Александр Львович: «Многоэтажная застройка – это скучно»
2017-й год, несмотря на исторические параллели, не принесет революций строительному рынку, считает генеральный директор компании Navis Development Group Александр Львович.
В интервью «Строительному Еженедельнику» он рассказал, почему малоэтажные комплексы гораздо интереснее многоэтажек.
– Александр Владимирович, в начале нового года принято подводить итоги минувшего. Каким был 2016-й для Navis Development Group? Какие планы и прогнозы на текущий год?
– Мне очень нравится по поводу построения прогнозов одна шутка: в декабре 1916 года вряд ли кто мог предсказать события 1917-го. Надеюсь, грядущее столетие революции останется исключительно в исторической плоскости и не ознаменуется реальными потрясениями.
Если серьезно – конкуренция среди застройщиков очень высока, ситуация в экономике не обещает нашей отрасли бурный рост. Но при этом есть стабильный спрос, внушают оптимизм отчеты публичных компаний. Думаю, что год будет ровным и пройдет под знаком сокращения проектов застройщиков в Ленобласти и увеличения их интереса к Петербургу. Эта тенденция будет нарастать. Это видно по тому, как компании формируют свои земельные банки, как перераспределяется в целом спрос.
Результатами 2016 года мы довольны, они оказались позитивнее, чем мы изначально предполагали. Однако нет предела совершенству, можно и нужно работать лучше. В плане продаж минувший год для нас был непростым, мы вывели на рынок два абсолютно новых проекта комплексного освоения территорий. Это проекты малоэтажной застройки «Европейские пригороды» – ЖК «Шотландия» в Агалатовском поселении и «Итальянский квартал» в Романовском поселении. Первые очереди КОТ – это всегда тяжелый этап, связанный с возведением инженерных сетей, которые приходится строить на полный объем вводимых площадей проекта в целом. Кроме того, на этапе вывода проекта на рынок велика составляющая маркетингового продвижения. Поэтому мы надеемся пожать плоды наших трудов в ближайшем будущем, но в целом довольны результатом продаж минувшего года.
Хочу отметить, что рынку очень помогла ипотека с господдержкой. В структуре наших сделок более половины идет с ипотекой. И есть тенденция в минувшем году, которая нас удивила, – основной объем покупательского спроса пришелся на летние месяцы, а не на осень, как бывало обычно. Найти этому рациональное объяснение непросто, но, возможно, это была волна ранее отложенного спроса.
– Отмена субсидирования ипотеки может сильно повлиять на динамику продаж?
– Может. Сейчас о продлении уже собственных льготных ипотечных программ заявил ряд крупных банков, и прежде всего – «Сбербанк». Это хорошо, потому что именно на «Сбербанк» приходится почти половина выдаваемых ипотечных кредитов. Плохо, что менее крупные банки не смогут поддержать ипотеку – и это, конечно, скажется на рынке. В какой мере скажется? Поживем – увидим.
– Какой из стартовавших проектов – «Шотландия» или «Итальянский квартал» – оказался успешнее?
– Сравнивать их напрямую не совсем корректно. Несмотря на то, что они вышли под единым, абсолютно новым форматом – «Европейские пригороды», который мы создали и долго «раскручивали, – эти проекты находятся в разных весовых категориях. Так, «Итальянский квартал» мы отнесли к классу «эконом», проводим соответствующую ценовую политику, спрос на квартиры здесь ощутимо выше. ЖК «Шотландия» обладает всеми характеристиками полноценного комфорт-класса. Мы запроектировали квартиры с террасами, каминами. Сейчас средняя цена квадратного метра в проекте составляет 74 тыс. рублей. Мы хотим получить большую маржинальность, и продажи здесь идут в более спокойном темпе.
Замечу, что, когда мы только фантазировали на тему малоэтажного жилья в петербургских пригородах, один из наших слоганов звучал как «В два раза дешевле, чем в городе», но сейчас мы между собой шутим – «В полтора раза дороже, чем в ПриКАДье». Настал момент, когда мы конкурируем не ценой, а качеством нашего продукта.
– Почему Вы сосредоточились на малоэтажном формате? Не проще ли построить 25-этажку в популярном Кудрово?
– Многоэтажная застройка – это скучно. Кроме того, в этом плане нам никогда не догнать индустриальных гигантов, вроде «ЛСР». Да и конкурировать с проектами-миллионниками абсолютно бессмысленно. У нас уже есть опыт в реализации малоэтажного проекта – наш первый жилой комплекс в Ленобласти был реализован в поселке Щеглово. В то, что он будет весьма успешным, мало кто верил. Но этот формат нашел своих покупателей, идея оказалась востребованной рынком. Сейчас мы ставим перед собой амбициозную задачу – стать лидерами в малоэтажном формате.
Малоэтажными проектами, причем довольно качественно, занимается целый ряд петербургских застройщиков, но они, в отличие от нас, не делают это основным направлением бизнеса. Маркетинговая работа, которую мы ведем для улучшения качества наших проектов, позволяет нам идти на шаг впереди конкурентов.
– Что для Вас является решающим фактором для выбора места реализации проекта?
– Выбор места любая уважающая себя компания основывает на серьезных маркетинговых исследованиях. Мы не исключение. Вопрос номер один – транспортная инфраструктура. И ЖК «Шотландия», и ЖК «Итальянский квартал» находятся на основных магистралях: на Дороге Жизни и Новоприозерском шоссе. Кроме того, транспортная доступность «Итальянского квартала» подкреплена железнодорожным сообщением – на электричке до Финляндского вокзала 40 минут. Мы никогда не задумывались о возможностях этого вида транспорта, пока не провели исследование среди покупателей квартир в проекте «Щегловская усадьба». Учитывая серьезное расстояние – до города 17 км – многие жители «Щегловской усадьбы» обходятся без автомобиля. Они ездят на работу в Петербург на электричках.
Вопрос номер два – возможность получения реальных технических условий. Для Ленинградской области это имеет первостепенную актуальность. В регионе нет единого «Водоканала», все ресурсоснабжающие организации представляют собой разрозненные структуры, которые принадлежат муниципальным образованиям. Конечно, можно получить техусловия в любом месте, дело в цене вопроса, которая может поставить реализацию всего проекта под сомнение. В этой связи мне кажется очень правильным и своевременным решение Правительства области об обязательном подтверждении реальности выданных техусловий, без чего не может быть получено разрешение на строительство.
– Насколько увеличила компания земельный банк за истекший год? Планируется ли старт новых проектов?
– Мы сейчас ведем переговоры о покупке двух земельных участков на юге города под реализацию малоэтажных проектов общей площадью примерно 350 тыс. кв. м. Скорее всего, сделки закроем до конца года. Предложение качественных земельных участков в городе весьма ограничено. Те, кто говорят о больших объемах перспективной застройки, имеют в виду неподготовленные земельные участки. Мы активно рассматриваем предложения, но качественных вариантов очень немного.
Сейчас много рассуждают о перспективах «серого пояса», но эта тема достигнет пика своей актуальности лишь тогда, когда будут «утрясены» вопросы с Генеральным планом Петербурга. А это случится не ранее, чем через два года. Входить в такие проекты сейчас рано.
– По информации некоторых СМИ, компании Navis предлагали поучаствовать в достройке проблемного долгостроя – ЖК «Ванино»…
– Да, мы просчитываем возможность участия в этом проекте. Проблема ведь не в достройке самого объекта, а в обретении общего языка с предыдущими собственниками комплекса и его дольщиками. Сразу скажу – очень много рисков, это не бизнес-проект, а социальная нагрузка.
– Как развивается ситуация с постановкой на кадастровый учет ЖК «Созвездие»?
– До 1 февраля текущего года ЖК «Созвездие» получит документы о постановке на кадастровый учет. В конце прошлого года мы исправили все замечания Кадастровой палаты.
Цифра: 350 тыс. кв. м жилья планирует возвести NDG на двух земельных участках на юге города
Почему проблема с нехваткой квалифицированных рабочих не решается, буксует развитие профессиональных стандартов, а качество образования по-прежнему страдает? Мыслями о том, как будет в будущем складываться ситуация с кадрами на строительном рынке, корреспонденту "Строительного Еженедельника" Антонине Асановой рассказал вице-президент Федерации образования строителей Борис Буданов.
Правительство Петербурга постоянно отчитывается о реализации программ по поддержке профессионального образования, организует объезды колледжей и лицеев. Вы чувствуете увеличение финансирования и поддержку властей?
– Очень слабо. Конечно, если еще 10 лет назад государственного финансирования не было совсем, то теперь оно есть, поступают какие-то средства на развитие материальной базы, хотя и не в таких объемах, как в соседней Финляндии. Но эту помощь можно назвать только разовой – никакой серьезной, системной поддержки со стороны государства по-прежнему нет. Мы пытаемся работать с нашими депутатами. В идеале это они должны разработать закон Петербурга о профессиональном образовании. Но пока никакой законодательной базы для целенаправленной поддержки среднего профессионального образования нет. У нас пока не хватает политиков, которые бы понимали, что главная ценность любого сообщества – это сами люди. Чем выше квалификация людей, тем лучше и для страны, и для отдельно взятой семьи. Если мы не научим наших детей работать лучше, чем в других странах, то Россия будет заселена другими людьми.
А как же российско-финский образовательный проект Edustroi, развивающийся при Комитете по строительству?
– Комитет – это очень маленькая структура, и никакого бюджета на эти работы у нее нет. А по условиям реализации проекта 25% финансирования должна осуществлять российская сторона, и если деньги от России не поступают, то и выделение средств от Финляндии и Европы приостанавливается. И мы, те, кто развивает эти проекты, вынуждены не только работать почти бесплатно, но еще и стараться привлекать деньги бизнеса. А это очень сложно. Но что-то все равно делается. Например, 10 апреля мы будем проводить традиционную конференцию "Строительное образование".
Как складываются взаимоотношения с бизнесом? Со стороны компаний стали привычными разговоры о нехватке специалистов и некачественном образовании.
– Конечно, работодатель, нанимающий сотрудника, должен четко знать, что человек знает и умеет. И квалификацию специалистов призван определять профессиональный стандарт, в котором как раз зафиксировано соответствие навыков и знаний человека определенной профессии. Такие стандарты должны существовать для всех – от сантехника до инженерно-технического работника, от начального до высшего образования. И в идеале уже под эти стандарты должны разрабатываться так называемые федеральные государственные образовательные стандарты – ФГОСы, в которых закреплено, чему и сколько нужно учиться, чтобы получить определенную квалификацию. Но у нас так получилось, что разработаны уже ФГОСы третьего поколения, а профессиональных стандартов нет. И то, чему ли мы учим студентов, непонятно. Связи между бизнесом и образованием нет, они идут параллельно и нигде не пересекаются. Наши работодатели отошли в сторону от процесса образования.
Но ведь разговоры о разработке профессиональных стандартов ведутся достаточно давно, и многие организации уже заявляли о начале их подготовки.
– Пока существует только один профессиональный стандарт для строительной отрасли – для специальности "монтажник каркасно-обшивных конструкций". Его разработку финансировала компания Knauf. И стоимость разработки составляет около 5 млн рублей. А по оценке Агентства стратегических инициатив, всего в России необходимо разработать примерно 800 стандартов. И кто будет финансировать эту работу, непонятно.
Разработанный стандарт уже как-то используется?
– Пока его внедрение буксует. Мы пытаемся сделать его обязательным хотя бы на уровне саморегулируемых организаций. Для того чтобы компании, входящие в СРО, аттестовали своих специалистов по разработанному профессиональному стандарту и обязали проходить такую аттестацию претендентов на эту вакансию. Но компании не горят желанием использовать этот стандарт, даже если понимают, что это пойдет им на пользу. Если выполнение норм не прописано законодательно, выполнять их никто не будет. Процесс разработки и внедрения стандартов станет активным, когда в нем будут заинтересованы все. И в первую очередь государство.
А как мотивировать проходить аттестацию самих работников?
– Очень просто: если сотрудник приходит на работу без аттестации – его можно будет поставить на любую работу, даже низкоквалифицированную. А если с подтвержденной квалификацией – то только на ту работу, которая соответствует его уровню. И его зарплата будет соответствующей. Интересы работников должен отстаивать профсоюз. Он должен быть заинтересован в том, чтобы его члены имели самую высокую квалификацию, больше зарабатывали и лучше жили. Хотя у нас пока профсоюзные организации очень слабы и не могут отстаивать права работников.
Какие еще образовательные проекты развиваются сейчас?
– Сейчас активно развивается международный проект WorldSkills Russia (WorldSkills International). Это чемпионат для молодежи рабочих профессий, от поваров до строителей. Он направлен на повышение престижа рабочих специальностей и квалификации участников. С 26 апреля по 1 мая в Тольятти пройдет первый национальный чемпионат WorldSkills в России. В этом году на мировой чемпионат в Лейпциге ездили наши ребята-каменщики из Тихвинского промышленно-технологического техникума и лицея "Метростроя". Оказалось, что многие станки и приспособления, на которых работают их сверстники в Европе, они и в глаза не видели. У нас не знают технологий. Все рассчитывают на труд гастарбайтеров.
То есть в итоге наше образование все-таки некачественное. В чем причина?
– Причина, как я говорил, и в нехватке технологий, и в нехватке высококвалифицированных преподавателей. В Финляндии зарплата наставников – 5 тыс. EUR в месяц при средней по стране чуть больше 2 тыс., устроиться на эту работу очень сложно. Потому что они считают, что преподаватель должен обладать самой высшей квалификацией. Это должен быть очень уважаемый человек. К тому же у нас до сих пор рабочие профессии непрестижны, не ценятся. У студентов нет стимулов совершенствоваться профессионально. А условия труда оставляют желать лучшего. Например, в Германии рабочий в среднем получает от 15 до 20 EUR в час, а сварщик, выполняющий работу в тяжелых условиях, зарабатывает в час от 100 EUR и выше. И дефицит рабочих во всем мире колоссальный. Сейчас эмиграцию рабочей силы из России сдерживает только одно – отсутствие знания языка. За границей русских охотно берут на работу, только говори по-фински, по-немецки или по-английски.
Лицеи и колледжи ежегодно отчитываются, что на строительные специальности есть конкурс. Почему рабочих не хватает?
- Планирование в сфере профессиональной подготовки, в том числе в строительстве, не ведется совершенно. Потому что пока компании используют серые схемы, пока им выгоднее содержать гастарбайтеров, они никогда не откроют информацию, сколько людей и каких профессий у них работает. В прессе периодически появляются данные, что в строительной отрасли Петербурга работает 200-240 тыс. человек. Откуда эта информация, я не знаю. Но, исходя из того, что ежегодная текучесть рабочей силы - 10%, в год лицеям и колледжам города надо готовить около 20 тыс. специалистов. А все учреждения профессионального образования города и области в год готовят только около 2 тыс. специалистов. Это 10% от потребности. Понятно, кто тогда работает на стройке. При этом другие государства уже поняли, что инвестиции в образование окупаются гораздо быстрее любого другого инвестиционного проекта. Если взять за основу, что подготовка одного штукатура стоит около 20 тыс. рублей в год. После обучения штукатур зарабатывает тоже около 20 тыс. рублей – только в месяц. С них он платит 13% подоходный налог, а фирма, которая его содержит, - еще 34% страховых. Итого - гарантированный возврат инвестиций 47% в месяц! Поэтому в Финляндии профессиональное образование занимает первое место в мире.
Генеральный директор ОАО "Санкт-Петербургские электрические сети" Владимир Самоталин рассказал корреспонденту "Строительного Еженедельника" Григорию Тихому об основных сложностях, которые возникают у сетевиков со строительными компаниями, и поделился своим видением того, как сократить время подключения построенных объектов к объектам энергии.
Вы наверняка часто сталкиваетесь со строителями. Являются ли они вашими основными клиентами?
– Я бы не сказал, что строители – наши главные клиенты, но мы, безусловно, с ними часто сталкиваемся. Заявки от них составляют до 50% от общего объема всех заявок, которые сегодня поступают. Если говорить о живом общении, то такие встречи происходят не так уж и часто. У нас установлены тарифы, и цены клиентам понятны, поэтому встречи обычно происходят, когда у людей есть сомнение: идти к нам или в другую сетевую компанию.
Сегодня мы работаем с крупными застройщиками, такими как ЛенСпецСМУ, ГДСК, Setl City и "Балтийская жемчужина" – это основные игроки жилищного рынка.
Изменились ли по вашим ощущениям темпы ввода жилья? Увеличилось ли количество заявок от строителей?
– Мы растущая компания, и развиваемся как раз за счет увеличения обращений по техприсоединению, поэтому можно сделать вывод об увеличении темпов строительства нового жилья. Количество заявок на техприсоединение с каждым годом растет.
Сколько в среднем стоит подключить один новый дом?
- По тарифу на ГРЩ, предпочтительному для застройщика, подключить двухсотквартирный дом стоит порядка 65 млн рублей (по второй категории). На каждую квартиру в таком случае приходится до 10 кВт мощности. В моем понимании 65 млн.руб. – это стоимость 10 квартир, соответственно я оцениваю стоимость подключения к электрическим мощностям, до 5% от рыночной стоимости жилья.
Для вас как для сетевой компании в каких районах проще подключать новые дома, а в каких сложнее?
– Прежде всего, нам проще осуществлять подключение в тех районах, где уже есть наши сети. В основном это окраинные районы Петербурга. В самой большой степени – это Красносельский, Петродворцовый районы и Колпино. Если создана инфраструктура и построены трансформаторные подстанции, подключение занимает минимальный срок.
Сложности вызывает подключение в центре города, а максимально сложная задача – осуществить подключение, когда у нас нет собственного источника. В таких случаях мы запрашиваем мощность у смежных сетевых организации. Этот вариант самый долгий по реализации. Для того, чтобы снизить такие риски, сейчас мы проектируем и строим подстанции 110 кВ практически во всех районах Петербурга.
Цена подключения во всем городе единая или она как-то отличается?
– У нас есть деление на зоны, но я бы сказал, что ценовое отличие между зонами не превышает 2%. Практически за одни и те же деньги мы подключаем и в центре, и на окраине. Я считаю, что так и должно быть. Не вижу смысла в дискриминационном делении внутри города.
Сколько времени в среднем уходит на подключение одного нового дома?
– В среднем на подключение требуется полтора года. Если на готовых территориях этот период можно сократить до года, то на неподготовленных он занимает два года и больше. В среднем мы заключаем договоры сроком на 1,5-2 года, и в трех из десяти случаев допускаем просрочку, которая может доходить до полугода. Она связана с созданием новых сетевых объектов.
На что уходит больше всего времени?
– По затратам 40% уходит на проектно-изыскательские работы и на их согласование, 60% оставшегося времени – на строительную часть. Сам процесс присоединения очень затратный и с точки зрения времени, и с точки зрения необходимых усилий.
Получается, что можно снизить подключение в два раза, если убрать лишнюю бюрократию?
– Я бы не стал говорить, что в два раза, но снизить сроки возможно. Город имеет развитую инфраструктуру, поэтому я не вижу возможности исключить, как вы говорите, бюрократию в большинстве случаев. Потому что мы согласовываем прокладки сетей, учитывая все градостроительные составляющие, архитектурные вопросы и прочее. В основном все эти вопросы обоснованы.
Возникают ли у вас сложности со строительными компаниями? И существуют ли типовые проблемы?
– Сложности, безусловно, возникают. Главная, на мой взгляд, заключается в том, что мы далеко не всегда можем обеспечить застройщику строительную мощность. Обычно у застройщика достаточно длительный график набора мощности. Например, подается заявка на 10 МВА, при этом набор нагрузки происходит в течении 5-6 лет – на протяжении всего строительства жилого комплекса. При этом застройщик готов выйти на площадку уже через 3-4 месяца после подачи заявки, и уже тогда ему понадобится строительная мощность примерно в 1 МВА.
Наша задача – дать ему эту мощность в сжатые сроки. Наиболее эффективно это можно сделать за счет строительства сети, которую в будущем можно будет использовать для постоянной схемы. Но это мощная сеть, а это значит большое проектирование и длительное время строительства. Очень сложно сделать это все в сжатые сроки.
Кстати, для сокращения сроков мы вводим этапность строительства, либо застройщик может взять часть схемы в собственное производство (присоединение на РП).
Здесь возникает вторая сложность – согласование проектирования и приемка собственных сетей застройщика. Бывают ситуации, когда застройщик экономит на сетях либо нанимает некомпетентную организацию по ведению СМР на электросетях. Из-за этого в дальнейшем могут возникнуть сложности при вводе объекта в эксплуатацию.
В целом политика профессионального застройщика – переложить вопросы по энергетическому обеспечению на нас. Поэтому разногласия у нас обычно не возникают, и работать с застройщиками на мой взгляд достаточно комфортно.
Кто получил у вас максимальную мощность в прошлом году?
– Основным заявителем в прошлом году стал Комитет по строительству, который ведет достаточно активную политику в жилищном строительстве. Мы подключали застройку 20 и 21 квартала юго-западной приморской части "Балтийской жемчужины". В этом году мы заключили договоры с ЛенСпецСМУ на проекты "Ласточкино гнездо" и в районе Московской-Товарной, 78 квартал, и Блюхера, 12, – проекты ГДСК. Все эти проекты мощностью порядка 10 МВт каждый. Если взять весь объем заключенных договоров и исключить такие крупные объекты, как "Лахта-центр" Газпрома и аэропорт, 20% жилищных объектов заберут у нас 80% мощности. Сегодня нашей стратегией является работа с крупными жилищными застройщиками с высокой единичной мощностью. И компания к этому готова, и люди понимают, что мы имеем уже достаточно опыта.
Сегодня для всех больная тема – это реагенты.
– Для нас она больная в меньшей степени. У нас на сегодня 10 подстанций 110 кВ, 9 из них – новые закрытые подстанции, все оборудование находится в здании. Соответственно, на это оборудование не влияют внешние погодные факторы. Сегодня в нашем распоряжении лишь одна открытая подстанция – "Красный Октябрь", на которой, во-первых, ведется реконструкция, а во-вторых, она удалена от больших транспортных объектов.
Не кажется ли вам, что проблема с реагентами - надуманная?
– Я бы не стал сбрасывать эту проблему со счетов. Думаю, что здесь играет роль совокупность факторов: несвоевременное обслуживание, устаревшее оборудование и, возможно, в какой-то степени погодные условия.