Анна Леонова: Главная задача – разъяснить нормы закона строителям
К середине 2017 года система СРО должна существенно измениться. Случиться это должно благодаря 372-ФЗ от 3 июня 2016 года, первый шаг для реализации которого был пройден в минувший вторник. Об основных изменениях закона и механизмах их применения рассказала координатор Ассоциации «Национальное объединение строителей» по СЗФО, директор СРО Ассоциации «Строительный Комплекс Вологодчины» Анна Леонова.
– Что включил в себя первый этап реализации 372-ФЗ?
– Одно из нововведений закона – создание двух компенсационных фондов: возмещения вреда и нового – фонда обеспечения договорных обязательств. Он может появиться, если такое желание изъявят не менее 30 участников СРО. Такой фонд будет одним из гарантийных инструментов при выполнении федеральных, региональных или муниципальных заказов.
Первый этап реализации закона включает в себя перечисление всех средств компенсационных фондов на специальные счета в 12 уполномоченных банков. На сегодняшний день это АО «ЮниКредит Банк», АО «Банк ГПБ», ПАО «Банк ВТБ», АО «Альфа-Банк», ПАО «Сбербанк», ПАО «ВТБ 24», ПАО «МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК», ПАО «Банк «ФК Открытие», ПАО «РОСБАНК», ПАО «Промсвязьбанк», АО «Райффайзенбанк» и АО «Россельхозбанк». Одним из главных критериев включения банков в перечень для размещения средств СРО являлось наличие собственных средств от 100 млрд рублей и генеральной лицензии Центрального банка РФ на осуществление банковских операций. Перевести деньги на счет нужно было до 1 ноября.
– Что будет с теми компаниями, которые не переведут деньги на счет?
– 17 мая на заседании Госсовета Президент РФ Владимир Путин дал поручение Прокуратуре РФ, РТН и ФАС проверять состояние компфондов. После этого, я думаю, большинство СРО получили письма от прокуратуры, по которым они обязаны были предоставить данные о сумме средств в фонде с момента его открытия и общем движении денег, платежные ведомости. После этой проверки нечестные на руку СРО сразу станут известны.
– Много вопросов вызывает норма закона о том, что членам СРО нужно переходить из той организации, где они состояли до принятия закона, в саморегулируемую организацию по месту регистрации. Расскажите подробнее о механизме перехода.
– До первого декабря этого года всем юрлицам и ИП необходимо написать уведомление о добровольном прекращении членства в связи с переходом в СРО по месту регистрации. У Минстроя РФ жесткая позиция – все члены СРО должны соответствовать своим регионам, и после 04.07.2016 г. прием юрлиц и ИП в члены СРО не по месту регистрации СРО осуществляться не должен. Если СРО не будет уведомлена организацией до 1 декабря о переходе, то есть риск неперечисления ранее оплаченного взноса компфонда в СРО региона.
– Уведомление нужно подать до зимы, а когда можно осуществить сам переход?
– Дата может быть любой, но не позднее 30 июля 2017 года. Хотя мы рекомендуем окончательно пройти переход до 1 мая следующего года. Дело в том, что свидетельство СРО о допуске на выполнение определенных видов работ с 1 июля становится не актуальным. На проверку новых документов раньше уходил месяц, а теперь законодательством предусмотрено два. Таким образом, если члены СРО перейдут, например, в июне, то на время останутся без работы: у них не будет ни свидетельства о допуске, ни принадлежности к какому-то СРО. Таким образом, переход после 1 мая может лишить строителей возможности легально осуществлять строительно-монтажные работы.
– Членам СРО, работающим в своем регионе, нужно подавать какие-то документы?
– Им необходимо написать уведомление о сохранении членства и предоставить полный пакет документов. Также до 1 декабря. И написать заявление о намерении принимать участие в заключении договоров строительного подряда, без / и / или с использованием конкурентных способов заключения договоров, стоимостью по одному договору соответственно выбранному уровню ответственности.
В общем, до этой даты строительные организации должны определиться: останутся они в СРО, перейдут в СРО своего региона или выйдут из него. Если организация не выразит свою позицию, то у СРО есть право ее исключить 1 июля 2017 года. В целом, до 1 июля 2017 года СРО должна будет провести общее собрание и на нем переутвердить весь ранее принятый документооборот: устав в новой редакции, требования к своим членам и иные документы, а главное – до этой даты направить их в Ростехнадзор и полностью соответствовать указанному закону. Я думаю, что такие собрания СРО начнут проводить уже с конца марта, дабы к 1 июля успеть соответствовать закону.
– Что еще нового внесет 372-ФЗ?
– Новая редакция изменяет принцип подхода к наличию и отбору квалифицированных работников. Появляется понятие «национальный реестр специалистов». От каждой компании будут внесены данные как минимум трех человек. У всех должно быть высшее профильное образование по специальности, наличие стажа работы от пяти лет в строительных организациях, повышение квалификации по подготовке в области строительства не реже одного раза в пять лет. Кроме того, благодаря обновленному реестру будет исключен вариант, когда данные одного диплома и ФИО использовались сразу несколькими организациями. Теперь, помимо персональных данных специалиста, будет вноситься номер документа, так что дублирование данных диплома невозможно. А если в работе специалиста были негативные случаи на объектах и, как следствие, к нему были предъявлены требования по возмещении вреда, то такой специалист будет дисквалифицирован – исключен из реестра на три года. За границей такие реестры работают давно, и я рада, что это новшество пришло к нам. Заработать реестр должен в апреле 2017 года.
– Какие цели преследовались в новой редакции закона?
– Их две. Первая – очищение рядов от псевдосаморегуляторов.
Вторая – освобождение малого и среднего бизнеса от членства в СРО, что, в свою очередь, снизит их финансовую нагрузку. Теперь членами СРО обязаны быть только лица, осуществляющие строительство по договорам подряда, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором, и если стоимость по одному договору превышает 3 млн рублей. Если она ниже, то членства в СРО с 1 июля следующего года не будет.
Кроме того, вступать в СРО не обязательно компаниям, осуществляющим строительство, реконструкцию или капитальный ремонт ИЖС, объектов некапитального строения (гаражи, киоски, навесы), а также объекты вспомогательного использования.
Также будут освобождены от обязанности быть членами СРО все лица, выполняющие субподрядные работы.
Важно отметить, что финансовая нагрузка снижена и для бюджетных учреждений. Членство в СРО не требуется государственным и муниципальным унитарным предприятиям, а также коммерческим организациям, доля ГУПов и МУПов в которых составляет более 50%. Для всех них предусмотрен возврат средств компенсационного фонда. После того, как 30 июня следующего года они будут выведены из СРО, после 1 июля 2021 года они получат ранее оплаченные взносы в компфонд.
– Как восприняли СРО Северо-Запада реформу закона?
– Новая редакция вызвала неоднозначную реакцию. В основном по причине правовых коллизий и двоякого трактования отдельных статей. Но все понимают, что закон принят и его нужно выполнять. Изначально в Северо-Западном федеральном округе в восьми субъектах СРО формировались по региональному признаку. На сегодняшний день, работа по переходу в региональные СРО СЗФО из СРО других субъектов осуществляется. Но для того, чтобы закон заработал в полную силу и выполнил свою основную задачу, необходимо усилить до Нового года информационную политику во всех регионах страны.
Общей задачей – руководителей саморегулируемых организаций СЗФО и моей как координатора – считаю использование всех площадок для разъяснения норм закона, а именно: СМИ, рабочие встречи, совещания со строителями при профильных подразделениях органов власти субъектов. Все это необходимо для того, чтобы руководители строительных компаний своевременно, а самое главное, с минимальными рисками, в том числе и финансовыми, могли выполнить все вышеперечисленные и установленные законом процедуры.
Кстати
На сайте НОСТРОЙ (http://www.nostroy.ru) есть информация о реализации 372-ФЗ от 03.07.2016 и в форме вопросов-ответов оперативная информация о СРО, в том числе нарушающих нормы закона, а также вкладка «Единый реестр членов СРО» (http://reestr.nostroy.ru), в которой можно найти СРО в своем регионе.
Ксения Кононевская, заместитель председателя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга, в интервью газете «Строительный Еженедельник» рассказала о перспективах развития малоэтажной застройки в городе, а также о борьбе, которую развернул Смольный против незаконного строительства многоквартирных домов на землях индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
– Какие перспективы у малоэтажной застройки в Петербурге? Много ли земли есть в городе для такого строительства?
– У Петербурга есть перспективы для развития такого направления, особенно в таких районах, как Пушкинский, Приморский, Выборгский, Московский, Колпинский. В этих локациях действительно есть свободные территории, на которых по Генеральному плану Петербурга до 2025 года предусмотрено развитие малоэтажной застройки, то есть строительство объектов не выше четырех этажей с мансардами. Мы проводили небольшой анализ по районам. Например, в Пушкинском районе 72% территорий, предназначенных для малоэтажной застройки, свободно от строений. Но надо понимать, что, по большому счету, эти земли – частная собственность, так называемый портфель девелопера. В основном это территории бывших сельхозпредприятий, которые приватизировались.
– Какое количество свободных участков находится в каждом из названных вами районов?
– Согласно Генплану, в Пушкинском районе свободных территорий в зоне малоэтажного строительства 1200 га, в Приморском районе – 317 га, в Московском – 196 га, в Выборгском – 126 га, в Петродворцовом – 148 га. Как я уже сказала, эти территории на 90% принадлежат частным собственникам, которые пока не вовлекли эти земли в оборот. Понудить собственника начать развивать данную территорию практически невозможно.
– Возникают ли проблемы с оборотом данных земель?
– Если собственник исправно платит налоги, а земля стоит не вовлеченной в оборот, то убытки несет только владелец. Проблема с этими землями в том, что они расположены на окраинах, а инженерная подготовка там отсутствует. Согласно адресно-инвестиционной программе Петербурга, создание инженерной подготовки за счет бюджета происходит только для тех участков, где идет социальное городское строительство, а не реализуется частный проект. Поэтому большинство территорий в том же Пушкинском районе не вовлечено в оборот из-за того, что их инженерная подготовка равна нулю – там нет никаких сетей.
– Со своей стороны, город может делать преференции застройщикам, которые будут развивать малоэтажное строительство на отдаленных территориях, например в части развития инженерии, транспортной инфраструктуры?
– Если город получает выгоду от крупного инвестиционного проекта, то он готов участвовать в его реализации. Ведь построить квартал жилья недостаточно – нужны школы, детские сады, поликлиники, пожарные части, дороги. Например, при реализации проекта малоэтажной застройки в Шушарах администрация оказывает финансовое содействие по перекладке газопровода крупного давления. При этом от инвестора мы получаем соцобъекты, которые интересны городу. Каждый проект в отдельности определяется инвестиционными условиями. Прописать какую-то законодательную единую преференцию в принципе сейчас невозможно.
Если смотреть с точки зрения выгоды всего строительства, инвестиционной привлекательности этих территорий, то для бюджетного социального строительства развивать эти территории невыгодно, потому что эти зоны позволяют получить очень ограниченное количество квадратных метров полезной площади зданий с квадратного метра земли. При этом инженерная подготовка участка будет стоить миллионы, если не миллиарды. Если смотреть на эти зоны с точки зрения инвестора, который, как правило, строит на таких территориях малоэтажную застройку повышенного класса комфортности, то у застройщиков есть возможность окупить свои затраты, в том числе на инженерную подготовку. Сегмент малоэтажной застройки ждет развитие, так как в Петербурге совершенно точно есть контингент покупателей, которые заинтересованы в покупке именно такого рода жилья.
– Какие перспективы у ИЖС на территории Петербурга?
– Для этого вида строительства ресурсы Петербурга почти исчерпаны. В соответствии с Генеральным планом города, зона ИЖС также находится в районах с уже сложившейся малоэтажной застройкой. И если там и встречаются свободные пятна, то в основном это участки незначительной площади. Среди районов, где есть такие территории, можно отметить Курортный район, Приморский, Выборгский, Московский, Красногвардейский, Невский, Колпинский.
– Смольный ведет активную борьбу с многоквартирными домами, которые незаконно построены или строятся на землях ИЖС. Но пока не было ни одного даже показательного сноса. Разработан ли сегодня механизм борьбы с такими недобросовестными собственниками земли?
– Вообще борьбу с многоквартирными домами на землях ИЖС мы совместно со Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга и администрациями районов Петербурга ведем с 2011 года. У нас создан список из 227 спорных объектов в разной стадии готовности. Они уже признаны многоквартирными домами, построенными на землях ИЖС. В большинстве своем у них уже есть обманутые покупатели.
Надо понимать, что незаконная постройка на земле для ИЖС – это не просто здание, которое испортило вид. Существующие в зоне индивидуальной жилищной застройки коммуникации физически не готовы для эксплуатации многоквартирного дома. К такому уровню потребления не расположены ни трансформаторные подстанции, ни системы водоснабжения и канализации и т. д. А перекладывать сети ни один из застройщиков за свой счет не хочет. Все это ведет к коммунальному коллапсу. Жители, которые даже умудрились через суд как-то признать свои права на квартиры и которые уже въехали в них, живут как в XIX веке – со свечой и ведром.
Но снос – это крайнее решение. В большинстве случаев принимаются попытки легализации этого объекта, в первую очередь если он отвечает требованиям безопасности для жителей и есть возможность подключить его к инженерным коммуникациям. Если в таком объекте уже зарегистрированы права собственности на квартиры, то никто не собирается людей выселять на улицу. Но если речь идет о том, что этот объект опасен для жизни этих же людей, то у нас не остается выбора.
В настоящее время в суде рассматривается 38 дел о сносе многоквартирных домов в зоне ИЖС. Уже есть положительное решение о сносе таких объектов по трем адресам: Старо-Паново, Земская ул., 28; Володарский, ул. Бабанова, 6; Володарский, Республиканская ул., 1.
– Эти дома в итоге будут снесены?
– Согласно федеральному законодательству снос незаконной постройки может осуществляться только на основании решения суда Службой судебных приставов, которая получает предписания и ждет федерального финансирования на то, чтобы осуществить снос. Но ликвидация объекта капитального строительства – это миллионы рублей. Это дорого, даже если не заниматься предварительным выселением жителей. Если в Москве судебным приставам нашли денег на показательный снос, то в Петербурге таких денег нет.
Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга вместе со Службой госстройнадзора, КУГИ, со Службой судебных приставов сейчас разрабатывают порядок осуществления сноса с последующим взиманием в судебном порядке затрат города у собственников земельного участка. Мы будем стараться, чтобы заработал механизм, когда город сможет освободить земельный участок от объекта незаконного строительства, а затем потребовать у собственника земли компенсировать эти средства.
– Что делать с жителями того дома, который будет разрушен?
– К сожалению, никто из застройщиков, возводящих незаконные объекты на землях ИЖС, не строит по № 214-ФЗ. Поэтому, безусловно, жители страдают. Но они могут в судебном порядке потребовать возврат своих денежных средств у того собственника или застройщика, который им это жилье продал.