Юлия Ружицкая: Успех проекта – качество жилой среды
Региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе рассказала о планах компании и делится ноу-хау создания комфортной жилой среды.
– Недавно «Группа ЛСР» объявила о запуске межрегиональных продаж. Расскажите о новой системе работы.
– Межрегиональные продажи должны упростить покупку жилья, позволить совершать сделки дистанционно. Теперь квартиру в Петербурге можно купить, находясь в Москве или Екатеринбурге. И наоборот. Причем, сделать это можно из любого офиса продаж «Группы ЛСР». Раньше, чтобы купить квартиру в другом городе, нужно было обязательно туда ехать.
Первый полученный нами опыт межрегиональных продаж говорит о том, что возможность дистанционного приобретения жилья востребована. Например, как только появилась возможность, находясь в Петербурге, купить квартиру в строящемся в Москве комплексе «ЗИЛАРТ», в первый же месяц ею воспользовались 8 человек.
– Весной у вас стартовали продажи сразу в нескольких крупных проектах. Как сейчас продаются квартиры в «Цветном городе» и «Цивилизации»?
– Продажи в «Цивилизации» и «Цветном городе» стабильно высокие. И возможность выбора тоже хорошая, поскольку это большие проекты. Как только мы чувствуем, что предложение квартир в результате продаж сокращается, тут же выводим на рынок новые дома. Например, сейчас идет подготовка к старту продаж в очередном доме комплекса «Цивилизация».
– В каком проекте у вас на сегодняшний день представлено самое доступное предложение?
В «Цветном городе» и «Новой Охте». Минимальная стоимость квартир там сегодня составляет 65 и 70 тыс. рублей за квадратный метр.
– Вы анонсировали начало еще одного проекта – «Новая Охта. На речке». В чем его особенность?
– Хотя жилой комплекс «Новая Охта. На речке» станет продолжением большого проекта «Новая Охта», собственные индивидуальные особенности у него будут. Прежде всего, это более привлекательное местоположение – удаленность от КАД. Преимуществом станут и обжитые кварталы «Новой Охты» с развитой торговой инфраструктурой, детской поликлиникой, несколькими детскими садами, начальной и средней школой.
В комплексе будет 21 дом со сбалансированной квартирографией. Традиционно квартиры будут с полной чистовой отделкой. Но выполнена она будет из более дорогих материалов, чем в «Новой Охте». Так, в жилых помещениях вместо линолеума будет ламинат. Кроме того, здесь будет применена двухтрубная двухзонная система отопления с горизонтальной поквартирной разводкой трубопроводов. Главные стояки будут расположены в межквартирных коридорах. Жилая площадь комплекса составит 233 тыс. кв. метров. Кроме жилья здесь будет построено 4 многоуровневых паркинга.
Еще одной особенностью комплекса станет непосредственная близость реки Охта. Территорию между домами и рекой мы планируем благоустроить, чтобы там можно было гулять, устраивать пикники. Реализация комплекса «Новая Охта. На речке» завершится осенью 2019 года.
– Ваша компания отличается реализацией огромных проектов – «Новая Охта», «Цивилизация», «Цветной город» и другие. Как удается не превращать их в «гетто»?
– Секретов нет, есть рецепт. Он заключается в обеспечении высокого качества во всем. Так, одним из важнейших факторов, влияющих на создание комфортной среды в жилом комплексе, является сбалансированная квартирография. Замечено, что если на студии и «однушки» приходится более 70% квартир, возникает опасность формирования весьма специфической неблагоприятной среды. Избежать этого поможет правильный баланс квартир разных типов, при котором кроме студий и однокомнатных квартир присутствуют также двух-, трех- и, пусть в очень ограниченном количестве, даже четырехкомнатные квартиры. Именно многокомнатные квартиры привлекают в наши комплексы семейных покупателей.
Правда, чтобы привлечь в комплекс семейных покупателей, одного лишь наличия многокомнатных квартир недостаточно. Покупатели квартир в комфортабельных кварталах хотят поддерживать привычный здоровый образ жизни, сформировавшуюся культуру и уровень потребления. Поэтому лучше, если на территории микрорайона будут построены отдельно стоящие комплексы, полностью отданные под торговую функцию – торговые и торгово-развлекательные центры. Там точно хватит места и для крупных сетевых магазинов, фитнес-центров, небольших бутиков.
При этом важно создать хорошие условия для ритейлеров и рестораторов, магазины и рестораны которых вы хотели бы увидеть в своем жилом комплексе. Это касается как отдельно стоящих объектов, так и встроенных помещений на первых этажах жилых домов. Нужно изначально продумывать их площади, высоту потолков и даже размер окон. Важно понимать, как будет выглядеть витрина магазина или кафе. Сможет ли собственник или арендатор сделать ее привлекательной? Если нет, то значит, место для хорошего магазина или ресторана будет потеряно.
– А нужны ли зоны отдыха в жилых комплексах? Стоит ли на них тратить деньги девелоперам?
– Безусловно, организация рекреационных пространств занимает особое место в крупных проектах. Кроме озелененных и благоустроенных дворов в новых микрорайонах должны быть прогулочные зоны с бульварами, парки и прочие места, располагающие к спокойному отдыху, прогулкам всей семьей, в компании или одиночестве. Их большие площади обусловлены соответствующим количеством жителей. Места должно хватать для всех. Так, в комплексе «Цивилизация» у нас будет бульвар шириной 50 м, который протянется вдоль территории квартала на 800 м. Он станет центром озелененной и благоустроенной территории с малыми архитектурными формами. Между выходящими на бульвар магазинами и офисами будут устроены широкие прогулочные зоны с местами для отдыха.
В комплексе «Новая Охта» будет две зоны отдыха: на внутренней территории комплекса и между домами и берегом реки Охта. Чтобы лучше представлять, как можно обустроить эту территорию, в прошлом году мы даже провели международный конкурс среди средовых и ландшафтных дизайнеров. Предложенные ими проекты концепций лягут в основу будущего благоустройства.
Наконец, самый крупный и пока последний из наших проектов КОТ в Петербурге – «Цветной город». Здесь мы создадим парк площадью 7 га. Центральной его частью и культурной доминантой всего микрорайона решено сделать православный храм площадью 4 тыс. кв. м – воссозданная копия Андреевского собора в г. Кронштадте.
– Какая доля квартир приобретается по ипотеке? По какой ставке можно сегодня взять ипотеку на ваши объекты?
– В сентябре доля приобретенных в ипотеку квартир составила 45%. Минимальная ставка, по которой можно получить кредит на покупку квартиры в наших жилых комплексах, составляет 7,4% на первый год кредитования при наличии полной страховки. Со второго года ставка будет составлять 11,9%. Кредит предоставляется при первоначальном взносе в размере не менее 20% от стоимости квартиры. Максимальная сумма составляет 8 млн рублей, а срок кредитования – 30 лет. На таких выгодных условиях можно приобрести квартиру в корпусах №4-8 жилого комплекса «Калина-парк 2» и во всех строящихся корпусах «Шуваловский». Оба комплекса отличаются хорошей транспортной доступностью и близостью зеленых зон.
– Какими будут итоги 2016 года? Время ли сейчас покупать жилье в новостройке?
– Да, сегодня неплохой момент для того, что купить квартиру. Госпрограмма поддержки ипотечного кредитования близится к завершению. Это значит, что ставки ниже не станут. Скорее, наоборот. Кроме того, из-за падения спроса и роста себестоимости строительства некоторые застройщики вынуждены уходить с рынка. Это может привести к тому, что количество проектов на рынке снизится, предложение – сократится. Что тоже не способствует снижению цен.
– А повышение цен планируется?
– Из-за высокого спроса на квартиры в жилых комплексах «Группы ЛСР» в Петербурге цены на месте не стоят. Цены на новостройки сегмента «масс-маркет», как и в целом на рынке, менялись разными темпами в зависимости от проекта. За последние девять месяцев максимальный рост цен – 12% – зафиксирован в новом жилом комплексе «Цивилизация», вышедшем в продажу в марте 2016-го. Среди объектов бизнес-класса максимальный рост цен с начала года отмечен в комплексе «Три ветра» в Приморском районе. Стоимость «квадрата» там возросла на 24%. А в «Европа Сити» в Петроградском районе – на 16%. В элитном сегменте лидером по повышению цен стал «Русский дом» в Центральном районе. Там стоимость жилья увеличилась на 10%. Давать прогнозы относительно стоимости жилья – дело неблагодарное. Но, как я уже сказала, реалии рынка сегодня таковы, что динамика цен вряд ли будет отрицательной.
ГУП «ТЭК СПб» начало разрабатывать программу по сокращению издержек. Как рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Александру Аликину генеральный директор ГУП «ТЭК СПб» Артур Тринога, весной 2012 года предприятие намерено объявить конкурс по выбору компании, которая проведет энергоаудит и выдаст рекомендации по сокращению расходов.
– Артур Михайлович, расскажите, для чего ГУП «ТЭК СПб» планирует провести конкурс по выбору консультанта, который проведет обследование предприятия.
– Уже в апреле мы планируем объявить конкурс для определения компании, которая осуществит комплексный энергоаудит технического состояния объектов предприятия. По итогам такой проверки на стол мне и техническим руководителям ГУП «ТЭК СПб» лягут рекомендации по повышению энергосбережения и энергоэффективности. Энергоаудит – это не дань моде, а первоочередная потребность для современной организации. Мы это понимаем и готовы провести подобный аудит за счет собственных средств.
– Какова может быть цена контракта?
– Пока трудно оценить масштабы «бедствия». Раньше, например, я работал в Газпроме и занимался большой энергетикой – подведомственными холдингу генерирующими компаниями «ОГК-2», «ОГК-6», «ТГК-1» и «ТГК-3». Там подобные работы стоили весьма недешево.
– Как в результате аудита могут быть снижены издержки?
– По итогам проверки мы выявим все неоправданные расходы, неэффективное оборудование, дублирующиеся процессы и многое другое. В результате мы получим на руки комплекс важнейших рекомендаций – «дорожную карту» для эффективного развития компании и оптимизации процессов. Не требующие серьезных финансовых вложений рекомендации по организации работы мы реализуем сразу. Это снизит издержки максимум на 2-3%. Но при наших затратах по основному виду деятельности в 24,9 млрд рублей в год это уже существенная экономия. Другие мероприятия – по автоматизации, диспетчеризации, экономии топлива и т. д. – более затратны. Поэтому сначала нужно будет определить источники финансирования. А потом соотнести их с долгосрочным экономическим эффектом, который мы получим от реализации этих мер.
– Ваше предприятие приносит прибыль?
– На сегодняшний день мы тратим больше, чем зарабатываем. Сейчас готовится программа сокращения издержек. Например, недавно мы сократили количество персонального автотранспорта на предприятии. Планируем оптимизировать расходы на сотовую связь. Рассматриваем возможность сокращения затрат на покупку теплоэнергии. Разрабатываем мероприятия по сокращению удельного расхода топлива. Если есть возможность уменьшить наши затраты без ущерба для производства, то мы ее используем.
– Каково состояние теплосетей предприятия?
– В ведении ГУП «ТЭК СПб» находится порядка
– Сколько километров трубопроводов будет заменено в 2012 году?
– По распоряжению Министерства энергетики мы должны ежегодно менять порядка 6% теплосетей, то есть примерно 240-
– Сколько денег потребуется на адресную программу по реконструкции теплосетей Колпинского и Пушкинского районов?
– Эти районы буквально на днях были включены в адресную инвестиционную программу на этот год. По ней мы заменим
– Какую гарантию дают заводы, у которых вы покупаете трубы?
– Согласно конкурсной документации гарантийный срок эксплуатации тепломагистралей – не менее 10 лет. Производители современных коррозийностойких трубопроводов из нержавеющей стали и сшитого полиэтилена дают гарантию от 30 лет.
– Как отражается на работе предприятия некачественная работа строительно-монтажных компаний?
– К сожалению, сегодня у нас есть факты выхода на стройплощадку некомпетентных и низкоквалифицированных подрядчиков. По закону определяющим критерием электронных торгов является цена, которую предлагает его участник. В то же время при капитальном ремонте тепловых сетей из конкурсной документации исключены такие понятия, как опыт и наличие допуска СРО. Поэтому сегодня не исключены случаи, когда подрядчики не знают своей работы и учатся на ходу. А такая социально ответственная сфера, как теплоснабжение, как вы понимаете, не предполагает «испытательных полигонов». Нам бы хотелось, чтобы требования, которые мы предъявляем к подрядчикам, были услышаны и не исключались из конкурсной документации.
– Можете привести пример работы с недобросовестным подрядчиком?
– ООО «Строительная компания МТ». В прошлом году они выиграли 6 лотов, по некоторым из них они ввели понижающий коэффициент до 47%. Перекопали
– Какие виды изоляции трубопроводов наиболее и наименее долговечные?
– На сегодня самая долговечная изоляция – пенополиуретановая, а также такие коррозийностойкие материалы, как нержавеющая сталь и сшитый полиэтилен. К сожалению, последние нельзя использовать на трубопроводах большого диаметра – более
– Что такое система оперативного дистанционного контроля и как она работает?
– Сегодня строительство и перекладка магистральных сетей ведется только с применением системы ОДК – оперативно-дистанционного контроля. Принцип ее действия следующий. При намокании пенополиуретановой изоляции меняется ее сопротивление и путем измерений через проводники определяется место увлажнения изоляции. Это позволяет ликвидировать причину намокания или держать под наблюдением возможное место возникновения дефекта. Такой системой оснащено порядка
– Будет ли «ТЭК СПб» отключать горячую воду летом?
– Прошлым летом горячее водоснабжение 91% наших абонентов не приостанавливалось. Для оставшихся 9% домов перерыв в подаче горячей воды не превышал 5 дней. Для этого мы проделали серьезную работу: построили так называемые перемычки тепловых сетей, модернизировали ряд теплоисточников. На вооружении «ТЭК СПб» появились передвижные котельные, которые могут «подхватить» зону обслуживания удаленных от магистралей теплоисточников на период их профилактического ремонта. Работа продолжается. И наша цель – приложить максимум усилий, чтобы будущим летом оставшиеся 9% наших абонентов забыли о «летних отключениях».