Денис Мартюшев: Предлагать бизнесу понятные условия – наша работа
Генеральный директор Фонда Имущества Денис Мартюшев рассказал о том, что он считает эффективным управлением городской недвижимостью и в каком направлении он намерен развивать Фонд Имущества.
Долгое время главной задачей Фонда Имущества было продать на торгах городскую недвижимость. Генеральный директор Фонда Имущества Денис Мартюшев считает, что времена изменились, а вместе с ними поменялись задачи и приоритеты.
– Денис Вячеславович, кризис Вас не пугает?
– Для рынка недвижимости нет хуже времени, чем застой. Когда рынок растет или падает, собственники активизируются – одни продают, другие покупают. Поэтому настроение в коллективе сдержанно-оптимистичное.
– Значит, Вас не пугает, что на падающем рынке придется искать покупателей для выполнения бюджетного задания?
– Хочу сразу сказать: у нас нет задачи устроить распродажу городского имущества, продав все любой ценой. Нужно говорить о новом инструменте эффективного управления городским имуществом. Этим инструментом становится сейчас Фонд Имущества. Задача сложная, но вполне реализуемая. Инвесторы хорошо изучили старую модель поведения Фонда, когда недвижимость выставляется несколько раз на торги, после чего продается с дисконтом. Мы знаем об этом и адаптируемся.
– Фонд Имущества Вы рассматриваете шире, чем просто продавца подвалов, чердаков и аварийных помещений?
– Фонд дополняет привычный всем статус «аукциониста» функцией «сервисной компании» для всех, кто с нами работает. Для города мы занимаемся подготовкой объектов к продаже или сдаче в аренду. Это означает осмотр объекта, проведение анализа рыночной ситуации, определение справедливой стоимости или арендной ставки для каждого объекта и выдачу рекомендаций по его дальнейшему использованию. Наш подход заключается в работе над повышением эффективности распоряжения городским имуществом. Простой пример: объект расположен в хорошем месте, ликвиден, значит, для казны его выгоднее оставить в собственности и сдавать в аренду.
– Не получится ли, что дополнительная работа только увеличит время подготовки объекта к продаже?
– Наоборот, мы уже добились сокращения сроков подготовки объектов к продаже. Сотрудники Фонда Имущества сами готовят документы и передают в профильный Комитет. Одновременно мы представляем свои рекомендации по каждому объекту. Окончательное решение остается за городом, но, если мы видим, что объект выгодней сдать в аренду, мы обязательно это укажем. Петербург – крупнейший владелец недвижимости, и для любого собственника крайне важно использовать свою недвижимость эффективно. Наша работа этому способствует.
– А как проводится работа с покупателями?
– Для нас главное – разговаривать с бизнесом на одном языке и получать обратную связь. Сейчас обратная связь – это только отсутствие или наличие заявок на торги. Мы хотим, чтобы работа Фонда была понятна покупателям городской недвижимости, а процесс приобретения объекта был простым, удобным и понятным любому. Для этого необходимо точно позиционировать объекты и реализовывать их на условиях, интересных бизнесу. Мы будем добиваться, чтобы покупка объектов не была случайной: когда инвестор покупает актив, а потом пытается приспособить его под бизнес. Мы видим свою работу в том, чтобы инвестор уже в самом начале понимал, как можно работать с объектом, в какие сроки и за какие деньги.
– Получается?
– Мы создали новый сайт Фонда (домен купитьугородапросто.рф) с функцией личного кабинета. Пока система работает в тестовом режиме, вот-вот введем в эксплуатацию. Пересмотрели стратегию и увеличили число каналов коммуникации для продвижения объектов на рынок. При этом расходы остались на прежнем уровне. Мы ввели в работу Фонда функцию консультирования. Конечная цель – научить заявителей самостоятельно готовить пакеты документов, исключив затраты бизнеса на посредников. В идеале – любой желающий сможет заполнять заявку на сайте, внести залог и участвовать в торгах. Сейчас наши специалисты оказывают поддержку потенциальным покупателям с момента обращения до подачи заявки. Предпринимателям остается подписать заполненную заявку и внести задаток. Мы привлекли банки для покупки объектов в кредит. Сотрудники банков уже работают в здании Фонда.
– Какие банки работают с Фондом?
– Подписано соглашение о сотрудничестве со «Сбербанком» и Банком «Санкт-Петербург». В этих банках разработаны и предлагаются кредитные продукты специально для приобретения объектов в Фонде. Ведутся переговоры о партнерском участии еще ряда крупных банковских структур. Уже сейчас можно получить кредит на 500 млн рублей сроком до семи лет под 12-14% годовых. Хотелось бы в рамках этой программы добиться от банков и проектного финансирования.
– Вы значительно увеличиваете трудовую нагрузку на Фонд. Означает ли это, что город будет компенсировать дополнительные работы?
– В 2016 году вознаграждение Фонда за работу составляет менее 0,5% от перечисленных нами средств в городской бюджет, и даже это оплачивает не город, а покупатель. В следующем году соотношение останется на том же уровне, субсидий Фонд Имущества не получает. Фонд как коммерческая организация должен получать прибыль, но прибыль – это не единственный наш приоритет.
– Какие объекты недвижимости пользуются у инвесторов большим спросом?
– Аварийные здания, расположенные в центральных районах города. В дальнейшем эти объекты можно использовать под гостиницы, жилье, бизнес-инфраструктуру. Частникам интересно восстановление аварийного жилья. Как правило, интерес представляют встроенные помещения, расположенные на первых этажах, а также жилые помещения с возможностью перевода в нежилой фонд. Сейчас очень активно развивается медицинская сфера, и объекты с возможностью их использования под медицинские учреждения крайне востребованы. Виден растущий интерес к спортивным объектам.
– В городе очень много аварийных зданий, но зачастую бизнес относится к ним с опаской из-за охранного статуса. Как Вы будете работать с такими объектами?
– Предлагать бизнесу понятные условия – наша работа (это касается и охранных обязательств). Инвестор должен понимать, что можно делать на каждой конкретной площадке и что для этого требуется. Мы отрабатываем взаимодействие с КГИОП по этому поводу.
– Могли бы Вы рассказать о показателях работы Фонда в 2016 году?
– В уходящем году Фонд продал и сдал в аренду 442 объекта, в том числе на торгах реализовано 198 объектов. Общая сумма денежных средств, подлежащих перечислению в бюджет, составила 6 млрд рублей. До конца года на торги выставлено еще 60 объектов.
– Как выполнил Фонд бюджетное задание в 2016 году? Как может измениться бюджетное задание в следующем году?
– До конца года планируется выполнение бюджетного задания на 90%. Недовыполнение связано со снижением активности по выкупу помещений по преимущественному праву в соответствии со 159-ФЗ, а также с практически полным отсутствием земельных участков под застройку на инвестусловиях и участков под ИЖС. На 2017 год планируется бюджетное задание на 10% ниже, чем в этом году. Причина – уменьшение сделок по преимущественному праву.
– Могли бы Вы анонсировать наиболее интересные объекты, предназначенные к торгам в 2017 году?
– Среди аварийных зданий наиболее интересными представляются объекты по адресам: ул. Лабутина, д. 3, лит. Г; ул. Розенштейна, д. 39, лит. А; Рижский пр., д. 70, лит. Р; Зеленогорская ул., д. 3, лит. А; Выборгская наб., д. 53, лит. А; ул. Гусева, д. 5, корп. 6, лит. А. Все это расселенные многоквартирные дома, площадью от 800 до 8000 кв. м, расположенные в зоне жилой и общественно-деловой застройки. Часть их является историческими зданиями, другая часть находится вне охранных зон.
Готовится к торгам комплекс жилых и нежилых помещений на наб. Обводного канала, д. 118. Аналогичный лот был приобретен в соседнем здании «Первой мебельной фабрикой». В случае покупки лота этим инвестором, у него появится возможность застроить территорию между «Варшавским экспрессом» и «Лентой».
Также интерес для инвесторов могут представлять земельные участки в аренду на инвестиционных условиях под многоэтажное жилищное строительство, расположенные на ул. Тамбасова. Торги пройдут в январе 2017 года.
Цифра
442 объекта продал и сдал в аренду Фонд Имущества в 2016 году
По мнению и.о. председателя Комитета госстройнадзора Ленобласти Вячеслава Шибаева, расходование средств пайщиков ЖСК должно быть подконтрольно органам надзора.
– Какие нарушения в строительстве вы преимущественно фиксируете сегодня?
– Если говорить о контроле и надзоре, который мы осуществляем в области долевого строительства, можно отметить, что наиболее частым нарушением остается несоблюдение сроков строительства. Мы выявляем также невыполнение сроков передачи квартир, иногда обусловленное требованиями застройщика о том, чтобы дольщики подписали акт приемки без замечаний, хотя по своим качественным характеристикам объект не соответствует условиям договора долевого участия (ДДУ). Далее, остается распространенным нарушением несвоевременное представление отчетности застройщиком в Комитет госстройнадзора либо представление отчетности, содержащей неполные (недостоверные) сведения. Мы выявляем до сих пор и факты формально незаконного привлечения денежных средств – до регистрации договоров долевого участия.
– Сколько проверок соблюдения законодательства в области долевого строительства вы провели с начала года?
– 73 проверки, из них 68 внеплановых, по заявлениям граждан. Выдано 39 предписаний об устранении выявленных нарушений. И надо отметить, что, выдав предписание, в каждом случае мы проводим проверку его исполнения, добиваясь, чтобы все нарушения были устранены. Даже если из-за организационных сложностей застройщик не всегда может выполнить предписания вовремя, мы контролируем, чтобы эта работа была начата, с одной стороны, и чтобы юридическое лицо либо ответственные должностные лица этой компании понесли административную ответственность – с другой.
– Сколько же штрафов собрано за этот период?
– За нарушения в области долевого строительства – порядка 5 млн рублей, это существенно меньше, чем в 2014 году, потому что число нарушений заметно сократилось.
Также сократилось общее количество лиц, привлеченных к административной ответственности за нарушения в рамках осуществления нашим комитетом функции государственного строительного надзора, – 73 против 116 за аналогичный период прошлого года (или чуть более 6 млн рублей против почти 12,5 млн рублей). При этом вдвое сократилось число случаев самовольного строительства: в прошлом году наложено 23 штрафа за такие нарушения, а в этом году – 11. А за нарушение требований технических регламентов и проектной документации, влияющих на надежность и безопасность объектов капитального строительства, с начала года вообще еще никто не был оштрафован, в то время как в прошлом году к ответственности было привлечено девять лиц, совершивших такие нарушения.
– Обращаются ли к вам граждане в связи с нарушениями, действительными или мнимыми, в деятельности ЖСК?
– После вступления в силу изменений в Жилищный кодекс РФ наши полномочия расширились за счет надзора за деятельностью ЖСК, и мы сразу же получили всплеск жалоб от граждан. В основном на нарушения сроков сдачи домов, нецелевое использование средств членов ЖСК, действия (а вернее, «бездействие») правления ЖСК. И получив полномочия по надзору за таким строительством, мы уже запланировали проверки ряда ЖСК.
Однако напомню, что именно является предметом наших проверок. Это соответствие следующим требованиям закона: во-первых, привлечение одним ЖСК средств на строительство только одного дома; во-вторых, наличие у ЖСК земельного участка на праве собственности либо аренды, оформленной на него; в-третьих, наличие разрешения на строительство, также выданного именно ЖСК. После переходного периода в один год, предусмотренного федеральным законодательством, мы сможем также проверять, как ЖСК выполняют требования о раскрытии информации о своей деятельности.
К сожалению, полномочий по проверке целевого использования средств нам не предоставили. Но о необходимости расширения полномочий говорилось на недавнем ежегодном совещании с участием Минстроя, Госдумы и региональных органов власти, осуществляющих надзор в этой сфере.
– Есть ли опасность расширения перечня проблемных объектов долевого строительства в Ленинградской области?
– Конечно, такую опасность нельзя исключать. Но хочу напомнить, что в 2014 году вступили в силу требования закона о страховании ответственности застройщика, и дольщики объектов, проблемы на которых возникли недавно, могут воспользоваться этим механизмом для возврата вложенных средств. Пока граждане даже не пытаются это сделать. А ведь для реализации этого права достаточно решения суда. А если говорим о проблемных объектах, застройщики которых находятся в стадии банкротства, даже не надо ждать окончания рассмотрения дела о банкротстве.
Необходимо, чтобы суд ввел конкурсное производство. С этого момента наступает страховой случай: страховая компания должна выплатить деньги дольщику и вместо него стать участником дела о банкротстве. Понятно, что подобных ситуаций у нас пока немного, но, например, в случае с ООО НПФ «СВИТ», не достроившим объект в Гатчине, средства дольщиков застрахованы.
А вот для дольщиков проблемного объекта на ул. Генерала Кныша, 17, также в Гатчине, это невозможно, потому что ДДУ заключались задолго до внесения действующих сегодня поправок в законодательство. И, к сожалению, после вступления в силу в марте нынешнего года поправок в Земельный кодекс невозможно применить схему с предоставлением альтернативного «пятна» новому застройщику в собственность без проведения торгов, описанную в областном законе о поддержке обманутых дольщиков. Мы подготовили ряд изменений, но пока новая редакция областного закона принята только в первом чтении, и сложно прогнозировать, что останется в итоговом тексте. Пока же стараемся привлекать инвесторов другими средствами.
Инвестору могут быть предоставлены отклонения от разрешенных параметров строительства. Где-то за счет увеличения этажности другого объекта этого же застройщика. Если это допускают региональные нормативы градостроительного проектирования, этажность может быть увеличена на самом проблемном объекте для привлечения дополнительных средств на его достройку. Возможно оказание помощи застройщику в подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, иногда даже за счет установления льготной стоимости подключения по фактическим затратам сетевой организации.