Александр Львович: «Многоэтажная застройка – это скучно»
2017-й год, несмотря на исторические параллели, не принесет революций строительному рынку, считает генеральный директор компании Navis Development Group Александр Львович.
В интервью «Строительному Еженедельнику» он рассказал, почему малоэтажные комплексы гораздо интереснее многоэтажек.
– Александр Владимирович, в начале нового года принято подводить итоги минувшего. Каким был 2016-й для Navis Development Group? Какие планы и прогнозы на текущий год?
– Мне очень нравится по поводу построения прогнозов одна шутка: в декабре 1916 года вряд ли кто мог предсказать события 1917-го. Надеюсь, грядущее столетие революции останется исключительно в исторической плоскости и не ознаменуется реальными потрясениями.
Если серьезно – конкуренция среди застройщиков очень высока, ситуация в экономике не обещает нашей отрасли бурный рост. Но при этом есть стабильный спрос, внушают оптимизм отчеты публичных компаний. Думаю, что год будет ровным и пройдет под знаком сокращения проектов застройщиков в Ленобласти и увеличения их интереса к Петербургу. Эта тенденция будет нарастать. Это видно по тому, как компании формируют свои земельные банки, как перераспределяется в целом спрос.
Результатами 2016 года мы довольны, они оказались позитивнее, чем мы изначально предполагали. Однако нет предела совершенству, можно и нужно работать лучше. В плане продаж минувший год для нас был непростым, мы вывели на рынок два абсолютно новых проекта комплексного освоения территорий. Это проекты малоэтажной застройки «Европейские пригороды» – ЖК «Шотландия» в Агалатовском поселении и «Итальянский квартал» в Романовском поселении. Первые очереди КОТ – это всегда тяжелый этап, связанный с возведением инженерных сетей, которые приходится строить на полный объем вводимых площадей проекта в целом. Кроме того, на этапе вывода проекта на рынок велика составляющая маркетингового продвижения. Поэтому мы надеемся пожать плоды наших трудов в ближайшем будущем, но в целом довольны результатом продаж минувшего года.
Хочу отметить, что рынку очень помогла ипотека с господдержкой. В структуре наших сделок более половины идет с ипотекой. И есть тенденция в минувшем году, которая нас удивила, – основной объем покупательского спроса пришелся на летние месяцы, а не на осень, как бывало обычно. Найти этому рациональное объяснение непросто, но, возможно, это была волна ранее отложенного спроса.
– Отмена субсидирования ипотеки может сильно повлиять на динамику продаж?
– Может. Сейчас о продлении уже собственных льготных ипотечных программ заявил ряд крупных банков, и прежде всего – «Сбербанк». Это хорошо, потому что именно на «Сбербанк» приходится почти половина выдаваемых ипотечных кредитов. Плохо, что менее крупные банки не смогут поддержать ипотеку – и это, конечно, скажется на рынке. В какой мере скажется? Поживем – увидим.
– Какой из стартовавших проектов – «Шотландия» или «Итальянский квартал» – оказался успешнее?
– Сравнивать их напрямую не совсем корректно. Несмотря на то, что они вышли под единым, абсолютно новым форматом – «Европейские пригороды», который мы создали и долго «раскручивали, – эти проекты находятся в разных весовых категориях. Так, «Итальянский квартал» мы отнесли к классу «эконом», проводим соответствующую ценовую политику, спрос на квартиры здесь ощутимо выше. ЖК «Шотландия» обладает всеми характеристиками полноценного комфорт-класса. Мы запроектировали квартиры с террасами, каминами. Сейчас средняя цена квадратного метра в проекте составляет 74 тыс. рублей. Мы хотим получить большую маржинальность, и продажи здесь идут в более спокойном темпе.
Замечу, что, когда мы только фантазировали на тему малоэтажного жилья в петербургских пригородах, один из наших слоганов звучал как «В два раза дешевле, чем в городе», но сейчас мы между собой шутим – «В полтора раза дороже, чем в ПриКАДье». Настал момент, когда мы конкурируем не ценой, а качеством нашего продукта.
– Почему Вы сосредоточились на малоэтажном формате? Не проще ли построить 25-этажку в популярном Кудрово?
– Многоэтажная застройка – это скучно. Кроме того, в этом плане нам никогда не догнать индустриальных гигантов, вроде «ЛСР». Да и конкурировать с проектами-миллионниками абсолютно бессмысленно. У нас уже есть опыт в реализации малоэтажного проекта – наш первый жилой комплекс в Ленобласти был реализован в поселке Щеглово. В то, что он будет весьма успешным, мало кто верил. Но этот формат нашел своих покупателей, идея оказалась востребованной рынком. Сейчас мы ставим перед собой амбициозную задачу – стать лидерами в малоэтажном формате.
Малоэтажными проектами, причем довольно качественно, занимается целый ряд петербургских застройщиков, но они, в отличие от нас, не делают это основным направлением бизнеса. Маркетинговая работа, которую мы ведем для улучшения качества наших проектов, позволяет нам идти на шаг впереди конкурентов.
– Что для Вас является решающим фактором для выбора места реализации проекта?
– Выбор места любая уважающая себя компания основывает на серьезных маркетинговых исследованиях. Мы не исключение. Вопрос номер один – транспортная инфраструктура. И ЖК «Шотландия», и ЖК «Итальянский квартал» находятся на основных магистралях: на Дороге Жизни и Новоприозерском шоссе. Кроме того, транспортная доступность «Итальянского квартала» подкреплена железнодорожным сообщением – на электричке до Финляндского вокзала 40 минут. Мы никогда не задумывались о возможностях этого вида транспорта, пока не провели исследование среди покупателей квартир в проекте «Щегловская усадьба». Учитывая серьезное расстояние – до города 17 км – многие жители «Щегловской усадьбы» обходятся без автомобиля. Они ездят на работу в Петербург на электричках.
Вопрос номер два – возможность получения реальных технических условий. Для Ленинградской области это имеет первостепенную актуальность. В регионе нет единого «Водоканала», все ресурсоснабжающие организации представляют собой разрозненные структуры, которые принадлежат муниципальным образованиям. Конечно, можно получить техусловия в любом месте, дело в цене вопроса, которая может поставить реализацию всего проекта под сомнение. В этой связи мне кажется очень правильным и своевременным решение Правительства области об обязательном подтверждении реальности выданных техусловий, без чего не может быть получено разрешение на строительство.
– Насколько увеличила компания земельный банк за истекший год? Планируется ли старт новых проектов?
– Мы сейчас ведем переговоры о покупке двух земельных участков на юге города под реализацию малоэтажных проектов общей площадью примерно 350 тыс. кв. м. Скорее всего, сделки закроем до конца года. Предложение качественных земельных участков в городе весьма ограничено. Те, кто говорят о больших объемах перспективной застройки, имеют в виду неподготовленные земельные участки. Мы активно рассматриваем предложения, но качественных вариантов очень немного.
Сейчас много рассуждают о перспективах «серого пояса», но эта тема достигнет пика своей актуальности лишь тогда, когда будут «утрясены» вопросы с Генеральным планом Петербурга. А это случится не ранее, чем через два года. Входить в такие проекты сейчас рано.
– По информации некоторых СМИ, компании Navis предлагали поучаствовать в достройке проблемного долгостроя – ЖК «Ванино»…
– Да, мы просчитываем возможность участия в этом проекте. Проблема ведь не в достройке самого объекта, а в обретении общего языка с предыдущими собственниками комплекса и его дольщиками. Сразу скажу – очень много рисков, это не бизнес-проект, а социальная нагрузка.
– Как развивается ситуация с постановкой на кадастровый учет ЖК «Созвездие»?
– До 1 февраля текущего года ЖК «Созвездие» получит документы о постановке на кадастровый учет. В конце прошлого года мы исправили все замечания Кадастровой палаты.
Цифра: 350 тыс. кв. м жилья планирует возвести NDG на двух земельных участках на юге города
Вице-президент Национального союза страховщиков ответственности Светлана Гусар в беседе с корреспондентом "Строительного Еженедельника" Татьяной Дятел рассказала о предварительных итогах работы отрасли после ввода с начала 2012 года закона об обязательном страховании опасных объектов.
Сколько объектов застраховано на данный момент. Все ли страховые компании могут осуществлять страхование гражданской ответственности владельцев опасных объектов?
– Закон об обязательном страховании ответственности владельцев опасных объектов (ОСОПО) вступил в силу с 1 января 2012 года. Поскольку данный вид страхования предполагает высокие требования к финансовой устойчивости страховых компаний, согласно закону деятельность по ОСОПО могут осуществлять только страховые компании, имеющие соответствующую лицензию и являющиеся членами профессионального объединения - НССО. На сегодняшний день действительными членами Союза являются 57 страховщиков, имеющих право заниматься ОСОПО. Все члены НССО несут солидарную ответственность в рамках перестраховочного пула, который должен обеспечить устойчивость системы страхования и гарантировать исполнение обязательств всеми участниками рынка. Кроме того, в НССО создан компенсационный фонд, из которого выплачивается возмещение потерпевшим, если страховая компания обанкротилась или у нее отозвана лицензия, а также если владелец опасного объекта неизвестен или его ответственность не застрахована. При этом члены НССО несут субсидиарную ответственность по обязательствам Союза перед потерпевшими в части осуществления компенсационных выплат, если средств компфонда будет недостаточно. По данным единой информационной системы НССО (АИС НССО), страховщиками заключено более 200 000 договоров обязательного страхования, то есть на сегодняшний день застраховано менее двух третей от общего количества опасных объектов. В Северо-Западном регионе число застрахованных ОПО составляет 4044 объекта.
Будут ли в список опасных включаться какие-то новые объекты из тех, которые сегодня к ним не относятся?
– К опасным относятся три типа объектов: автозаправочные станции, а также объекты, которые подлежат внесению в государственный реестр ОПО (его ведет Ростехнадзор) или в Российский регистр гидротехнических сооружений. С 1 января 2013 года в список опасных объектов, подлежащих страхованию, войдут также лифты в многоквартирных домах.
В 2012 году обязательному страхованию подлежат только объекты, находящиеся в частной собственности, но уже с 1 января 2013 года закон будет применяться к опасным объектам, которые являются государственным или муниципальным имуществом и финансируются за счет средств соответствующих бюджетов.
Какова предельная страховая сумма по договору обязательного страхования?
– Согласно закону об ОСОПО, предельная страховая сумма по договору обязательного страхования составляет 6,5 млрд рублей. Такая сумма установлена для объектов, при аварии на которых максимально возможное количество потерпевших может составить более 3000 человек. По данным НССО, на сегодняшний день заключено 28 договоров ОСОПО с максимальной страховой суммой 6,5 млрд рублей, средняя страховая премия по таким договорам составляет 15 млн руб.
В зависимости от количества возможных потерпевших при аварии на ОПО страховые суммы для декларируемых опасных объектов составляют от 1 млрд до 10 млн рублей (от 1500 до 10 потерпевших соответственно), для недекларируемых - от 10 до 50 млн рублей. Около 3/4 всех заключенных с начала 2012 года договоров приходятся на недекларируемые объекты с минимальной страховой суммой в 10 млн рублей.
А предельная страховая выплата потерпевшим в результате аварии на опасном объекте?
– Согласно закону, страховая выплата за каждого погибшего составляет 2 млн рублей. Лимит ответственности страховой компании за вред, причиненный здоровью каждого потерпевшего, также составляет 2 млн рублей. Также законом предусмотрено возмещение вреда, причиненного физическим лицам в результате нарушения условий их жизнедеятельности (до 200 тыс. руб. каждому). Кроме того, возмещается вред имуществу физических (до 360 тыс. рублей) и юридических (до 500 тыс. рублей) лиц.
Есть ли в стране не охваченные страхованием объекты?
– По оценке НССО, на сегодняшний день более 40% подлежащих страхованию объектов не охвачено обязательным страхованием. Такая ситуация связана с объективными факторами. Во-первых, более 20% опасных объектов находятся в ведении государственных и муниципальных органов и подлежат страхованию только с 1 января 2013 года. Во-вторых, можно отметить, что некоторые владельцы ОПО отказываются заключать договор обязательного страхования без объяснения причины. При этом с 1 апреля 2012 года к владельцам опасных объектов применяются штрафы за невыполнение обязанности по страхованию: от 15 000 до 20 000 рублей для должностных лиц и от 300 000 до 500 000 рублей - для юридических лиц.
Каковы дальнейшие перспективы в этом сегменте страхования?
– В первую очередь, с 2013 года наступает обязанность страхования гражданской ответственности в отношении опасных объектов, которые находятся в ведении государственных и муниципальных предприятий и финансируются за счет соответствующих бюджетов.
Также с 2013 года впервые для обязательных видов страхования в России будет введена система фиксированных страховых выплат при причинении вреда здоровью в соответствии с так называемой "таблицей выплат". Таким образом, потерпевший не должен будет предоставлять документы, подтверждающие фактически понесенные расходы на восстановление здоровья. То есть потерпевшему вне зависимости от понесенных им расходов на лечение будет выплачено страховое возмещение, а если стоимость лечения окажется выше значения, определенного Правительством, остаток будет возмещаться страховой компанией в соответствии с Гражданским кодексом. Это достаточно новая практика для российского страхового законодательства, и ОСОПО пока единственный вид обязательного страхования, в рамках которого существует утвержденная таблица выплат.
Кроме того, будет продолжена работа по популяризации данного вида страхования и разъяснению прав граждан при причинении им вреда в результате аварии на опасном объекте.
Будет ли, по вашим прогнозам, расти число застрахованных объектов, какими темпами?
– По прогнозам НССО, число застрахованных объектов в 2013 году должно достигнуть 90-95% относительно показателей текущего года.
Сколько в 2012 году произошло аварий, которые являются страховыми случаями по закону об ОПО. На всех ли этих объектах были заключены договоры о страховании?
– По данным НССО, с начала года произошло более 400 аварий, имеющих признаки страхового случая, в которых погибли более 220 человек, а около 300 человек получили повреждения разной степени тяжести. По закону владельцы незастрахованных ОПО обязаны выплатить возмещение пострадавшим в тех же лимитах, которые определены для страховых компаний. Кроме того, потерпевшие в авариях на объектах, ответственность владельцев которых не была застрахована, могут получить компенсационную выплату в НССО.