Денис Мартюшев: Предлагать бизнесу понятные условия – наша работа
Генеральный директор Фонда Имущества Денис Мартюшев рассказал о том, что он считает эффективным управлением городской недвижимостью и в каком направлении он намерен развивать Фонд Имущества.
Долгое время главной задачей Фонда Имущества было продать на торгах городскую недвижимость. Генеральный директор Фонда Имущества Денис Мартюшев считает, что времена изменились, а вместе с ними поменялись задачи и приоритеты.
– Денис Вячеславович, кризис Вас не пугает?
– Для рынка недвижимости нет хуже времени, чем застой. Когда рынок растет или падает, собственники активизируются – одни продают, другие покупают. Поэтому настроение в коллективе сдержанно-оптимистичное.
– Значит, Вас не пугает, что на падающем рынке придется искать покупателей для выполнения бюджетного задания?
– Хочу сразу сказать: у нас нет задачи устроить распродажу городского имущества, продав все любой ценой. Нужно говорить о новом инструменте эффективного управления городским имуществом. Этим инструментом становится сейчас Фонд Имущества. Задача сложная, но вполне реализуемая. Инвесторы хорошо изучили старую модель поведения Фонда, когда недвижимость выставляется несколько раз на торги, после чего продается с дисконтом. Мы знаем об этом и адаптируемся.
– Фонд Имущества Вы рассматриваете шире, чем просто продавца подвалов, чердаков и аварийных помещений?
– Фонд дополняет привычный всем статус «аукциониста» функцией «сервисной компании» для всех, кто с нами работает. Для города мы занимаемся подготовкой объектов к продаже или сдаче в аренду. Это означает осмотр объекта, проведение анализа рыночной ситуации, определение справедливой стоимости или арендной ставки для каждого объекта и выдачу рекомендаций по его дальнейшему использованию. Наш подход заключается в работе над повышением эффективности распоряжения городским имуществом. Простой пример: объект расположен в хорошем месте, ликвиден, значит, для казны его выгоднее оставить в собственности и сдавать в аренду.
– Не получится ли, что дополнительная работа только увеличит время подготовки объекта к продаже?
– Наоборот, мы уже добились сокращения сроков подготовки объектов к продаже. Сотрудники Фонда Имущества сами готовят документы и передают в профильный Комитет. Одновременно мы представляем свои рекомендации по каждому объекту. Окончательное решение остается за городом, но, если мы видим, что объект выгодней сдать в аренду, мы обязательно это укажем. Петербург – крупнейший владелец недвижимости, и для любого собственника крайне важно использовать свою недвижимость эффективно. Наша работа этому способствует.
– А как проводится работа с покупателями?
– Для нас главное – разговаривать с бизнесом на одном языке и получать обратную связь. Сейчас обратная связь – это только отсутствие или наличие заявок на торги. Мы хотим, чтобы работа Фонда была понятна покупателям городской недвижимости, а процесс приобретения объекта был простым, удобным и понятным любому. Для этого необходимо точно позиционировать объекты и реализовывать их на условиях, интересных бизнесу. Мы будем добиваться, чтобы покупка объектов не была случайной: когда инвестор покупает актив, а потом пытается приспособить его под бизнес. Мы видим свою работу в том, чтобы инвестор уже в самом начале понимал, как можно работать с объектом, в какие сроки и за какие деньги.
– Получается?
– Мы создали новый сайт Фонда (домен купитьугородапросто.рф) с функцией личного кабинета. Пока система работает в тестовом режиме, вот-вот введем в эксплуатацию. Пересмотрели стратегию и увеличили число каналов коммуникации для продвижения объектов на рынок. При этом расходы остались на прежнем уровне. Мы ввели в работу Фонда функцию консультирования. Конечная цель – научить заявителей самостоятельно готовить пакеты документов, исключив затраты бизнеса на посредников. В идеале – любой желающий сможет заполнять заявку на сайте, внести залог и участвовать в торгах. Сейчас наши специалисты оказывают поддержку потенциальным покупателям с момента обращения до подачи заявки. Предпринимателям остается подписать заполненную заявку и внести задаток. Мы привлекли банки для покупки объектов в кредит. Сотрудники банков уже работают в здании Фонда.
– Какие банки работают с Фондом?
– Подписано соглашение о сотрудничестве со «Сбербанком» и Банком «Санкт-Петербург». В этих банках разработаны и предлагаются кредитные продукты специально для приобретения объектов в Фонде. Ведутся переговоры о партнерском участии еще ряда крупных банковских структур. Уже сейчас можно получить кредит на 500 млн рублей сроком до семи лет под 12-14% годовых. Хотелось бы в рамках этой программы добиться от банков и проектного финансирования.
– Вы значительно увеличиваете трудовую нагрузку на Фонд. Означает ли это, что город будет компенсировать дополнительные работы?
– В 2016 году вознаграждение Фонда за работу составляет менее 0,5% от перечисленных нами средств в городской бюджет, и даже это оплачивает не город, а покупатель. В следующем году соотношение останется на том же уровне, субсидий Фонд Имущества не получает. Фонд как коммерческая организация должен получать прибыль, но прибыль – это не единственный наш приоритет.
– Какие объекты недвижимости пользуются у инвесторов большим спросом?
– Аварийные здания, расположенные в центральных районах города. В дальнейшем эти объекты можно использовать под гостиницы, жилье, бизнес-инфраструктуру. Частникам интересно восстановление аварийного жилья. Как правило, интерес представляют встроенные помещения, расположенные на первых этажах, а также жилые помещения с возможностью перевода в нежилой фонд. Сейчас очень активно развивается медицинская сфера, и объекты с возможностью их использования под медицинские учреждения крайне востребованы. Виден растущий интерес к спортивным объектам.
– В городе очень много аварийных зданий, но зачастую бизнес относится к ним с опаской из-за охранного статуса. Как Вы будете работать с такими объектами?
– Предлагать бизнесу понятные условия – наша работа (это касается и охранных обязательств). Инвестор должен понимать, что можно делать на каждой конкретной площадке и что для этого требуется. Мы отрабатываем взаимодействие с КГИОП по этому поводу.
– Могли бы Вы рассказать о показателях работы Фонда в 2016 году?
– В уходящем году Фонд продал и сдал в аренду 442 объекта, в том числе на торгах реализовано 198 объектов. Общая сумма денежных средств, подлежащих перечислению в бюджет, составила 6 млрд рублей. До конца года на торги выставлено еще 60 объектов.
– Как выполнил Фонд бюджетное задание в 2016 году? Как может измениться бюджетное задание в следующем году?
– До конца года планируется выполнение бюджетного задания на 90%. Недовыполнение связано со снижением активности по выкупу помещений по преимущественному праву в соответствии со 159-ФЗ, а также с практически полным отсутствием земельных участков под застройку на инвестусловиях и участков под ИЖС. На 2017 год планируется бюджетное задание на 10% ниже, чем в этом году. Причина – уменьшение сделок по преимущественному праву.
– Могли бы Вы анонсировать наиболее интересные объекты, предназначенные к торгам в 2017 году?
– Среди аварийных зданий наиболее интересными представляются объекты по адресам: ул. Лабутина, д. 3, лит. Г; ул. Розенштейна, д. 39, лит. А; Рижский пр., д. 70, лит. Р; Зеленогорская ул., д. 3, лит. А; Выборгская наб., д. 53, лит. А; ул. Гусева, д. 5, корп. 6, лит. А. Все это расселенные многоквартирные дома, площадью от 800 до 8000 кв. м, расположенные в зоне жилой и общественно-деловой застройки. Часть их является историческими зданиями, другая часть находится вне охранных зон.
Готовится к торгам комплекс жилых и нежилых помещений на наб. Обводного канала, д. 118. Аналогичный лот был приобретен в соседнем здании «Первой мебельной фабрикой». В случае покупки лота этим инвестором, у него появится возможность застроить территорию между «Варшавским экспрессом» и «Лентой».
Также интерес для инвесторов могут представлять земельные участки в аренду на инвестиционных условиях под многоэтажное жилищное строительство, расположенные на ул. Тамбасова. Торги пройдут в январе 2017 года.
Цифра
442 объекта продал и сдал в аренду Фонд Имущества в 2016 году
Николай Капинус, руководитель аппарата НОСТРОЙ о том, какие решения были приняты на совещании по вопросам саморегулирования в строительной отрасли под руководством вице-премьера РФ Дмитрия Козака.
– Одни участники строительной отрасли говорят, что саморегулирование состоялось, другие отмечают, что оно не оправдало надежд строителей, а потому нужно вернуть лицензирование. По-вашему, как сегодня можно назвать период, в котором находится саморегулирование, и вообще стоит ли строителям ждать «смены строя»?
– Принимать решения о судьбе системы саморегулирования уполномочено только правительство Российской Федерации. А оно занимает следующую позицию: саморегулированию в строительстве быть. Основной вывод, который сделан на последнем совещании у вице-премьера Дмитрия Козака с представителями различных ведомств, гласит, что саморегулирование в строительстве должно развиваться, а государство будет оказывать всевозможную поддержку в этом. Саморегулирование для России не новое явление, но это молодой институт, который в настоящее время находится в стадии совершенствования.
Я уверен, что это верная система, позволяющая разгрузить государство от части функций, которые ему не свойственны или физически и финансово тяжелы. И тот факт, что правительство РФ поддерживает саморегулирование в его развитии, говорит лишь о том, что эта система будет и дальше существовать и развиваться.
– Какие решения были приняты в рамках заседания у Дмитрия Козака?
– Было поддержано предложение о размещении компенсационных фондов на депозитных счетах в банках. При этом государство определит банки, которые будут соответствовать определенным требованиям для размещения средств. На данный момент уже составлен предварительный перечень из 30 банков.
Также на совещании говорилось о законодательном закреплении инициативы о выведении средств компенсационного фонда из конкурсной массы банка в случае его банкротства.
Еще предлагается разделить деньги компфонда и остальные средства саморегулируемой организации. На общие средства СРО будут распространяться все существующие гарантии, например банковская тайна и прочие, а средства компфондов будут прозрачными. То есть предлагается обязать кредитные учреждения, в которых размещаются средства компенсационных фондов СРО, по запросу уполномоченного госоргана или на регулярной основе предоставлять информацию о движении средств компфонда.
Были также высказаны предложения по передаче национальным объединениям полномочий по решению вопросов, связанных с определением размера средств компенсационного фонда, которые передаются строительным компаниям в случае исключения СРО из госреестра и вступления членов бывшей саморегулируемой организации в новую.
– Каковы итоги работы НОСТРОЙ с момента вступления в силу Федерального закона № 359-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и Федеральный закон «О саморегулируемых организациях» – сколько недобросовестных СРО уже исключено из реестра совместно с Ростехнадзором? Сколько из организаций сейчас находятся в зоне риска и их исключение не за горами?
– 359-ФЗ внес существенные изменения в состояние саморегулирования в стране, так как государство передало часть своих полномочий общественным организациям. Но изначально было понятно, что этот закон – не панацея. На сегодня из реестра Ростехнадзором исключена одна СРО – московское НП «Регионстройсервис». На мой взгляд, законодатель грамотно построил структуру этого закона – госорган в лице Ростехнадзора, как и НОСТРОЙ, самостоятельно не могут принять решение об исключении, что ограждает саморегулируемую организацию от возможного произвола. Но исключение или неисключение СРО из государственного реестра – это не самоцель 359-ФЗ.
В целом закон ввел дополнительные рычаги воздействия на СРО, в том числе на приведение их в законопослушное состояние. Например, этот закон серьезно повлиял на вопросы внутренней дисциплины, в частности на сбор взносов от СРО. Если раньше долги составляли около 200 млн рублей, то по данным на 1 февраля 2015 года, эта сумма снизилась до 6-7 млн рублей.
Согласно 359-ФЗ, если выявляется нарушение в деятельности СРО, то это еще не говорит о том, что она будет исключена. СРО выдается уведомление, в котором указаны нарушения и сроки, за которые предлагается их устранить. Процедура предусматривает как минимум 2-3 месяца, во время которых проходят различные проверки. Параллельно с этим информация обнародуется в СМИ. Если СРО устраняет нарушения, то вопрос исчерпывается. А если нет, то обсуждение выносится на заседание совета НОСТРОЙ.
При положительном решении информация поступает в Ростехнадзор, который проводит свою проверку. И если на момент этих действий нарушения, допущенные СРО, устранены, то процедура исключения из реестра прекращается. По сути, у СРО есть как минимум три попытки, чтобы исправить свои ошибки. Но если этого не происходит, то исключение из реестра неизбежно.
Например, сейчас поступило обращение Ростехнадзора с просьбой рассмотреть вопрос об исключении московской СРО «РОСТ», в отношении которой в 2014 году было проведено пять проверок, а в этом году – две. Но ни одна проверка не привела к исправлению нарушений.
– Есть ли в 359-ФЗ какие-то пункты, которые в дальнейшем нужно изменить, потому что они несовершенны?
– Практика не показала несовершенства каких-то положений этого закона. Но мы получили понимание того, какие нормы нужны дополнительно. В частности, на X Всероссийском съезде НОСТРОЙ в марте текущего года было принято и внесено в устав объединения положение о едином бланке свидетельства о допуске. Это будет электронный документ, и в момент выдачи свидетельства о допуске он автоматически будет появляться в Едином реестре в общем доступе. Новая система позволит моментально получать и обнародовать информацию о выдаче, приостановлении, аннулировании допуска и т. д.
Я уверен, что основа сохранения саморегулирования – это четкое соблюдение всеми СРО требований законодательства. Если этого не случится, то это будет единственной веской причиной, которая может погубить саморегулирование. Мы предполагаем, что положения из 359-ФЗ и из устава НОСТРОЙ, а также реализация предложений, прозвучавших на совещании у Дмитрия Козака, позволят максимум к весне 2016 года привести к результату, когда станет ясно, кто покинет ряды саморегулирования, а какие СРО будут и дальше плодотворно работать.
– Представители многих региональных СРО выступают за ужесточение требований по борьбе с «коммерческими» СРО. В частности, петербургская рабочая группа инициировала поправки в положение НОСТРОЙ, регламентирующее порядок подготовки более расширенных сведений о СРО при внесении их в государственный реестр. Однако данные предложения не поддерживаются НОСТРОЙ. Почему?
– Я думаю, что решение данного вопроса поставлено на волюнтаристскую основу, то есть некоторые активные коллеги пытаются «продавить» его волевым путем, не оценивая последствия. Например, сейчас на Сахалине есть инициатор, который предлагает ввести 50 пунктов, в соответствие с которыми СРО должна предоставлять сведения о своей деятельности. В Петербурге было предложение ввести более 20 пунктов, а на последнем заседании совета НОСТРОЙ говорилось о 14 аспектах. Я не осуждаю коллег, которые быстрее хотят решить волнующую всех проблему, связанную с очищением отрасли от «коммерческих» СРО. Но решать ее следует законным путем, не нужно ничего придумывать. Дополнительные критерии проверки СРО невозможно выработать, поскольку в 359-ФЗ уже определены пять базовых пунктов. Нужно сконцентрироваться на соблюдении этих требований.
– НОСТРОЙ запустил в тестовом режиме Единый реестр членов СРО. А когда он заработает в полной мере?
– По тому графику, который у нас согласован, реестр должен заработать в полной мере уже с 14 августа. Сейчас мы пытаемся сократить этот период. Полагаем, что в ближайшую неделю несколько СРО уже в рабочем режиме начнут выгрузку своих сведений в реестр. Пока решается множество технических вопросов, в том числе проходит обучение членов СРО, как работать в этом реестре.
– На какой стадии находится создание закона «О строительном подряде для государственных и муниципальных нужд, а также нужд отдельных юридических лиц»? Когда законопроект поступит на рассмотрение в Государственную Думу РФ?
– Это тяжелый законопроект, в первую очередь из-за того что изначально НОСТРОЙ нужно было обосновать его необходимость. В некоторых министерствах нам говорили, что достаточно № 44-ФЗ. Но нам удалось доказать, что ситуация с контрактами в строительстве требует отдельной законодательной нормы.
Мы понимаем, что сделать идеальный закон в принципе невозможно. Целесообразно отразить в нем основные положения, а в дальнейшем дорабатывать этот документ с учетом мнения экспертного сообщества. На совещании с Дмитрием Козаком было решено в ближайшее время направить законопроект в Госдуму РФ для обсуждения и доработки на ее площадке. Мы полагаем, что в осеннюю сессию законопроект о строительном подряде будет вынесен на рассмотрение парламента.
– Предусмотрен или пока только разрабатывается какой-либо механизм защиты для строительных компаний, по стечению обстоятельств попавших в «коммерческую» СРО, которая в итоге исключена из реестра?
– Этот механизм уже существует в 359-ФЗ. Но для тех организаций, которые купили допуск, он не работает, потому что они нарушили закон. С законопослушными строительными компаниями процедура следующая. Если возникла ситуация с исключением СРО из реестра, то у ее добросовестных членов есть как минимум 2-3 месяца на принятие решения. Они могут обратиться в НОСТРОЙ за дальнейшим разъяснением ситуации. При принятии решения пойти в другую СРО, они могут запросить нацобъединение передать средства из компенсационного фонда исключаемой СРО в ту саморегулируемую организацию, куда они вступают.
Процедура передачи средств компфонда – конечно, если они поступят в НОСТРОЙ, – происходит в течение месяца. Подчеркну, что алгоритм, которого придерживается президент НОСТРОЙ, заключается в том, чтобы строительные организации никак не пострадали при исключении из реестра СРО.