Лев Каплан. Уплотнительная застройка – не сахар для строителей
25.02.2005 20:11
Интервью с директором ССК «Союзпетрострой» Львом Капланом.
– Сегодня в Союз входит 439 компании. Только в 2004 году к нам вступило 72 фирмы против 60 в 2003 году. Сейчас мы рассматривает заявления еще 14 организаций. В условиях, когда на рынке активно действуют другие бизнес-сообщества, это очень хороший показатель. Это означает, что «Союзпетрострой» полноценно развивается по избранным 10 лет назад направлениям, в том числе в части приема малых и средних компаний (таковых в Союзе на сегодня 72%), иностранных фирм, диверсификации деятельности (в составе Союза непосредственно строительные компании, производители и поставщики стройматериалов, банки, университеты, страховые, проектные, консалтинговые и иные фирмы) и др. Все это дает нам, не будучи напрямую зависимыми от органов власти, возможность участвовать в развитии инвестиционно-строительного комплекса Санкт-Петербурга. По сути, это и есть создание гражданского общества, когда государственная власть не вмешивается в дела частного бизнеса, а помогает его развитию.
В целом «Союзпетрострой» – самое крупное бизнес-сообщество в составе Российского союза строителей, сохранившее в условиях существования других профессиональных общественных организаций полную самостоятельность.
– Каким образом ваш Союз взаимодействует с органами власти?
С органами власти мы ведем нормальный, конструктивный диалог. В то же время мы активно вмешиваемся в деятельность властных структур. В частности, я, как представитель «Союзпетростроя», вошел в состав Комитета Санкт-Петербургской торгово-промышленной палаты по предпринимательству в сфере строительства. Все законопроекты, которые будут проходить через Законодательное собрание, будут проходить предварительную экспертизу в этом Комитете. Вообще у нас хорошие отношения с городским парламентом. Уверен, что и с новым руководством Комитета по строительству нам удастся наладить полноценные деловые отношения.
– Лев Моисеевич, Вы являетесь активным противником распределения земельных участков посредством продажи с торгов «коротких пакетов». Ваше мнение может измениться?
– Конечно нет. И новый Градостроительный кодекс РФ еще раз подтверждает мою правоту: не надо было торопиться с «короткими пакетами». На мой взгляд, они принесли больше вреда, чем пользы. Мне больно и обидно видеть, что лучшие куски петербургской земли отошли московским компаниям, имеющим спекулятивные цели. И с ними, к сожалению, уже ничего нельзя сделать. В лучшем случае москвичи будут перепродавать «пятна» петербургским застройщикам. Я считаю, что пришло время для запуска нормальной, рыночной системы выделения земельных участков под застройку.
– Сегодня многие застройщики пугают рынок различными потрясениями, которые могут произойти в связи с предстоящим вступлением нового закона о дольщиках. Каково Ваше мнение?
– Новый закон о дольщиках имеет гораздо большее значение, чем все вместе взятые документы из принятого накануне Нового года пакета законов, направленных на создание рынка доступного жилья. Во-первых, узаконено понятие «дольщик». Во-вторых, впервые четко прописаны действия компаний, которые собирают дольщиков, а также права и обязанности самих дольщиков. То есть то, что нам не удавалось сделать в течение последних восьми-девяти лет. В-третьих, описано содержание договора долевого участия. Предусмотрена государственная регистрация как тех, кто собирает дольщиков, так и самих дольщиков.
– Каким образом ваш Союз взаимодействует с органами власти?
С органами власти мы ведем нормальный, конструктивный диалог. В то же время мы активно вмешиваемся в деятельность властных структур. В частности, я, как представитель «Союзпетростроя», вошел в состав Комитета Санкт-Петербургской торгово-промышленной палаты по предпринимательству в сфере строительства. Все законопроекты, которые будут проходить через Законодательное собрание, будут проходить предварительную экспертизу в этом Комитете. Вообще у нас хорошие отношения с городским парламентом. Уверен, что и с новым руководством Комитета по строительству нам удастся наладить полноценные деловые отношения.
– Лев Моисеевич, Вы являетесь активным противником распределения земельных участков посредством продажи с торгов «коротких пакетов». Ваше мнение может измениться?
– Конечно нет. И новый Градостроительный кодекс РФ еще раз подтверждает мою правоту: не надо было торопиться с «короткими пакетами». На мой взгляд, они принесли больше вреда, чем пользы. Мне больно и обидно видеть, что лучшие куски петербургской земли отошли московским компаниям, имеющим спекулятивные цели. И с ними, к сожалению, уже ничего нельзя сделать. В лучшем случае москвичи будут перепродавать «пятна» петербургским застройщикам. Я считаю, что пришло время для запуска нормальной, рыночной системы выделения земельных участков под застройку.
– Сегодня многие застройщики пугают рынок различными потрясениями, которые могут произойти в связи с предстоящим вступлением нового закона о дольщиках. Каково Ваше мнение?
– Новый закон о дольщиках имеет гораздо большее значение, чем все вместе взятые документы из принятого накануне Нового года пакета законов, направленных на создание рынка доступного жилья. Во-первых, узаконено понятие «дольщик». Во-вторых, впервые четко прописаны действия компаний, которые собирают дольщиков, а также права и обязанности самих дольщиков. То есть то, что нам не удавалось сделать в течение последних восьми-девяти лет. В-третьих, описано содержание договора долевого участия. Предусмотрена государственная регистрация как тех, кто собирает дольщиков, так и самих дольщиков.
Естественно, этот закон принесет и множество неприятностей для строительных организаций. Например, они не смогут, как раньше использовать собранные на один объект денежные средства для строительства другого дома, что противоречит логике современного строительства. И, в принципе, это может привести к гибели малых и средних фирм.
Но я думаю, плюсов в законе все-таки больше чем минусов. Поэтому сегодня все силы нужно бросить на защиту этой системы от потрясений. Сейчас это будет делать легче, хотя для инвестиционно-строительных компаний, повторюсь, наступают нелегкие времена в связи с жесткими ограничениями и административным контролем над долевым строительством. Но иного и быть не могло.
К слову сказать, 24 марта мы планируем провести большую практическую конференцию, в рамках которой будет подробно рассмотрен пакет федеральных законов по градостроительству и развитию жилищного строительства, принятый в декабре 2004 года. Более того, мы планируем издать весь пакет законов с комментариями специалистов.
– Что сегодня волнует строительное сообщество помимо новых законов?
– Вновь стали процветать бартерные расчеты между инвесторами-застройщиками, субподрядчиками и поставщиками строительных материалов. Предлагают не «живые» деньги, а квартиры, как это было в 1998-1999 годах, когда произошла закупорка денежных потоков. Нынешняя денежная закупорка, видимо, связана с замедлением темпов продаж квартир. По некоторым оценкам, к категории непроданных квартир сегодня относится 20-25% всего готового к продаже жилья. Но этому тоже есть свое объяснение, например некоторые надеются на 100 тыс. кв. метров социального жилья, о котором непрестанно твердят чиновники. Но это не социальное жилье для малоимущих, оно предназначено только для расселения квартала Шкапина-Розенштейна, о чем власти должны прямо заявить горожанам.
– Что сегодня волнует строительное сообщество помимо новых законов?
– Вновь стали процветать бартерные расчеты между инвесторами-застройщиками, субподрядчиками и поставщиками строительных материалов. Предлагают не «живые» деньги, а квартиры, как это было в 1998-1999 годах, когда произошла закупорка денежных потоков. Нынешняя денежная закупорка, видимо, связана с замедлением темпов продаж квартир. По некоторым оценкам, к категории непроданных квартир сегодня относится 20-25% всего готового к продаже жилья. Но этому тоже есть свое объяснение, например некоторые надеются на 100 тыс. кв. метров социального жилья, о котором непрестанно твердят чиновники. Но это не социальное жилье для малоимущих, оно предназначено только для расселения квартала Шкапина-Розенштейна, о чем власти должны прямо заявить горожанам.
Также снижение темпов продаж можно объяснить радужными заявлениями властей о развитии ипотеки, что подписаны соглашения с десятками банков. Однако эти соглашения являются ничем иным, как протоколами о намерениях. И никакие банки не собираются вкачивать деньги в наше ипотечное агентство. Поэтому мой прогноз такой: еще лет десять мы будет сидеть на «долевой игле».
Помимо этого меня очень смущают цифры, фигурирующие в новом Генплане развития Санкт-Петербурга. В частности там указано, что к 2025 году нужно возвести 50 млн кв. метров жилья (сегодня петербургский жилищный фонд составляет порядка 95 млн кв. метров). Получается, надо строить по 2,5-3 млн кв. метров в год. Мне лично непонятно, где это все может быть построено и к каким инженерным сетям будет подключено. Пока неясно, куда уходят деньги, перечисленные застройщиками на развитие инфраструктуры. В 2004 году, по нашим расчетам, строители перечислили на эти цели порядка $90 млн. Однако на запрос группы депутатов предоставить отчет о расходовании собранных средств ответа не последовало.
Далее. Власти обязательно должны разъяснить гражданам, что «уплотнительная» застройка – это совершенно не сахар для строителей. Им гораздо выгодней строить в чистом поле в инженерно подготовленных кварталах, чем лезь в застроенные районы на изношенные коммуникации, и выслушивать проклятия в свой адрес.
– Какой выход Вы можете предложить властям?
– Мы решили подготовить спокойную, конструктивную записку на имя губернатора Санкт-Петербурга и председателя Законодательного собрания, в которой попытаемся в очередной раз донести до наших властей несколько важных принципов. Во-первых, надо раскрыть для строителей банковские кредиты, пока в общем объеме кредитования они составляют менее 4%. В то же время нет никаких юридических, законодательных препятствий, для того чтобы создать в банках залоговую базу. Нужно разрешить продажу земли в собственность и ЗС еще раз хочет вернуться к этому вопросу. Хочу напомнить, что земля из города не уйдет, она останется в Петербурге.
– Какой выход Вы можете предложить властям?
– Мы решили подготовить спокойную, конструктивную записку на имя губернатора Санкт-Петербурга и председателя Законодательного собрания, в которой попытаемся в очередной раз донести до наших властей несколько важных принципов. Во-первых, надо раскрыть для строителей банковские кредиты, пока в общем объеме кредитования они составляют менее 4%. В то же время нет никаких юридических, законодательных препятствий, для того чтобы создать в банках залоговую базу. Нужно разрешить продажу земли в собственность и ЗС еще раз хочет вернуться к этому вопросу. Хочу напомнить, что земля из города не уйдет, она останется в Петербурге.
Во-вторых, совершенно не годится процедура заключения договоров на право аренды земельных участков на шесть лет (по «короткому пакету») и на три года (когда появится «полный пакет»). Должны заключаться долгосрочные договоры – на 49 лет. Кроме того, власть должна разрешить закладывать право аренды «пятен» в банки, продавать третьим лицам, чтобы они были ликвидные. Наконец, необходимо научится оценивать бизнес, ведь во всем мире предметом залога могут быть сама компания, земля, на которой она располагается, ее активы и прочее.
Таким образом, если бизнес-сообществу совместно с властями удастся раскрыть территории застройки и найти стабильные источники инвестиций, программа по строительству – 50 млн кв. метров жилья к 2025 году – может быть реализована.
Беседовал Андрей ТЕПЛОУХОВ
Беседовал Андрей ТЕПЛОУХОВ
Справка
Идея создания «Союзпетростроя» возникла в ноябре1994 года после посещения группой руководителей строительных компаний Санкт-Петербурга городов Ганновера и Парижа. Этому предшествовало обучение в 1992-1993 годах 60 петербургских топ-менеджеров по программе «Современный менеджмент в строительстве», осуществленной совместно Ленинградским институтом методов и техники управления (ЛИМТУ) и Манчестерским Университетом науки и технологии (ЮМИСТ) на средства Европейского Сообщества. В итоге был создан «Союзпетрострой», его учредителями стали 40 компаний, 23 из которых работают до сих пор. Президентом Союза в апреле 1995 года был избран авторитетный депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга, много лет отдавший строительству, Владимир Гольман, вице-президентом – Василий Бирюков, директором (впоследствии вице-президентом) – Лев Каплан. Предметом деятельности Союза является содействие развитию строительного бизнеса в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, защита интересов строительных компаний – членов Союза, развитие зарубежных связей и решение иных задач, связанных с деятельностью строительных компаний в условиях перехода к рыночной экономике.
Идея создания «Союзпетростроя» возникла в ноябре1994 года после посещения группой руководителей строительных компаний Санкт-Петербурга городов Ганновера и Парижа. Этому предшествовало обучение в 1992-1993 годах 60 петербургских топ-менеджеров по программе «Современный менеджмент в строительстве», осуществленной совместно Ленинградским институтом методов и техники управления (ЛИМТУ) и Манчестерским Университетом науки и технологии (ЮМИСТ) на средства Европейского Сообщества. В итоге был создан «Союзпетрострой», его учредителями стали 40 компаний, 23 из которых работают до сих пор. Президентом Союза в апреле 1995 года был избран авторитетный депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга, много лет отдавший строительству, Владимир Гольман, вице-президентом – Василий Бирюков, директором (впоследствии вице-президентом) – Лев Каплан. Предметом деятельности Союза является содействие развитию строительного бизнеса в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, защита интересов строительных компаний – членов Союза, развитие зарубежных связей и решение иных задач, связанных с деятельностью строительных компаний в условиях перехода к рыночной экономике.
Поделиться:
28.01.2005 18:24
Спальный район – так достаточно часто называют Фрунзенский район, стремясь подчеркнуть специфику и перспективы развития этой части Санкт-Петербурга. Ежегодно здесь строятся тысячи квадратных метров жилья. И это не только предмет особой гордости, но и предмет заботы администрации района.
Жителям района необходимы новые торговые центры, школы, медицинские учреждения и зоны отдыха. Многое уже сделано. Новаторские программы в области образования, медицины, социальной сферы, разработанные в администрации района, уже нашли свое применение в районе. Сюда пришли крупные инвесторы, реализуются долгосрочные многомиллионные проекты. Район продолжает строиться и развиваться. О некоторых итогах уходящего года рассказывает глава района Всеволод Хмыров.
– Инвестиционный процесс, который наблюдается на территории Фрунзенского административного района последние несколько лет, вызывает у жителей города пристальное внимание. Тот факт, что на территории спального района осуществляют строительство крупных объектов различного назначения такие известные компании, как ЗАО «Строймонтаж», ООО «Концерн «ЛЭК ИСТЭЙТ», ООО «СК «Импульс», ЗАО «Инком – ДСК», ЗАО «Ленпромстрой», ЗАО «Северный город» (жилищное строительство), ООО «НТФФ «Полисан» (строительство предприятия по выпуску готовых лекарственных препаратов), безусловно, вызывает большой интерес.
– Обычно объекты такого уровня строят в центральных районах города, и возникает вполне законный вопрос: чем же вызвано решение руководства инвестиционных компаний выбрать именно Фрунзенский район?
– Во-первых, местоположение района, доступность населения к общегородскому центру. Уникальность заключается в том, что в административные границы района входят кварталы Лиговского проспекта и современные жилые массивы граничат с историческим центром города.
– Обычно объекты такого уровня строят в центральных районах города, и возникает вполне законный вопрос: чем же вызвано решение руководства инвестиционных компаний выбрать именно Фрунзенский район?
– Во-первых, местоположение района, доступность населения к общегородскому центру. Уникальность заключается в том, что в административные границы района входят кварталы Лиговского проспекта и современные жилые массивы граничат с историческим центром города.
Во-вторых, обеспеченность района инженерной инфраструктурой и наличие таких важных транспортных артерий городского значения как проспект Славы, Дунайский проспект, Софийская, Будапештская улицы и, наконец, Бухарестская, ведущая непосредственно в центральные районы города.
В-третьих, район привлекателен развитостью социальной инфраструктуры, достаточно большим количеством объектов сферы культурно-бытового обслуживания как городского, районного значения, так и на уровне жилого микрорайона. В районе расположены крупные универсамы и универмаги, современные торговые центры, такие как «Стройинвест» (у станции метро «Купчино»), «Лента», «Мегамарт»; знаменитый медицинский центр «Микрохирургия глаза»; места для отдыха различных социальных групп: киновидеотеатр «Балканы», казино «Слава», самый крупный ночной клуб города «Метро».
Администрация района, ведя активную работу с потенциальными инвесторами и поддерживая высокий уровень инвестиционной активности в районе, не пытается уйти от разговора о проблемах и сложностях, которые могут возникать при реализации различных проектов.
– Одна из проблем инвестиционной деятельности заключается в том, что на территории Фрунзенского района освоены практически все «пятна», предусмотренные генеральным планом и проектами застройки кварталов. Что может предложить застройщикам районная администрация?
– Намерения инвесторов вести жилищное строительство на «пятнах», предусмотренных для другого целевого назначения или в порядке «уплотнения» существующей застройки, как правило, не встречают поддержки со стороны администрации, так как это ухудшает условия среды жизнедеятельности населения. Учитывая изложенные факты, инвесторам предлагается уделить особое внимание проектам реконструкции кварталов застройки 60-80 годов Восточнее Витебской железной дороги и Южнее реки Волковки. Ни для кого не секрет, что на территории жилых кварталов существует дефицит мест для временного хранения легковых автомобилей, стихийно образуются парковки на внутриквартальных проездах и газонах, что вызывает негативную реакцию населения, аварийные ситуации, затруднение при проезде и работе специальных транспортных средств и нарушения противопожарных требований. Мы считаем, что проекты застройки реконструируемых кварталов могли бы решать как проблему выявления новых «пятен» под строительство, так и проблему благоустройства территорий: организацию новых площадок для временного хранения автотранспорта, максимальное расширение внутриквартальных проездов к проектируемым объектам и существующим жилым и общественным зданиям. При этом в районах со сложившейся застройкой имеются свободные «пятна», зарезервированные под строительство объектов культурно-бытового обслуживания населения, спортивного назначения.
В-третьих, район привлекателен развитостью социальной инфраструктуры, достаточно большим количеством объектов сферы культурно-бытового обслуживания как городского, районного значения, так и на уровне жилого микрорайона. В районе расположены крупные универсамы и универмаги, современные торговые центры, такие как «Стройинвест» (у станции метро «Купчино»), «Лента», «Мегамарт»; знаменитый медицинский центр «Микрохирургия глаза»; места для отдыха различных социальных групп: киновидеотеатр «Балканы», казино «Слава», самый крупный ночной клуб города «Метро».
Администрация района, ведя активную работу с потенциальными инвесторами и поддерживая высокий уровень инвестиционной активности в районе, не пытается уйти от разговора о проблемах и сложностях, которые могут возникать при реализации различных проектов.
– Одна из проблем инвестиционной деятельности заключается в том, что на территории Фрунзенского района освоены практически все «пятна», предусмотренные генеральным планом и проектами застройки кварталов. Что может предложить застройщикам районная администрация?
– Намерения инвесторов вести жилищное строительство на «пятнах», предусмотренных для другого целевого назначения или в порядке «уплотнения» существующей застройки, как правило, не встречают поддержки со стороны администрации, так как это ухудшает условия среды жизнедеятельности населения. Учитывая изложенные факты, инвесторам предлагается уделить особое внимание проектам реконструкции кварталов застройки 60-80 годов Восточнее Витебской железной дороги и Южнее реки Волковки. Ни для кого не секрет, что на территории жилых кварталов существует дефицит мест для временного хранения легковых автомобилей, стихийно образуются парковки на внутриквартальных проездах и газонах, что вызывает негативную реакцию населения, аварийные ситуации, затруднение при проезде и работе специальных транспортных средств и нарушения противопожарных требований. Мы считаем, что проекты застройки реконструируемых кварталов могли бы решать как проблему выявления новых «пятен» под строительство, так и проблему благоустройства территорий: организацию новых площадок для временного хранения автотранспорта, максимальное расширение внутриквартальных проездов к проектируемым объектам и существующим жилым и общественным зданиям. При этом в районах со сложившейся застройкой имеются свободные «пятна», зарезервированные под строительство объектов культурно-бытового обслуживания населения, спортивного назначения.
Особой привлекательностью для инвесторов обладают кварталы района Лиговского проспекта, расположенные в границах Объединенной охранной зоны центральных районов города. Приоритетным может считаться строительство и реконструкция объектов общественного назначения: гостинично-деловых, офисных, научно-образовательных, культурных центров с одновременным решением социальных проблем граждан, проживающих в старом физически и морально устаревшем жилом фонде.
– Со строительством путепроводной развязки Дунайского проспекта с железнодорожными путями Витебского направления и Кольцевой автодороги принципиально меняется транспортная ситуация в районе и значит район приобретает еще большую инвестиционную привлекательность. Не так ли?
– Реализация проекта строительства КАД делает еще более выгодным для инвестирования и без того привлекательное в экономическом и градостроительном отношении положение промзоны «Обухово». При этом, несмотря на закономерность развития в районе крупных транспортных артерий логистических комплексов и складских баз, администрация считает приоритетным строительство в промзоне «Обухово» экологически чистых производственных предприятий и нецелесообразным с градостроительной, экономической и социальной точек зрения использование земельных участков сравнительно больших размеров под складские цели.
– Со строительством путепроводной развязки Дунайского проспекта с железнодорожными путями Витебского направления и Кольцевой автодороги принципиально меняется транспортная ситуация в районе и значит район приобретает еще большую инвестиционную привлекательность. Не так ли?
– Реализация проекта строительства КАД делает еще более выгодным для инвестирования и без того привлекательное в экономическом и градостроительном отношении положение промзоны «Обухово». При этом, несмотря на закономерность развития в районе крупных транспортных артерий логистических комплексов и складских баз, администрация считает приоритетным строительство в промзоне «Обухово» экологически чистых производственных предприятий и нецелесообразным с градостроительной, экономической и социальной точек зрения использование земельных участков сравнительно больших размеров под складские цели.
В целях инвестиционного развития и преобразования территории нежилой зоны «Обухово» разработана концепция ее развития. Территория нежилой зоны «Обухово» объединяет промзоны «Обухово-1» и «Обухово-2» и расположена в юго-восточной части Санкт-Петербурга во Фрунзенском районе между двумя линиями железных дорог и имеет транспортные связи с магистралями южного направления. По ориентировочным данным промзона «Обухово» имеет ресурсные возможности для развития бизнеса на территории более 40 га. Также необходимо отметить, что инженерная инфраструктура промзоны, реализованная в соответствии с Генеральным планом в части тепловой и электрической энергии используется в настоящее время менее, чем на 50%. Это позволит осваивать ресурсные возможности промзоны «Обухово» промышленными предприятиями с высоким энергопотреблением. Все кварталы промзоны, кроме двух, удалены от жилой застройки более чем на 700 метров.
– Как проходит в районе реализация Региональной программы «Реконструкция жилых домов первых массовых серий в Санкт-Петербурге»?
– В квартале 31 Южнее реки Волковки ОАО «Московская инвестиционно-строительная компания» выделен земельный участок площадью 95 тыс. кв. метров. В квартале планируется построить жилье для расселения домов первых массовых серий квартала 18 Восточнее Витебской железной дороги. В квартале 28 планируется строительство жилых и спортивно-оздоровительных комплексов. В последние годы проводится большая работа по комплексному благоустройству территории района. За последние годы проведено комплексное благоустройство 30% территории района: выполнены работы по комплексному благоустройству в 16 кварталах, приведен в достойных вид 181 двор, построена пешеходная зона повышенной комфортности на улице Турку на участке от Пражской до Бухарестской улиц.
– Как проходит в районе реализация Региональной программы «Реконструкция жилых домов первых массовых серий в Санкт-Петербурге»?
– В квартале 31 Южнее реки Волковки ОАО «Московская инвестиционно-строительная компания» выделен земельный участок площадью 95 тыс. кв. метров. В квартале планируется построить жилье для расселения домов первых массовых серий квартала 18 Восточнее Витебской железной дороги. В квартале 28 планируется строительство жилых и спортивно-оздоровительных комплексов. В последние годы проводится большая работа по комплексному благоустройству территории района. За последние годы проведено комплексное благоустройство 30% территории района: выполнены работы по комплексному благоустройству в 16 кварталах, приведен в достойных вид 181 двор, построена пешеходная зона повышенной комфортности на улице Турку на участке от Пражской до Бухарестской улиц.
Иными словами, наш район с каждым годом все более активно развивается, и я считаю, что у нас впереди очень неплохие перспективы. Через год, два мы станем районом номер один в Санкт-Петербурге.
Беседовал Игорь МОКЕРОВ
Беседовал Игорь МОКЕРОВ
Поделиться: