Денис Мартюшев: Предлагать бизнесу понятные условия – наша работа
Генеральный директор Фонда Имущества Денис Мартюшев рассказал о том, что он считает эффективным управлением городской недвижимостью и в каком направлении он намерен развивать Фонд Имущества.
Долгое время главной задачей Фонда Имущества было продать на торгах городскую недвижимость. Генеральный директор Фонда Имущества Денис Мартюшев считает, что времена изменились, а вместе с ними поменялись задачи и приоритеты.
– Денис Вячеславович, кризис Вас не пугает?
– Для рынка недвижимости нет хуже времени, чем застой. Когда рынок растет или падает, собственники активизируются – одни продают, другие покупают. Поэтому настроение в коллективе сдержанно-оптимистичное.
– Значит, Вас не пугает, что на падающем рынке придется искать покупателей для выполнения бюджетного задания?
– Хочу сразу сказать: у нас нет задачи устроить распродажу городского имущества, продав все любой ценой. Нужно говорить о новом инструменте эффективного управления городским имуществом. Этим инструментом становится сейчас Фонд Имущества. Задача сложная, но вполне реализуемая. Инвесторы хорошо изучили старую модель поведения Фонда, когда недвижимость выставляется несколько раз на торги, после чего продается с дисконтом. Мы знаем об этом и адаптируемся.
– Фонд Имущества Вы рассматриваете шире, чем просто продавца подвалов, чердаков и аварийных помещений?
– Фонд дополняет привычный всем статус «аукциониста» функцией «сервисной компании» для всех, кто с нами работает. Для города мы занимаемся подготовкой объектов к продаже или сдаче в аренду. Это означает осмотр объекта, проведение анализа рыночной ситуации, определение справедливой стоимости или арендной ставки для каждого объекта и выдачу рекомендаций по его дальнейшему использованию. Наш подход заключается в работе над повышением эффективности распоряжения городским имуществом. Простой пример: объект расположен в хорошем месте, ликвиден, значит, для казны его выгоднее оставить в собственности и сдавать в аренду.
– Не получится ли, что дополнительная работа только увеличит время подготовки объекта к продаже?
– Наоборот, мы уже добились сокращения сроков подготовки объектов к продаже. Сотрудники Фонда Имущества сами готовят документы и передают в профильный Комитет. Одновременно мы представляем свои рекомендации по каждому объекту. Окончательное решение остается за городом, но, если мы видим, что объект выгодней сдать в аренду, мы обязательно это укажем. Петербург – крупнейший владелец недвижимости, и для любого собственника крайне важно использовать свою недвижимость эффективно. Наша работа этому способствует.
– А как проводится работа с покупателями?
– Для нас главное – разговаривать с бизнесом на одном языке и получать обратную связь. Сейчас обратная связь – это только отсутствие или наличие заявок на торги. Мы хотим, чтобы работа Фонда была понятна покупателям городской недвижимости, а процесс приобретения объекта был простым, удобным и понятным любому. Для этого необходимо точно позиционировать объекты и реализовывать их на условиях, интересных бизнесу. Мы будем добиваться, чтобы покупка объектов не была случайной: когда инвестор покупает актив, а потом пытается приспособить его под бизнес. Мы видим свою работу в том, чтобы инвестор уже в самом начале понимал, как можно работать с объектом, в какие сроки и за какие деньги.
– Получается?
– Мы создали новый сайт Фонда (домен купитьугородапросто.рф) с функцией личного кабинета. Пока система работает в тестовом режиме, вот-вот введем в эксплуатацию. Пересмотрели стратегию и увеличили число каналов коммуникации для продвижения объектов на рынок. При этом расходы остались на прежнем уровне. Мы ввели в работу Фонда функцию консультирования. Конечная цель – научить заявителей самостоятельно готовить пакеты документов, исключив затраты бизнеса на посредников. В идеале – любой желающий сможет заполнять заявку на сайте, внести залог и участвовать в торгах. Сейчас наши специалисты оказывают поддержку потенциальным покупателям с момента обращения до подачи заявки. Предпринимателям остается подписать заполненную заявку и внести задаток. Мы привлекли банки для покупки объектов в кредит. Сотрудники банков уже работают в здании Фонда.
– Какие банки работают с Фондом?
– Подписано соглашение о сотрудничестве со «Сбербанком» и Банком «Санкт-Петербург». В этих банках разработаны и предлагаются кредитные продукты специально для приобретения объектов в Фонде. Ведутся переговоры о партнерском участии еще ряда крупных банковских структур. Уже сейчас можно получить кредит на 500 млн рублей сроком до семи лет под 12-14% годовых. Хотелось бы в рамках этой программы добиться от банков и проектного финансирования.
– Вы значительно увеличиваете трудовую нагрузку на Фонд. Означает ли это, что город будет компенсировать дополнительные работы?
– В 2016 году вознаграждение Фонда за работу составляет менее 0,5% от перечисленных нами средств в городской бюджет, и даже это оплачивает не город, а покупатель. В следующем году соотношение останется на том же уровне, субсидий Фонд Имущества не получает. Фонд как коммерческая организация должен получать прибыль, но прибыль – это не единственный наш приоритет.
– Какие объекты недвижимости пользуются у инвесторов большим спросом?
– Аварийные здания, расположенные в центральных районах города. В дальнейшем эти объекты можно использовать под гостиницы, жилье, бизнес-инфраструктуру. Частникам интересно восстановление аварийного жилья. Как правило, интерес представляют встроенные помещения, расположенные на первых этажах, а также жилые помещения с возможностью перевода в нежилой фонд. Сейчас очень активно развивается медицинская сфера, и объекты с возможностью их использования под медицинские учреждения крайне востребованы. Виден растущий интерес к спортивным объектам.
– В городе очень много аварийных зданий, но зачастую бизнес относится к ним с опаской из-за охранного статуса. Как Вы будете работать с такими объектами?
– Предлагать бизнесу понятные условия – наша работа (это касается и охранных обязательств). Инвестор должен понимать, что можно делать на каждой конкретной площадке и что для этого требуется. Мы отрабатываем взаимодействие с КГИОП по этому поводу.
– Могли бы Вы рассказать о показателях работы Фонда в 2016 году?
– В уходящем году Фонд продал и сдал в аренду 442 объекта, в том числе на торгах реализовано 198 объектов. Общая сумма денежных средств, подлежащих перечислению в бюджет, составила 6 млрд рублей. До конца года на торги выставлено еще 60 объектов.
– Как выполнил Фонд бюджетное задание в 2016 году? Как может измениться бюджетное задание в следующем году?
– До конца года планируется выполнение бюджетного задания на 90%. Недовыполнение связано со снижением активности по выкупу помещений по преимущественному праву в соответствии со 159-ФЗ, а также с практически полным отсутствием земельных участков под застройку на инвестусловиях и участков под ИЖС. На 2017 год планируется бюджетное задание на 10% ниже, чем в этом году. Причина – уменьшение сделок по преимущественному праву.
– Могли бы Вы анонсировать наиболее интересные объекты, предназначенные к торгам в 2017 году?
– Среди аварийных зданий наиболее интересными представляются объекты по адресам: ул. Лабутина, д. 3, лит. Г; ул. Розенштейна, д. 39, лит. А; Рижский пр., д. 70, лит. Р; Зеленогорская ул., д. 3, лит. А; Выборгская наб., д. 53, лит. А; ул. Гусева, д. 5, корп. 6, лит. А. Все это расселенные многоквартирные дома, площадью от 800 до 8000 кв. м, расположенные в зоне жилой и общественно-деловой застройки. Часть их является историческими зданиями, другая часть находится вне охранных зон.
Готовится к торгам комплекс жилых и нежилых помещений на наб. Обводного канала, д. 118. Аналогичный лот был приобретен в соседнем здании «Первой мебельной фабрикой». В случае покупки лота этим инвестором, у него появится возможность застроить территорию между «Варшавским экспрессом» и «Лентой».
Также интерес для инвесторов могут представлять земельные участки в аренду на инвестиционных условиях под многоэтажное жилищное строительство, расположенные на ул. Тамбасова. Торги пройдут в январе 2017 года.
Цифра
442 объекта продал и сдал в аренду Фонд Имущества в 2016 году
Председатель Комитета по дорожному хозяйству Ленобласти Михаил Козьминых - о планах по строительству дорог в регионе.
– Михаил Юрьевич, какие ремонты региональных дорог уже завершены и еще будут реализованы в 2016 году?
– На нынешний год программой ремонта автомобильных дорог общего пользования регионального назначения предусмотрен ремонт без малого 131 км автодорог, из которых к сегодняшнему дню отремонтировано более 50 км. Кроме того, 2016 году должно быть отремонтировано семь мостовых сооружений на региональных автодорогах общего пользования.
Семь объектов сегодня в капитальном ремонте: там будут заменены основание и верхние слои покрытия. После капитального ремонта асфальтобетонные дороги по гарантиям по верхнему слою могут служить 5-10 лет, что, по-моему, неплохой показатель.
Причем и текущие, и капитальные ремонты выполняются в рамках нескольких программ: это накопленные проекты, которые мы начали реализовывать с появлением финансовых возможностей.
Глобальные для нас программы – ремонт въездов в столицы муниципальных районов и всех выездов из Санкт-Петербурга, которые рассчитываем реализовать до 2020 года. Что касается въездов в районные центры Ленинградской области, то мы стараемся приурочить их ремонт к некоему празднику. Например, в прошлом году День Ленинградской области проходил в Тихвине, в нынешнем – в Сланцах: въезды в эти города были очень качественно отремонтированы. К следующему году готовим в полном объеме въезд в Гатчину.
А в рамках ремонта выездов из Санкт-Петербурга сейчас продолжается ремонт дороги Парголово – Огоньки.
– Строительство каких объектов дорожного хозяйства Ленинградской области отложено в силу финансовых обстоятельств?
– Это мостовые переходы через реки Свирь (у г. Подпорожье) и Волхов (на подъезде к г. Кириши). Это соединение КАД с автодорогой Санкт-Петербург – Матокса (платная скоростная автомобильная дорога), обход Мурино и Нового Девяткино с выходом на все ту же автодорогу Санкт-Петербург – Матокса. Это путепровод в промзоне Лазоревка (Выборг) через железнодорожную ветку Санкт-Петербург – Бусловская.
В отношении мостовых переходов через Волхов и Свирь мы надеемся на помощь Правительства РФ, даже несмотря на решение Федерации не начинать никаких крупных объектов федерального строительства. У нас есть письменное подтверждение Росавтодором готовности финансировать строительство этих мостов в 2017-2018 годах в соответствии с поручением президента РФ.
– Какова дальнейшая судьба подведомственных вашему комитету предприятий – ДРСУ?
– За последние годы рассматривалось несколько вариантов реформирования ДРСУ для повышения эффективности их деятельности. Программой приватизации государственного имущества Ленинградской области на 2011-2016 годы, например, первоначально запланирована приватизация всех 17 ДРСУ. Мы считали и считаем, что наилучшим выходом было бы преобразовать их в бюджетные учреждения: в этом случае, платя по смете, мы получали бы услугу надлежащего качества без конкурсных процедур и необходимости конкурировать с огромным числом потенциальных подрядчиков. Но против этой модели выступила прокуратура.
Поэтому сейчас по поручению губернатора Ленинградской области оценивается привлекательность наших ДРСУ для коммерческих предприятий, которые могли бы стать их акционерами. Мы считаем, что ДРСУ потенциальным акционерам интересны, поскольку обеспечивают определенный фонд заработной платы и тем самым экономическую стабильность строительным предприятиям в зимнее время.
Как показывает практика уже занимающихся содержанием автодорог частных фирм (например, «Ремсет» в Волховском районе), эта деятельность может быть прибыльной.
Первый опыт в этом направлении у нас уже есть. В Тосненском ДРСУ, преобразованном в акционерное общество, уже фактически решены вопросы как с имуществом, так и с акционером. Остается сформировать долю, оценить ее и продать.
– Какие меры предпринимаются по улучшению транспортной доступности северной части Петербургской агломерации (Сертолово, например)?
– В мае нынешнего года ГКУ «Ленавтодор» заключило государственный контракт на выполнение работ (стоимостью 576,9 млн рублей) по капитальному ремонту участка региональной автомобильной дороги Парголово – Огоньки в черте г. Сертолово.
Кстати, ранее по поручению губернатора Ленинградской области на всем протяжении дороги от границы Санкт-Петербурга до границы г. Сертолово было установлено освещение, которое сохранится и после расширения автодороги.
Если говорить о дальнейшем развитии транспортной сети в районе Сертолово, беспокоит, что мы не понимаем, какой транспортной мощью будет обладать этот город. Сегодня там строится несколько жилых комплексов, и мы отказываем застройщикам в технических условиях для выхода на региональную дорогу только потому, что не понимаем, каким будет массив жителей и как будет обеспечена транспортная доступность внутри самого микрорайона. На сегодня сформированы три съезда в сторону Сертолово – столько их и останется. При этом Сертолово должно расширяться, а транспортные условия в его черте – меняться. Но, конечно, не только за счет региональных властей.
– Что делается для повышения транспортной доступности Красносельского района Петербурга и примыкающего к нему Ломоносовского района Ленобласти?
– Конечно же, важным для нас проектом в контексте улучшения транспортной доступности Ломоносовского района является реконструкция участка автодороги Петродворец – Кейкино (с 5-го по 26-й км). Проектная документация уже разработана, но возникли трудности в части согласования проектных решений по прохождению трассы по землям государственного лесного фонда.
В планы по обеспечению вывода транзитного транспортного потока, в частности грузового движения, с Таллинского шоссе предусматривается строительство новой автомобильной дороги, которая соединит КАД с федеральной трассой «Нарва» и улучшит транспортную доступность Ропши и Яльгелево.
– Какие еще проекты сегодня в разработке?
– Это две платных автодороги: продолжение Пискаревского пр. и Сосновый Бор – КАД. И первый, и второй проекты очень объемные по финансированию. При возможности мы будем принимать решение о выборе концессионера на строительство автодороги Сосновый Бор – КАД, так как считаем, что она будет востребована и потому имеет перспективы независимо от федерального финансирования.
Прошел экспертизу проект продолжения Гражданского пр., который включает и транспортно-пересадочный узел в Мурино – Новом Девяткино. Весь проект оценивается в 19 млрд рублей, первоначальные вложения (съезд с кольцевой, разворотное кольцо, заезд на кольцевую и подход к ТПУ) – примерно в 4 млрд рублей. Мы готовы реализовывать этот проект без федерального софинансирования при наличии доброй воли инвесторов. По поручению губернатора им было сделано предложение о софинансировании в соотношении 60:40 (60% – средства Ленинградской области). Мы рассчитываем получить от инвесторов не только денежные средства, но и бесплатные земельные участки, которые попадают в зону строительства: их стоимость оценивается в 300 млн рублей.
Получил положительное заключение Главгосэкспертизы проект путепровода во Всеволожске. Сейчас областная госэкспертиза проверяет достоверность сметной стоимости, а мы, утвердив проект планировки территории, заранее начали подготовку к расселению жилых домов, попадающих в зону застройки. Как показал опыт строительства путепроводов в Выборгском и Гатчинском районах, расселение может затянуться и быть сопряженным с рядом сложностей.
Кроме того, начинается масштабная работа по проектированию так называемого продолжения Октябрьской наб. – реконструкции дороги Санкт-Петербург – пос. им. Свердлова – Всеволожск. Это также приоритетный проект для нас: очередной выезд из Санкт-Петербурга, и мы рассчитываем на софинансирование.
Заходим в экспертизу с еще одним проектом реконструкции – автодороги КАД – Колтуши. К сожалению, СУ-155, с которым мы конфликтовали несколько лет, задержало проектирование подъезда к городу Всеволожску. Но поскольку этот проект очень необходим, чтобы разгрузить Янинский узел, где идет поток как на Кудрово, так и на Всеволожск или «Колу», мы рассчитываем возобновить проектирование объекта в начале 2017 года.
– А как развивается ваш диалог со строителями платной магистрали М-11 о компенсации вреда, причиненного региональной дорожной сети?
– Это непростой диалог. В сметах всех объектов федерального значения, строящихся в Ленобласти, затраты на компенсацию региональным властям причиненного вреда не предусмотрены. Экспертиза вычеркивает их в силу того, что эти статьи расходов противоречат законодательству. Хотя, считаю, закон уже давно пора поменять. Раздел восстановления автомобильных дорог, инфраструктуры должен быть предусмотрен в смете и акцептован. Пока единственная структура, заплатившая нам подобную компенсацию, – Газпром, от которого в 2007 году Ленобласть получила 460 млн рублей на восстановление автодорог, использовавшихся при прокладке «Северного потока».
На строительстве М-11 очень сложная система взаимодействия между подрядчиком, представителем заказчика, инвестором. Все соглашения подписываются пятью сторонами, что вызывает необходимость множественных согласований. На сегодня понимание – другого слова не подберу – мы нашли, и четыре объекта (улично-дорожной сети небольших населенных пунктов) уже отремонтировано либо в ремонте. Но при составлении дефектных ведомостей мы рассчитывали на восстановление всей дорожной сети. А пока затраты подрядчика оцениваются в 12 млн рублей при нашей оценке общего ущерба в пределах 360 млн рублей. Мы будем эту работу продолжать. Механизмы понуждения немногочисленны, но они есть, и они достаточно эффективны. С другой стороны, поскольку трасса М-11, как и другие федеральные дороги, позволяет существенно разгрузить Ленинградскую область, в вопросах, решение которых зависит от нас (предоставление технических условий, передача своих автомобильных дорог в пользование и т. д.), мы будем идти навстречу строителям.
Цитата
Михаил Козьминых: «В отношении мостовых переходов через Волхов и Свирь мы надеемся на помощь Правительства РФ, даже несмотря на решение Федерации не начинать никаких крупных объектов федерального строительства».
Цифра
360 млн рублей необходимо для восстановления дорог Ленинградской области, пострадавших на строительстве трассы М-11 Москва – Петербург
Без качественной социальной инфраструктуры проект комплексного освоения территории сегодня никому не интересен. 1 сентября 2016 года в Мурино открылась новая школа, которую построила ГК «Арсенал-Недвижимость». О комплексном подходе в реализации жилищных проектов рассказал генеральный директор группы компаний Станислав Данелян.
– 1 сентября в Мурино открылась новая школа, построенная вашей компанией. Расскажите подробнее об этом объекте.
– Строительство Муринской общеобразовательной школы № 1 на бульваре Менделеева обусловлено важным социальным значением для района. По приблизительным оценкам, на данный момент население Мурино уже составляет порядка 16 тыс. человек, а образовательного учреждения на территории поселения до сих пор не было.
Новая школа рассчитана на 1224 ученика, из которых 480 человек – учащиеся начальных классов. Она включает в себя 51 класс, три спортивных зала общей вместимостью до 96 человек, библиотеку и медиацентр, столовую с обеденным залом на 640 человек, актовый зал на 736 мест, медицинский блок. Для углубленного изучения физики и математики проектом предусмотрены специализированные лаборатории и кабинеты. Помимо прочего, на территории учебного заведения обустроен стадион с искусственным покрытием, футбольная площадка и зона отдыха.
Школа была построена по программе «Социальные объекты в обмен на налоги». До конца текущего года областные власти должны выкупить построенное здание, однако цена будет ниже, чем себестоимость строительства, ввиду того что школа признана типовым проектом. Но мы по-прежнему готовы к реализации нетиповых проектов социальных объектов в рамках государственной программы «Социальные объекты в обмен на налоги», действующей только в Ленинградской области.
– Как вы оцениваете программу для застройщиков «Светофор», которая недавно начала действовать на территории области?
– Вопрос с инфраструктурой в ближайшем пригороде назрел довольно давно, и внедрение данной программы обусловлено острой необходимостью. Проекты, которые реализуются в так называемой красной зоне застройки, сейчас пользуются наибольшим спросом у покупателей, поэтому интерес крупных застройщиков к землям, расположенным в границах этой зоны, безусловно, сохранится. Возможно, что более мелкие компании уйдут вглубь области, так как на застройщиков будут возложены обязанности не только по строительству дорог, но и комплексному освоению территории, а это несет в себе значительные расходы.
Несколько десятков лет назад районы станций метро «Гражданский проспект» и «Проспект Просвещения» были почти не застроены, а теперь это полноценная часть города. Скорее всего, так будет и с территориями, которые сейчас являются ближайшим пригородом, – вместо поселений Девяткино, Кудрово, Янино и прочих активно застраивающихся территорий появятся полноценные городские кварталы. Разумеется, им необходима и соответствующая инфраструктура.
– Где компания еще строит социальные объекты, где планирует?
– Мы стремимся создать не только жилые дома, но и инфраструктуру, чтобы людям было комфортно жить в новых кварталах. В жилом комплексе «Солнечный» на сегодня завершено строительство двух детских садов. В пятом корпусе работает дошкольное учреждение, рассчитанное на 80 мест, в корпусе № 15 построен детский сад на 100 мест. Также здесь ведется строительство еще двух дошкольных учреждений, в корпусах № 13 и 11, каждое из которых рассчитано на 100 мест. Сдача первого намечена на II квартал 2017 года, второго – на IV квартал 2017-го. В корпусе № 9 на первом этаже проектом предусмотрена поликлиника площадью порядка 500 кв. м.
На территории жилого комплекса «Девяткино» по адресу Арсенальная ул., 1, лит. А, работает детский сад в отдельно стоящем двухэтажном здании – он рассчитан на 100 мест.
В жилом квартале «YouПитер» предусмотрено строительство детского сада, который сможет принять около 140 малышей. Он будет вводиться в эксплуатацию одновременно с корпусом № 20 во II квартале следующего года. Во всех садиках предусмотрены спортивные залы, игровые комнаты и столовые. Также в «YouПитере» будет размещаться фитнес-клуб Olymp c двумя бассейнами.
Кроме того, для комфортного и безопасного пребывания местных жителей во всех дворах уже сданных домов ведется обустройство детских игровых и спортивных площадок, прогулочных зон. При въезде на территорию Мурино нашей компанией построен опорный пункт полиции.
Социальная составляющая крайне важна, и, несомненно, она выгодно отличает проекты ГК «Арсенал-Недвижимость». Мы не собираемся останавливаться на достигнутом и в ближайшие годы продолжим строительство социально значимых объектов.
– Планирует ли «Арсенал-Недвижимость» запускать новые жилищные проекты?
– Да, в ближайшем будущем мы планируем приступить к реализации масштабного проекта – жилого квартала «Энфилд». Комплекс расположится на территории поселка Бугры, на его территории будет построено порядка 300 тыс.
кв. м жилья, появится и соответствующая социальная инфраструктура, коммерческие помещения. На строительную площадку мы планируем выйти в ноябре текущего года, пока идет подготовительный этап, разработка проектной документации.
Кроме того, с 1 августа мы запустили продажи нового проекта в Кудрово – ЖК «Гольфстрим». В состав квартала войдут четыре 18-этажных корпуса, спроектированных финской архитектурной мастерской Юкки Тикканена. Новый квартал «Гольфстрим» по качественным характеристикам схож с нашими предыдущими проектами: комплекс также принадлежит к категории комфорт-класса, в стоимость жилья будет входить полная чистовая отделка. Однако в новом квартале мы постарались воплотить свежие, интересные задумки. Например, построить сауны и тренажерные залы для всех жильцов, которые будут располагаться на цокольных этажах. Срок сдачи всех корпусов ЖК намечен на I квартал 2019 года.
– Как в целом ведет себя покупатель? Изменились ли критерии выбора жилья?
– Людей сейчас интересует не только цена, но и вся окружающая инфраструктура. Покупатель стал намного грамотнее. Он смотрит, сравнивает, выбирает и готов платить немного больше за более комфортные условия проживания.
Сегодняшний покупатель находится в более выигрышных условиях по сравнению, например, с тем положением, которое было пять лет назад. Объем предложения на рынке сейчас достиг довольно высоких значений, к тому же ввиду высокой конкуренции девелоперы просто не могут позволить себе идти по пути снижения себестоимости жилья в ущерб качеству. В связи с этим у покупателей появляется более широкий выбор, и здесь уже играет роль не только цена и местоположение, но само наполнение проекта, его внутренняя среда и качественные характеристики.