Александр Львович: «Многоэтажная застройка – это скучно»
2017-й год, несмотря на исторические параллели, не принесет революций строительному рынку, считает генеральный директор компании Navis Development Group Александр Львович.
В интервью «Строительному Еженедельнику» он рассказал, почему малоэтажные комплексы гораздо интереснее многоэтажек.
– Александр Владимирович, в начале нового года принято подводить итоги минувшего. Каким был 2016-й для Navis Development Group? Какие планы и прогнозы на текущий год?
– Мне очень нравится по поводу построения прогнозов одна шутка: в декабре 1916 года вряд ли кто мог предсказать события 1917-го. Надеюсь, грядущее столетие революции останется исключительно в исторической плоскости и не ознаменуется реальными потрясениями.
Если серьезно – конкуренция среди застройщиков очень высока, ситуация в экономике не обещает нашей отрасли бурный рост. Но при этом есть стабильный спрос, внушают оптимизм отчеты публичных компаний. Думаю, что год будет ровным и пройдет под знаком сокращения проектов застройщиков в Ленобласти и увеличения их интереса к Петербургу. Эта тенденция будет нарастать. Это видно по тому, как компании формируют свои земельные банки, как перераспределяется в целом спрос.
Результатами 2016 года мы довольны, они оказались позитивнее, чем мы изначально предполагали. Однако нет предела совершенству, можно и нужно работать лучше. В плане продаж минувший год для нас был непростым, мы вывели на рынок два абсолютно новых проекта комплексного освоения территорий. Это проекты малоэтажной застройки «Европейские пригороды» – ЖК «Шотландия» в Агалатовском поселении и «Итальянский квартал» в Романовском поселении. Первые очереди КОТ – это всегда тяжелый этап, связанный с возведением инженерных сетей, которые приходится строить на полный объем вводимых площадей проекта в целом. Кроме того, на этапе вывода проекта на рынок велика составляющая маркетингового продвижения. Поэтому мы надеемся пожать плоды наших трудов в ближайшем будущем, но в целом довольны результатом продаж минувшего года.
Хочу отметить, что рынку очень помогла ипотека с господдержкой. В структуре наших сделок более половины идет с ипотекой. И есть тенденция в минувшем году, которая нас удивила, – основной объем покупательского спроса пришелся на летние месяцы, а не на осень, как бывало обычно. Найти этому рациональное объяснение непросто, но, возможно, это была волна ранее отложенного спроса.
– Отмена субсидирования ипотеки может сильно повлиять на динамику продаж?
– Может. Сейчас о продлении уже собственных льготных ипотечных программ заявил ряд крупных банков, и прежде всего – «Сбербанк». Это хорошо, потому что именно на «Сбербанк» приходится почти половина выдаваемых ипотечных кредитов. Плохо, что менее крупные банки не смогут поддержать ипотеку – и это, конечно, скажется на рынке. В какой мере скажется? Поживем – увидим.
– Какой из стартовавших проектов – «Шотландия» или «Итальянский квартал» – оказался успешнее?
– Сравнивать их напрямую не совсем корректно. Несмотря на то, что они вышли под единым, абсолютно новым форматом – «Европейские пригороды», который мы создали и долго «раскручивали, – эти проекты находятся в разных весовых категориях. Так, «Итальянский квартал» мы отнесли к классу «эконом», проводим соответствующую ценовую политику, спрос на квартиры здесь ощутимо выше. ЖК «Шотландия» обладает всеми характеристиками полноценного комфорт-класса. Мы запроектировали квартиры с террасами, каминами. Сейчас средняя цена квадратного метра в проекте составляет 74 тыс. рублей. Мы хотим получить большую маржинальность, и продажи здесь идут в более спокойном темпе.
Замечу, что, когда мы только фантазировали на тему малоэтажного жилья в петербургских пригородах, один из наших слоганов звучал как «В два раза дешевле, чем в городе», но сейчас мы между собой шутим – «В полтора раза дороже, чем в ПриКАДье». Настал момент, когда мы конкурируем не ценой, а качеством нашего продукта.
– Почему Вы сосредоточились на малоэтажном формате? Не проще ли построить 25-этажку в популярном Кудрово?
– Многоэтажная застройка – это скучно. Кроме того, в этом плане нам никогда не догнать индустриальных гигантов, вроде «ЛСР». Да и конкурировать с проектами-миллионниками абсолютно бессмысленно. У нас уже есть опыт в реализации малоэтажного проекта – наш первый жилой комплекс в Ленобласти был реализован в поселке Щеглово. В то, что он будет весьма успешным, мало кто верил. Но этот формат нашел своих покупателей, идея оказалась востребованной рынком. Сейчас мы ставим перед собой амбициозную задачу – стать лидерами в малоэтажном формате.
Малоэтажными проектами, причем довольно качественно, занимается целый ряд петербургских застройщиков, но они, в отличие от нас, не делают это основным направлением бизнеса. Маркетинговая работа, которую мы ведем для улучшения качества наших проектов, позволяет нам идти на шаг впереди конкурентов.
– Что для Вас является решающим фактором для выбора места реализации проекта?
– Выбор места любая уважающая себя компания основывает на серьезных маркетинговых исследованиях. Мы не исключение. Вопрос номер один – транспортная инфраструктура. И ЖК «Шотландия», и ЖК «Итальянский квартал» находятся на основных магистралях: на Дороге Жизни и Новоприозерском шоссе. Кроме того, транспортная доступность «Итальянского квартала» подкреплена железнодорожным сообщением – на электричке до Финляндского вокзала 40 минут. Мы никогда не задумывались о возможностях этого вида транспорта, пока не провели исследование среди покупателей квартир в проекте «Щегловская усадьба». Учитывая серьезное расстояние – до города 17 км – многие жители «Щегловской усадьбы» обходятся без автомобиля. Они ездят на работу в Петербург на электричках.
Вопрос номер два – возможность получения реальных технических условий. Для Ленинградской области это имеет первостепенную актуальность. В регионе нет единого «Водоканала», все ресурсоснабжающие организации представляют собой разрозненные структуры, которые принадлежат муниципальным образованиям. Конечно, можно получить техусловия в любом месте, дело в цене вопроса, которая может поставить реализацию всего проекта под сомнение. В этой связи мне кажется очень правильным и своевременным решение Правительства области об обязательном подтверждении реальности выданных техусловий, без чего не может быть получено разрешение на строительство.
– Насколько увеличила компания земельный банк за истекший год? Планируется ли старт новых проектов?
– Мы сейчас ведем переговоры о покупке двух земельных участков на юге города под реализацию малоэтажных проектов общей площадью примерно 350 тыс. кв. м. Скорее всего, сделки закроем до конца года. Предложение качественных земельных участков в городе весьма ограничено. Те, кто говорят о больших объемах перспективной застройки, имеют в виду неподготовленные земельные участки. Мы активно рассматриваем предложения, но качественных вариантов очень немного.
Сейчас много рассуждают о перспективах «серого пояса», но эта тема достигнет пика своей актуальности лишь тогда, когда будут «утрясены» вопросы с Генеральным планом Петербурга. А это случится не ранее, чем через два года. Входить в такие проекты сейчас рано.
– По информации некоторых СМИ, компании Navis предлагали поучаствовать в достройке проблемного долгостроя – ЖК «Ванино»…
– Да, мы просчитываем возможность участия в этом проекте. Проблема ведь не в достройке самого объекта, а в обретении общего языка с предыдущими собственниками комплекса и его дольщиками. Сразу скажу – очень много рисков, это не бизнес-проект, а социальная нагрузка.
– Как развивается ситуация с постановкой на кадастровый учет ЖК «Созвездие»?
– До 1 февраля текущего года ЖК «Созвездие» получит документы о постановке на кадастровый учет. В конце прошлого года мы исправили все замечания Кадастровой палаты.
Цифра: 350 тыс. кв. м жилья планирует возвести NDG на двух земельных участках на юге города
Все объекты, предусмотренные программой переселения граждан из аварийного фонда в Ленобласти, будут введены в эксплуатацию – подчеркивает Виталий Жданов, председатель регионального Комитета по строительству.
Хотя, не скрывает он, проблемы с завершением строительства таких домов у какого-либо муниципального образования возникают ежегодно.
– Как бы вы охарактеризовали реализацию нынешнего этапа программы переселения?
– Среди российских регионов по расселению аварийного жилья Ленинградская область – в крепких середняках. Показатели, установленные нам Правительством РФ, выполнены на этапе 2014-2015 годов и выполняются в рамках реализации этапа 2015-2016 годов. На следующем этапе, к сентябрю 2017 года, когда вообще завершается действие программы переселения граждан из аварийного фонда, рассчитанной на 2013-2017 годы, мы должны предоставить новое жилье 2 770 жителям Ленинградской области, расселив 43,54 тыс. кв. м.
Всего в программе участвует 97 муниципальных образований, в рамках каждого этапа – около 40. И с каждым муниципальным образованием необходимо проводить индивидуальную работу, в том числе разъяснительную, и контролировать исполнение программы. Мы, хоть и не выступаем в качестве заказчика, а только субсидируем средства эти муниципальным образованиям, – однако принимаем непосредственное участие в управлении этим процессом.
– Все ли муниципалитеты Ленобласти, в конце концов, расселят свой аварийный фонд? Или где-то он вообще отсутствует?
– Программа имеет заявочный характер. Перед ее формированием муниципальные образования нам, как ответственному за это комитету, направляли данные о домах, признанных аварийными до 1 января
2012 года. Соответственно, эти муниципальные образования и дома (всего 937 домов общей площадью чуть более 191 тыс. кв. м) вошли в программу. Есть районы, для которых расселение аварийного фонда – вопрос первостепенной важности. Например, заявки от муниципалитетов Волховского района составили четверть всей программы (надо построить около 50 тыс. кв. м). Очень много аварийного жилья и в самом Волхове, и в другом крупном городе этого муниципального района – Сясьстрое. Есть и другие «тяжелые» районы. В итоге за четыре года мы должны переселить более 12 тыс. человек.
– Это действительно удастся сделать?
– Мы стараемся выдерживать параметры программы, хотя, не скрою, каждый год возникает новая проблема с очередным муниципальным образованием. Мы к этому привыкли и, так или иначе, находим пути решения. Понятно, что не способствует выполнению этой программы очень низкая стоимость квадратного метра – 36 431 рубль. Поэтому решением на уровне субъекта Федерации для объектов, строящихся в рамках этапа 2016-2017 годов, мы увеличили стоимость квадратного метра до уровня других жилищных программ по поддержке граждан – до 41 тыс. рублей, что потребовало из областного бюджета 210 млн рублей.
Проблемы возникают и с юридическим «закрытием» этапов. На сегодня, хотя мы выполнили целевые показатели, с юридической точки зрения этап 2014-2015 годов не завершен, поскольку еще заканчивается строительство объектов в Вознесенском городском поселении и Щегловском сельском поселении.
– А что с завершением этапа 2015-2016 годов?
– Уже сегодня очевидно, что три муниципальных образования не смогут, к сожалению, выйти на финишную прямую в срок. В Отрадном (Кировский район) для завершения строительства администрации пришлось искать нового застройщика, и дом, скорее всего, будет введен в эксплуатацию только в I квартале 2017 года. В Сясьстрое (Волховский район) из-за банкротства застройщика администрация заключает новый муниципальный контракт. В пгт Токсово не успевают построить два дома.
– Можете ли вы назвать муниципальные образования, которые наиболее эффективно решают проблему расселения аварийного фонда?
– Недавно мы сопровождали губернатора, объезжая Кириши и Глажево, где из-за отсутствия подходящего жилья на вторичном рынке для переселенцев построен единственный в Киришском районе дом. И когда мы вручали ключи новоселам, а потом пили чай в одной счастливой семье, я сказал Александру Юрьевичу Дрозденко, что Глажевское сельское поселение – одно из тех муниципальных образований, в которые мне нет необходимости приезжать для решения каких-то особо сложных вопросов. Даже с застройщиком я познакомился буквально за несколько минут до приезда губернатора на церемонию вручения ключей. И, напротив, как правило, с застройщиками и муниципальными образованиями, у которых постоянно возникают проблемы, мы знакомы очень хорошо.
– Стало ли вам проще работать по программе переселения, если сравнивать с первым этапом? И насколько эффективен механизм, при котором комитет выступает только перераспределителем бюджетных средств, но не заказчиком строительства?
– С внесением изменений в Градостроительный кодекс РФ в части обязательной экспертизы проектов даже малоэтажного строительства мы вынуждены разрабатывать новую экономическую структуру программы переселения, которая будет реализовываться в 2018-2022 годах. Заявки от муниципальных образований по домам, признанным аварийными после января 2012 года, уже принимаются. И таких домов уже сейчас больше, чем вошло в действующую программу: их общая площадь порядка 200 тыс. кв. м, тогда как до сентября 2017 года будет расселено порядка 191 тыс. кв. м. Окончательные параметры программы определяются после того, как решение о ее реализации будет принято на федеральном уровне.
Что касается механизма реализации, мы внесли определенные изменения в региональное законодательство, поскольку хотели бы (и рассматриваем сейчас активно этот вопрос) использовать единого заказчика по строительству домов для переселенцев. Не скрою, скорее всего, это будет ОАО «ОблЖАИК». Через эту структуру, принадлежащую Ленинградской области, мы планируем
предоставлять земельные участки целевым образом – такая возможность федеральным законодательством предусмотрена. Тем самым будут исключены затраты на организацию торгов.
– При расселении аварийного фонда возможно предоставление нового жилья в другом населенном пункте. Такие случаи есть в Ленобласти?
– Если на переезд согласен участник программы, то муниципальные образования решают этот вопрос. Потому что для них, по большому счету, не имеет значения, где именно в пределах субъекта РФ предоставить жилье взамен аварийного. Но такие случаи – редкость. Как правило, люди хотят получить новое жилье именно в том поселении, жителями которого они являются.
– Какие муниципальные районы подали наибольшее количество заявок на участие в программе расселения аварийного фонда в 2018-2022 годах?
– Районы, у которых ранее было большое количество аварийного жилья, скорее всего, войдут в той же пропорции и в новую программу. Хотя надо признать, что муниципальные образования и главы администраций по-прежнему не спешат признавать дома аварийными, потому что в этом случае немедленно следует представление прокуратуры о переселении граждан из такого дома. А маневренного фонда нет, и, в принципе, никакого фонда нет. По сути, возникает правовая коллизия: глава администрации обязан исполнить предписание прокуратуры, но возможности для этого отсутствуют. В этом смысле мотивация у комиссий, признающих дом аварийными, снижена. Но мы убеждаем муниципалитеты подавать заявки в новую программу, потому что потом, когда она будет утверждена и согласована в Минстрое, внести изменения в нее уже будет очень сложно.
Кстати
Объект в г. Отрадное застройщику (ООО «КонтрСтрой») помогает достроить подрядчик ЗАО «Тайм».