Александр Львович: «Многоэтажная застройка – это скучно»
2017-й год, несмотря на исторические параллели, не принесет революций строительному рынку, считает генеральный директор компании Navis Development Group Александр Львович.
В интервью «Строительному Еженедельнику» он рассказал, почему малоэтажные комплексы гораздо интереснее многоэтажек.
– Александр Владимирович, в начале нового года принято подводить итоги минувшего. Каким был 2016-й для Navis Development Group? Какие планы и прогнозы на текущий год?
– Мне очень нравится по поводу построения прогнозов одна шутка: в декабре 1916 года вряд ли кто мог предсказать события 1917-го. Надеюсь, грядущее столетие революции останется исключительно в исторической плоскости и не ознаменуется реальными потрясениями.
Если серьезно – конкуренция среди застройщиков очень высока, ситуация в экономике не обещает нашей отрасли бурный рост. Но при этом есть стабильный спрос, внушают оптимизм отчеты публичных компаний. Думаю, что год будет ровным и пройдет под знаком сокращения проектов застройщиков в Ленобласти и увеличения их интереса к Петербургу. Эта тенденция будет нарастать. Это видно по тому, как компании формируют свои земельные банки, как перераспределяется в целом спрос.
Результатами 2016 года мы довольны, они оказались позитивнее, чем мы изначально предполагали. Однако нет предела совершенству, можно и нужно работать лучше. В плане продаж минувший год для нас был непростым, мы вывели на рынок два абсолютно новых проекта комплексного освоения территорий. Это проекты малоэтажной застройки «Европейские пригороды» – ЖК «Шотландия» в Агалатовском поселении и «Итальянский квартал» в Романовском поселении. Первые очереди КОТ – это всегда тяжелый этап, связанный с возведением инженерных сетей, которые приходится строить на полный объем вводимых площадей проекта в целом. Кроме того, на этапе вывода проекта на рынок велика составляющая маркетингового продвижения. Поэтому мы надеемся пожать плоды наших трудов в ближайшем будущем, но в целом довольны результатом продаж минувшего года.
Хочу отметить, что рынку очень помогла ипотека с господдержкой. В структуре наших сделок более половины идет с ипотекой. И есть тенденция в минувшем году, которая нас удивила, – основной объем покупательского спроса пришелся на летние месяцы, а не на осень, как бывало обычно. Найти этому рациональное объяснение непросто, но, возможно, это была волна ранее отложенного спроса.
– Отмена субсидирования ипотеки может сильно повлиять на динамику продаж?
– Может. Сейчас о продлении уже собственных льготных ипотечных программ заявил ряд крупных банков, и прежде всего – «Сбербанк». Это хорошо, потому что именно на «Сбербанк» приходится почти половина выдаваемых ипотечных кредитов. Плохо, что менее крупные банки не смогут поддержать ипотеку – и это, конечно, скажется на рынке. В какой мере скажется? Поживем – увидим.
– Какой из стартовавших проектов – «Шотландия» или «Итальянский квартал» – оказался успешнее?
– Сравнивать их напрямую не совсем корректно. Несмотря на то, что они вышли под единым, абсолютно новым форматом – «Европейские пригороды», который мы создали и долго «раскручивали, – эти проекты находятся в разных весовых категориях. Так, «Итальянский квартал» мы отнесли к классу «эконом», проводим соответствующую ценовую политику, спрос на квартиры здесь ощутимо выше. ЖК «Шотландия» обладает всеми характеристиками полноценного комфорт-класса. Мы запроектировали квартиры с террасами, каминами. Сейчас средняя цена квадратного метра в проекте составляет 74 тыс. рублей. Мы хотим получить большую маржинальность, и продажи здесь идут в более спокойном темпе.
Замечу, что, когда мы только фантазировали на тему малоэтажного жилья в петербургских пригородах, один из наших слоганов звучал как «В два раза дешевле, чем в городе», но сейчас мы между собой шутим – «В полтора раза дороже, чем в ПриКАДье». Настал момент, когда мы конкурируем не ценой, а качеством нашего продукта.
– Почему Вы сосредоточились на малоэтажном формате? Не проще ли построить 25-этажку в популярном Кудрово?
– Многоэтажная застройка – это скучно. Кроме того, в этом плане нам никогда не догнать индустриальных гигантов, вроде «ЛСР». Да и конкурировать с проектами-миллионниками абсолютно бессмысленно. У нас уже есть опыт в реализации малоэтажного проекта – наш первый жилой комплекс в Ленобласти был реализован в поселке Щеглово. В то, что он будет весьма успешным, мало кто верил. Но этот формат нашел своих покупателей, идея оказалась востребованной рынком. Сейчас мы ставим перед собой амбициозную задачу – стать лидерами в малоэтажном формате.
Малоэтажными проектами, причем довольно качественно, занимается целый ряд петербургских застройщиков, но они, в отличие от нас, не делают это основным направлением бизнеса. Маркетинговая работа, которую мы ведем для улучшения качества наших проектов, позволяет нам идти на шаг впереди конкурентов.
– Что для Вас является решающим фактором для выбора места реализации проекта?
– Выбор места любая уважающая себя компания основывает на серьезных маркетинговых исследованиях. Мы не исключение. Вопрос номер один – транспортная инфраструктура. И ЖК «Шотландия», и ЖК «Итальянский квартал» находятся на основных магистралях: на Дороге Жизни и Новоприозерском шоссе. Кроме того, транспортная доступность «Итальянского квартала» подкреплена железнодорожным сообщением – на электричке до Финляндского вокзала 40 минут. Мы никогда не задумывались о возможностях этого вида транспорта, пока не провели исследование среди покупателей квартир в проекте «Щегловская усадьба». Учитывая серьезное расстояние – до города 17 км – многие жители «Щегловской усадьбы» обходятся без автомобиля. Они ездят на работу в Петербург на электричках.
Вопрос номер два – возможность получения реальных технических условий. Для Ленинградской области это имеет первостепенную актуальность. В регионе нет единого «Водоканала», все ресурсоснабжающие организации представляют собой разрозненные структуры, которые принадлежат муниципальным образованиям. Конечно, можно получить техусловия в любом месте, дело в цене вопроса, которая может поставить реализацию всего проекта под сомнение. В этой связи мне кажется очень правильным и своевременным решение Правительства области об обязательном подтверждении реальности выданных техусловий, без чего не может быть получено разрешение на строительство.
– Насколько увеличила компания земельный банк за истекший год? Планируется ли старт новых проектов?
– Мы сейчас ведем переговоры о покупке двух земельных участков на юге города под реализацию малоэтажных проектов общей площадью примерно 350 тыс. кв. м. Скорее всего, сделки закроем до конца года. Предложение качественных земельных участков в городе весьма ограничено. Те, кто говорят о больших объемах перспективной застройки, имеют в виду неподготовленные земельные участки. Мы активно рассматриваем предложения, но качественных вариантов очень немного.
Сейчас много рассуждают о перспективах «серого пояса», но эта тема достигнет пика своей актуальности лишь тогда, когда будут «утрясены» вопросы с Генеральным планом Петербурга. А это случится не ранее, чем через два года. Входить в такие проекты сейчас рано.
– По информации некоторых СМИ, компании Navis предлагали поучаствовать в достройке проблемного долгостроя – ЖК «Ванино»…
– Да, мы просчитываем возможность участия в этом проекте. Проблема ведь не в достройке самого объекта, а в обретении общего языка с предыдущими собственниками комплекса и его дольщиками. Сразу скажу – очень много рисков, это не бизнес-проект, а социальная нагрузка.
– Как развивается ситуация с постановкой на кадастровый учет ЖК «Созвездие»?
– До 1 февраля текущего года ЖК «Созвездие» получит документы о постановке на кадастровый учет. В конце прошлого года мы исправили все замечания Кадастровой палаты.
Цифра: 350 тыс. кв. м жилья планирует возвести NDG на двух земельных участках на юге города
В инвестиционных договорах на Западе страхованию посвящен целый раздел. Учитывается масштаб, сроки, объем инвестиций, а страхуется не только объект строительства, но и ответственность перед третьими лицами, строительное оборудование на площадке, здоровье рабочих и ряд других обязательств. В России ситуация сложилась иным образом. Многие стройки обходятся без привлечения страховщиков.
Директор САО «ГЕФЕСТ» – Санкт-Петербург», член экономического совета при губернаторе Санкт-Петербурга, председатель Координационного совета по страхованию в строительном комплексе при правительстве Санкт-Петербурге и Ленобласти Анатолий Кузнецов в интервью корреспонденту «Строительного Еженедельника» Агате Марининой рассказал о привычке российских бизнесменов рисковать и об административном ресурсе на рынке страхования.
– Оцените, пожалуйста, объемы страхования строительно-монтажных рисков в Петербурге.
– В отношении СМР можно говорить о 2,2 млрд рублей по итогам прошлого года с учетом Ленинградской области. Это порядка 7% от объема российского рынка страхования строительно-монтажных рисков.
– Страхование СМР – не самый популярный продукт.
– В основном оно востребовано в том случае, если строительство ведется из государственного или муниципального бюджета. То есть когда расходы на страхование заложены изначально. Хотя, откровенно говоря, в последнее время, даже несмотря на предусмотренные средства, незастрахованными оказываются реконструкция или даже строительство крупных инфраструктурных объектов. Показательный пример – строительные работы на Пироговской наб. (строительство транспортной развязки – прим. ред.).
– Частные инвесторы в своих проектах также предпочитают обходиться без страховщиков?
– В проектах без участия иностранного капитала наличие полиса страхования строительно-монтажных рисков является скорее исключением, чем практикой. Для наших бизнесменов расходы на страхование не являются важной составляющей. Эти люди привыкли рисковать, поэтому убедить их в необходимости страховки крайне сложно. Для большей аргументации для них был разработан новый страховой продукт под названием «СМР-коммерческий», в котором собраны все риски и виды страхования, которые необходимы при типовом строительстве, и, соответственно, тариф намного ниже, чем при классическом страховании от всех рисков. Поэтому надеемся, что такие продукты позволят склонить чашу весов в сторону страхования.
– В прошлом году петербургским рынком страхования СМР заинтересовались федеральные игроки. Это, конечно, оказало существенное влияние на сегмент.
– В 2012 году федеральные компании из топ-30 буквально хлынули на рынок страхования строительных рисков, в том числе и в Петербург. Хотя еще 3-4 года назад в сегменте реально работали, а не просто имели лицензию и единичные договоры страхования порядка 20 страховых компаний. Еще несколько лет назад в Санкт-Петербурге серьезно этим видом страхования занималось не более десяти компаний.
– Расстановка сил изменилась?
– Основное конкурентное преимущество таких новичков – низкая стоимость страхования. Именно поэтому в погоне за своим «куском» они начинают очень сильно демпинговать. При этом сбрасываются цены, которые и так уже давно достигли своего «дна». Этот сегмент интересен тем, что уровень убыточности, в отличие от тех же моторных видов страхования, на первый взгляд, довольно низкий. Но только такие игроки не учитывают, что в СМР могут происходить очень крупные аварии, которые приводят к многомиллионным выплатам. Как вот в Сочи, когда строящийся грузовой порт смыло штормом на 509 млн рублей.
– В последнее время также говорят о возросшей роли административного ресурса.
– Это одна из тенденций. Не очень приятная. Значение административного ресурса, который определяет, к какой страховой компании уйдет договор страхования, действительно увеличилось. Это снижает качество страхования и подрывает отношение страхователей, ведь страховщик, который заключил договор данным путем, понимает, что ему не нужно бороться за клиента, выплачивать вовремя и в полном размере возмещения. В конечном итоге такая политика приводит к снижению уровня доверия к страхованию.
– Весь прошлый год и начало этого шли жаркие дискуссии по поводу вступления с 1 июля 2013 года поправок в статью 60 ГрК, которые существенно меняют весь механизм страхования ответственности членов строительных СРО. А наличие данного полиса дает строителям существенную скидку при уплате взноса в компенсационный фонд – они вместо 1 млн рублей платят 300 тыс. рублей. Каких изменений, по вашему мнению, в деятельности (в том числе в стратегии поведения) страховщиков стоит ожидать в связи с поправками в ГрК?
– Суть поправок сводится к тому, что ответственность снимается непосредственно со строителей и перекладывается на застройщика, технического заказчика, а после окончания строительства – на собственника (концессионера). Вступление в силу этих поправок существенно упростит для пострадавшего процедуру получения возмещения за вред жизни и здоровью: ему не придется бегать по строительной площадке в поисках виновного подрядчика. Сейчас главная задача СРО – внести соответствующие изменения в требования к страхованию. Строители же, проектировщики и изыскатели должны заключить со страховщиками дополнительные соглашения к существующим полисам, так как появились финансовые риски. Очевидно, на переходный период большинство компаний не будут менять тарифы. Это значит, что стоимость полиса без увеличения лимита ответственности не возрастет. Новый механизм страхования будет проходить обкатку, после будет уже понятно, нужно ли вносить поправки в действующее законодательство или оставить без изменений существующий механизм.
– Как, по вашему мнению, будет развиваться страхование в строительстве в дальнейшем? Какие сегменты будут развиваться более активно?
– По нашим оценкам, в 2013 году рынок страхования строительно-монтажных рисков покажет рост максимум на 10%. Это не самые высокие темпы роста по сравнению с последними годами. Но, вероятно, на большее рассчитывать не стоит в связи с насыщением рынка и завершением мегастроек страны. В этом году развитие сегмента СМР будет обеспечиваться благодаря страхованию строительства и реконструкции объектов ТЭК и дорожной инфраструктуры. Что касается страхования ответственности членов СРО, то здесь охват рынка составляет около 90%, поэтому его рост возможен, только если будут увеличиваться страховые суммы, а соответственно, и страховые премии. К слову, по итогам прошлого года объем рынка страхования ответственности членов СРО в строительстве по Санкт-Петербургу и Ленобласти достиг 200 млн рублей.
– В 2014 году появится новый сегмент – страхование ответственности застройщиков, привлекающих средства дольщиков.
– Пока по этому направлению больше вопросов, чем ответов. При существующей законодательной базе перспектива его развития туманна. Страховые компании, которые думают о своей финансовой стабильности, не будут идти в сегмент долевого строительства, печально известный огромным количеством недостроев и обманутых дольщиков по всей стране.
Начальник отдела строительства и землепользования администрации Калининского района Татьяна Волкова рассказала «Строительному Еженедельнику» о своевременном решении вопросов социальной инфраструктуры, а также о земельном резерве под жилую застройку.
– Какие основные инвестиционно-строительные проекты, реализующиеся в районе, вы можете выделить?
– Как такового промышленного строительства в районе нет уже очень давно, а торговлю я не считаю особо крупными инвестиционными проектами. Поэтому основной акцент в инвестиционном плане делается именно на массовое жилищное строительство, которое ведется на территории района. К примеру, вблизи метро «Академическая» в прошлом году было введено в эксплуатацию четыре 25-этажных жилых дома по 600-700 квартир каждый. Это создало достаточно весомую точку притяжения в районе. Сюда подтянулась и коммерческая недвижимость, и инфраструктура. Что касается объектов в стадии реализации, то я бы выделила три основные локации, где идет не просто точечное строительство, а именно комплексное освоение территорий. В настоящее время Группа ЛСР ведет застройку неосвоенного квартала на пр. Маршала Блюхера. Причем речь идет не об уплотнительной застройке. Это полностью очищенная территория бывшего военного городка. В районе пр. Просвещения проект крупного жилого комплекса реализует компания «Мегалит». Наконец, на пересечении ул. Бутлерова и Верности целый новый квартал возводит ООО «Зенит-Строй-Инвест».
– Насколько инфраструктурно обеспечена реализация этих проектов?
– Нашей основной задачей как администрации района является обеспечение появляющихся жилых массивов социальными объектами. Это, прежде всего, детские сады и школы. Потому что новое жилье покупают по большей части молодые семьи, и эти вопросы волнуют их больше всего. Если мы говорим о текущей ситуации, пока заявленные проекты комплексного освоения еще не введены в эксплуатацию, никакого дефицита социальной инфраструктуры в районе нет. Но если проблему не решать сейчас, если не действовать на опережение, как только жилье будет введено, мы обязательно встанем перед проблемой нехватки мест в детсадах и школах. Мы, в свою очередь, делаем все возможное – выкупаем нежилые помещения для размещения в них ДДОУ. Кроме того, мы пытаемся войти в адресную инвестиционную программу по строительству социальных объектов. Отмечу, что в Генплане предусмотрены площадки под такие объекты. Земельные участки уже зарезервированы и ждут строителей. Один детский сад сейчас проектирует Комитет по строительству на углу пр. Просвещения и Брянцева. Надеемся, что проектирование завершится до конца года, а уже в 2014-м мы выйдем на стройку. Таким образом, жильцов будущего жилья от «Мегалита» мы детсадом обеспечим. В проекте «Зенит-Строй-Инвеста» также заложены социальные объекты, которые потом будут переданы городу. Проблемы мы не замалчиваем, но, наоборот, поднимаем на всех встречах с профильными вице-губернаторами. Нас слышат и идут навстречу.
– А в части транспортной инфраструктуры?
– Здесь, полагаю, трудностей нет. У нас достаточно станций метро, кроме того, мы ведем активную работу с Комитетом по транспорту в части развития сети общественных линий. К примеру, за последние два года было организовано несколько дополнительных автобусных маршрутов.
– Прошедший недавно аукцион за землю на Блюхера дал понять, что район остается предметом активного интереса большинства городских девелоперов. А как администрация относится к наращиванию объемов стройки?
– Если мы говорим о застройке депрессивных кварталов, то, конечно, это благо. Территории, которые сейчас стоят под гаражными кооперативами, бывшие военные части или вообще заброшенные земли должны застраиваться и развиваться. Но если речь идет об уплотнительной застройке – точечное «встраивание» домов в середину уже существующих кварталов – такого допускать нельзя. Отмечу, что пока что таких примеров «уплотниловки» в районе нет.
– Как обстоит дело с проектами реновации в районе?
– Район ждет старта проектов реновации. Всего в районе четыре квартала будут подвергнуты реновации. Первым должен стать квартал 43 Полюстрово. Надеемся, что работы вздесь начнутся в конце 2013-го – начале 2014 года. Пока что на руках у строителей нет положительного заключения экспертизы по проектной документации. Для нас же важнейшим аспектом, разумеется, являлось обеспечение новых кварталов социальными объектами. Мы вели длительную беседу с инвестором о необходимости строительства таких объектов. И нам удалось добиться положительных результатов – в реновируемых кварталах инвестор будет строить детсады и школы, которые потом выкупит город.
– Следите ли за общественным мнением по поводу этих проектов? Как воспринимают реновацию жители этих кварталов?
– Реновация в целом воспринимается жителями позитивно. Никаких протестных акций, скандалов и манифестаций по этому поводу у нас не было. Ведь многие граждане живут в домах-«хрущевках», где капитального ремонта не было по 50-60 лет, и въехать в новое комфортное жилье им не терпится. В то же время есть рекламации от соседних домов – людям не хочется жить в условиях перманентной стройки.
– Сегодня в районе функционирует более 200 крупных и средних промышленных предприятий. Будет ли район сохранять «промку» или пойдет по пути высвобождения промзон?
– Прогнозов делать не стану – давайте говорить о том, что происходит на сегодняшний день. Пожеланий от руководства промпредприятий о массовом переезде за городскую черту я не слышала. Единственный собственник, который действительно хочет продать свое имущество, – это завод «Красный выборжец», руководство которого планирует продать два квартала на Свердловской наб. Отмечу, что с большой долей вероятности здесь будет построено жилье – в Генплане эта территория описана как зона жилой многоэтажной и общественно-деловой застройки. Здесь может быть реализован проект элитного, «видового» жилья. Вообще же редевелопмент – это палка о двух концах. С одной стороны, рост жилищного строительства – это несомненный городской приоритет. С другой стороны, промышленность дает району рабочие места. И не только Калининскому, но и Выборгскому. Не все захотят отправиться вслед за промпредприятием в Ленинградскую область.
– Какие еще территории в перспективе могут стать площадкой для жилищного строительства?
– В Калининском районе сегодня есть где строить. На том же пр. Маршала Блюхера есть огромный земельный резерв для освоения. Это депрессивный квартал, проект планировки которого был утвержден еще в 2008 году. Аукцион прошел только по трем домам, всего же там планируется построить 12. То есть еще 9 аукционов у нас впереди. Кроме того, здесь планируется построить торговую недвижимость, а также социальные объекты – 2 школы, 3 детских сада и физкультурный центр. По большому счету, общее представление, как будет развиваться эта территория, у нас есть. Помимо этого, сейчас идут переговоры с «ФСК ЕЭС» о каблировании высоковольтных сетей Ленэнерго опять же по пр. Маршала Блюхера. После того как ВЭЛы переедут под землю, эти территории также пойдут под жилищное строительство.