Юлия Ружицкая: Успех проекта – качество жилой среды
Региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе рассказала о планах компании и делится ноу-хау создания комфортной жилой среды.
– Недавно «Группа ЛСР» объявила о запуске межрегиональных продаж. Расскажите о новой системе работы.
– Межрегиональные продажи должны упростить покупку жилья, позволить совершать сделки дистанционно. Теперь квартиру в Петербурге можно купить, находясь в Москве или Екатеринбурге. И наоборот. Причем, сделать это можно из любого офиса продаж «Группы ЛСР». Раньше, чтобы купить квартиру в другом городе, нужно было обязательно туда ехать.
Первый полученный нами опыт межрегиональных продаж говорит о том, что возможность дистанционного приобретения жилья востребована. Например, как только появилась возможность, находясь в Петербурге, купить квартиру в строящемся в Москве комплексе «ЗИЛАРТ», в первый же месяц ею воспользовались 8 человек.
– Весной у вас стартовали продажи сразу в нескольких крупных проектах. Как сейчас продаются квартиры в «Цветном городе» и «Цивилизации»?
– Продажи в «Цивилизации» и «Цветном городе» стабильно высокие. И возможность выбора тоже хорошая, поскольку это большие проекты. Как только мы чувствуем, что предложение квартир в результате продаж сокращается, тут же выводим на рынок новые дома. Например, сейчас идет подготовка к старту продаж в очередном доме комплекса «Цивилизация».
– В каком проекте у вас на сегодняшний день представлено самое доступное предложение?
В «Цветном городе» и «Новой Охте». Минимальная стоимость квартир там сегодня составляет 65 и 70 тыс. рублей за квадратный метр.
– Вы анонсировали начало еще одного проекта – «Новая Охта. На речке». В чем его особенность?
– Хотя жилой комплекс «Новая Охта. На речке» станет продолжением большого проекта «Новая Охта», собственные индивидуальные особенности у него будут. Прежде всего, это более привлекательное местоположение – удаленность от КАД. Преимуществом станут и обжитые кварталы «Новой Охты» с развитой торговой инфраструктурой, детской поликлиникой, несколькими детскими садами, начальной и средней школой.
В комплексе будет 21 дом со сбалансированной квартирографией. Традиционно квартиры будут с полной чистовой отделкой. Но выполнена она будет из более дорогих материалов, чем в «Новой Охте». Так, в жилых помещениях вместо линолеума будет ламинат. Кроме того, здесь будет применена двухтрубная двухзонная система отопления с горизонтальной поквартирной разводкой трубопроводов. Главные стояки будут расположены в межквартирных коридорах. Жилая площадь комплекса составит 233 тыс. кв. метров. Кроме жилья здесь будет построено 4 многоуровневых паркинга.
Еще одной особенностью комплекса станет непосредственная близость реки Охта. Территорию между домами и рекой мы планируем благоустроить, чтобы там можно было гулять, устраивать пикники. Реализация комплекса «Новая Охта. На речке» завершится осенью 2019 года.
– Ваша компания отличается реализацией огромных проектов – «Новая Охта», «Цивилизация», «Цветной город» и другие. Как удается не превращать их в «гетто»?
– Секретов нет, есть рецепт. Он заключается в обеспечении высокого качества во всем. Так, одним из важнейших факторов, влияющих на создание комфортной среды в жилом комплексе, является сбалансированная квартирография. Замечено, что если на студии и «однушки» приходится более 70% квартир, возникает опасность формирования весьма специфической неблагоприятной среды. Избежать этого поможет правильный баланс квартир разных типов, при котором кроме студий и однокомнатных квартир присутствуют также двух-, трех- и, пусть в очень ограниченном количестве, даже четырехкомнатные квартиры. Именно многокомнатные квартиры привлекают в наши комплексы семейных покупателей.
Правда, чтобы привлечь в комплекс семейных покупателей, одного лишь наличия многокомнатных квартир недостаточно. Покупатели квартир в комфортабельных кварталах хотят поддерживать привычный здоровый образ жизни, сформировавшуюся культуру и уровень потребления. Поэтому лучше, если на территории микрорайона будут построены отдельно стоящие комплексы, полностью отданные под торговую функцию – торговые и торгово-развлекательные центры. Там точно хватит места и для крупных сетевых магазинов, фитнес-центров, небольших бутиков.
При этом важно создать хорошие условия для ритейлеров и рестораторов, магазины и рестораны которых вы хотели бы увидеть в своем жилом комплексе. Это касается как отдельно стоящих объектов, так и встроенных помещений на первых этажах жилых домов. Нужно изначально продумывать их площади, высоту потолков и даже размер окон. Важно понимать, как будет выглядеть витрина магазина или кафе. Сможет ли собственник или арендатор сделать ее привлекательной? Если нет, то значит, место для хорошего магазина или ресторана будет потеряно.
– А нужны ли зоны отдыха в жилых комплексах? Стоит ли на них тратить деньги девелоперам?
– Безусловно, организация рекреационных пространств занимает особое место в крупных проектах. Кроме озелененных и благоустроенных дворов в новых микрорайонах должны быть прогулочные зоны с бульварами, парки и прочие места, располагающие к спокойному отдыху, прогулкам всей семьей, в компании или одиночестве. Их большие площади обусловлены соответствующим количеством жителей. Места должно хватать для всех. Так, в комплексе «Цивилизация» у нас будет бульвар шириной 50 м, который протянется вдоль территории квартала на 800 м. Он станет центром озелененной и благоустроенной территории с малыми архитектурными формами. Между выходящими на бульвар магазинами и офисами будут устроены широкие прогулочные зоны с местами для отдыха.
В комплексе «Новая Охта» будет две зоны отдыха: на внутренней территории комплекса и между домами и берегом реки Охта. Чтобы лучше представлять, как можно обустроить эту территорию, в прошлом году мы даже провели международный конкурс среди средовых и ландшафтных дизайнеров. Предложенные ими проекты концепций лягут в основу будущего благоустройства.
Наконец, самый крупный и пока последний из наших проектов КОТ в Петербурге – «Цветной город». Здесь мы создадим парк площадью 7 га. Центральной его частью и культурной доминантой всего микрорайона решено сделать православный храм площадью 4 тыс. кв. м – воссозданная копия Андреевского собора в г. Кронштадте.
– Какая доля квартир приобретается по ипотеке? По какой ставке можно сегодня взять ипотеку на ваши объекты?
– В сентябре доля приобретенных в ипотеку квартир составила 45%. Минимальная ставка, по которой можно получить кредит на покупку квартиры в наших жилых комплексах, составляет 7,4% на первый год кредитования при наличии полной страховки. Со второго года ставка будет составлять 11,9%. Кредит предоставляется при первоначальном взносе в размере не менее 20% от стоимости квартиры. Максимальная сумма составляет 8 млн рублей, а срок кредитования – 30 лет. На таких выгодных условиях можно приобрести квартиру в корпусах №4-8 жилого комплекса «Калина-парк 2» и во всех строящихся корпусах «Шуваловский». Оба комплекса отличаются хорошей транспортной доступностью и близостью зеленых зон.
– Какими будут итоги 2016 года? Время ли сейчас покупать жилье в новостройке?
– Да, сегодня неплохой момент для того, что купить квартиру. Госпрограмма поддержки ипотечного кредитования близится к завершению. Это значит, что ставки ниже не станут. Скорее, наоборот. Кроме того, из-за падения спроса и роста себестоимости строительства некоторые застройщики вынуждены уходить с рынка. Это может привести к тому, что количество проектов на рынке снизится, предложение – сократится. Что тоже не способствует снижению цен.
– А повышение цен планируется?
– Из-за высокого спроса на квартиры в жилых комплексах «Группы ЛСР» в Петербурге цены на месте не стоят. Цены на новостройки сегмента «масс-маркет», как и в целом на рынке, менялись разными темпами в зависимости от проекта. За последние девять месяцев максимальный рост цен – 12% – зафиксирован в новом жилом комплексе «Цивилизация», вышедшем в продажу в марте 2016-го. Среди объектов бизнес-класса максимальный рост цен с начала года отмечен в комплексе «Три ветра» в Приморском районе. Стоимость «квадрата» там возросла на 24%. А в «Европа Сити» в Петроградском районе – на 16%. В элитном сегменте лидером по повышению цен стал «Русский дом» в Центральном районе. Там стоимость жилья увеличилась на 10%. Давать прогнозы относительно стоимости жилья – дело неблагодарное. Но, как я уже сказала, реалии рынка сегодня таковы, что динамика цен вряд ли будет отрицательной.
Заместитель полпреда Президента РФ в СЗФО Андрей Травников об итогах социально-экономического развития округа за первое полугодие 2015 года, дополнительном пакете федеральной помощи региональным бюджетам в 160 млрд рублей и необходимости упорядочить борьбу субъектов за инвестиции.
– Если говорить о результатах экономического развития субъектов СЗФО за первое полугодие 2015 года – насколько сильно сказался на регионах кризис?
– Все регионы в той или иной степени ощущают влияние кризиса, в том числе и Северо-Запад. В целом по округу итоги полугодия практически цифра в цифру повторяют общероссийские показатели. Из негативных явлений могу выделить сокращение объемов промышленного производства. Индекс промпроизводства по СЗФО упал на 2,8%, по России – на 2,7%. При этом семь субъектов СЗФО по итогам полугодия даже показали прирост промпроизводства, но статистику нам подпортил Санкт-Петербург, занимающий львиную долю в общем объеме ИПП округа, и торможение промышленности в мегаполисе отразилось и на окружных показателях.
В основном пострадали отрасли, связанные напрямую с конечным потреблением, с розничным спросом, который на фоне сокращающихся инвестиций в производственные активы выступал драйвером для отрасли. Я говорю прежде всего об автопроме, базирующемся в Петербурге и Ленобласти, производстве электроники и бытовой техники и т. д. Эти рынки подорвало колебание валютного курса и вынужденное повышение ключевой ставки Центробанком.
Вместе с тем лучше всего себя чувствуют сегодня экспортно- ориентированные отрасли, те, которым колебание валютной конъюнктуры пошло на пользу, чья продукция стала более конкурентоспособной по сравнению с импортными аналогами как на экспорте, так и на внутреннем рынке. Так, существенно прибавили предприятия по переработке леса, металлурги.
– Главный вопрос, который стоял все последнее время перед промышленниками и предпринимателями, – где взять деньги и как выжить при ставке в 22-25%. Насколько гибко сейчас подходят банки к кредитованию реального сектора?
– Вспоминаются переговоры в самый острый период кризиса ликвидности. Это зима 2014 – весна 2015 года. Тогда настороженность со стороны бизнеса и банковского сообщества была взаимная. С одной стороны, банки неохотно давали кредиты, повышая требования к заемщикам. С другой стороны, и спрос на банковские кредиты в том момент сложно прогнозируемого развития событий со стороны бизнеса был невелик. Мы знаем, что многие предприниматели решили выждать паузу, отложили реализацию ряда проектов по капстроительству и реконструкцию, кто-то старался обходиться своими оборотными средствами, что было вполне оправданно – все ждали смягчения политики Центробанка. Проблему доступности кредитных ресурсов никто не отрицает, особенно для средних и малых предприятий. В отношении же крупных предприятий ситуация проще, и, на мой взгляд, сейчас настало время, когда уже банки будут искать качественных заемщиков. Потому что инвестиционная активность сокращается, потребность в долгих деньгах тоже, а банки без работающих средств существовать не смогут.
– Насколько сейчас сложное бюджетное положение в регионах?
– Ситуация с бюджетами сложная. В целом по итогам полугодия 2015 года почти все бюджеты в том виде, в котором они были утверждены законами субъектов, дефицитные. Если не брать в расчет Петербург и Ленобласть, самые дефицитные бюджеты в Калининградской области – 4,5 млрд рублей, Республике Коми – 3 млрд рублей, в Карелии и Вологодской – по 1,5 млрд рублей. Из позитивных моментов могу сказать только, что не оправдались те негативные прогнозы, которые мы сами строили в начале года. В январе-феврале 2015 года опасения за бюджетную ситуацию были очень серьезные, потому что это был период самых ярких негативных тенденций в экономике, сокращались поступления налогов в бюджеты всех уровней.
В тот момент субъекты предпринимали жесткие превентивные меры по сокращению необязательных расходов, готовились различные варианты секвестра. Но, к счастью, весна начала показывать, что негативный прогноз не сбывается. Тенденции сниженных поступлений оставались, но это компенсировалось дополнительными поступлениями по другим статьям. Например, по налогу на прибыль от экспортно ориентированных предприятий. Практически все субъекты по итогам шести месяцев показывают внушительный объем поступлений по налогу на прибыль, по доходам ситуация аналогичная.
– Но доходы НАО напрямую зависят от цены на «бочку». Даже при 60 USD за баррель власти прогнозируют снижение доходов. Как выжить добывающим регионам в ситуации с дешевеющей нефтью?
– Традиционный совет – диверсифицировать экономику, слезать с «нефтяной иглы», развивать переработку. Но если в отношении, например, Архангельской области такая стратегия оправдана, у них развивается судостроение, лесопереработка, то в отношении НАО такие схемы не работают. Округ сегодня живет исключительно за счет добычи полезных ископаемых. Но в ситуации снижения цен на ресурсы нужно понимать, что это не будет продолжаться вечно – отскок цены на нефть рано или поздно произойдет, и, очевидно, этот период субъекту придется как-то пережить. За счет развития альтернативных производств, оптимизации расходов и привлечения заемных ресурсов и помощи федерального центра.
– А готовы ли сегодня федералы помогать регионам живыми деньгами?
– Конечно, возможности федерального центра также ограничены. Федеральный бюджет снижение ценника на нефть почувствовал даже острее, чем некоторые субъекты Федерации. Объем прямой безвозмездной поддержки, финансируемых из бюджета инвестиционных проектов в ближайшие годы сократится. Что касается поддержки региональных бюджетов, то, как известно, с 2014 года при невозможности прямых субсидий региональным бюджетам Минфин РФ решил оказывать помощь путем замещения коммерческих кредитов государственными. Могу сказать, что дополнительно к тем 150 млрд рублей бюджетных кредитов, которые были запланированы на 2015 год в законе о бюджете, в качестве одной из антикризисных мер было предложено выделить еще 160 млрд. Сейчас регионы СЗФО защищают свои заявки в Минфине и получают соответствующие объемы дотаций. Это очень важный шаг на фоне критичной ситуации с госдолгом субъектов.
На 1 июля 2015 года общий госдолг бюджетов регионов СЗФО составил более 200 млрд рублей. Но благодаря поддержке Минфина и выдаче бюджетных кредитов удалось значительно улучшить структуру госдолга, и сегодня в общем объеме бюджетные кредиты занимают 82,6 млрд рублей, кредиты банковского сектора – 78,8 млрд рублей. По состоянию на 1 июля максимальный объем госдолга был в Вологодской, Архангельской области и Коми.
– Как оцениваете шансы привлечения иностранного капитала? Интересен ли сегодня зарубежному инвестору Северо-Запад?
– Есть две причины настороженного отношения иностранных компаний к России. Первая – экономическая: в период сложной экономической обстановки в мире зарубежные компании «трясет» точно так же, как и российский бизнес. Они осторожничают, хотят быть на 100% уверены в том, что не прогадают с вложением средств. Убежден, что это временный момент, колебания на валютном рынке пройдут и инвестор потянется. Вторая причина – политическая. В кулуарных разговорах многие представители иностранных компаний подтверждают свой интерес к России, инвесторы понимают, что, несмотря на определенное снижение спроса на российском рынке, потенциал страны далеко не исчерпан. Как в части развития производств, так и в части рынка сбыта. Но многие компании работают с оглядкой на внешнеполитическую позицию своей страны, и это понятно. Поэтому они взяли паузу в ожидании смягчения градуса напряженности на государственном уровне.
На мой взгляд, сегодня досужие рассуждения о том, что инвестклимат в России не способствует ведению бизнеса – это растиражированный миф. Все условия для реализации качественных инвестпроектов в регионах есть. У нас есть примеры того, что некоторые проекты буквально в ручном режиме курируются высшими должностными лицами субъектов, им оказывается всесторонняя поддержка.
– При этом регионы продолжают заниматься «перетягиванием инвестиционного одеяла». В стремлении привлечь инвестора в субъектах понастроили индустриальных парков, которые стоят полупустые.
– В свое время мы слишком увлеклись и, возможно, переоценили эффект от индустриальных парков и подобных площадок. Конечно, фактор подготовленной площадки является важным критерием при принятии инвестором решения о размещении производства, но, как показал опыт, в большинстве случаев этот критерий не оказывается определяющим. У нас в стране настолько большой рынок свободной земли, что убедить инвестора в том, что нужно осесть именно в определенном месте, сложно. Так сложилось, что у нас все отталкиваются от принципа продвижения территории, а нужно идти по пути продвижения конкретных проектов, завязывать процесс на якорном резиденте, вокруг которого будет отстраиваться вся остальная зона.
Что касается переманивания регионами инвесторов – эта тенденция имеет место. Но в этом есть и положительный момент, ведь в любой конкуренции, соревновании, заложена динамика развития. Другое дело, что этим процессом можно и нужно управлять. В том числе и на международном уровне – мы видели примеры, когда к одним и тем же иностранным партнерам в течение месяца приезжают команды из разных регионов страны и забрасывают компанию однотипными предложениями. Такая конкуренция не только не дает нужного эффекта, но и подрывает имидж государства. Еще одна проблема – для размещения производств по территории округа нужна отдельная стратегия. Иначе у нас в СЗФО будет избыточное количество автосборочных предприятий или цементных заводов, а вот производителя, скажем, кирпича не найдется, и его придется завозить из-за рубежа. В прошлом году был принят закон о стратегическом планировании, надеюсь, он будет способствовать более равномерному распределению сил по территории округа.
– Как чувствует себя строительный комплекс и в частности жилищное строительство?
– По вводу жилья мы имеем достаточно позитивные цифры по всем субъектам за исключением Республики Карелия, которая немного не дотянула до результата прошлого года. Но обольщаться не стоит – этот результат обеспечен ажиотажным спросом конца 2014 года, который продолжился в I квартале 2015 года. Ко второму кварталу спрос сократился и ситуацию спасли только инициативы правительства по субсидированию ипотечной ставки. И сами застройщики подтверждают – их опасения резкого спада продаж с марта не сбылись, спрос удержался на комфортном уровне.
В целом же по отрасли ситуация не столь радужная. По объему выполненных работ в строительстве в первом полугодии округ потерял 8,6%. На темпах строительства отражается в первую очередь спад инвестиционной активности, который фиксировался на протяжении 2013-2014 годов. Также повлияло колебание валюты и рост стоимости заемных средств, сокращение рынков потребления. Многие предприятия отложили строительство новых очередей и заводов.
– Калининградская области и НАО ввели собственное, региональное субсидирование процентной ставки по ипотеке. Может ли инициатива распространиться на другие субъекты округа?
– Общей практикой это, конечно, не станет. Потому что у всех разные бюджетные возможности и дефицитные бюджеты этого себе позволить не смогут, как и не смогут дать определенные пакеты поддержки тем или иным бизнес-проектам. Максимум, на который могут рассчитывать инвесторы, – стандартный пакет преференций в виде налоговых льгот.
– Какова динамика расселения аварийного жилья по округу? Остается ли проблема сокрытия реального количества аварийного жилья на уровне местных властей, о которой уже говорилось в полпредстве?
– Программа реализуется очень сложно, особенно в тех субъектах, где много ветхого жилья в отдаленных муниципалитетах и где не развит строительный комплекс. До сентября 2017 года в округе необходимо ликвидировать более 1,1 млн кв. м аварийного фонда, по состоянию на 1 августа регионам удалось расселить 308 тыс. кв. м, получается, что за год с небольшим нам предстоит разобраться с 861 тыс. кв. м «аварийки». Отмечу, что стоимость возводимого для переселенцев жилья ограничена, и зачастую муниципалитеты без дополнительного финансирования не смогут развязать этот клубок проблем. Тут есть выход – либо консолидировать функцию заказчика, как это сделано в Карелии, либо забрать полномочия по конкурсам на строительство жилья с муниципального на региональный уровень. Так сделано в Архангельской, Вологодской областях, в Республике Коми. Часто на конкурсы выходят недобросовестные исполнители, это приводит к еще одной проблеме – качества возводимого жилья для переселенцев. Не единичны случаи, когда новые дома, построенные в рамках программы, уже через год-два нуждаются в капремонте.
По-прежнему остается актуальным вопрос своевременного выявления аварийного фонда. За ликвидацию аварийного жилья и переселения граждан отвечают муниципалы, и в связи с ограниченными возможностями муниципальных бюджетов некоторые муниципалитеты сознательно скрывают реальные объемы «аварийки», недальновидно предполагая, что чем меньше граждан будет признано нуждающимися в переселении, тем меньше вопросов будет к местному самоуправлению. Но это ошибочный расчет. Потому что когда государство приняло решение о том, что нужно расселить весь аварийный фонд, признанный таковым до 1 января 2012 года, в выигрыше оказались именно те муниципалитеты, которые планомерно, не боясь признать свои обязательства, занимались расселением аварийного фонда. Те, кто тормозил выявление «аварийки», наоборот, накопили себе проблем. Не нужно закапывать голову в песок, нужно проблему признать и работать над ее решением. К сожалению, нарушений по механизму расселения аварийного жилья масса, они фиксируются и прокуратурой и полпредством. Очень показательная цифра – объем судебных решений, когда граждане вынуждены добиваться признания своего жилья аварийным.