Георгий Богачёв: СРО должны «переродиться»
НОСТРОЙ сменил координатора по Северо-Западу. 9 января текущего года на этот пост назначен президент ЛенОблСоюзСтроя Георгий Богачёв.
О потерях компенсационных фондов, СРО-«пустышках» и других проблемах реформирования СРО он рассказал в интервью «Строительному Еженедельнику».
– Назначение координатором стало для Вас неожиданным?
– Назначение не было для меня неожиданностью, мы с Андреем Юрьевичем (президентом НОСТРОЙ А. Ю. Молчановым – прим. ред.) говорили об этом еще в середине декабря. В целом это не противоречит моим сегодняшним планам, у меня есть на это время. Я с удовольствием принял это приглашение. Почему бы не поучаствовать в таком важном и интересном деле?
– Объем работы и количество проблем, которые придется решать, Вас не тревожат?
– Думаю, если разложить задачи на маленькие этапы – все намного проще, чем кажется сначала.
– Вы планируете совмещать работу координатора с президентством в ЛенОблСоюзСтрое?
– Пока это вполне возможно. Более того, я надеюсь, это позволит добиться синергетического эффекта, например, с точки зрения объединения офиса. В глубине души я надеюсь, что это поможет расширить членскую базу Союза, добавить «свежей крови».
– Какие первоочередные задачи перед Вами поставлены?
– Цель одна: в системе саморегулирования происходит реформа, которая должна завершиться к осени этого года. Сегодня 80% того, чем занимается НОСТРОЙ, – проведение этой реформы. Пока нельзя сказать, что здесь все радужно – проблем, связанных с разными факторами, много, и их надо решать.
Регионализация СРО, переход старых членов, прием новых, формирование компенсационных фондов – это основные проблемы, с которыми сталкивается СРО сегодня. Как раз их мы и собираемся решать.
У ряда организаций «чудесным образом» средства компенсационных фондов оказались в проблемных банках. Корень проблемы в том, что некоторые СРО стали кормушками для их руководителей. И сегодня они с большой неохотой расстаются со своим «бизнесом» (хотя изначально вся система СРО построена как раз на том, что это не бизнес). Отсюда и размещение денег в рискованных банках, вероятно, на каких-то специальных условиях, и создание различных препятствий для выхода из организации ее членов.
Задача НОСТРОЙ – быть связующим звеном между строителями, объединенными в СРО, и органами исполнительной власти в субъектах. И я надеюсь, что смогу внести свой вклад в эффективное взаимодействие этих структур.
– Какими методами Вы будете решать озвученные проблемы?
– Какого-то общего рецепта здесь нет, для каждого отдельного случая нужно свое решение. К сожалению, некоторые строительные организации потеряют средства своих компенсационных фондов, потому что их просто нет. Другое дело, что нужно привлечь к ответственности СРО, допустившие такую ситуацию. По крайней мере, руководители, принимающие решения (о размещении средств в рискованных банках), наверное, не должны больше ими оставаться. Но для них самих это совсем не очевидно. Они ходят с честными лицами и рассказывают, что они здесь ни при чем.
Хотя, если взять весь объем потерянных в проблемных банках средств юридических лиц, то процент средств СРО в этой массе окажется в разы выше средней «сгоревшей» суммы.
Вероятно, что в ряде случаев это делалось целенаправленно, за какие-то преференции или прямые отчисления от банкиров.
– Так что, нас ожидает «зачистка» СРО?
– Я бы не стал так сгущать краски, не хочется никого пугать, но система должна заработать нормально. Все СРО-«пустышки» должны кануть в небытие. Либо пройти процесс санации, перерождения. Поменяется все – СРО ждут глобальные изменения.
Есть и еще одна проблема: многие члены СРО еще не понимают, что им уже не обязательно состоять в саморегулируемых организациях. Логика реформы в том, чтобы уменьшить количество обязательных процедур. Но традиционно в России люди на всякий случай перестраховываются. Тем более, что руководству СРО не выгодно терять членов – и они «попугивают» строителей.
– Но число саморегулируемых организаций так или иначе сократится?
– Наоборот, я думаю, что где-то их количество не уменьшится, а увеличится. Есть пример: в одном из регионов России всего две СРО, но они кажутся странными и похожи на юридические организации, созданные для того, чтобы торговать допусками. Поэтому добросовестные строительные компании собрались и решили создать новую СРО, их поддержал НОСТРОЙ. Я знаю, что в одном из субъектов Северо-Запада есть желание создать новую организацию. Это вполне допустимо, здесь можно провести аналогию со стройкой: иногда проще снести и построить заново, чем пытаться реконструировать то, что давно упало.
В СЗФО всего 15 СРО в сфере строительства, так что у нас, слава Богу, с этим поменьше проблем, чем в Петербурге или в Москве. Но есть и определенные вопросы.
– Как Вы намерены решать обозначенные проблемы? К каждой СРО будет индивидуальный подход?
– В случае Северо-Западного округа это вполне реально, у нас достаточно ограниченное количество организаций. С каждой можно отдельно разобраться и понять, какие проблемы существуют, решаемы они или нет. Вполне возможно, что у нас появятся еще организации, путем переезда и смены места регистрации. Но пока таких сведений еще нет.
– Насколько хорошо Вам знакомы СРО Северо-Запада?
– Часть из них мне знакомы, учитывая, что 6 из 15 организаций зарегистрированы в Ленобласти. С некоторыми мы сотрудничаем, знаем друг друга. Это дополнительное преимущество. Часто встречаемся на различных окружных совещаниях, на мероприятиях в полпредстве.
– Когда у Вас запланирована первая встреча с представителями СРО Северо-Запада?
– Первую встречу мы проведем в формате конференции, она состоится в конце января. Никакого «официального представления» меня как нового координатора не будет, на данный момент работа важней, чем антураж.
– Почему Андрей Молчанов выбрал на эту должность именно Вас?
– Ответ на этот вопрос может дать только сам Андрей Юрьевич, но думаю, все просто: ему нужны люди, которых он давно знает и которым может доверять. Это основная причина. Его можно понять, ведь НОСТРОЙ – это огромная структура.
– Вы упомянули, что Ваше назначение координатором НОСТРОЙ позволит придать новый импульс деятельности ЛенОблСоюзСтроя. В каких именно переменах нуждается объединение областных строителей?
– Никаких глобальных планов у нас нет: надо продолжать те хорошие начинания, которыми мы занимаемся. Это обычная рутинная работа, а ЛенОблСоюзСтрой – площадка для обмена мнениями, лоббирования в хорошем смысле. Жизнь этого сообщества в последнее время немного «засушивается». Начинает теряться простое и быстрое взаимодействие. Трудно сказать, с чем это связано. Нам с властями Ленобласти нужно вместе поработать, чтобы преодолеть эти тенденции.
– Как, на Ваш взгляд, должна выглядеть идеальная СРО?
– Задача НОСТРОЙ – помогать СРО. Но, с другой стороны, и в саморегулируемых организациях должны понимать, что не строители существуют для СРО, а СРО для строителей.
На мой взгляд, СРО должны преобразоваться в одну из двух форм. Первая – это крупные организации, с достаточной клиентской базой и суммой на счете, чтобы организовать процессы и контроля, и методического руководства.
Второй вариант – это маленькая организация, своеобразный «кооператив», без бухгалтеров, юристов, директоров, которые получают зарплату. Сто членов набрать, конечно, не так-то просто, но это возможно. Эта схема организации может удачно сработать в небольших регионах. И та, и другая модели имеют право на жизнь.
Кстати
12 января в Москве состоялось первое в этом году заседание Совета Ассоциации «Национальное объединение строителей». По решению Совета НОСТРОЙ в отношении пяти СРО начата процедура, предшествующая подготовке заключения о возможности исключения сведений из Госреестра. Кроме того, рассмотрено четыре заявки от организаций, претендующих на получение статуса строительных СРО. Также на заседании было предложено дополнить перечень заявительных документов, предоставляемых в НОСТРОЙ организациями, претендующими на получение статуса СРО, обязательной банковской выпиской о движении средств компенсационного фонда на счете, формами 1 и 2 бухгалтерской отчетности, а также указанием фактического местонахождения организации в дополнение к юридическому адресу.
В повестку следующего заседания предложено включить проект положения о страховании госконтрактов, а также вопрос об исполнении положений 372-ФЗ членами Совета и координаторами НОСТРОЙ и отчет по размещению СРО средств компенсационных фондов на спецсчетах.
Генеральный директор Фонда Имущества Денис Мартюшев рассказал о том, что он считает эффективным управлением городской недвижимостью и в каком направлении он намерен развивать Фонд Имущества.
Долгое время главной задачей Фонда Имущества было продать на торгах городскую недвижимость. Генеральный директор Фонда Имущества Денис Мартюшев считает, что времена изменились, а вместе с ними поменялись задачи и приоритеты.
– Денис Вячеславович, кризис Вас не пугает?
– Для рынка недвижимости нет хуже времени, чем застой. Когда рынок растет или падает, собственники активизируются – одни продают, другие покупают. Поэтому настроение в коллективе сдержанно-оптимистичное.
– Значит, Вас не пугает, что на падающем рынке придется искать покупателей для выполнения бюджетного задания?
– Хочу сразу сказать: у нас нет задачи устроить распродажу городского имущества, продав все любой ценой. Нужно говорить о новом инструменте эффективного управления городским имуществом. Этим инструментом становится сейчас Фонд Имущества. Задача сложная, но вполне реализуемая. Инвесторы хорошо изучили старую модель поведения Фонда, когда недвижимость выставляется несколько раз на торги, после чего продается с дисконтом. Мы знаем об этом и адаптируемся.
– Фонд Имущества Вы рассматриваете шире, чем просто продавца подвалов, чердаков и аварийных помещений?
– Фонд дополняет привычный всем статус «аукциониста» функцией «сервисной компании» для всех, кто с нами работает. Для города мы занимаемся подготовкой объектов к продаже или сдаче в аренду. Это означает осмотр объекта, проведение анализа рыночной ситуации, определение справедливой стоимости или арендной ставки для каждого объекта и выдачу рекомендаций по его дальнейшему использованию. Наш подход заключается в работе над повышением эффективности распоряжения городским имуществом. Простой пример: объект расположен в хорошем месте, ликвиден, значит, для казны его выгоднее оставить в собственности и сдавать в аренду.
– Не получится ли, что дополнительная работа только увеличит время подготовки объекта к продаже?
– Наоборот, мы уже добились сокращения сроков подготовки объектов к продаже. Сотрудники Фонда Имущества сами готовят документы и передают в профильный Комитет. Одновременно мы представляем свои рекомендации по каждому объекту. Окончательное решение остается за городом, но, если мы видим, что объект выгодней сдать в аренду, мы обязательно это укажем. Петербург – крупнейший владелец недвижимости, и для любого собственника крайне важно использовать свою недвижимость эффективно. Наша работа этому способствует.
– А как проводится работа с покупателями?
– Для нас главное – разговаривать с бизнесом на одном языке и получать обратную связь. Сейчас обратная связь – это только отсутствие или наличие заявок на торги. Мы хотим, чтобы работа Фонда была понятна покупателям городской недвижимости, а процесс приобретения объекта был простым, удобным и понятным любому. Для этого необходимо точно позиционировать объекты и реализовывать их на условиях, интересных бизнесу. Мы будем добиваться, чтобы покупка объектов не была случайной: когда инвестор покупает актив, а потом пытается приспособить его под бизнес. Мы видим свою работу в том, чтобы инвестор уже в самом начале понимал, как можно работать с объектом, в какие сроки и за какие деньги.
– Получается?
– Мы создали новый сайт Фонда (домен купитьугородапросто.рф) с функцией личного кабинета. Пока система работает в тестовом режиме, вот-вот введем в эксплуатацию. Пересмотрели стратегию и увеличили число каналов коммуникации для продвижения объектов на рынок. При этом расходы остались на прежнем уровне. Мы ввели в работу Фонда функцию консультирования. Конечная цель – научить заявителей самостоятельно готовить пакеты документов, исключив затраты бизнеса на посредников. В идеале – любой желающий сможет заполнять заявку на сайте, внести залог и участвовать в торгах. Сейчас наши специалисты оказывают поддержку потенциальным покупателям с момента обращения до подачи заявки. Предпринимателям остается подписать заполненную заявку и внести задаток. Мы привлекли банки для покупки объектов в кредит. Сотрудники банков уже работают в здании Фонда.
– Какие банки работают с Фондом?
– Подписано соглашение о сотрудничестве со «Сбербанком» и Банком «Санкт-Петербург». В этих банках разработаны и предлагаются кредитные продукты специально для приобретения объектов в Фонде. Ведутся переговоры о партнерском участии еще ряда крупных банковских структур. Уже сейчас можно получить кредит на 500 млн рублей сроком до семи лет под 12-14% годовых. Хотелось бы в рамках этой программы добиться от банков и проектного финансирования.
– Вы значительно увеличиваете трудовую нагрузку на Фонд. Означает ли это, что город будет компенсировать дополнительные работы?
– В 2016 году вознаграждение Фонда за работу составляет менее 0,5% от перечисленных нами средств в городской бюджет, и даже это оплачивает не город, а покупатель. В следующем году соотношение останется на том же уровне, субсидий Фонд Имущества не получает. Фонд как коммерческая организация должен получать прибыль, но прибыль – это не единственный наш приоритет.
– Какие объекты недвижимости пользуются у инвесторов большим спросом?
– Аварийные здания, расположенные в центральных районах города. В дальнейшем эти объекты можно использовать под гостиницы, жилье, бизнес-инфраструктуру. Частникам интересно восстановление аварийного жилья. Как правило, интерес представляют встроенные помещения, расположенные на первых этажах, а также жилые помещения с возможностью перевода в нежилой фонд. Сейчас очень активно развивается медицинская сфера, и объекты с возможностью их использования под медицинские учреждения крайне востребованы. Виден растущий интерес к спортивным объектам.
– В городе очень много аварийных зданий, но зачастую бизнес относится к ним с опаской из-за охранного статуса. Как Вы будете работать с такими объектами?
– Предлагать бизнесу понятные условия – наша работа (это касается и охранных обязательств). Инвестор должен понимать, что можно делать на каждой конкретной площадке и что для этого требуется. Мы отрабатываем взаимодействие с КГИОП по этому поводу.
– Могли бы Вы рассказать о показателях работы Фонда в 2016 году?
– В уходящем году Фонд продал и сдал в аренду 442 объекта, в том числе на торгах реализовано 198 объектов. Общая сумма денежных средств, подлежащих перечислению в бюджет, составила 6 млрд рублей. До конца года на торги выставлено еще 60 объектов.
– Как выполнил Фонд бюджетное задание в 2016 году? Как может измениться бюджетное задание в следующем году?
– До конца года планируется выполнение бюджетного задания на 90%. Недовыполнение связано со снижением активности по выкупу помещений по преимущественному праву в соответствии со 159-ФЗ, а также с практически полным отсутствием земельных участков под застройку на инвестусловиях и участков под ИЖС. На 2017 год планируется бюджетное задание на 10% ниже, чем в этом году. Причина – уменьшение сделок по преимущественному праву.
– Могли бы Вы анонсировать наиболее интересные объекты, предназначенные к торгам в 2017 году?
– Среди аварийных зданий наиболее интересными представляются объекты по адресам: ул. Лабутина, д. 3, лит. Г; ул. Розенштейна, д. 39, лит. А; Рижский пр., д. 70, лит. Р; Зеленогорская ул., д. 3, лит. А; Выборгская наб., д. 53, лит. А; ул. Гусева, д. 5, корп. 6, лит. А. Все это расселенные многоквартирные дома, площадью от 800 до 8000 кв. м, расположенные в зоне жилой и общественно-деловой застройки. Часть их является историческими зданиями, другая часть находится вне охранных зон.
Готовится к торгам комплекс жилых и нежилых помещений на наб. Обводного канала, д. 118. Аналогичный лот был приобретен в соседнем здании «Первой мебельной фабрикой». В случае покупки лота этим инвестором, у него появится возможность застроить территорию между «Варшавским экспрессом» и «Лентой».
Также интерес для инвесторов могут представлять земельные участки в аренду на инвестиционных условиях под многоэтажное жилищное строительство, расположенные на ул. Тамбасова. Торги пройдут в январе 2017 года.
Цифра
442 объекта продал и сдал в аренду Фонд Имущества в 2016 году
Рюд Рейтелингспергер рассказал о приоритетах изменения застроенных территорий пост-индустриальных городов и проектах, превращающих «застройку» в место притяжения людей и бизнеса.
Рюд Рейтелингспергер – голландский архитектор, или арти-тектор, как он сам себя называет, основатель Observatorium, профессионального объединения нового формата. Observatorium специализируется не на традиционном проектировании зданий или помещений, а на преобразовании городских пространств.
Рюд Рейтелингспергер– Рюд, это Ваш первый визит в Россию?
– Нет, в вашей стране я уже третий раз. Первый раз я был в Красноярске, затем в городе Никола-Ленивец (находится под Калугой, в 200 км от Москвы, – прим. ред.). Художник и скульптор Николай Полисский начал привлекать местных жителей к созданию монументальных инсталляций из природных материалов – зиккурата из сена, башни из лозы, акведука из снега. А в 2006 году появился международный фестиваль «Архстояние», посвященный ландшафтным объектам. Я был одним из участников этого фестиваля. В Петербурге я впервые.
– Произвела ли на Вас впечатление петербургская архитектура?
– К сожалению, я пока не много успел посмотреть. Немного погулял по центральным улицам, побывал около ансамбля Смольного. Подозреваю, что лучшее время для посещения Петербурга – конечно же, лето, но и сейчас он очень красив. Напомнил мне в чем-то Париж, Берлин. Петербург, без всякого сомнения, принадлежит к сообществу красивейших городов Европы. И самое интересное – это, конечно, Нева. Все города, расположенные в дельтах рек, – невероятно впечатляют. Мой любимый пример в этом отношении – Роттердам. Вода – неисчерпаемый источник вдохновения и преобразования, бесконечного переосмысления взаимоотношений города и акватории. Петербург также обладает этой уникальной возможностью. Возможно, вашему городу стоит делать больший акцент на воду. Улицы прекрасны, но заполнены автомобилями, а река пока пуста.
– Observatorium специализируется не на традиционном проектировании зданий или помещений, а на преобразовании существующих пространств. Почему это направление сегодня востребовано?
– Мы живем в искусственно созданном мире. Все, что мы видим и ощущаем, сделано людьми. А все рукотворное претерпевает со временем изменения. Петербург не строился для автомобилей, а сейчас он заполнен ими. Город обязан меняться. При этом мы не знаем, как будет выглядеть Петербург через двадцать-тридцать лет, как поменяется функционал его зданий, улиц, площадей. Это невозможно предсказать, но всегда нужно помнить об истории места. Память места должна стать отправной точкой для будущих преобразований.
– То есть в основе преобразований лежит историзм?
– Да, но не только. Речь не идет о сугубо научном историзме. Есть понятие исторического слоя. Люди хранят в памяти историю конкретного места. Они должны принимать участие в его трансформации. Чтобы проект преобразования был удачным, горожане должны быть вовлечены в этот процесс. Нужно брать за основу не только историю, но и истории, рассказанные людьми, и строить на этом будущие проекты. Это единственный предмет вдохновения для создания чего-то нового. Интересно, что архитектура не рождается, исходя из схем и карт города. Города создаются на уровне глаз, а не на основе данных, полученных с высоты птичьего полета. Можно сказать, что города проектируются со скоростью 5 миль в час, во время пешеходной прогулки.
– Одна из Ваших лекций называется «Пять поцелуев для спящих красавиц». Предполагается, что спящие красавицы – исторические города Европы, а разбудившие их «поцелуи» – проекты преобразования застроенных пространств. Насколько охотно сегодня идут европейские города на преобразования, сопротивляются ли красавицы?
– Спящих красавиц, как известно, хорошо охраняют. Эти препоны везде одинаковы – это городские власти, общественность, противоречивые интересы различных сторон, борьба приоритетов по использованию пространства. Поэтому каждое изменение – это сложная работа. Архитектор должен уметь разговаривать, убеждать. Залог победы – хорошая, ясная идея, уверенность в своем проекте. Только так можно привлечь союзников на свою сторону.
– Кто является инициатором проекта чаще всего – инвестор, общественность, городские власти?
– Инициатором проекта может быть кто угодно, самое главное – достичь консенсуса, понять друг друга, найти правильные слова. Мы говорим на разных языках, но об одном и том же. Двадцать лет назад, когда я еще был начинающим архитектором, судьба моего первого проекта была в руках инвестора, который должен был одобрить его финансирование. Мы сидели напротив него, долго рассказывали ему про преимущества проекта, но ни одна эмоция не отражалась на его лице. Мы думали, что дело безнадежное, но в итоге он инвестировал в наш проект. Спустя пять лет, когда я уже приобрел некоторую известность, мне снова довелось работать с этим человеком. Я признался ему, насколько бесперспективной показалась сначала мне наша первая встреча. На это он ответил, что очень боялся показаться нам, молодым художникам, несовременным и необразованным. И поэтому не сказал ни слова. Этот случай научил меня тому, что даже в самой безнадежной ситуации нужно искать общий язык.
– У городов мира много схожих проблем?
– Вы знаете, со временем я вообще сделал вывод о том, что сегодня города мира становятся все более похожими друг на друга. В каждом крупном городе вы найдете абсолютно одинаковые Sturbucks, MacDonald's... По городам ездят одинаковые машины, повсеместно вы увидите типовую застройку в новых районах. Сегодня модно носить бороду, и улицы заполнили бородатые молодые люди – такие же, как фотограф «Строительного Еженедельника». Тотальная глобализация. Но города конкурируют между собой, они хотят привлекать к себе талантливых людей. Единственное, что сегодня отличает мегаполисы друг от друга – это ландшафт, как исторический, так и природный. Это истоки городов, суть их индивидуальности. Поэтому будущее городов – сохранение и воспитание собственной идентичности, основанное на их истоках. Например, Роттердам, который был образован в месте слияния рек Ротте и Ньиве-Маас, сто лет назад был известен тем, что в его реках водился лосось. И девушки, трудившиеся на фабриках, уставали от того, что им постоянно приходилось есть лососину. Сейчас этой проблемы нет, так как уже давно перевелась вся рыба. Недавно возникла идея вернуть лосося в реки Роттердама. Это важно как обретение символа. Как возвращение к истокам, чистоте среды и природной красоте.
– Если бы Вам поступило предложение поработать в России, Вы бы согласились?
– Конечно. Тут может быть несколько направлений. Это и проекты по преобразованию территорий, и работа со студентами. Поиск идей и обсуждение того, какими могут быть проекты. Я считаю, что города сегодня контактируют между собой куда лучше, чем страны. Мой опыт показывает, что партнерство городов по осуществлению совместных архитектурных проектов, обмен опытом по преобразованию городских пространств – самый плодотворный путь. Города очень похожи, в том числе и в своих проблемах – трафик, перенаселенность, плохая экология, реновация застроенных территорий. Мне нравится цитировать своего друга, который продолжительное время возглавлял архитектурный департамент Нью-Йорка, сказавшего, что не люди строят города, а города строят людей. Сегодня города могут многому научиться друг у друга.
Кстати
В рамках Международной недели урбанистики Urban Week 2016, которая проходила с 14 по 20 ноября в Петербурге, Рюд Рейтелингспергер выступил с двумя лекциями. Одна из них называлась «Архитектура и арти-тектура для амбициозных городов» и была посвящена проектам переосмысления застроенных пространств и постиндустриальных пустошей, приносящих «добавочную стоимость» в городские пейзажи и стандартную застройку. Во второй лекции, под названием «Пять поцелуев для спящих красавиц: пять ревитализационных проектов, возрождающих депрессивные районы европейских городов», г-н Рейтелингспергер рассказал о проектах в Нидерландах, Германии, Великобритании и Франции.
Лекции проходили при поддержке Генерального Консульства Королевства Нидерландов в Петербурге.
В настоящее время Рюд Рейтелингспергер и Observatorium обсуждают возможности совместных проектов с СПбГАСУ и Академией Недвижимости РГУД (Российской гильдии управляющих и девелоперов), для включения их в программу конкурса «Молодые архитекторы в современном девелопменте» 2017 года. Также в планах – лекции и практические занятия по превращению стандартной застройки Петербурга и Роттердама в «городские магниты».