Юлия Ружицкая: Успех проекта – качество жилой среды
Региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе рассказала о планах компании и делится ноу-хау создания комфортной жилой среды.
– Недавно «Группа ЛСР» объявила о запуске межрегиональных продаж. Расскажите о новой системе работы.
– Межрегиональные продажи должны упростить покупку жилья, позволить совершать сделки дистанционно. Теперь квартиру в Петербурге можно купить, находясь в Москве или Екатеринбурге. И наоборот. Причем, сделать это можно из любого офиса продаж «Группы ЛСР». Раньше, чтобы купить квартиру в другом городе, нужно было обязательно туда ехать.
Первый полученный нами опыт межрегиональных продаж говорит о том, что возможность дистанционного приобретения жилья востребована. Например, как только появилась возможность, находясь в Петербурге, купить квартиру в строящемся в Москве комплексе «ЗИЛАРТ», в первый же месяц ею воспользовались 8 человек.
– Весной у вас стартовали продажи сразу в нескольких крупных проектах. Как сейчас продаются квартиры в «Цветном городе» и «Цивилизации»?
– Продажи в «Цивилизации» и «Цветном городе» стабильно высокие. И возможность выбора тоже хорошая, поскольку это большие проекты. Как только мы чувствуем, что предложение квартир в результате продаж сокращается, тут же выводим на рынок новые дома. Например, сейчас идет подготовка к старту продаж в очередном доме комплекса «Цивилизация».
– В каком проекте у вас на сегодняшний день представлено самое доступное предложение?
В «Цветном городе» и «Новой Охте». Минимальная стоимость квартир там сегодня составляет 65 и 70 тыс. рублей за квадратный метр.
– Вы анонсировали начало еще одного проекта – «Новая Охта. На речке». В чем его особенность?
– Хотя жилой комплекс «Новая Охта. На речке» станет продолжением большого проекта «Новая Охта», собственные индивидуальные особенности у него будут. Прежде всего, это более привлекательное местоположение – удаленность от КАД. Преимуществом станут и обжитые кварталы «Новой Охты» с развитой торговой инфраструктурой, детской поликлиникой, несколькими детскими садами, начальной и средней школой.
В комплексе будет 21 дом со сбалансированной квартирографией. Традиционно квартиры будут с полной чистовой отделкой. Но выполнена она будет из более дорогих материалов, чем в «Новой Охте». Так, в жилых помещениях вместо линолеума будет ламинат. Кроме того, здесь будет применена двухтрубная двухзонная система отопления с горизонтальной поквартирной разводкой трубопроводов. Главные стояки будут расположены в межквартирных коридорах. Жилая площадь комплекса составит 233 тыс. кв. метров. Кроме жилья здесь будет построено 4 многоуровневых паркинга.
Еще одной особенностью комплекса станет непосредственная близость реки Охта. Территорию между домами и рекой мы планируем благоустроить, чтобы там можно было гулять, устраивать пикники. Реализация комплекса «Новая Охта. На речке» завершится осенью 2019 года.
– Ваша компания отличается реализацией огромных проектов – «Новая Охта», «Цивилизация», «Цветной город» и другие. Как удается не превращать их в «гетто»?
– Секретов нет, есть рецепт. Он заключается в обеспечении высокого качества во всем. Так, одним из важнейших факторов, влияющих на создание комфортной среды в жилом комплексе, является сбалансированная квартирография. Замечено, что если на студии и «однушки» приходится более 70% квартир, возникает опасность формирования весьма специфической неблагоприятной среды. Избежать этого поможет правильный баланс квартир разных типов, при котором кроме студий и однокомнатных квартир присутствуют также двух-, трех- и, пусть в очень ограниченном количестве, даже четырехкомнатные квартиры. Именно многокомнатные квартиры привлекают в наши комплексы семейных покупателей.
Правда, чтобы привлечь в комплекс семейных покупателей, одного лишь наличия многокомнатных квартир недостаточно. Покупатели квартир в комфортабельных кварталах хотят поддерживать привычный здоровый образ жизни, сформировавшуюся культуру и уровень потребления. Поэтому лучше, если на территории микрорайона будут построены отдельно стоящие комплексы, полностью отданные под торговую функцию – торговые и торгово-развлекательные центры. Там точно хватит места и для крупных сетевых магазинов, фитнес-центров, небольших бутиков.
При этом важно создать хорошие условия для ритейлеров и рестораторов, магазины и рестораны которых вы хотели бы увидеть в своем жилом комплексе. Это касается как отдельно стоящих объектов, так и встроенных помещений на первых этажах жилых домов. Нужно изначально продумывать их площади, высоту потолков и даже размер окон. Важно понимать, как будет выглядеть витрина магазина или кафе. Сможет ли собственник или арендатор сделать ее привлекательной? Если нет, то значит, место для хорошего магазина или ресторана будет потеряно.
– А нужны ли зоны отдыха в жилых комплексах? Стоит ли на них тратить деньги девелоперам?
– Безусловно, организация рекреационных пространств занимает особое место в крупных проектах. Кроме озелененных и благоустроенных дворов в новых микрорайонах должны быть прогулочные зоны с бульварами, парки и прочие места, располагающие к спокойному отдыху, прогулкам всей семьей, в компании или одиночестве. Их большие площади обусловлены соответствующим количеством жителей. Места должно хватать для всех. Так, в комплексе «Цивилизация» у нас будет бульвар шириной 50 м, который протянется вдоль территории квартала на 800 м. Он станет центром озелененной и благоустроенной территории с малыми архитектурными формами. Между выходящими на бульвар магазинами и офисами будут устроены широкие прогулочные зоны с местами для отдыха.
В комплексе «Новая Охта» будет две зоны отдыха: на внутренней территории комплекса и между домами и берегом реки Охта. Чтобы лучше представлять, как можно обустроить эту территорию, в прошлом году мы даже провели международный конкурс среди средовых и ландшафтных дизайнеров. Предложенные ими проекты концепций лягут в основу будущего благоустройства.
Наконец, самый крупный и пока последний из наших проектов КОТ в Петербурге – «Цветной город». Здесь мы создадим парк площадью 7 га. Центральной его частью и культурной доминантой всего микрорайона решено сделать православный храм площадью 4 тыс. кв. м – воссозданная копия Андреевского собора в г. Кронштадте.
– Какая доля квартир приобретается по ипотеке? По какой ставке можно сегодня взять ипотеку на ваши объекты?
– В сентябре доля приобретенных в ипотеку квартир составила 45%. Минимальная ставка, по которой можно получить кредит на покупку квартиры в наших жилых комплексах, составляет 7,4% на первый год кредитования при наличии полной страховки. Со второго года ставка будет составлять 11,9%. Кредит предоставляется при первоначальном взносе в размере не менее 20% от стоимости квартиры. Максимальная сумма составляет 8 млн рублей, а срок кредитования – 30 лет. На таких выгодных условиях можно приобрести квартиру в корпусах №4-8 жилого комплекса «Калина-парк 2» и во всех строящихся корпусах «Шуваловский». Оба комплекса отличаются хорошей транспортной доступностью и близостью зеленых зон.
– Какими будут итоги 2016 года? Время ли сейчас покупать жилье в новостройке?
– Да, сегодня неплохой момент для того, что купить квартиру. Госпрограмма поддержки ипотечного кредитования близится к завершению. Это значит, что ставки ниже не станут. Скорее, наоборот. Кроме того, из-за падения спроса и роста себестоимости строительства некоторые застройщики вынуждены уходить с рынка. Это может привести к тому, что количество проектов на рынке снизится, предложение – сократится. Что тоже не способствует снижению цен.
– А повышение цен планируется?
– Из-за высокого спроса на квартиры в жилых комплексах «Группы ЛСР» в Петербурге цены на месте не стоят. Цены на новостройки сегмента «масс-маркет», как и в целом на рынке, менялись разными темпами в зависимости от проекта. За последние девять месяцев максимальный рост цен – 12% – зафиксирован в новом жилом комплексе «Цивилизация», вышедшем в продажу в марте 2016-го. Среди объектов бизнес-класса максимальный рост цен с начала года отмечен в комплексе «Три ветра» в Приморском районе. Стоимость «квадрата» там возросла на 24%. А в «Европа Сити» в Петроградском районе – на 16%. В элитном сегменте лидером по повышению цен стал «Русский дом» в Центральном районе. Там стоимость жилья увеличилась на 10%. Давать прогнозы относительно стоимости жилья – дело неблагодарное. Но, как я уже сказала, реалии рынка сегодня таковы, что динамика цен вряд ли будет отрицательной.
Владимир Дернов, глава администрации Тосненского района Ленобласти, рассказал о комплексных подходах к развитию подведомственной ему территории.
– Владимир Павлович, какие наиболее важные события и перемены произошли в районе за последний год?
– Для меня важно, что хотя за прошлый год инвестиции в основной капитал крупных и средних организаций-инвесторов составили только 59% от уровня 2013 года, а объем отгруженных промышленных товаров собственного производства, а также выполненных работ и услуг сократился более чем на 13%, на основных градообразующих предприятиях удалось избежать массовых сокращений. Наибольшее высвобождение персонала произошло в филиале ОАО «РЖД» Тосненской механизированной дистанции пути (51 человек), ООО «Балтнефтепродукт» (45 человек) и вагонном депо Тосно (25 человек).
Прошлый год был отмечен и сокращением инвестиций в строительство почти на 35%. Но это связано не с макроэкономическими сложностями, а с завершением ряда ранее начатых проектов. В 2014 году было введено в эксплуатацию почти 138 тыс. кв. м, тогда как в 2013 году – только 65 тыс. кв. м. Массовое строительство новых объектов начнется не ранее конца нынешнего года: сейчас идет подготовка земельных участков.
На фоне определенного снижения объемов производства в промышленном и строительном секторе достаточно позитивно выглядит наш агропром. Объем отгруженных товаров собственного производства в АПК составил 3,9 млрд рублей – это без малого 40%-ный рост к уровню прошлого года. Мы по-прежнему лидеры Ленинградской области по производству овощей (50% от общего объема), картофеля (30%), мяса свинины (66%).
Важным событием прошлого года я считаю и положительную динамику оборота розничной торговли к объему 2013 года (+17%) – это свидетельствует о сохранении покупательской способности населения на докризисном уровне.
Наконец, в 2014 году в нашем районе отпраздновали новоселье последние из обманутых дольщиков. Решение их проблем потребовало нескольких лет интенсивной работы. За это время при поддержке губернатора квартиры получили 383 обманутых участника долевого строительства многоквартирных домов.
– Какие инвестиционные проекты реализуются или планируются к реализации в вашем районе сегодня?
– Совсем недавно открылся завод по производству световых опор компании «Амира». Этот производитель выпускает высококачественную продукцию, в том числе для нужд ОАО «Газпром».
В ближайшее время нам предстоит серьезная работа совместно с правительством региона и инвесторами по созданию новой промышленной зоны в Тосно. Уже сформирован участок площадью более 100 га, земля выведена из состава лесного фонда и зарегистрирована как промышленная.
Последовательно решаются вопросы и в связи с развитием других промышленных зон на нашей территории: оформления земель, подбора инвесторов и т. д. Например, заполняется индустриальный парк «Федоровское». Думаю, усилится интерес инвесторов и к Любани, и к Рябово после запуска Санкт-Петербургского южного полукольца – трассы А-120. Но и сегодня мы видим положительную динамику в инвестиционном статусе района по сравнению с 2014 годом – судим об этом по объему введенных мощностей, числу новых рабочих мест. А главное – есть перспективы, задел на завтрашний день. Кстати, в нашем районе вообще отсутствует проблема занятости населения. Напротив, из-за недостатка кадров, особенно высококвалифицированных специалистов, у нас работает много петербуржцев.
– Вы прогнозируете увеличение численности населения?
– Население уже растет. Преимущественно за счет трудовой миграции, но и благодаря повышению рождаемости за последние пять лет число жителей района увеличилось со 110 тыс. до 134 тыс. человек. Наверное, это объективное свидетельство хорошего качества жизни. Наша территория эволюционирует не как спальный район Петербурга, а как район с динамично развивающейся экономикой и появлением все новых точек приложения труда.
Честно говоря, мы не успеваем за темпами роста нашего населения. Например, в последние годы у нас не было очереди в детские сады среди детей старше трех лет, а нынешней осенью она, к сожалению, вновь появится.
– А рынок жилищного строительства успевает за этими темпами?
– Сейчас мы формируем микрорайон в г. Тосно: точечная застройка закончилась, поскольку нет свободных пятен, да и это уже не совсем интересно. Так называемый седьмой микрорайон задумывался еще 10-15 лет назад. Сегодня мы подошли к разработке проекта его застройки вплотную.
Предусматривается одновременное строительство и жилья, и объектов социальной инфраструктуры. В Тосно достаточно рабочих мест, и думаю, расширение города пойдет благодаря жилищному строительству, с одной стороны, и наличию возможности работать здесь – с другой. В этом варианте, считаю, разумно со стороны бюджета поддержать развитие микрорайона строительством садика и школы.
Пока речь идет о строительстве 150 тыс. кв. м жилья, и проектируются дома в три-четыре этажа. Но при нынешних затратах на инфраструктуру это будет элитное жилье, поэтому, скорее всего, и этажность, и, соответственно, плотность застройки будут увеличены до максимально допустимых.
Небольшой жилой комплекс (ориентировочно на 10 тыс. кв. м) появится на въезде в Тосно – этот проект согласован с областным Комитетом по архитектуре и градостроительству. Особенность местного рынка жилищного строительства в том, что у нас практически нет новых застройщиков. В основном работают уже хорошо известные нам компании: ООО «Пульсар» и ООО «Квартал 17А» (которые участвовали в достройке проблемных объектов), СК «Петрострой».
– Есть ли в районе поселения, где до сих пор не утверждены генеральные планы?
– Их совсем немного. Где-то эти документы, что называется, на выходе. Где-то генпланы разрабатывают повторно, как в пос. им. Тельмана: в предыдущем варианте документа предполагалось включить в земли населенного пункта тысячи гектаров сельскохозяйственных земель, но при этом не было очевидным строительство инвестором объектов социальной инфраструктуры, что означало неоправданную нагрузку на бюджет. Есть населенные пункты вообще без генплана и средств для его разработки. Такая ситуация в пос. Лисино-Корпус, и это очень неудобно для жителей. Населенный пункт располагается сейчас на землях лесного фонда, и люди не могут ни продать, ни купить объекты капитального строительства или участки, ни оформить право собственности на них. Но думаю, что вопрос с разработкой генплана для Лисино-Корпуса удастся решить благодаря инвесторам.
– Ваш район явно промышленный, и в то же время очень хорошо развито сельское хозяйство. Все-таки за чем, по вашему мнению, будущее – за промышленностью или АПК?
– Наверное, сегодняшнее сочетание оптимально. У нас традиционно развиваются предприятия строительной отрасли, химической промышленности и машиностроения. С другой стороны, у нас практически нет пустующих сельхозземель, мы производим больше всех в Ленобласти овощей, картофеля и свинины, занимаем пятое место по производству молока. У нас стабильно действуют предприятия концерна «Детскосельский» (ЗАО «Любань», ООО СП «Восход» и ООО «Петрохолод. Аграрные технологии») – крупнейшего в РФ производителя молока, ЗАО «Племхоз им. Тельмана». Появилась положительная динамика в птицеводстве.
– Появляются ли желающие развивать новые отрасли – промышленные и непромышленные? Или предпочтительно, чтобы просто совершенствовалось то, что уже представлено в районе?
– Мы сейчас создаем предпосылки для появления таких желающих. В большинстве поселений района утверждены генеральные планы, Правила землепользования и застройки. Когда будут определены промышленные площадки, будет что предлагать инвестору, по крайней мере.
Не думаю, что в связи с общей ситуацией инвесторы появятся очень быстро. Тем не менее у нас есть один существенный выигрышный фактор – это логистика, выход на московскую, киевскую, мурманскую, таллинскую трассы.
– Каковы параметры и структура районного бюджета? Насколько эффективно исполняются бюджетные обязательства?
– Прежде чем говорить о бюджете, хотелось бы отметить позитивную и конструктивную работу по решению проблемных вопросов на территории района при содействии губернатора Ленинградской области. Благодаря его личному учатию был решен целый ряд вопросов в 2013-2014 годах. Доходная часть бюджета нашего района в прошлом году составила чуть более 2,45 млрд рублей – это 97,1% годового плана. Налоговые и неналоговые доходы, увеличившиеся по сравнению с 2013 годом на 226 млн рублей, были получены, как и планировалось, в сумме 899 млн рублей.
Основной налоговый источник в структуре доходов бюджета Тосненского района – налог на доходы физических лиц, который был исполнен в 2014 году на 99%. При этом план поступлений по арендной плате за землю в муниципальной собственности выполнен на 102%, а по плате за аренду муниципального имущества – на 101%.
Большой удельный вес в бюджете составляют безвозмездные поступления от других бюджетов бюджетной системы РФ. Из областного, федерального бюджетов и бюджета Санкт-Петербурга поступило около 1,6 млрд рублей, или 64,7% от общей суммы доходов.
Расходная часть бюджета за 2014 год составила 2,5 млрд рублей (94,8% от плана), причем 76% отчислений было предназначено для финансового обеспечения муниципальных программ.
– Более 60% трансферов – это нормально для районного бюджета? Или планируете увеличение доли собственных доходов?
– Она и так увеличивается, но не настолько, насколько нам передают все новые полномочия. И мы не получаем никаких средств, кроме субсидий на то, что не должно финансироваться из местного бюджета. Львиная доля этих субсидий – на покрытие расходов в сфере образования.
С другой стороны, мы не имеем кредитов, как ряд других районов Ленобласти, и не несем дополнительных расходов по их обслуживанию. Наверное, это тоже показатель финансовой стабильности и достаточной сбалансированности бюджета.
– Какие проблемы в сфере ЖКХ удалось решить в прошлом году?
– Оборот средств в жилищно-коммунальном хозяйстве Тосненского района достиг почти 2 млрд рублей, но я бы погрешил против истины, если бы сказал, что развитие этого сектора экономики не оставляет желать ничего лучшего. Например, сбор платежей с населения удалось повысить до 96,6% (+4,6% к уровню 2013 года), но поскольку определенная часть жителей по-прежнему не платит за услуги ЖКХ, задолженность с нарастающим итогом на начало года составляла 316 млн рублей.
Большой вклад в стабилизацию жилищно-коммунального хозяйства нашего района стабильно вносит ООО «Тепловые сети», которое последовательно реализует серьезные инвестиционные проекты на нашей территории. За 2014 год, к примеру, были введены в эксплуатацию котельные в г. Любань на пр. Мельникова и ул. Ленина, реконструирована котельная на ул. Алексеенко с полной заменой тепловых сетей, заменены тепловые сети в микрорайоне Тосно-2 (нечетная сторона), введена в эксплуатацию котельная в г. Никольское и ряд других объектов.
– А что изменилось для местного населения с точки зрения газификации территории?
– За прошлый год проложены газопроводы в шести населенных пунктах, в результате чего появилась техническая возможность подключения 903 жилых объектов. Строительно-монтажные работы по прокладке газопроводов обошлись в 146,6 млн рублей, 114 млн из которых – средства областного бюджета. Уже началось проектирование ряда газопроводов высокого давления – общий объем финансирования их строительства составит около 700 млн рублей.
Эти объекты должны быть построены до конца 2017 года. В итоге природный газ дойдет до таких населенных пунктов, как пос. Шапки, Гладкое и Лисино-Корпус, село Ушаки, д. Тарасово и Трубников Бор. Нам пришлось освоить функции заказчика строительства газопроводов, хотя это было очень нелегко.
– Много ли вообще бюджетных объектов строится в районе в последнее время?
– В прошлом году на выполнение адресной Программы капитального строительства было выделено из бюджета 115 млн рублей, работы выполнялись на 17 объектах. Часть из них уже введена в эксплуатацию – как, например, фельдшерско-акушерский пункт (ФАП) в пос. Ушаки, фонтан на центральной площади Тосно, реконструированный школьный стадион в пос. им. Тельмана. Ряд объектов в стадии подготовки проектной документации либо прохождения экспертизы, в их числе биатлонно-лыжный комплекс в пос. Шапки, школа искусств в г. Никольское (в реконструируемом здании начальной школы). В стройке Тосненская детская школа искусств, которая должна быть введена в эксплуатацию осенью. По графику идет реставрация здания Тосненского краеведческого музея.
Мы также начали воплощать в жизнь ранее принятое решение о плановой реконструкции школьных стадионов. Это необходимо, потому что, с одной стороны, существенно изменились требования к таким спортивным объектам со времени их постройки. А с другой – у нас есть желание использовать их как базу для развития массового спорта. За 2014 год были разработаны и прошли экспертизу проекты пяти школьных стадионов: в г. Тосно, Никольское, Любань и пос. Ульяновка.
Управление строительства ведет проектирование современного хирургического и травматологического корпуса в Тосно. Этот объект, без преувеличения, нам жизненно необходим с учетом того, что больница строилась, когда население района не превышало 80 тыс. человек.
Наконец, мы готовим техническое задание на проектирование стадиона в г. Тосно – решение о его строительстве принял губернатор Александр Дрозденко.
Визитка:
Тосненский район – одно из крупных муниципальных образований второго уровня в Ленобласти. На севере район граничит с Санкт-Петербургом, на юге – с Новгородской областью, на северо-востоке, западе и юго-западе – с Кировским, Гатчинским и Лужским районами Ленинградской области соответственно.
Впервые о Тосненской земле упоминается в Новгородской переписной окладной книге 1500 года. А начиная с XVIII века развитие территории определялось ее близостью к Санкт-Петербургу. С тех пор через Тосно проходят все торговые пути из Санкт-Петербурга в Москву. Сегодня это в том числе автодорога федерального значения «Россия» (М-10) и магистраль Октябрьской железной дороги.
Как самостоятельная административная единица с центром в селе Тосно район был образован в 1930 году. Территория района тогда составляла почти 3,49 тыс. кв. км, а численность населения – 70,8 тыс. человек. Сегодня площадь Тосненского района равна 3,6 тыс. кв. км, здесь живут 111,1 тыс. человек.
Основу районной экономики составляет промышленная сфера, а именно предприятия стройиндустрии, машиностроения, деревообработки, торфяной промышленности. В Тосненском районе производится, в частности, 10% керамической плитки от общероссийского объема продукции (95% от областного). В масштабе Ленинградской области предприятия района выпускают также 100% бытовых и промышленных клеев, 98% синтетических моющих средств, 90% алюминиевых труб.
На территории действует более 100 промышленных предприятий, в том числе более 30 крупных и средних: ООО «Катерпиллар Тосно», ООО «Рока Рус», ОАО «Нефрит-Керамика», ООО «Хенкель РУС», ООО «Рябовский завод керамических изделий» и др.
Вторая важная составляющая экономики Тосненского района – сельское хозяйство. Район удерживает лидерство в Ленинградской области по производству овощей, картофеля и свинины. На территории действуют несколько крупных предприятий АПК, в том числе ЗАО «Племхоз имени Тельмана», подразделения концерна «Детскосельский».
Кстати:
Наибольший износ внутридворовых территорий и муниципальных дорог внутри населенных пунктов наблюдается сегодня в Тосненском, Ульяновском, Красноборском и Любанском городских поселениях.