Вероника Адамюк: Мы сделаем Коммунар ярче
Продуманная квартирография, щедрый метраж и яркий графичный фасад – такие критерии дома для комфортной жизни выделяет исполнительный директор ООО «Лидер» Вероника Адамюк. Все они нашли воплощение в первом девелоперском проекте компании – ЖК «Надежный» в городе Коммунар Гатчинского района Ленобласти.
– На строительном рынке ваша компания зарекомендовала себя как высококачественный подрядчик, почему вдруг вы решили заняться девелоперским проектом?
– Мы уже переросли функционал подрядчика. Например, все технические и технологические решения, которые закладываются в проект (к примеру, процент армирования в железобетоне, выбор утеплителя, толщина изделия), – идут под нашим 100-процентным контролем. У нас работает квалифицированный персонал с многолетним опытом работы, почти все – выходцы из Гатчинского ССК.
Наш опыт строительства позволил нам при реализации собственного проекта выбрать оптимальный конструктив, удобный как для потребителя (за счет надежности и долговечности конструкций), так и для компании – по темпам монтажа и себестоимости.
Мы – приверженцы сборного железобетона. По себестоимости он сравним с монолитным строительством и при этом имеет более короткий цикл, что позволяет монтировать изделия гораздо быстрее. Но основное преимущество – качество и надежность. Кстати, именно поэтому мы и назвали свой проект «Надежный».
– Какими еще особенностями будет обладать ЖК «Надежный»?
– Коммунар – интересный город, искренне любимый своими жителями. И это мы тоже учли в нашем проекте. Так, мы решили отказаться от блеклых фасадов, запроектированных изначально, – ведь они и так окружают коммунарцев каждый день. Мы обратились к молодому архитектору Александру Чумакову, его условием было заламинировать окна в серый цвет. И мы пошли на эти затраты ради того, чтобы дом получился красивым.
В сочетании бордового, серого и белого прослеживается скандинавский стиль, и, несмотря на то, что все это – полносборный железобетон, – дом смотрится достаточно легко. Мы надеемся, что наш ЖК будет украшением Коммунара.
Добавляю, что мы осознанно отказались от легкого остекления (это красиво, но не очень практично) и сделали железобетонное ограждение лоджий, оставив будущим жителям нашего дома возможность утеплять их, делать теплый пол и использовать балконы так, как им нужно.
– Продажи в проекте уже стартовали. Кто наиболее активно покупает квартиры?
– У нас много молодых покупателей, еще даже не вступивших в брак. Квартиры покупают и семьи: родители и тут же рядом – их взрослые дети. Как правило, значительная часть покупателей – это те, кто хочет улучшить свои жилищные условия.
Всего в доме 176 квартир, хотя могло быть и больше. Но мы решили не идти по пути большинства застройщиков, начиняющих свои дома студиями – у нас они есть лишь в одной из трех секций. Зато мы запроектировали трехкомнатные квартиры по 90 метров и с двумя санузлами – и они прекрасно раскупаются!
Так как студии чаще всего приобретаются для сдачи в аренду или в качестве временного жилья, а трехкомнатные квартиры берут семьи для размеренной спокойной жизни, мы отзонировали дом по секциям (первая состоит из студий и однокомнатных квартир – она для молодых и энергичных, вторая – из однокомнатных и двухкомнатных и третья – из одно-двух-трехкомнатных), чтобы отделить постоянных жителей от временного контингента.
– На какой стадии реализации проект находится сейчас? Как идут продажи?
– Готов фундамент, идет монтаж цокольного этажа. У нас открыты два офиса продаж: один в Гатчине и второй непосредственно на объекте.
На старте продаж мы предлагали рассрочку до конца строительства, с хорошей скидкой, также у нас действует программа «квартира в зачет», эта схема наиболее востребована у тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия.
Мы резервируем для них квартиру в нашей новостройке, и в течение трех месяцев то же агентство недвижимости, что реализует наши квартиры, продает их старую квартиру, а средства сразу же поступают на счет в качестве долевого взноса.
– Сегодня до конца не ясно, что будет с господдержкой ипотеки в 2017 году, не рискованно ли начинать первый жилой проект в условиях такой неопределенности?
– Конечно, хочется, чтобы программа господдержки процентной ставки по ипотеке была пролонгирована, ведь примерно 60% жилья продается через ипотеку. Господдержка была ощутима, и при ставке около 13% людям будет тяжелее. Но скорее всего, ипотека будет отменена, об этом говорит и понижение ключевой ставки ЦБ РФ. Возможно, включатся иные механизмы, появятся какие-то банковские программы.
Поэтому сейчас мы достаточно активны: недавно ЖК «Надежный» был аккредитован в «Россельхозбанке». Ожидаем аккредитацию от «ВТБ 24» и «Сбербанка».
– Последние изменения в 214-ФЗ также вызывают беспокойство у представителей строительного рынка…
– 30 декабря 214-ФЗ исполняется 12 лет – и он уже пережил свою 13-ю редакцию. На мой взгляд, этих перемен слишком много. Но застройщики приспосабливаются ко всем изменениям.
Из того, что беспокоит лично меня, – перечисление взносов в компенсационный фонд. Да, такая схема – 1% от себестоимости проекта – компаниям, конечно, выгоднее. Но кто будет управлять средствами этого компенсационного фонда? И насколько велика вероятность, что они не будут вложены в рискованные активы?
Ничего не ясно и с эскроу-счетами. Если это требование будет тотально для всех – то застройщики просто будут «кормить банки», так как проектное финансирование не может быть беспроцентным. А это увеличивает стоимость строительства минимум на 20%.
Также до сих пор нет исчерпывающего перечня документов, необходимого при регистрации первого ДДУ в Росреестре и четкого требования к тому, какой орган, по новым правилам, должен давать заключение о соответствии проектной декларации установленным требованиям.
В общем, то, как мы будем жить с 1 января, – неясно, но мы традиционно адаптируемся ко всем переменам. Мы планируем развиваться и готовиться к более масштабным проектам, делать Коммунар и Гатчинский район красивее и ярче. В городе еще достаточно свободных «пятен», и мы готовы рассматривать участие в проектах комплексного освоения территории, но делать это взвешенно, соблюдая баланс.
Справка
ЖК «Надежный» – 8-этажный трехсекционный дом, возводится на берегу реки Ижора в центре города Коммунар Гатчинского района Ленобласти. В доме будет 176 квартир, ввод в эксплуатацию запланирован на IV квартал 2017 года.
Коммунарское городское поселение – единственное в Гатчинском районе, вошедшее в «красную» зону в соответствии с программой «Светофор».
И это, полагает глава администрации поселения Вера Пыжова, абсолютно справедливо.
– Вера Владимировна, почему?
– Если сейчас в Коммунаре официально зарегистрированы 22 тыс. жителей, то к 2034 году, согласно генеральному плану, ожидается рост численности населения до 41 тыс. человек преимущественно за счет миграции. Стоимость квадратного метра у нас существенно ниже, чем в Петербурге, поэтому люди, имеющие возможность продать свое жилье там и приобрести новую квартиру большей площади в Коммунаре, используют этот шанс. Жилищное строительство в нашем городе не только не прекращается, но даже идет по нарастающей.
Сегодня, например, ЖК «Город детства» совокупной жилой площадью порядка более 10 тыс. кв. м строит компания «СНВ Северо-Запад». Строительство ЖК «Ново-Антропшино», где будет около 15 тыс. кв. м, ведет ООО «Запстрой». ЗАО «Антропшинский строительный комбинат» (АСК) планирует возведение девятиэтажного дома. ООО «Олимпстрой», новый для Коммунара застройщик, займется строительством дома под переселение граждан из аварийного фонда. И жителям всех новостроек, безусловно, требуются и социальные объекты, и объекты безопасности, и нормальные дороги. Но если на земельном участке, где строится микрорайон «Город детства», я знаю, предполагается строительство и детского сада, и школы, и даже небольшая церковь, то ЖК «Ново-Антропшино» вызывает некоторую тревогу. Там в перспективе только детский сад.
Кроме того, в нашем городе очень высокий уровень маятниковой миграции: на некогда градообразующем предприятии, ОАО «Петербургский картонно-полиграфический комбинат» (ныне в составе ПАО «Кнауф Петроборд»), сегодня работают не более 800 человек (до 2008 года – 2 тыс. человек). И конечно, это еще больше обязывает застройщиков к строительству социальных объектов. Пусть те же детские сады будут встроенными или пристроенными, небольшими, но не должно быть так, чтобы жилье ввели в эксплуатацию, а дальнейшее развитие территории оставалось исключительно заботой властей.
Необходимо, чтобы девелоперы предусматривали места под размещение объектов безопасности и других значимых объектов. Например, почему бы часть коммерческих помещений в жилом доме не выделить под почту, пусть за символическую арендную плату с последующей передачей ФГУП «Почта России» в безвозмездное пользование?
– Документы территориального планирования в вашем поселении утверждены, однако, насколько мне известно, необходимы поправки. Чем они вызваны?
– Меняется фактическое зонирование, состав имущественного комплекса. Например, в 2015 году в муниципальную собственность из собственности ООО «Кнауф Петроборд» передан водовод. Или, например, в ПЗЗ фактическая зона СНТ указана как охранная. Надо также расширять промышленную зону. Есть необходимость внесения изменений в связи со сносом аварийных домов.
– Будет ли развиваться Коммунар за счет включения новых земель в границы населенного пункта?
– Нет, новых территорий не появится. Но мы планируем развивать существующие промышленные зоны. К сожалению, сегодня инвесторы не торопятся действовать на наших землях. Однако определенные надежды мы все-таки связываем с индустриальным парком «Южные ворота». Они получили в аренду 100 га в промзоне № 3. Благодаря статусу индустриального парка арендная плата для них на первоначальном этапе составляет всего 30% от кадастровой стоимости. И хотя это главный недоимщик по арендной плате за землю, думаю, команда «Южных ворот» все-таки сможет реализовать планы по развитию территории.
Крупный собственник земель в промышленной зоне № 3 ООО «Кнауф Петроборд» недавно претендовал на свободный участок в этой же зоне площадью 23 га для строительства третьей производственной линии, но пока эти планы отложены. Действующее на территории МО город Коммунар российское подразделение французской компании Schneider Electric – завод «ЭлектроМоноблок» – также обращалось к нам с запросом о предоставлении еще одного земельного участка. У нас есть несколько свободных гектар в непосредственной близости от их промышленной площадки.
Желание увеличить занимаемую площадь в промзоне Коммунара изъявило и руководство ЗАО «Завод Металлист», который пока работает не на полную мощность: там заняты около 50 человек, но мы надеемся на увеличение численности персонала.
Разумеется, мы занимаемся привлечением инвесторов, широко рекламируя возможности нашей территории. Но нам несколько «связывает руки» невозможность распоряжаться, как ранее, неразграниченными землями. И потом, сейчас участки передаются только на правах аренды через торги; конечно, это не столь интересно инвесторам, как участки, передаваемые по акту выбора.
– Вы упомянули о трех промышленных зонах, но рассказали только о двух из них. Чем интересна оставшаяся?
– В промзоне № 2 также есть свободные площади, но их совсем немного, поскольку мы уже сформировали земельный участок под новые очистные сооружения. Ныне действующие работают на пределе своих возможностей.
– Когда планируется строительство новых КОС?
– Пока можно говорить только о реконструкции существующих. Проект мы разработали еще в 2008 году. Теперь он претерпел изменения. Но сама реконструкция не очень устраивает инвесторов, которые проявляли интерес к нашему проекту. В 2010-2012 годах мы пообщались с массой потенциальных инвесторов, поскольку были включены в целевую программу «Чистая вода Ленинградской области», действие которой впоследствии прекратилось. В 2014 году мы активно занимались проектом на условиях государственно-частного партнерства (для реконструкции существующих КОС на условиях концессионного соглашения). Для этих целей в областном бюджете было предусмотрено 70 млн рублей, но до реализации проекта дело так и не дошло.
В этом году мы предпринимаем новые попытки привлечь инвесторов, и они уже появились. Не буду вдаваться в подробности, скажу только, что к финансированию проекта будут привлечены средства Фонда содействия реформированию ЖКХ. Надеюсь, в этот раз наши усилия увенчаются успехом, и в итоге получится и реконструировать старые КОС, и построить новые. Нам необходимы новые мощности на 17 тыс. куб. м стоков в сутки, поскольку предполагаемый объем строительства действительно очень велик. Помимо жилья это реабилитационный центр, спортивные сооружения (бассейн, ледовая площадка) и др.
– За чей счет будут строиться спортивные, медицинские объекты?
– Мы стремимся уйти от неэффективных расходов, и я абсолютно согласна с мнением губернатора Александра Юрьевича Дрозденко о том, что нам выгоднее покупать места, услуги в уже построенных объектах, чем строить и содержать здания за бюджетные деньги. Так, вложив 110 млн рублей в строительство физкультурно-оздоровительного комплекса, мы до сих пор не окупили эти затраты. Более того, ФОК не перекрывает расходы на свое содержание доходами от оказания услуг населению. Соответственно, и ледовая площадка для наших хоккеистов, и учреждения здравоохранения будут появляться за счет инвесторов. У нас уже несколько лет действует один частный медицинский центр, еще один открылся в начале нынешнего года, а в скором времени аналогичное учреждение появится в другом районе города. Там можно будет получить помощь узких специалистов, в том числе по линии ОМС, и даже с направлением в стационар.
– А какие надежды вы связываете с реабилитационным центром? И как быстро он может появиться?
– Как руководитель я думаю, что самое важное для нашего населения – чтобы там был стационар на 50 коек, как планировалось. Пока спекуляции относительно недействующей больницы и отсутствия стационара – любимая тема различных политических сил, особенно перед выборами. По проекту реабилитационного центра уже проведена гигантская работа. Мы с одним только земельным участком вопросы решали полгода! И хорошо, что нашелся инвестор, с которым будет заключено концессионное соглашение. Думаю, реабилитационный центр появится в срок. Всему, что связано с этим проектом, сегодня дан зеленый свет и в администрации города, и в районе, и на уровне областного правительства.