Денис Мартюшев: Предлагать бизнесу понятные условия – наша работа
Генеральный директор Фонда Имущества Денис Мартюшев рассказал о том, что он считает эффективным управлением городской недвижимостью и в каком направлении он намерен развивать Фонд Имущества.
Долгое время главной задачей Фонда Имущества было продать на торгах городскую недвижимость. Генеральный директор Фонда Имущества Денис Мартюшев считает, что времена изменились, а вместе с ними поменялись задачи и приоритеты.
– Денис Вячеславович, кризис Вас не пугает?
– Для рынка недвижимости нет хуже времени, чем застой. Когда рынок растет или падает, собственники активизируются – одни продают, другие покупают. Поэтому настроение в коллективе сдержанно-оптимистичное.
– Значит, Вас не пугает, что на падающем рынке придется искать покупателей для выполнения бюджетного задания?
– Хочу сразу сказать: у нас нет задачи устроить распродажу городского имущества, продав все любой ценой. Нужно говорить о новом инструменте эффективного управления городским имуществом. Этим инструментом становится сейчас Фонд Имущества. Задача сложная, но вполне реализуемая. Инвесторы хорошо изучили старую модель поведения Фонда, когда недвижимость выставляется несколько раз на торги, после чего продается с дисконтом. Мы знаем об этом и адаптируемся.
– Фонд Имущества Вы рассматриваете шире, чем просто продавца подвалов, чердаков и аварийных помещений?
– Фонд дополняет привычный всем статус «аукциониста» функцией «сервисной компании» для всех, кто с нами работает. Для города мы занимаемся подготовкой объектов к продаже или сдаче в аренду. Это означает осмотр объекта, проведение анализа рыночной ситуации, определение справедливой стоимости или арендной ставки для каждого объекта и выдачу рекомендаций по его дальнейшему использованию. Наш подход заключается в работе над повышением эффективности распоряжения городским имуществом. Простой пример: объект расположен в хорошем месте, ликвиден, значит, для казны его выгоднее оставить в собственности и сдавать в аренду.
– Не получится ли, что дополнительная работа только увеличит время подготовки объекта к продаже?
– Наоборот, мы уже добились сокращения сроков подготовки объектов к продаже. Сотрудники Фонда Имущества сами готовят документы и передают в профильный Комитет. Одновременно мы представляем свои рекомендации по каждому объекту. Окончательное решение остается за городом, но, если мы видим, что объект выгодней сдать в аренду, мы обязательно это укажем. Петербург – крупнейший владелец недвижимости, и для любого собственника крайне важно использовать свою недвижимость эффективно. Наша работа этому способствует.
– А как проводится работа с покупателями?
– Для нас главное – разговаривать с бизнесом на одном языке и получать обратную связь. Сейчас обратная связь – это только отсутствие или наличие заявок на торги. Мы хотим, чтобы работа Фонда была понятна покупателям городской недвижимости, а процесс приобретения объекта был простым, удобным и понятным любому. Для этого необходимо точно позиционировать объекты и реализовывать их на условиях, интересных бизнесу. Мы будем добиваться, чтобы покупка объектов не была случайной: когда инвестор покупает актив, а потом пытается приспособить его под бизнес. Мы видим свою работу в том, чтобы инвестор уже в самом начале понимал, как можно работать с объектом, в какие сроки и за какие деньги.
– Получается?
– Мы создали новый сайт Фонда (домен купитьугородапросто.рф) с функцией личного кабинета. Пока система работает в тестовом режиме, вот-вот введем в эксплуатацию. Пересмотрели стратегию и увеличили число каналов коммуникации для продвижения объектов на рынок. При этом расходы остались на прежнем уровне. Мы ввели в работу Фонда функцию консультирования. Конечная цель – научить заявителей самостоятельно готовить пакеты документов, исключив затраты бизнеса на посредников. В идеале – любой желающий сможет заполнять заявку на сайте, внести залог и участвовать в торгах. Сейчас наши специалисты оказывают поддержку потенциальным покупателям с момента обращения до подачи заявки. Предпринимателям остается подписать заполненную заявку и внести задаток. Мы привлекли банки для покупки объектов в кредит. Сотрудники банков уже работают в здании Фонда.
– Какие банки работают с Фондом?
– Подписано соглашение о сотрудничестве со «Сбербанком» и Банком «Санкт-Петербург». В этих банках разработаны и предлагаются кредитные продукты специально для приобретения объектов в Фонде. Ведутся переговоры о партнерском участии еще ряда крупных банковских структур. Уже сейчас можно получить кредит на 500 млн рублей сроком до семи лет под 12-14% годовых. Хотелось бы в рамках этой программы добиться от банков и проектного финансирования.
– Вы значительно увеличиваете трудовую нагрузку на Фонд. Означает ли это, что город будет компенсировать дополнительные работы?
– В 2016 году вознаграждение Фонда за работу составляет менее 0,5% от перечисленных нами средств в городской бюджет, и даже это оплачивает не город, а покупатель. В следующем году соотношение останется на том же уровне, субсидий Фонд Имущества не получает. Фонд как коммерческая организация должен получать прибыль, но прибыль – это не единственный наш приоритет.
– Какие объекты недвижимости пользуются у инвесторов большим спросом?
– Аварийные здания, расположенные в центральных районах города. В дальнейшем эти объекты можно использовать под гостиницы, жилье, бизнес-инфраструктуру. Частникам интересно восстановление аварийного жилья. Как правило, интерес представляют встроенные помещения, расположенные на первых этажах, а также жилые помещения с возможностью перевода в нежилой фонд. Сейчас очень активно развивается медицинская сфера, и объекты с возможностью их использования под медицинские учреждения крайне востребованы. Виден растущий интерес к спортивным объектам.
– В городе очень много аварийных зданий, но зачастую бизнес относится к ним с опаской из-за охранного статуса. Как Вы будете работать с такими объектами?
– Предлагать бизнесу понятные условия – наша работа (это касается и охранных обязательств). Инвестор должен понимать, что можно делать на каждой конкретной площадке и что для этого требуется. Мы отрабатываем взаимодействие с КГИОП по этому поводу.
– Могли бы Вы рассказать о показателях работы Фонда в 2016 году?
– В уходящем году Фонд продал и сдал в аренду 442 объекта, в том числе на торгах реализовано 198 объектов. Общая сумма денежных средств, подлежащих перечислению в бюджет, составила 6 млрд рублей. До конца года на торги выставлено еще 60 объектов.
– Как выполнил Фонд бюджетное задание в 2016 году? Как может измениться бюджетное задание в следующем году?
– До конца года планируется выполнение бюджетного задания на 90%. Недовыполнение связано со снижением активности по выкупу помещений по преимущественному праву в соответствии со 159-ФЗ, а также с практически полным отсутствием земельных участков под застройку на инвестусловиях и участков под ИЖС. На 2017 год планируется бюджетное задание на 10% ниже, чем в этом году. Причина – уменьшение сделок по преимущественному праву.
– Могли бы Вы анонсировать наиболее интересные объекты, предназначенные к торгам в 2017 году?
– Среди аварийных зданий наиболее интересными представляются объекты по адресам: ул. Лабутина, д. 3, лит. Г; ул. Розенштейна, д. 39, лит. А; Рижский пр., д. 70, лит. Р; Зеленогорская ул., д. 3, лит. А; Выборгская наб., д. 53, лит. А; ул. Гусева, д. 5, корп. 6, лит. А. Все это расселенные многоквартирные дома, площадью от 800 до 8000 кв. м, расположенные в зоне жилой и общественно-деловой застройки. Часть их является историческими зданиями, другая часть находится вне охранных зон.
Готовится к торгам комплекс жилых и нежилых помещений на наб. Обводного канала, д. 118. Аналогичный лот был приобретен в соседнем здании «Первой мебельной фабрикой». В случае покупки лота этим инвестором, у него появится возможность застроить территорию между «Варшавским экспрессом» и «Лентой».
Также интерес для инвесторов могут представлять земельные участки в аренду на инвестиционных условиях под многоэтажное жилищное строительство, расположенные на ул. Тамбасова. Торги пройдут в январе 2017 года.
Цифра
442 объекта продал и сдал в аренду Фонд Имущества в 2016 году
К середине 2017 года система СРО должна существенно измениться. Случиться это должно благодаря 372-ФЗ от 3 июня 2016 года, первый шаг для реализации которого был пройден в минувший вторник. Об основных изменениях закона и механизмах их применения рассказала координатор Ассоциации «Национальное объединение строителей» по СЗФО, директор СРО Ассоциации «Строительный Комплекс Вологодчины» Анна Леонова.
– Что включил в себя первый этап реализации 372-ФЗ?
– Одно из нововведений закона – создание двух компенсационных фондов: возмещения вреда и нового – фонда обеспечения договорных обязательств. Он может появиться, если такое желание изъявят не менее 30 участников СРО. Такой фонд будет одним из гарантийных инструментов при выполнении федеральных, региональных или муниципальных заказов.
Первый этап реализации закона включает в себя перечисление всех средств компенсационных фондов на специальные счета в 12 уполномоченных банков. На сегодняшний день это АО «ЮниКредит Банк», АО «Банк ГПБ», ПАО «Банк ВТБ», АО «Альфа-Банк», ПАО «Сбербанк», ПАО «ВТБ 24», ПАО «МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК», ПАО «Банк «ФК Открытие», ПАО «РОСБАНК», ПАО «Промсвязьбанк», АО «Райффайзенбанк» и АО «Россельхозбанк». Одним из главных критериев включения банков в перечень для размещения средств СРО являлось наличие собственных средств от 100 млрд рублей и генеральной лицензии Центрального банка РФ на осуществление банковских операций. Перевести деньги на счет нужно было до 1 ноября.
– Что будет с теми компаниями, которые не переведут деньги на счет?
– 17 мая на заседании Госсовета Президент РФ Владимир Путин дал поручение Прокуратуре РФ, РТН и ФАС проверять состояние компфондов. После этого, я думаю, большинство СРО получили письма от прокуратуры, по которым они обязаны были предоставить данные о сумме средств в фонде с момента его открытия и общем движении денег, платежные ведомости. После этой проверки нечестные на руку СРО сразу станут известны.
– Много вопросов вызывает норма закона о том, что членам СРО нужно переходить из той организации, где они состояли до принятия закона, в саморегулируемую организацию по месту регистрации. Расскажите подробнее о механизме перехода.
– До первого декабря этого года всем юрлицам и ИП необходимо написать уведомление о добровольном прекращении членства в связи с переходом в СРО по месту регистрации. У Минстроя РФ жесткая позиция – все члены СРО должны соответствовать своим регионам, и после 04.07.2016 г. прием юрлиц и ИП в члены СРО не по месту регистрации СРО осуществляться не должен. Если СРО не будет уведомлена организацией до 1 декабря о переходе, то есть риск неперечисления ранее оплаченного взноса компфонда в СРО региона.
– Уведомление нужно подать до зимы, а когда можно осуществить сам переход?
– Дата может быть любой, но не позднее 30 июля 2017 года. Хотя мы рекомендуем окончательно пройти переход до 1 мая следующего года. Дело в том, что свидетельство СРО о допуске на выполнение определенных видов работ с 1 июля становится не актуальным. На проверку новых документов раньше уходил месяц, а теперь законодательством предусмотрено два. Таким образом, если члены СРО перейдут, например, в июне, то на время останутся без работы: у них не будет ни свидетельства о допуске, ни принадлежности к какому-то СРО. Таким образом, переход после 1 мая может лишить строителей возможности легально осуществлять строительно-монтажные работы.
– Членам СРО, работающим в своем регионе, нужно подавать какие-то документы?
– Им необходимо написать уведомление о сохранении членства и предоставить полный пакет документов. Также до 1 декабря. И написать заявление о намерении принимать участие в заключении договоров строительного подряда, без / и / или с использованием конкурентных способов заключения договоров, стоимостью по одному договору соответственно выбранному уровню ответственности.
В общем, до этой даты строительные организации должны определиться: останутся они в СРО, перейдут в СРО своего региона или выйдут из него. Если организация не выразит свою позицию, то у СРО есть право ее исключить 1 июля 2017 года. В целом, до 1 июля 2017 года СРО должна будет провести общее собрание и на нем переутвердить весь ранее принятый документооборот: устав в новой редакции, требования к своим членам и иные документы, а главное – до этой даты направить их в Ростехнадзор и полностью соответствовать указанному закону. Я думаю, что такие собрания СРО начнут проводить уже с конца марта, дабы к 1 июля успеть соответствовать закону.
– Что еще нового внесет 372-ФЗ?
– Новая редакция изменяет принцип подхода к наличию и отбору квалифицированных работников. Появляется понятие «национальный реестр специалистов». От каждой компании будут внесены данные как минимум трех человек. У всех должно быть высшее профильное образование по специальности, наличие стажа работы от пяти лет в строительных организациях, повышение квалификации по подготовке в области строительства не реже одного раза в пять лет. Кроме того, благодаря обновленному реестру будет исключен вариант, когда данные одного диплома и ФИО использовались сразу несколькими организациями. Теперь, помимо персональных данных специалиста, будет вноситься номер документа, так что дублирование данных диплома невозможно. А если в работе специалиста были негативные случаи на объектах и, как следствие, к нему были предъявлены требования по возмещении вреда, то такой специалист будет дисквалифицирован – исключен из реестра на три года. За границей такие реестры работают давно, и я рада, что это новшество пришло к нам. Заработать реестр должен в апреле 2017 года.
– Какие цели преследовались в новой редакции закона?
– Их две. Первая – очищение рядов от псевдосаморегуляторов.
Вторая – освобождение малого и среднего бизнеса от членства в СРО, что, в свою очередь, снизит их финансовую нагрузку. Теперь членами СРО обязаны быть только лица, осуществляющие строительство по договорам подряда, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором, и если стоимость по одному договору превышает 3 млн рублей. Если она ниже, то членства в СРО с 1 июля следующего года не будет.
Кроме того, вступать в СРО не обязательно компаниям, осуществляющим строительство, реконструкцию или капитальный ремонт ИЖС, объектов некапитального строения (гаражи, киоски, навесы), а также объекты вспомогательного использования.
Также будут освобождены от обязанности быть членами СРО все лица, выполняющие субподрядные работы.
Важно отметить, что финансовая нагрузка снижена и для бюджетных учреждений. Членство в СРО не требуется государственным и муниципальным унитарным предприятиям, а также коммерческим организациям, доля ГУПов и МУПов в которых составляет более 50%. Для всех них предусмотрен возврат средств компенсационного фонда. После того, как 30 июня следующего года они будут выведены из СРО, после 1 июля 2021 года они получат ранее оплаченные взносы в компфонд.
– Как восприняли СРО Северо-Запада реформу закона?
– Новая редакция вызвала неоднозначную реакцию. В основном по причине правовых коллизий и двоякого трактования отдельных статей. Но все понимают, что закон принят и его нужно выполнять. Изначально в Северо-Западном федеральном округе в восьми субъектах СРО формировались по региональному признаку. На сегодняшний день, работа по переходу в региональные СРО СЗФО из СРО других субъектов осуществляется. Но для того, чтобы закон заработал в полную силу и выполнил свою основную задачу, необходимо усилить до Нового года информационную политику во всех регионах страны.
Общей задачей – руководителей саморегулируемых организаций СЗФО и моей как координатора – считаю использование всех площадок для разъяснения норм закона, а именно: СМИ, рабочие встречи, совещания со строителями при профильных подразделениях органов власти субъектов. Все это необходимо для того, чтобы руководители строительных компаний своевременно, а самое главное, с минимальными рисками, в том числе и финансовыми, могли выполнить все вышеперечисленные и установленные законом процедуры.
Кстати
На сайте НОСТРОЙ (http://www.nostroy.ru) есть информация о реализации 372-ФЗ от 03.07.2016 и в форме вопросов-ответов оперативная информация о СРО, в том числе нарушающих нормы закона, а также вкладка «Единый реестр членов СРО» (http://reestr.nostroy.ru), в которой можно найти СРО в своем регионе.