Георгий Богачёв: СРО должны «переродиться»
НОСТРОЙ сменил координатора по Северо-Западу. 9 января текущего года на этот пост назначен президент ЛенОблСоюзСтроя Георгий Богачёв.
О потерях компенсационных фондов, СРО-«пустышках» и других проблемах реформирования СРО он рассказал в интервью «Строительному Еженедельнику».
– Назначение координатором стало для Вас неожиданным?
– Назначение не было для меня неожиданностью, мы с Андреем Юрьевичем (президентом НОСТРОЙ А. Ю. Молчановым – прим. ред.) говорили об этом еще в середине декабря. В целом это не противоречит моим сегодняшним планам, у меня есть на это время. Я с удовольствием принял это приглашение. Почему бы не поучаствовать в таком важном и интересном деле?
– Объем работы и количество проблем, которые придется решать, Вас не тревожат?
– Думаю, если разложить задачи на маленькие этапы – все намного проще, чем кажется сначала.
– Вы планируете совмещать работу координатора с президентством в ЛенОблСоюзСтрое?
– Пока это вполне возможно. Более того, я надеюсь, это позволит добиться синергетического эффекта, например, с точки зрения объединения офиса. В глубине души я надеюсь, что это поможет расширить членскую базу Союза, добавить «свежей крови».
– Какие первоочередные задачи перед Вами поставлены?
– Цель одна: в системе саморегулирования происходит реформа, которая должна завершиться к осени этого года. Сегодня 80% того, чем занимается НОСТРОЙ, – проведение этой реформы. Пока нельзя сказать, что здесь все радужно – проблем, связанных с разными факторами, много, и их надо решать.
Регионализация СРО, переход старых членов, прием новых, формирование компенсационных фондов – это основные проблемы, с которыми сталкивается СРО сегодня. Как раз их мы и собираемся решать.
У ряда организаций «чудесным образом» средства компенсационных фондов оказались в проблемных банках. Корень проблемы в том, что некоторые СРО стали кормушками для их руководителей. И сегодня они с большой неохотой расстаются со своим «бизнесом» (хотя изначально вся система СРО построена как раз на том, что это не бизнес). Отсюда и размещение денег в рискованных банках, вероятно, на каких-то специальных условиях, и создание различных препятствий для выхода из организации ее членов.
Задача НОСТРОЙ – быть связующим звеном между строителями, объединенными в СРО, и органами исполнительной власти в субъектах. И я надеюсь, что смогу внести свой вклад в эффективное взаимодействие этих структур.
– Какими методами Вы будете решать озвученные проблемы?
– Какого-то общего рецепта здесь нет, для каждого отдельного случая нужно свое решение. К сожалению, некоторые строительные организации потеряют средства своих компенсационных фондов, потому что их просто нет. Другое дело, что нужно привлечь к ответственности СРО, допустившие такую ситуацию. По крайней мере, руководители, принимающие решения (о размещении средств в рискованных банках), наверное, не должны больше ими оставаться. Но для них самих это совсем не очевидно. Они ходят с честными лицами и рассказывают, что они здесь ни при чем.
Хотя, если взять весь объем потерянных в проблемных банках средств юридических лиц, то процент средств СРО в этой массе окажется в разы выше средней «сгоревшей» суммы.
Вероятно, что в ряде случаев это делалось целенаправленно, за какие-то преференции или прямые отчисления от банкиров.
– Так что, нас ожидает «зачистка» СРО?
– Я бы не стал так сгущать краски, не хочется никого пугать, но система должна заработать нормально. Все СРО-«пустышки» должны кануть в небытие. Либо пройти процесс санации, перерождения. Поменяется все – СРО ждут глобальные изменения.
Есть и еще одна проблема: многие члены СРО еще не понимают, что им уже не обязательно состоять в саморегулируемых организациях. Логика реформы в том, чтобы уменьшить количество обязательных процедур. Но традиционно в России люди на всякий случай перестраховываются. Тем более, что руководству СРО не выгодно терять членов – и они «попугивают» строителей.
– Но число саморегулируемых организаций так или иначе сократится?
– Наоборот, я думаю, что где-то их количество не уменьшится, а увеличится. Есть пример: в одном из регионов России всего две СРО, но они кажутся странными и похожи на юридические организации, созданные для того, чтобы торговать допусками. Поэтому добросовестные строительные компании собрались и решили создать новую СРО, их поддержал НОСТРОЙ. Я знаю, что в одном из субъектов Северо-Запада есть желание создать новую организацию. Это вполне допустимо, здесь можно провести аналогию со стройкой: иногда проще снести и построить заново, чем пытаться реконструировать то, что давно упало.
В СЗФО всего 15 СРО в сфере строительства, так что у нас, слава Богу, с этим поменьше проблем, чем в Петербурге или в Москве. Но есть и определенные вопросы.
– Как Вы намерены решать обозначенные проблемы? К каждой СРО будет индивидуальный подход?
– В случае Северо-Западного округа это вполне реально, у нас достаточно ограниченное количество организаций. С каждой можно отдельно разобраться и понять, какие проблемы существуют, решаемы они или нет. Вполне возможно, что у нас появятся еще организации, путем переезда и смены места регистрации. Но пока таких сведений еще нет.
– Насколько хорошо Вам знакомы СРО Северо-Запада?
– Часть из них мне знакомы, учитывая, что 6 из 15 организаций зарегистрированы в Ленобласти. С некоторыми мы сотрудничаем, знаем друг друга. Это дополнительное преимущество. Часто встречаемся на различных окружных совещаниях, на мероприятиях в полпредстве.
– Когда у Вас запланирована первая встреча с представителями СРО Северо-Запада?
– Первую встречу мы проведем в формате конференции, она состоится в конце января. Никакого «официального представления» меня как нового координатора не будет, на данный момент работа важней, чем антураж.
– Почему Андрей Молчанов выбрал на эту должность именно Вас?
– Ответ на этот вопрос может дать только сам Андрей Юрьевич, но думаю, все просто: ему нужны люди, которых он давно знает и которым может доверять. Это основная причина. Его можно понять, ведь НОСТРОЙ – это огромная структура.
– Вы упомянули, что Ваше назначение координатором НОСТРОЙ позволит придать новый импульс деятельности ЛенОблСоюзСтроя. В каких именно переменах нуждается объединение областных строителей?
– Никаких глобальных планов у нас нет: надо продолжать те хорошие начинания, которыми мы занимаемся. Это обычная рутинная работа, а ЛенОблСоюзСтрой – площадка для обмена мнениями, лоббирования в хорошем смысле. Жизнь этого сообщества в последнее время немного «засушивается». Начинает теряться простое и быстрое взаимодействие. Трудно сказать, с чем это связано. Нам с властями Ленобласти нужно вместе поработать, чтобы преодолеть эти тенденции.
– Как, на Ваш взгляд, должна выглядеть идеальная СРО?
– Задача НОСТРОЙ – помогать СРО. Но, с другой стороны, и в саморегулируемых организациях должны понимать, что не строители существуют для СРО, а СРО для строителей.
На мой взгляд, СРО должны преобразоваться в одну из двух форм. Первая – это крупные организации, с достаточной клиентской базой и суммой на счете, чтобы организовать процессы и контроля, и методического руководства.
Второй вариант – это маленькая организация, своеобразный «кооператив», без бухгалтеров, юристов, директоров, которые получают зарплату. Сто членов набрать, конечно, не так-то просто, но это возможно. Эта схема организации может удачно сработать в небольших регионах. И та, и другая модели имеют право на жизнь.
Кстати
12 января в Москве состоялось первое в этом году заседание Совета Ассоциации «Национальное объединение строителей». По решению Совета НОСТРОЙ в отношении пяти СРО начата процедура, предшествующая подготовке заключения о возможности исключения сведений из Госреестра. Кроме того, рассмотрено четыре заявки от организаций, претендующих на получение статуса строительных СРО. Также на заседании было предложено дополнить перечень заявительных документов, предоставляемых в НОСТРОЙ организациями, претендующими на получение статуса СРО, обязательной банковской выпиской о движении средств компенсационного фонда на счете, формами 1 и 2 бухгалтерской отчетности, а также указанием фактического местонахождения организации в дополнение к юридическому адресу.
В повестку следующего заседания предложено включить проект положения о страховании госконтрактов, а также вопрос об исполнении положений 372-ФЗ членами Совета и координаторами НОСТРОЙ и отчет по размещению СРО средств компенсационных фондов на спецсчетах.
Работа застройщика по 214-ФЗ с заключением ДДУ – важный аргумент для покупателей новостроек, полагает Вячеслав Шибаев, председатель комитета госстройнадзора и экспертизы Ленобласти.
- Законодательство в сфере жилищного строительства продолжает претерпевать серьезные изменения. Можно ли утверждать, как следствие, что продажи жилья по 214-ФЗ, с заключением договора долевого участия, становятся все более предпочтительной схемой для самих застройщиков?
- Действительно, большинство заключаемых сегодня в Ленобласти договоров между застройщиками и покупателями жилья – договоры долевого участия в строительстве. мы фиксируем даже переход организаций, ранее работавших по схеме жилищно-строительного кооператива (ЖСК), к работе по 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». В некоторых случаях застройщики принимают решение об изменении порядка привлечения денежных средств граждан, даже если их ЖСК абсолютно отвечали всем требованиям закона. Если же при проверке деятельности ЖСК мы выявляем, что строительство ведется организацией-застройщиком, а деньги привлекаются кооперативом, мы кооператив штрафуем и выдаем предписание привести его деятельность в соответствие с законом: во-первых, прекратить прием новых членов ЖСК, а во-вторых, решить вопрос о переходе на стандарты 214-ФЗ. Например, это ЖСК «Муринское-1» (застройщик ООО «Романтика», а технический заказчик и организатор кооператива - O2 Development) или ЖСК «Нева Парк» (организатор – ООО «МЕГАПОЛИС Развитие»), где, как выяснилось при проверке, не было соблюдено требование о том, что сам ЖСК должен являться застройщиком, то есть собственником (либо арендатором) земельного участка под строительство, и структурой, привлекающей средства граждан.
- Насколько полной информацией о жилищно-строительных кооперативах, действующих в Ленинградской области, располагает Комитет госстройнадзора и экспертизы?
- Я не исключаю, что их в области может быть намного больше, чем те 29, о которых нам стало известно в результате полученных обращений от граждан и проведенных проверок. Не стоит упускать из виду и то обстоятельство, что госстройнадзору поднадзорны только ЖСК, ведущие строительство домов свыше трех этажей. Но в Ленобласти очевидно строятся и дома меньшей этажности.
Думаю, мы будем располагать полной информацией о ЖСК, действующих в Ленинградской области, после вступления в силу положения Жилищного кодекса РФ, обязующего все жилищно-строительные кооперативы размещать реестры своих пайщиков в соответствующем разделе Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) в сети Интернет.
- Полномочия по контролю деятельности ЖСК органы, осуществляющие надзор в области долевого строительства, получили только в прошлом году. Как вы оцениваете старт работы в этом направлении? И действительно ли принятые законодательные поправки были необходимы?
- Необходимы – однозначно. Но, на мой взгляд, решение было принято половинчатое, и эту идею мы пытаемся донести до руководства всех федеральных структур, от которых зависит изменение законодательства (Минстроя, Государственной Думы, Администрации Президента РФ, Совета Федерации и др.). Мы убеждены, что, если уж сохранять схему ЖСК, то разумно и правильно приравнять условия их деятельности к тем, в которых работают застройщики по 214-ФЗ. Контролирующие органы логично наделить полномочиями по проверке целевого расходования денежных средств. Большинство жалоб от пайщиков ЖСК, которые мы получаем, связаны со срывом сроков строительства. Логично проверить, куда и как расходовались средства граждан. Но у нас таких полномочий нет. В лучшем случае мы можем обратиться в прокуратуру с просьбой провести проверку на наличие признаков мошенничества. Поэтому мы и предлагаем, чтобы, во-первых, мы получили полномочия по контролю за целевым использованием средств граждан, а во-вторых, чтобы привлечение денежных средств членов ЖСК было возможным только после получения разрешения на строительство (может быть, за исключением внесения вступительного взноса при создании ЖСК учредителями: понятно, что на тот момент разрешения на строительство может еще не быть). Необходим также, по нашему мнению, прямой запрет на рекламу ЖСК до получения разрешительной документации. Кстати, уголовная ответственность для застройщиков за незаконное привлечение средств граждан, введенная недавно, тоже была нашим предложением, с которым согласился федеральный законодатель.
- Комитет госстройнадзора некоторое время назад разработал и законопроект, предусматривающий обязательную экспертизу проектной документации многоквартирных домов вне зависимости от этажности. Есть ли шансы на появление этой нормы в законодательстве?
- Действительно, Ленобласть выступала с такой законодательной инициативой – этот законопроект был внесен в Государственную Думу. Надо сказать, что с похожими предложениями выступили несколько регионов, а также группа депутатов Государственной Думы. В итоге наш законопроект до сих пор не рассмотрен, но был принят и вступил в силу с 1 января нынешнего года другой закон, который ввел обязательную экспертизу проектной документации для многоквартирных и блокированных домов, строительство которых осуществляется на средства бюджета.
Частные многоквартирные малоэтажные дома так и остались вне поля зрения экспертизы, и думаю, что вопрос в отношении них уже снят с повестки дня.
- Остается ли, по вашему мнению, работа по стандартам 214-ФЗ, с заключением договора долевого участия, существенным аргументом в пользу данного застройщика для покупателя жилья? Или граждане на это сегодня вообще не обращают внимания?
- Как раз наоборот: этот фактор и действует. Потому что дольщик получает определенные гарантии возвратности вложенных средств в форс-мажорной ситуации. Есть материальная база застройщика, за счет которой можно что-то истребовать. Есть страхование договора долевого участия, причем по сравнению с началом действия этой нормы сейчас суммы страховых выплат увеличились.
- Но не секрет, что список страховщиков, которые могут оказывать эту услугу, очень ограничен. Кроме того, страховая компания может прекратить свою деятельность в этом направлении до наступления страхового случая у ее клиента (срыва строительства дома).
- А вы знаете какого-нибудь дольщика, который попытался бы получить страховку из-за приостановки или прекращения строительства многоквартирного дома? В Ленобласти мне о таких случаях неизвестно. Мы сами говорим пострадавшим дольщикам: «Хотя бы попробуйте», но – не хотят. Не так давно при проверке деятельности госстройнадзора специалисты Администрации Президента РФ задавали нам вопросы о том, стоит ли сохранять обязательное страхование ответственности застройщиков. Мы полагаем, что этот эксперимент необходимо реализовать до конца. Понятно, что возникают вопросы о страховых выплатах в связи с банкротством (отзывом лицензии) страховщика. Но необходимо понаблюдать, как этот механизм заработает на практике. Пока, к сожалению, этого не произошло.
Крупные жилищно-строительные кооперативы из числа проверенных Комитетом государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области
«Муринское-1» (ООО «Романтика» (входит в ГК O2 Development). Число участников ЖСК - 2814
«Созвездие» ООО» (СК «Навис»). Число участников ЖСК - 2131
«Щегловская усадьба» (ООО «СК «Навис»). Число участников ЖСК -1312
Источник: Комитет госстройнадзора и экспертизы Ленинградской области
Кстати
По состоянию на 1 апреля, в Ленинградской области по 214-му федеральному закону работали 175 застройщиков, которые осуществляют строительство 624 многоквартирных
домов. Заключено более 787,2 тыс. договоров долевого участия на общую сумму почти 117, 8 млрд рублей. В Комитете госстройнадзора ориентировочно определяют число действующих ЖСК – 29.