пять лет, когда я уже приобрел некоторую известность, мне снова довелось работать с этим человеком. Я признался ему, насколько бесперспективной показалась сначала мне наша первая встреча. На это он ответил, что очень боялся показаться нам, молодым художникам, несовременным и необразованным. И поэтому не сказал ни слова. Этот случай научил меня тому, что даже в самой безнадежной ситуации нужно искать общий язык.
– У городов мира много схожих проблем?
– Вы знаете, со временем я вообще сделал вывод о том, что сегодня города мира становятся все более похожими друг на друга. В каждом крупном городе вы найдете абсолютно одинаковые Sturbucks, MacDonald's... По городам ездят одинаковые машины, повсеместно вы увидите типовую застройку в новых районах. Сегодня модно носить бороду, и улицы заполнили бородатые молодые люди – такие же, как фотограф «Строительного Еженедельника». Тотальная глобализация. Но города конкурируют между собой, они хотят привлекать к себе талантливых людей. Единственное, что сегодня отличает мегаполисы друг от друга – это ландшафт, как исторический, так и природный. Это истоки городов, суть их индивидуальности. Поэтому будущее городов – сохранение и воспитание собственной идентичности, основанное на их истоках. Например, Роттердам, который был образован в месте слияния рек Ротте и Ньиве-Маас, сто лет назад был известен тем, что в его реках водился лосось. И девушки, трудившиеся на фабриках, уставали от того, что им постоянно приходилось есть лососину. Сейчас этой проблемы нет, так как уже давно перевелась вся рыба. Недавно возникла идея вернуть лосося в реки Роттердама. Это важно как обретение символа. Как возвращение к истокам, чистоте среды и природной красоте.
– Если бы Вам поступило предложение поработать в России, Вы бы согласились?
– Конечно. Тут может быть несколько направлений. Это и проекты по преобразованию территорий, и работа со студентами. Поиск идей и обсуждение того, какими могут быть проекты. Я считаю, что города сегодня контактируют между собой куда лучше, чем страны. Мой опыт показывает, что партнерство городов по осуществлению совместных архитектурных проектов, обмен опытом по преобразованию городских пространств – самый плодотворный путь. Города очень похожи, в том числе и в своих проблемах – трафик, перенаселенность, плохая экология, реновация застроенных территорий. Мне нравится цитировать своего друга, который продолжительное время возглавлял архитектурный департамент Нью-Йорка, сказавшего, что не люди строят города, а города строят людей. Сегодня города могут многому научиться друг у друга.
Кстати
В рамках Международной недели урбанистики Urban Week 2016, которая проходила с 14 по 20 ноября в Петербурге, Рюд Рейтелингспергер выступил с двумя лекциями. Одна из них называлась «Архитектура и арти-тектура для амбициозных городов» и была посвящена проектам переосмысления застроенных пространств и постиндустриальных пустошей, приносящих «добавочную стоимость» в городские пейзажи и стандартную застройку. Во второй лекции, под названием «Пять поцелуев для спящих красавиц: пять ревитализационных проектов, возрождающих депрессивные районы европейских городов», г-н Рейтелингспергер рассказал о проектах в Нидерландах, Германии, Великобритании и Франции.
Лекции проходили при поддержке Генерального Консульства Королевства Нидерландов в Петербурге.
В настоящее время Рюд Рейтелингспергер и Observatorium обсуждают возможности совместных проектов с СПбГАСУ и Академией Недвижимости РГУД (Российской гильдии управляющих и девелоперов), для включения их в программу конкурса «Молодые архитекторы в современном девелопменте» 2017 года. Также в планах – лекции и практические занятия по превращению стандартной застройки Петербурга и Роттердама в «городские магниты».