Многочисленные законодательные инициативы в области долевого строительства пока не привнесли необходимой ясности в этот процесс, считает председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов.



- В конце прошлого года в ряд федеральных законодательных актов, регулирующих отношения в сфере долевого строительства были внесены существенные изменения. Как Вы прокомментируете эти инициативы?

- В конце 2012 года был принят федеральный закон 294-ФЗ, по-новому трактующий способы обеспечения исполнения обязательств застройщиков по договорам с дольщиками. Ими могут быть по выбору застройщика – поручительство банка или страхование гражданской ответственности застройщика. Предполагается, что со следующего года начнет работать механизм взаимного страхования их деятельности. Очевидно, что для реализации 294-ФЗ потребуется целый пакет нормативных актов. Пока неясно, каким именно образом будет выстроена новая модель работы. В частности, если обществу взаимного страхования посвящены сразу несколько статей, то критериям, по которым планируется отбирать страховые компании, места в законе не нашлось. Вынесены за рамки закона и сами правила страхования, порядок выплаты страхового возмещения и т.п. Предоставление банковских гарантий застройщику – вопрос также открытый. Сейчас большинство банков не готовы предоставлять такого рода гарантии. Банки можно заинтересовать лишь в том случае, если они будут выступать соинвесторами или кредиторами проекта или его участников. К тому же, законодатели установили довольно высокий входной порог для финансовых учреждений – банк должен работать на рынке как минимум пять лет, иметь не менее 200 млн рублей уставного капитала и 1 млрд руб. собственных средств. Это отсечет от процесса строительства региональные банки. Не секрет, что в обороте находятся и так называемые «серые» гарантии, на практике ничего не гарантирующие, так что этот инструментарий еще потребует пристального внимания. Следует обратить внимание, что само понятие «застройщик», так и не получило своего законодательного разрешения. Так, 214-ФЗ трактует это понятие скорее в терминах более приложимых к финансовым институтам – через юрлицо, привлекающее денежные средства и имеющее на тех или иных правах земельный участок. Все последние новации подтверждают этот законодательный тренд – отрыв понятия «застройщик» от понятия «строитель».

- Наряду с 294-ФЗ, был предложен и комплекс мероприятий по минимизации рисков долевого строительства. Обсуждались несколько законопроектов, действительно ли предложенные меры смогут обезопасить покупателей возводимого жилья?

- Целый ряд прошлогодних поручений Президента и Правительства по вопросам защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве, предписывали соответствующим министерствам и ведомствам разработать законопроекты по комплексу вопросов. Так, предложен проект федерального закона «О внесении изменений в статью 18 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…». Закон, как считают его авторы, направлен на совершенствование контроля за целевым использованием застройщиком денежных средств. Введение раздельных банковских счетов позволит фиксировать поступление и расходование средств каждого дольщика по каждому строящемуся объекту. Надо отметить, что попытки закрепить эту норму предпринимались в течение всего срока действия 214-ФЗ, однако так и не нашли практического воплощения. Наиболее полемичным законопроектом стали предложенные поправки в Жилищный кодекс, касающиеся участия ЖСК и ЖНК в долевом строительстве в качестве застройщиков. Минрегион, как автор законопроекта, предложил подвести кооперативы под определение «застройщик», чтобы решить проблему их использования в качестве обходной схемы 214-ФЗ. Сегодня ЖСК опираются в своей работе только на устав кооператива и размытые нормы Гражданского кодекса, что дает широкие возможности для «маневра». В то же время правы те эксперты, которые указывают, что принятие законопроекта делает невозможным использование ЖСК при строительстве жилья, т.к. создание кооператива и привлечение денежных средств его членов осуществляется до приобретения земельного участка и получения разрешения на строительство. К этой позиции прибавилось и отрицательное заключение Министерства экономического развития (МЭР) об избыточных административных барьерах для субъектов предпринимательской деятельности. Попытка подвести кооперативы под регулирующее действие 214-ФЗ терпит закономерное фиаско. На мой взгляд, кооперативы, следует рассматривать как частный случай инвестиционной деятельности наряду с банками, ПИФами и т.п. Проблема 214-ФЗ в том, что он перекладывает ответственность исключительно на застройщиков, а не на инвесторов, которые во многих случаях являются фактическими инициаторами проекта, в том числе речь идет и о ЖСК и ЖНК. Застройщик – часто раздутая фигура, не имеющая ни активов, ни возможности нести какую-либо ответственность. Достаточно вспомнить различные государственные структуры, выступающие в качестве застройщиков – всевозможные ведомства и подведомственные организации. В последнее время часто говорят о «контуре» застройщика, т.е. ряде аффилированных лиц, заинтересованных в реализации проекта. Логичным предложением выглядит проект Постановления Правительства РФ о возложении функций по координации деятельности федеральных органов исполнительной власти по вопросам контроля и надзора в области долевого строительства на Минфин и ФСФР. В настоящее время такие функции переданы в ведение субъектов РФ. Так, в Санкт-Петербурге эту деятельность осуществляет Комитет по строительству. Причем до 2007 г. уполномоченным федеральным органом и была ФСФР, после чего функции были децентрализованы. Отрицательное заключение на законопроект МЭР, указывающее на избыточные административные функции Минфина, выглядит скорее как отписка, но отписка вполне ожидаемая. МЭР пока трудно представить процесс строительства и надзора за ним исключительно в финансовой терминологии. Тем не менее, определение ФСФР как единого федерального органа исполнительной власти, ответственного за осуществление государственной политики и разработку нормативных правовых актов в области долевого строительства – это еще один шаг к пониманию термина «застройщик» как финансовой организации. И здесь Министерству экономического развития остается только принять такую позицию.

- Если говорить о ФСФР, то очевидно, что требования к застройщикам будут концентрироваться вокруг понятий финансовой устойчивости…

- В перечне поручений Президента РФ по вопросам защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве – Пр-2820, среди комплекса мер по минимизации рисков в строительстве указаны и требования к финансовой устойчивости и величине уставного капитала застройщиков. Собственно первое их этих требований прописано и в 214-ФЗ и даже имеет некоторую степень реализации в нормотворчестве в виде постановления Правительства о нормативах финансовой оценки устойчивости застройщиков. Однако, как показала практика, этого явно не достаточно. Величина собственных средств должна быть четко прописана, по аналогии с финансовой сферой. На Западе девелопер начинает привлекать средства инвесторов, имея собственных средств не менее 10-30%. Что касается величины уставного капитала, то этот вопрос до сих пор почему-то не вышел из стадии дискуссионных, хотя невооруженным глазом видна целесообразность такой меры. Не должен застройщик с уставным капиталом в 10 тыс. рублей привлекать сотни миллионов рублей, необходимых для реализации проекта. В том же перечне поручений – разработка механизма заключения договоров долевого строительства через уполномоченные банки с установлением солидарной или субсидиарной ответственности банков и застройщиков. По сути, это означает внедрение механизма проектного финансирования строительства, о котором много говорилось в последний год. В той модели, которая обсуждается в аппарате полномочного представителя Президента РФ в СЗФО, предлагается сформировать систему уполномоченных банков, которые будут участвовать в строительном процессе. Точнее – аккумулировать средства дольщиков на целевых счетах. Финансисты будут планово выделять средства на каждый этап строительства, в случае необходимости, выдавать застройщикам кредиты по лояльным ставкам. В результате средства будут расходоваться исключительно на целевые нужды. Такую схему можно использовать как при частном строительстве, так и в рамках формирования смешанного жилого фонда, в том числе, построенного под нужды некоммерческой аренды, различные государственные целевые жилищные программы. Основная ценность схемы – ее прозрачность, как для инвесторов, так и для власти.

- В каждом регионе страны есть свои критерии понятия «обманутый дольщик» и механизмы помощи пострадавшим гражданам. Однако единых, общероссийских стандартов не существует до сих пор…

- Это одна из серьезных проблем, которая мешает созданию эффективного, а главное – единого и понятного механизма помощи пострадавшим покупателям. Сегодня в нашей стране насчитывается порядка 66 тыс. обманутых дольщиков, более 600 объектов считаются проблемными. При этом в федеральном законодательстве нет ни одного нормативного акта, который бы описывал механизмы помощи обманутым дольщикам. Более того, у нас даже нет четкого определения, кто такой «обманутый дольщик» и что означает «проблемная новостройка». Получается, что каждый субъект РФ придумывает свои способы помощи пострадавшим покупателям. Власти некоторых регионов часто используют весьма нетривиальные механизмы: к примеру, предоставляют гражданам помощь за счет бюджета, субсидируют часть процентной ставки при покупке другого жилья и т.п. В-общем, помогают обманутым дольщикам за счет бюджетных средств. То есть фактически, одни налогоплательщики вынуждены отвечать за риски других, что, мягко говоря, не совсем законно. Во многих регионах существует практика передачи прав на достройку проблемных объектов жилищно-строительных кооперативам, созданным покупателями жилья. Однако легального и законодательно прописанного механизма передачи «незавершенки» от прежнего застройщика к ЖСК и новому застройщику не существует. Неясен и правовой статус кооператива по отношению к незавершенному объекту. Нет определения правового статуса недостроя – является ли он объектом недвижимости, либо – это просто участок с грудой стройматериалов. При этом право собственности регистрируется, что вносит еще большую сумятицу в вопрос. В законодательстве отсутствует и само понятие завершения строительства. Нужны федеральные регламенты, как действовать в той или иной ситуации. Нужно пошагово, поэтапно прописать решение проблемы с объектом и застройщиком. Пока же где-то власти стараются перенести усилия на банкротство компании, не учитывая возможности дольщиков по достройке дома. В других случаях, наоборот, стараются не доводить застройщика до банкротства, пока он в «добровольно-принудительном» порядке не передаст право аренды и незавершенный объект муниципалам для повторных торгов с обременением.

- А кто сейчас должен решать проблемы обманутых дольщиков?

- Ситуация выглядит крайне запутанной. Согласно законодательству о местном самоуправлении – 131-ФЗ, в субъектах РФ (кроме Москвы и Петербурга) земельные участки под строительство выделяют муниципальные образования первого уровня. Но при этом все законодательные акты, которые регулируют правила на рынке долевого строительства, принимают власти субъектов, которые, на практике, и отвечают за нарушения прав дольщиков. В результате муниципалы, которые распределяют земельные участки, на практике не заинтересованы помогать пострадавшим покупателям жилья. Примеров тому достаточно. Так, в Ленинградской области есть несколько проблемных домов, застройщики которых обанкротились. Нашлись инвесторы, готовые завершить эти объекты и приобрести новые земельные участки на торгах с обременением – передать пострадавшим дольщикам квартиры после завершения всех работ. Однако муниципальные власти хотят продавать участки без каких-либо обременений, поскольку фактически не отвечают за последствия деятельности обанкротившегося застройщика, которому сами же выдавали разрешение на строительство.

- На Ваш взгляд, действительно ли озвученные федеральными властями новации смогут защитить покупателей строящегося жилья?

- Эти меры по большей части носят косметический характер. Они вряд ли смогут уберечь покупателей жилья от всех возможных рисков. Думаю, что в дальнейшем имеет смысл задействовать более эффективные механизмы контроля и распределения средств дольщиков – например, воссоздать деятельность строительно-промышленных банков, которые бы занимались развитием строительной отрасли. Эти учреждения должны координировать работу других институтов, так или иначе связанных со строительным рынком, возможно – создавать консорциумы. Необходимо выстроить полноценную систему, при которой банки будут финансировать строителей, а те, в свою очередь – заниматься строительством, а не привлечением денег граждан.

В структуре работ ЗАО «ЛенТИСИЗ» почти 40% занимают работы по геодезии. О перспективах этого направления «Строительному Еженедельнику» рассказал Александр Жуков, заместитель генерального директора компании.

– Ленинградский трест инженерно-строительных изысканий (ЛенТИСИЗ) был создан с уклоном в геологию, но сегодня немалую долю занимают инженерно-геодезические и топографические работы. Сегодня мы ведем геодезические работы преимущественно на малых объектах (площадью до 2 га). Причем стоимость работ по геодезии в Санкт-Петербурге оценивается в диапазоне 19-35 тыс. рублей за 1 га. Есть съемка открытых территорий – она проще и стоит дешевле. А есть закрытые территории, например заводские с большим количеством коммуникаций, – это удорожает работы. За последние четыре месяца наиболее сложные работы, которые мы выполняли, были третьей категории (застроенные территории с насыщенными инженерными коммуникациями). А наиболее характерна для Санкт-Петербурга в геодезии вторая категория сложности: съемка наполовину застроенной территории плюс обновление ранее выполненной съемки.

– На ваш взгляд, каково ближайшее будущее рынка геодезических работ в Санкт-Петербурге?

– Думаю, перспективы хорошие. Потребность в геодезических работах будет увеличиваться. Будут госзаказы, будут крупные объекты и хорошее финансирование. Стоит рассчитывать на оживление рынка геодезических работ и в Ленинградской области с принятием генеральных планов всех поселений. Сейчас мы выполняем геодезические работы в таких городах Ленобласти, как Кингисепп, Тихвин, Волхов. В Кингисеппе это строительство жилых зданий, в Тихвине – работы на реконструкции вагоностроительного завода. Пока речь идет только о пятнах под застройку на промышленной территории, но мы надеемся принять участие и в глобальной реконструкции предприятия. Ведем также изыскания в промышленной зоне в Выборге, стремясь найти наиболее экономически оправданный путь реконструкции, и т. д.

– Скажите, а всегда ли заказчик работ соглашается с предложенными суммами и видением объема работ?

– Не всегда. Если мы можем «подвинуться» в цене, мы это делаем, чтобы только работать не в убыток. Сейчас такой демпинг, что мы были вынуждены отказаться от многих объектов. Для нас допустимый максимум сокращения цены – 30%.

– А насколько велики возможности развития геодезии с точки зрения технологий?

– На мой взгляд, перспективное направление – лазерное сканирование, как воздушное, так и наземное. Геосканер помещается на летательный аппарат. А GPS-приемники располагаются и на земле, и на самом летательном аппарате. Сканирование ведется в режиме реального времени, после этого специалист обрабатывает данные и выдает и плановые, и высотные положения. Сейчас разработке беспилотных летательных аппаратов уделяется много внимания, поскольку использование вертолета обходится дорого. Между тем вертолет необходим при работах в труднодоступных местах. Например, в Сибири, где надо забросить бригаду в точку, расположенную вдали от всех дорог. Геосканирование сегодня уже существует. Оно применяется на больших линейных или площадных объектах. Но даже такая передовая технология не исключает участие в изысканиях специалиста. После сканера все равно должен пройти специалист, потому что надо дешифровать данные и интерпретировать их. Вообще технологии сейчас развиваются очень быстро. Может быть, и даже наверняка появится что-то еще, но пока для ЗАО «ЛенТИСИЗ» актуально именно это направление.

– На чем сосредоточены сегодня ваши усилия как руководителя? Что вызывает тревогу?

– Не скрою, до недавних пор у нас была организационная проблема в виде неподготовленности выезда исполнителя на объект – отсутствия на руках технического задания. Из-за этого специалист мог выезжать на объект 3-4 раза, что негативно сказывалось на продуктивности труда.

– У вас появилось новое оборудование, которое открывает широкие возможности именно в геодезии и топографии. Что это за оборудование и что вы ожидаете от его внедрения в производственную деятельность?

– Самое главное сейчас для наших заказчиков (проектировщиков) – скорость. Чем быстрее материалы дойдут до них, тем лучше. На этом мы и строим производственную политику, стремясь как можно больше сокращать временные затраты на процесс обработки и воспроизводства данных. Спутниковыми системами фирмы Trimble мы располагали и ранее, но теперь они усовершенствованы. Оборудование может работать в радиусе 6-7 км от базовой станции, выдавая координаты расположения перемещающейся станции-ровера с точностью до 2 см. Нынешний год – пилотный для 10 базовых GPS-станций, которые сейчас инсталлирует Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга. До конца года мы будем работать совместно с КГА, получая поправки координат с этих станций и передавая на них свои измерения. Это позволит в итоге привести к единому целому систему координат Санкт-Петербурга. При инженерно-геодезических и топографических работах нам приходится очень много времени затрачивать на поиск исходных пунктов. А благодаря спутниковым станциям мы сохраним до 30% временных затрат, и качество работ при этом будет намного выше. Кстати, в расчете на новое оборудование мы сегодня участвуем в тендерах на 2 объекта, стоимость работ по которым превышает 3 млн рублей.

– Для каких именно видов работ предполагается использовать спутниковые системы?

– Для создания топографических планов, выноса скважин, для предварительного межевания. Съемка полностью подходит для гидрологии: работают эхолот, GPS, и в один и тот же момент времени измеряются и глубина, и местоположение.

– А какие еще технические новинки появились в вашем арсенале?

– Закуплен цифровой нивелир – это позволит делать нивелирование второго класса. Приобретены тахеометры Leica. Там, куда не добраться геодезисту с вешкой, можно определять местоположение определенного пункта безотражательным методом с помощью тахеометра. Прибор также очень удобен для выноса осей, красных линий. Но специалисты для работ в геодезии по-прежнему необходимы. Правда, если раньше требовалось трое специалистов, теперь с этим же объемом работ смогут справиться двое или даже один человек.

– И как это повлияет на кадровую политику вашей компании?

– Будем закупать еще оборудование – будем привлекать больше специалистов. Все равно за любым тахеометром должен стоять специалист, а не оператор. Специалист знает, зачем брать этот пикет, для каких целей он нужен. А поставить человека, который просто кнопку будет нажимать, – это не подходит.