Беслан Берсиров: Бренд кирпичного застройщика позволяет не терять покупателя
На петербургском рынке новостроек наступает эпоха индустриальных гигантов – крупные застройщики вытесняют тех, кто не обладает серьезными мощностями. В такое время успех компании определяют правильно выбранная ниша и грамотно выстроенная стратегия работы, считает заместитель генерального директора АО «Строительный трест» Беслан Берсиров.
– Беслан Рамазанович, какие тенденции Вы наблюдаете сегодня на рынке строительства?
– Примерно треть компаний кризис уже вынудил покинуть рынок. Многие хотели быстро заработать на растущем рынке, многим казалось, что это очень просто – купить участок и построить дом. Однако это только часть строительного процесса, который, помимо этого, включает в себя и работу с будущими жильцами квартир, их заселение, выполнение гарантийных обязательств во время эксплуатации дома. Сегодня гарантийный срок, согласно законодательству, составляет почти десять лет. Для того, чтобы выполнять эти требования, застройщику нужно иметь солидные капитальные средства и крепко стоять на ногах. Все случайные игроки с рынка «вымываются» естественным путем.
Покупатель сегодня выбирает солидного застройщика. Поэтому крупные и средние игроки отмечают увеличение объемов продаж по отношению к прошлым периодам на 10-20%. План продаж, который мы наметили себе на текущий год, мы выполнили с опережением и по результатам года фиксируем 20-процентное увеличение объема продаж по отношению к показателям 2015 года.
Сегодня определяющую роль для успешной деятельности компании играет правильно выстроенная стратегия работы. Например, всегда есть соблазн потратить средства, полученные от дольщиков, на приобретение новых земельных участков. Но если возникнут проблемы с текущим строительством – это капкан, из которого выбраться не так-то просто. Эту ошибку совершают очень многие.
Кроме того, внимательно нужно относиться к выбору самих земельных участков. Они должны быть рентабельными, чтобы в случае необходимости их можно было реализовать и тем самым пополнить оборотные средства. Банковские кредиты сегодня очень дороги, пользоваться средствами банков может позволить себе только крупный бизнес. Да и банки, несмотря на высокие процентные ставки, потенциальных клиентов-застройщиков оценивают очень тщательно, отдавая выбор самым устойчивым из них.
Бренд кирпичного застройщика позволяет нам во все времена не терять своего покупателя. Сегодня это трудозатратная и дорогая технология, но на это идет покупатель. Благодаря удачно занятой нише, «Строительный трест» пережил уже не один кризис на рынке. Еще не было случая, чтобы мы серьезно «просели» в продажах.
– Вы согласны с утверждением, что сегодня – самое время скупать землю?
– Я бы сказал, что внимательное отношение к приобретению земельных участков актуально было всегда, а сегодня – особенно. Рынок заполнен предложениями, в том числе и по территориям промышленных предприятий. Необходимо помнить, что почти каждый участок на застроенной территории имеет ряд серьезных обременений.
– А как кризис меняет портрет покупателя?
– Покупатель стал более осторожным, дольше принимает решение. Доля ипотечных покупок растет. Государственная программа субсидирования ипотечной ставки, без сомнения, оказала стимулирующее влияние на рынок. У нашей компании около 50% квартир приобретается с использованием ипотечных средств. Сейчас идут разговоры о том, что программа поддержки будет отменена, но, возможно, будет снижена ставка Центробанка. Это решение вполне логично. Если бы процентная ставка достигла 8%, строительный бум был бы обеспечен. Очень надеемся, что государство не оставит эту сферу без своего внимания, поскольку без эффективного инструмента ипотеки застройщики рискуют потерять половину своих покупателей. Строительная отрасль сегодня очень серьезно поддерживает экономику страны и, в свою очередь, нуждается в государственной поддержке.
В остальном покупатель остается неизменным. Наши квартиры покупают семейные люди, для собственного проживания. В проектах «Строительного треста» совсем нет студий, минимальное количество малогабаритных квартир. Жилые комплексы, которые сегодня практически целиком состоят из квартир-студий, может быть, легко распродаются, но в будущем о комфортной среде проживания здесь можно забыть. Временное жилье вызывает соответственное к себе отношение.
У тех, кто покупает квартиру для себя, совершенно иные требования к качеству строительства. Мы тратим немало средств на инженерное оснащение наших домов, используем современные технологии. Все наши дома могут претендовать на более высокий класс, чем заявленный, это ценят покупатели.
– Какие планы у «Строительного треста» на будущий год?
– Для себя мы определили оптимальный объем ежегодно вводимого жилья – 100 тыс. кв. м. Безусловно, случаются незначительные расхождения в ту или иную стороны. Но это тот объем, с которым мы чувствуем себя комфортно.
Сейчас около 400 тыс. кв. м находятся в активной фазе строительства, около 120 тыс. кв. м – на завершающем этапе. В этом году мы сдаем вторую очередь ЖК «Лиственный» (40 тыс. кв. м), третий лот ЖК NEWПИТЕР в Новоселье (15 тыс. кв. м). В ЖК «Капитал» в Кудрово готов шестой лот – 66 тыс. кв. м, но его по чисто техническим причинам мы введем в I квартале следующего года. Кроме того, в текущем году в Кудрово мы сдали в эксплуатацию крупный социальный объект – самую большую школу на Северо-Западе, на 1600 мест, а также сдали в эксплуатацию детский сад в Новоселье.
В 2017 году мы планируем ввести ЖК OSTROV (36 тыс. кв. м), четвертый лот ЖК NEWПИТЕР (10 тыс. кв. м), ЖК «Пляж» в Сестрорецке (16 тыс. кв. м). А также продолжим строительство и планируем сдать в начале 2018 года БЦ с апартаментами на ул. Большая Зеленина. Его строительство продолжается довольно долго, это сложный в техническом плане объект, он возводится на территории со сложившейся застройкой, предполагает возведение двухуровневого подземного паркинга.
Кроме того, мы надеемся, что в истории со Старопарголовским массивом, наконец, добьемся правды в правовом поле и получим возможность осваивать эту территорию. Мы потратили немало сил и средств на расселение ветхих домов и считаем, что такие проекты должны находить поддержку у города, поскольку в противном случае желания самостоятельно заниматься реноваций ветхих кварталов у застройщиков просто не останется.
Еще один участок – на месте гаражей на Малой Бухарестской улице – находится сейчас в стадии подготовки проекта планировки. Завершить его подготовку мы планируем в следующем году.
– Есть ли планы по дальнейшему освоению Ленинградской области?
– Проект в Кудрово имеет задел – 200 тыс. кв. м, который мы намерены осваивать, согласно намеченным планам, еще лет пять. Это 5, 7 и 8 лот ЖК «Капитал» с учетом строительства там очередных соцобъектов. Продажи в Кудрово идут очень активно, несмотря на усиливающуюся конкуренцию этом районе.
В ЖК NEWПИТЕР в Новоселье еще около 500 тыс. кв. м потенциальной застройки. Мы уже построили там 4 лота, два планируем сдать в ближайшее время, и еще один – в активной стадии строительства. Продажи идут неплохо, а с учетом того, что крупный ретейлер «ИКЕА» заявил о своих планах по строительству в этом районе крупного ТРК, а в будущем и игровой парковой зоны, интерес к этой территории будет только расти. Возможно, благоприятная конъюнктура рынка даст нам возможность увеличить свой проект в Новоселье.
В целом, близкие к городу, перспективные территории для застройки в Ленобласти уже практически заняты. Освоение же более отдаленных участков требует серьезных вложений в инфраструктуру. А главное – создания мест приложения труда для тех, кто будет приобретать жилье в этих районах. Только в этом случае у инвесторов может возникнуть интерес к таким проектам.
– Застройщикам остается только «серый пояс»?
– Другой перспективы для развития города действительно нет. Мегаполис не может бесконечно развиваться вширь. Необходимо использовать внутренние резервы. Тем более, что большинство промпредприятий давно «лежат на боку» и никакой пользы экономике города не приносят.
Иное дело – для переезда предприятий должны быть созданы условия. Например, завод Климова успешно перенес свое производство с Белоостровской и Кантемировской улиц на новую площадку. Для территории бывшей промзоны был разработан проект планировки, но законодательство в очередной раз изменилось, и проект сейчас требует корректировки. Надеемся, что земельные участки в конечном итоге будут выставлены на продажу. Нам такие проекты, безусловно, интересны.
– Вернемся к Ленобласти. Соцобъекты – только часть комплексного освоения территорий, участвует ли компания в строительстве дорог?
– Сегодня любой инвестор, который застраивает большие территории вдоль КАД, участвует в строительстве инфраструктуры, в том числе и дорожной. Правительство области оказывает застройщикам большую помощь, для соцобъектов существует всем известная программа, причем аналогов ее другие регионы застройщикам не предлагают.
Строительство дорог – отдельная задача, но она необходима для того, чтобы квартиры в этих районах были кому-то интересны. Проекты вдоль КАД обладают достаточной рентабельностью для того, чтобы застройщик мог выделять деньги для участия в строительстве и проектировании дорожной инфраструктуры.
Так, наша компания занимается реконструкцией и расширением Красносельского шоссе (с 2-х до 4-х полос), которое идет вдоль нашего участка застройки в Новоселье. Понятно, что если не работать в этом направлении, въезд в наши кварталы превратится в вечную пробку. Но, повторюсь, такие затраты по силам застройщику только в проектах с высокой рентабельностью.
– Расскажите, как сегодня развивается история с ЖК «Пляж» в Сестрорецке, который предписали отодвинуть от дороги?
– Начну с того, что еще на стадии покупки земельного участка мы понимали, как непросто будет работать в курортной зоне, учитывая близость к заливу и охраняемый статус окружающей застройки. Однако перспективность этого проекта была настолько очевидна, что особых сомнений у нас не возникло. Мы очень тщательно подошли к созданию проекта, неоднократно его утверждали и, наконец, получили согласование. Мы начали стройку и дошли до 5-го этажа, как вдруг выяснилось, что наш дом признан «градостроительной ошибкой» и принято решение отодвинуть его от проезжей части. Пришлось пойти на это, мы самостоятельно снесли придорожную часть дома. Разумеется, подобное решение далось нам нелегко и было технически сложным, учитывая, что проект предполагает двухуровневый подземный паркинг, но на то мы и профессионалы, чтобы справляться с любыми трудностями. Сегодня мы завершаем строительно-монтажные работы на объекте.
– Во сколько обошлись компании такие «перемены»?
– Нулевой цикл работ составляет примерно треть затрат от общей стоимости проекта, но дело не только в финансовых затратах. Морально тяжело переделывать собственную работу, выполненную добросовестно и качественно. И потом тратить время на пересогласование проекта, рискуя не уложится в заявленные покупателям сроки. Кроме того, такие истории вредят информационному полю, которое складывается вокруг застройщика и его проектов, выползают разные домыслы и слухи, что может отрицательно повлиять на продажи квартир.
– ЖК OSTROV в Петроградском районе – еще один проект «Строительного треста» в очень перспективной локации. Это дом бизнес-класса, а вокруг строится одна «элитка». Чем объясните такую скромность?
– Действительно, по соотношению «цена / качество», этот объект можно отнести к одним из наиболее выгодных в своем сегменте. Вокруг немало премиальных объектов, но эта ниша нам не принадлежит, и мы не стали гоняться за «элитарностью». Мы прекрасно чувствуем себя в комфорт- и бизнес-классе. Конечно, можно было бы поставить цель заработать на этом проекте на всю оставшуюся жизнь и потом бесконечно его продавать. Но мы решили довольствоваться хорошей маржей, и продажи идут замечательно, более половины квартир уже продано.
– Загородный рынок больше всех ощутил на себе последствия экономических неурядиц. Как идут продажи в коттеджных поселках «Небо», «Озерный край» и «Сад времени»?
– «Небо» в Кузьмолово – практически завершен. Остальные два – коттеджный поселок «Озерный край» в Токсово и «Сад времени» в Петродворцовом районе – в процессе реализации. Возможно, я рискую показаться оригинальным, но считаю, что загородный рынок сгубил не кризис, а полуфабрикаты, которые предлагали застройщики. Я готов доказать каждому, кто пытается работать на этом рынке, что успешно продавать такие проекты поможет только определенная концепция. Она начинается с общей инженерной подготовки участка, создания сети дорог, мест досуга. Разрабатывается несколько проектов коттеджей, весь проект делится на лоты и каждый из них отдельно обеспечивается инженерными коммуникациями. Продажи начинаются тогда, когда покупателей встречает благоустроенная и охраняемая территория, а не горы мусора и чистое поле. Мы предлагаем людям проект, а не отдельные земельные участки. Только с таким подходом к делу можно успешно реализовывать проекты на загородном рынке.
Значение имеет и правильно выбранная локация – несмотря на любовь к загородной жизни, в город люди предпочитают добираться достаточно быстро. И, конечно, на такие проекты влияет сезонность. Пик продаж – весна и лето.
– В вашей линейке продуктов есть и проект в Калининграде. Говорят, с началом кризиса активность застройщиков в этом регионе упала…
– Когда мы только начинали работать в Калининграде, регион переживал строительный бум. Очень многие старались закрепиться на этом рынке. Кризис умерил пыл, остались наиболее настырные и ответственные, к которым мы относим и себя. Немало «недостроев», однако эту ситуацию отчасти можно было спрогнозировать – население Калининграда не настолько многочисленно, чтобы там можно было возводить «миллионники».
Мы там прижились, калининградский филиал «Строительного треста» работает по принципу самоокупаемости. В ближайшее время мы сдадим в эксплуатацию первую очередь ЖК «Город мастеров» в Большом Исаково (25 тыс. кв. м) и приступим к строительству второй. Уровень продаж достаточен для того, чтобы мы могли продолжать строить в намеченном нами темпе.
Мы приобрели еще один земельный участок площадью 30 га, для которого готовим проектную документацию. Если ситуация на рынке будет благоприятной, мы приступим к реализации проекта. У Калининграда немало перспектив, благодаря и хорошему климату, и удачному расположению. Кроме того, ЧМ 2018 года даст толчок к его развитию и привлечет внимание к этому городу.
– Начало следующего года ознаменуется для застройщиков вступлением в силу ряда поправок в профильное законодательство, прежде всего 214-ФЗ. Насколько своевременны и эффективны эти меры?
– Защита дольщиков понимается законодателями, на мой взгляд, несколько превратно. Людей привлекает доступная цена, а новые требования законодательства в конечном итоге приведут только к удорожанию квартир, за которые заплатит все тот же дольщик. Уже сегодня в рамках 214-ФЗ работает абсолютное большинство застройщиков, его требования жесткие, и дополнительные меры защиты излишни.
Большим достижением считаю поправку о возможности отнесения затрат на строительство социальных объектов на себестоимость, что наконец позволит застройщикам избежать двойного налогообложения. Вместе с тем полагаю, что основная законотворческая работа должна сегодня идти в области окончательного утверждения строительных нормативов, которые меняются с завидной регулярностью.
Владимир Григорьев, председатель Комитета по градостроительству Петербурга, рассказал о том, как происходит корректировка новых ПЗЗ.
– Вы уже говорили, что основным итогом работы КГА в 2015 году считаете утверждение закона о согласовании архитектурного облика объекта. В чем основная идея этого закона?
– Одна из основных задач нашего комитета – разработка и реализация мероприятий, направленных на проведение государственной политики Санкт-Петербурга и осуществление государственного управления в области градостроительства и архитектуры, формирование архитектурного облика города и ответственность за его гармоничное и комфортное развитие. Отсутствие процедуры согласования градостроительного облика делает эту функцию маловыполнимой. Поэтому мы в соответствии с законодательством возродили процедуру оценки архитектурно-градостроительного облика объекта в сфере жилищного строительства на предмет его соответствия архитектурному облику Санкт-Петербурга. Я убежден, что архитектуру согласовывать необходимо, к рассмотрению особо сложных вопросов я намерен активно привлекать Градостроительный совет при правительстве города.
Отмечу, что ранее мы лишь рассматривали проекты, но не согласовывали их. Теперь эта процедура стала обязательной для всех, кто будет возводить объекты в сфере жилищного строительства. Без согласования архитектурного облика заказчик не сможет получить градостроительный план земельного участка. Хочу подчеркнуть, что данная процедура не лишит возможности людей творческих выражать свои художественные пристрастия и реализовывать свои проекты. При этом сотрудники комитета будут применять свой опыт и квалификацию при оценке реалистичности и законности того или иного проектного решения.
– Что еще необходимо для гармоничного градостроительного развития?
– Нужно, чтобы закон об архитектурной деятельности реально работал, а Градкодекс по крайней мере содержал на него ссылки. Сегодня, к сожалению, сфера архитектуры представляет собой поле неопределенности – и правовой (с точки зрения авторских прав), и организационной. Кроме того, необходимо поднимать престиж архитектурной профессии, поддерживать молодых профессионалов, искать таланты.
Еще одно больное место – проекты планировки территории, которые преимущественно разрабатываются по заказу частных инвесторов с учетом в первую очередь их интересов, в то время как основная задача ППТ – представить комплексное видение планировочного и пространственного развития достаточно больших территорий в существующем контексте и с учетом перспектив развития. Очень часто утвержденным проектам планировки под тем или иным предлогом пытаются не следовать.
Кроме того, Градкодекс допускает выдачу градостроительного плана земельного участка как отдельного документа, дающего право на любые действия, не противоречащие Правилам землепользования и застройки. Это порождает опасность несбалансированного развития территорий, хаотичной застройки и т. д.
– Какие из уже одобренных и реализуемых проектов планировки территории действительно хороши для Санкт-Петербурга? И как могут развиваться события в связи с проектом Glorax Development на намывных территориях Васильевского острова?
– Как вы знаете, сейчас комитет готовится к принятию новых Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга, нами уже проведена большая работа по подготовке проекта правил с учетом изменений, внесенных в Генеральный план города применительно ко всей его территории. Мы также подготовили карты градостроительного зонирования, высотного регулирования и градостроительных регламентов, провели публичные слушания. Сегодня можно говорить о том, что с принятием правил будет установлен пониженный коэффициент использования территорий для многоэтажной застройки, введены более четкие правила в части озеленения земельных участков, высотные параметры изменятся на всей территории города в сторону уменьшения. Изменения отражают то, что лично меня категорически не устраивало в пока еще действующих ПЗЗ. Соответственно, ранее утвержденные проекты планировки, с моей точки зрения, по этим параметрам не отвечают представлениям о комфортной среде. Хотя, подчеркну, что все ранее утвержденные ППТ имеют ценность с точки зрения определения планировочных элементов, установления «красных линий», функционального зонирования. Да и вообще любой градостроительный документ, определяющий правила использования территории, полезен.
Безусловно, в ППТ устанавливаются максимальные параметры. Но застройщики относятся к ним как к планируемым. К сожалению, наши рыночные реалии ставят проекты с пониженным выходом квадратных метров, практически невзирая на качество среды, на грань рентабельности, в основном из-за того, что цена земли ориентирована как раз на максимальные показатели.
Мы пришли к выводу о необходимости понижения максимального показателя, чтобы сформировать предпосылки, в том числе для инвесторов, для создания комфортной жилой среды при условии экономической состоятельности проекта.
Если говорить о проекте Glorax Development на намывных территориях Васильевского острова, имеет место изменение функционального назначения территории – перевод из деловой функции в жилую. Жилое строительство в этой зоне допускается как условно разрешенная функция не более чем на 50% территории. В конце прошлого года был проведен очень интересный международный конкурс, где заказчики и архитекторы определили свое представление о развитии данной территории, однако без корректировки ППТ там возможно только строительство нежилых объектов.
Мы отдаем должное желанию инвестора реализовать качественный с точки зрения градостроительства и архитектуры продукт. Я считаю, что в данном случае возможно принять компромиссное решение по развитию этих кварталов. Главное – избежать негативного влияния на соседние территории и необходимую социальную инфраструктуру разместить на территории застройки. Спорно, что в порту не будут развиваться места приложения труда, но это рыночный вопрос: оставлять территории под будущее развитие или ориентироваться на требования сегодняшнего дня. Желательно, чтобы была найдена золотая середина.
– Ее должны искать совместно органы исполнительной власти и инвестор?
– Это самый правильный путь. Мы все время говорим о необходимости эффективного взаимодействия, диалога между властью и бизнесом. Ни в одной стране освоение территории не происходит без учета мнений представителей органов государственной власти и интересов и планов на развитие территории инвесторов. Везде идет поиск компромисса. Для нас этот поиск осложнен тем, что почти вся территория уже находится в частной собственности. Однако думаю, что ситуация с проектом Glorax Development может стать показательной в плане достижения общей цели.
– Претерпит ли изменения работа градостроительного совета? И есть ли планы по более тесному взаимодействию с коллегами из Ленобласти по застройке на границах Петербургской агломерации?
– В 2016 году нам предстоит большая работа по определению основного вектора перспективного планирования города и области, определению параметров пространственного развития. Мы надеемся сделать это в рамках разработки Концепции совместного градостроительного развития Санкт-Петербурга и Ленинградской области, которая должна стать основой для подготовки нового Генерального плана Санкт-Петербурга на долгосрочную перспективу.
Конечно, при рассмотрении вопросов взаимовлияющих градостроительных решений было бы правильным участие в обсуждении специалистов как из города, так и из Ленобласти. А поскольку Градсовет предполагает наличие экспертных и рабочих групп, определенно имеет смысл создать группу по вопросам именно совместного градостроительного развития.
– Одним из лейтмотивов при обсуждении градостроительного будущего города является идея о том, что прежде всего необходимо определить, каким его хотят видеть горожане и власти. У вас есть детальная картина?
– Градостроительство очень инерционно. Город Санкт-Петербург должен оставаться городом Санкт-Петербургом, включая и Ленинград. Я решительный противник вырывания страниц из нашей истории, особенно из истории градостроительства, ведь в советский период, к счастью, не было допущено серьезных градостроительных ошибок.
Уверен, что Санкт-Петербург не должен быть везде 25-этажным. Я бы хотел, чтобы недостаток историко-культурной составляющей городской среды, который существует во всех кварталах новой застройки, компенсировался комфортом проживания. В определенном смысле мы должны создавать комфорт, ориентируясь на приоритеты и предпочтения жителей.
Что касается территорий «серого пояса», очевидно, что в своем как прошлом, так и нынешнем развитии они абсолютно не отвечают задачам сегодняшнего дня. Там должны сохраняться, на мой взгляд, места приложения труда, в том числе производственные площадки, которые не требуют выделения санитарно-защитных зон. В целом при развитии «серого пояса» необходимо придерживаться пропорции 30:30:40, где 30% – это рекреационная зона, еще 30% – зона коммерческая и мест приложения труда и 40% – жилая застройка. Таким образом, предпочтительным выглядит выбор модели полицентрического развития, которая существовала и в советское время. Размещение объектов культуры, искусства, бытового обслуживания на территории «серого пояса» позволит минимизировать перемещение граждан по городу. Эти идеи будут закладываться в новый Генеральный план Санкт-Петербурга.
– Какие цели вы ставите перед собой на ближайшую перспективу?
– Моя задача – сделать работу комитета упорядоченной настолько, чтобы это позволяло застройщикам чувствовать себя определенно. Потому что любая определенность, в моем понимании, есть комфорт для инвестиционной деятельности.
Я также ставлю перед собой задачу свести все изменения законодательства к техническим корректировкам, не влияющим на инвестиционный климат. Я намерен упорядочить процесс планирования и проектирования территорий города. С этой целью планируется отменить распоряжения КГА по фактически не сделанным проектам планировки. А будущие проекты планировки соответствующих территорий целесообразно выполнять под контролем КГА, чтобы инвестор четко понимал, что работать на них можно по четко заданным правилам игры.