Юлия Ружицкая: Успех проекта – качество жилой среды
Региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе рассказала о планах компании и делится ноу-хау создания комфортной жилой среды.
– Недавно «Группа ЛСР» объявила о запуске межрегиональных продаж. Расскажите о новой системе работы.
– Межрегиональные продажи должны упростить покупку жилья, позволить совершать сделки дистанционно. Теперь квартиру в Петербурге можно купить, находясь в Москве или Екатеринбурге. И наоборот. Причем, сделать это можно из любого офиса продаж «Группы ЛСР». Раньше, чтобы купить квартиру в другом городе, нужно было обязательно туда ехать.
Первый полученный нами опыт межрегиональных продаж говорит о том, что возможность дистанционного приобретения жилья востребована. Например, как только появилась возможность, находясь в Петербурге, купить квартиру в строящемся в Москве комплексе «ЗИЛАРТ», в первый же месяц ею воспользовались 8 человек.
– Весной у вас стартовали продажи сразу в нескольких крупных проектах. Как сейчас продаются квартиры в «Цветном городе» и «Цивилизации»?
– Продажи в «Цивилизации» и «Цветном городе» стабильно высокие. И возможность выбора тоже хорошая, поскольку это большие проекты. Как только мы чувствуем, что предложение квартир в результате продаж сокращается, тут же выводим на рынок новые дома. Например, сейчас идет подготовка к старту продаж в очередном доме комплекса «Цивилизация».
– В каком проекте у вас на сегодняшний день представлено самое доступное предложение?
В «Цветном городе» и «Новой Охте». Минимальная стоимость квартир там сегодня составляет 65 и 70 тыс. рублей за квадратный метр.
– Вы анонсировали начало еще одного проекта – «Новая Охта. На речке». В чем его особенность?
– Хотя жилой комплекс «Новая Охта. На речке» станет продолжением большого проекта «Новая Охта», собственные индивидуальные особенности у него будут. Прежде всего, это более привлекательное местоположение – удаленность от КАД. Преимуществом станут и обжитые кварталы «Новой Охты» с развитой торговой инфраструктурой, детской поликлиникой, несколькими детскими садами, начальной и средней школой.
В комплексе будет 21 дом со сбалансированной квартирографией. Традиционно квартиры будут с полной чистовой отделкой. Но выполнена она будет из более дорогих материалов, чем в «Новой Охте». Так, в жилых помещениях вместо линолеума будет ламинат. Кроме того, здесь будет применена двухтрубная двухзонная система отопления с горизонтальной поквартирной разводкой трубопроводов. Главные стояки будут расположены в межквартирных коридорах. Жилая площадь комплекса составит 233 тыс. кв. метров. Кроме жилья здесь будет построено 4 многоуровневых паркинга.
Еще одной особенностью комплекса станет непосредственная близость реки Охта. Территорию между домами и рекой мы планируем благоустроить, чтобы там можно было гулять, устраивать пикники. Реализация комплекса «Новая Охта. На речке» завершится осенью 2019 года.
– Ваша компания отличается реализацией огромных проектов – «Новая Охта», «Цивилизация», «Цветной город» и другие. Как удается не превращать их в «гетто»?
– Секретов нет, есть рецепт. Он заключается в обеспечении высокого качества во всем. Так, одним из важнейших факторов, влияющих на создание комфортной среды в жилом комплексе, является сбалансированная квартирография. Замечено, что если на студии и «однушки» приходится более 70% квартир, возникает опасность формирования весьма специфической неблагоприятной среды. Избежать этого поможет правильный баланс квартир разных типов, при котором кроме студий и однокомнатных квартир присутствуют также двух-, трех- и, пусть в очень ограниченном количестве, даже четырехкомнатные квартиры. Именно многокомнатные квартиры привлекают в наши комплексы семейных покупателей.
Правда, чтобы привлечь в комплекс семейных покупателей, одного лишь наличия многокомнатных квартир недостаточно. Покупатели квартир в комфортабельных кварталах хотят поддерживать привычный здоровый образ жизни, сформировавшуюся культуру и уровень потребления. Поэтому лучше, если на территории микрорайона будут построены отдельно стоящие комплексы, полностью отданные под торговую функцию – торговые и торгово-развлекательные центры. Там точно хватит места и для крупных сетевых магазинов, фитнес-центров, небольших бутиков.
При этом важно создать хорошие условия для ритейлеров и рестораторов, магазины и рестораны которых вы хотели бы увидеть в своем жилом комплексе. Это касается как отдельно стоящих объектов, так и встроенных помещений на первых этажах жилых домов. Нужно изначально продумывать их площади, высоту потолков и даже размер окон. Важно понимать, как будет выглядеть витрина магазина или кафе. Сможет ли собственник или арендатор сделать ее привлекательной? Если нет, то значит, место для хорошего магазина или ресторана будет потеряно.
– А нужны ли зоны отдыха в жилых комплексах? Стоит ли на них тратить деньги девелоперам?
– Безусловно, организация рекреационных пространств занимает особое место в крупных проектах. Кроме озелененных и благоустроенных дворов в новых микрорайонах должны быть прогулочные зоны с бульварами, парки и прочие места, располагающие к спокойному отдыху, прогулкам всей семьей, в компании или одиночестве. Их большие площади обусловлены соответствующим количеством жителей. Места должно хватать для всех. Так, в комплексе «Цивилизация» у нас будет бульвар шириной 50 м, который протянется вдоль территории квартала на 800 м. Он станет центром озелененной и благоустроенной территории с малыми архитектурными формами. Между выходящими на бульвар магазинами и офисами будут устроены широкие прогулочные зоны с местами для отдыха.
В комплексе «Новая Охта» будет две зоны отдыха: на внутренней территории комплекса и между домами и берегом реки Охта. Чтобы лучше представлять, как можно обустроить эту территорию, в прошлом году мы даже провели международный конкурс среди средовых и ландшафтных дизайнеров. Предложенные ими проекты концепций лягут в основу будущего благоустройства.
Наконец, самый крупный и пока последний из наших проектов КОТ в Петербурге – «Цветной город». Здесь мы создадим парк площадью 7 га. Центральной его частью и культурной доминантой всего микрорайона решено сделать православный храм площадью 4 тыс. кв. м – воссозданная копия Андреевского собора в г. Кронштадте.
– Какая доля квартир приобретается по ипотеке? По какой ставке можно сегодня взять ипотеку на ваши объекты?
– В сентябре доля приобретенных в ипотеку квартир составила 45%. Минимальная ставка, по которой можно получить кредит на покупку квартиры в наших жилых комплексах, составляет 7,4% на первый год кредитования при наличии полной страховки. Со второго года ставка будет составлять 11,9%. Кредит предоставляется при первоначальном взносе в размере не менее 20% от стоимости квартиры. Максимальная сумма составляет 8 млн рублей, а срок кредитования – 30 лет. На таких выгодных условиях можно приобрести квартиру в корпусах №4-8 жилого комплекса «Калина-парк 2» и во всех строящихся корпусах «Шуваловский». Оба комплекса отличаются хорошей транспортной доступностью и близостью зеленых зон.
– Какими будут итоги 2016 года? Время ли сейчас покупать жилье в новостройке?
– Да, сегодня неплохой момент для того, что купить квартиру. Госпрограмма поддержки ипотечного кредитования близится к завершению. Это значит, что ставки ниже не станут. Скорее, наоборот. Кроме того, из-за падения спроса и роста себестоимости строительства некоторые застройщики вынуждены уходить с рынка. Это может привести к тому, что количество проектов на рынке снизится, предложение – сократится. Что тоже не способствует снижению цен.
– А повышение цен планируется?
– Из-за высокого спроса на квартиры в жилых комплексах «Группы ЛСР» в Петербурге цены на месте не стоят. Цены на новостройки сегмента «масс-маркет», как и в целом на рынке, менялись разными темпами в зависимости от проекта. За последние девять месяцев максимальный рост цен – 12% – зафиксирован в новом жилом комплексе «Цивилизация», вышедшем в продажу в марте 2016-го. Среди объектов бизнес-класса максимальный рост цен с начала года отмечен в комплексе «Три ветра» в Приморском районе. Стоимость «квадрата» там возросла на 24%. А в «Европа Сити» в Петроградском районе – на 16%. В элитном сегменте лидером по повышению цен стал «Русский дом» в Центральном районе. Там стоимость жилья увеличилась на 10%. Давать прогнозы относительно стоимости жилья – дело неблагодарное. Но, как я уже сказала, реалии рынка сегодня таковы, что динамика цен вряд ли будет отрицательной.
Заместитель министра строительства Республики Карелия Виталий Сергеев рассказал корреспонденту "Строительного Еженедельника" Михаилу Немировскому об интенсификации темпов развития жилищного строительства и крупнейших инвестпроектах региона.
Какие крупные инвестиционные проекты реализуются сегодня на территории республики?
- Сегодня в республике акцент инвестиционной активности делается на увеличении объемов жилищного строительства, газификации населенных пунктов республики, повышении конкурентоспособности и увеличении производства строительных материалов. В частности, в прошлом году началась активная стадия реализации крупного инвестиционного строительного проекта по застройке жилого района "Древлянка-II" на территории Петрозаводска. Территория всего района занимает площадь 242 га и состоит из 5 микрорайонов. Реализация данного проекта позволит обеспечить строительство в республике более 700 тыс. кв. м общей площади жилья.
Отмечу, что рынок жилищного строительства в республике развивается в рамках партнерских отношений со строительными бизнес-структурами. Правительство республики помогает застройщикам уменьшением административных барьеров, поддерживает их в получении субсидий на развитие инженерной и транспортной инфраструктуры в рамках федеральной целевой программы "Жилище", участвует в этих проектах софинансированием в реконструкции существующих водопроводных очистных сооружений, канализационных очистных сооружений и сетей.
Началу реализации крупных инвестиционных проектов способствовало увеличение в 2011 году объемов производства основных строительных материалов. В республике достаточно природных ресурсов для производства как традиционных, так и новых видов стройматериалов. В регионе многие предприятия, занимающиеся производством стройматериалов, активно развиваются и проводят модернизацию.
Успешно развивается производство строительных нерудных материалов, в том числе щебня, песка, гравия, налажена лесопереработка. В настоящее время на территории республики активно идет сооружение единственного в России завода по производству ориентированно-стружечных плит (OSB) ООО ДОК "Калевала". Готов к реализации крупный инвестиционный проект по производству теплоизоляционной плиты из каменной ваты (аналог Rockwool, Paroc). ООО "Стройиндустрия КСМ" ввело в эксплуатацию вторую очередь завода по производству железобетонных изделий и конструкций крупнопанельного домостроения, увеличив производственную мощность предприятия до 60 тыс. кв. м жилья.
Немаловажным для Карелии является и участие в программе газификации субъектов Российской Федерации за счет средств ОАО "Газпром". На газификацию республики за период 2008-2011 годов было инвестировано средств ОАО "Газпром" и бюджетов всех уровней в объеме более 870 млн руб. Уровень газификации Карелии вырос, но все еще остается невысоким и составляет порядка 7%, в среднем по России этот показатель составляет 63%. В настоящее время компания продолжает финансирование мероприятий по газификации республики. В этом году началась реализация крупного проекта по газификации четырех муниципальных районов Северного Приладожья Карелии.
Карелия заняла второе место по темпам роста жилищного строительства на Северо-Западе. Что позволило достичь такого результата?
- Действительно, в последние годы ситуация в жилищном строительстве республики изменилась в положительную сторону. Началось оживление строительного рынка в республике, и удалось добиться этого за счет комплекса принимаемых мер и усиления контроля над ситуацией в жилищном строительстве. Как результат, по итогам 2011 года в Карелии был зафиксирован максимальный ввод жилья за последние 16 лет. По итогам года выполнение показателя составило 177,8 тыс. кв. м, к итогу 2010 года рост объемов ввода жилья составил порядка 25%. Ввод малоэтажного жилья составил 85,12 тыс. кв. м, что на 34% больше плана 2011 года. Причем в прошедшем году жилье строили не только в столице Карелии - около 40% ввода новых жилых домов пришлось на районы республики, чему в немалой степени способствовали региональные адресные программы.
Обеспечение доступности жилья определено в числе приоритетных направлений развития республики на среднесрочную перспективу. Для решения этой задачи в регионе предусмотрен целый комплекс мер, направленных на развитие рынка жилищного строительства. Это реализация основных жилищных программ, поддержка реализации проектов комплексного развития территорий, государственная поддержка граждан при приобретении жилья и улучшении жилищных условий, разработка документов территориального планирования. Кроме того, увеличение объемов жилищного строительства происходит также за счет строительства объектов инженерной инфраструктуры с софинансированием из Адресной инвестиционной программы Республики Карелия.
В настоящее время, по данным мониторинга Минстроя республики, ввод жилья в республике по итогам 9 месяцев 2012 года составил 111,5 тыс. кв. м, что в 1,3 раза больше аналогичного периода 2011 года. Из них индивидуальными застройщиками построено 40,5 тыс. кв. м общей площади жилых домов, что к аналогичному периоду прошлого года составило 120%.
В этом году в Карелии заработал дорожный фонд. Как идет распределение средств, и какой объем финансирования получат дорожные ремонты и строительство?
- Создание дорожного фонда позволило значительно увеличить объемы финансирования дорожных работ. Общий объем регионального дорожного фонда в 2012 году составляет более 2,7 млрд руб. Из средств дорожного фонда 600 млн руб. выделены муниципальным образованиям на ремонт дорог и дворовых территорий муниципального значения, в том числе 400 млн руб. - бюджету столицы республики городу Петрозаводску.
Впервые за долгое время субсидии на эти цели получат все поселения республики, где есть в собственности муниципальные дороги. В первую очередь в этом году направлено более 800 млн руб. на содержание дорог, это на 58% больше, чем годом ранее. Мы ожидаем, что это позволит устранить дефекты на наиболее неудовлетворительных участках и уменьшить число нареканий со стороны населения и водителей. Кроме того, выделено около 600 млн руб. на ремонт автодорог и искусственных сооружений.
Карелия - это прежде всего приграничный регион. В рамках программы европейского инструмента сотрудничества и партнерства России и европейского сообщества уже одобрены заявки на получение финансирования. Профинансированы будут проекты реконструкции автодороги Ихала - Райвио - Госграница в Лахденпохском районе, где планируется строительство нового автомобильного пункта пропуска "Сювяоро", и ремонта автодороги Лоухи - Суоперя между поселком Пяозерский и международным пунктом автомобильного пропуска "Суоперя" на территории Лоухского района. Работы здесь планируется закончить в 2014 году.
Как решается в республике проблема обманутых дольщиков?
- За период 2010-2012 годов на территории республики было три проблемных объекта долевого строительства, по которым застройщиками были нарушены обязательства перед дольщиками. В отношении одного из застройщиков было введено конкурсное производство. В ходе конкурсного производства объект незавершенного строительства был выставлен на аукцион и всем 16 участникам долевого строительства возращена часть сумм, внесенных ими по договорам, за счет средств, полученных от продажи объекта незавершенного строительства.
Для завершения строительства второго объекта в отношении застройщика было введено внешнее управление. Все дома введены в эксплуатацию, и квартиры были переданы участникам долевого строительства. Права всех участников долевого строительства восстановлены.
По третьему объекту в настоящее время в рамках исполнительного производства Управлением Федеральной службы судебных приставов по Республике Карелия объект незавершенного строительства как залоговое имущество передается бывшим участникам долевого строительства в качестве удовлетворения их денежных требований, которые обеспечивались залогом. Министерством строительства региона оказывается содействие бывшим участникам долевого строительства в правильном оформлении перехода к ним права собственности на объект незавершенного строительства и права аренды на земельный участок.
На сегодняшний день на территории Республики Карелия имеются еще два объекта долевого строительства, по которым застройщиком нарушены сроки исполнения договоров. В министерстве регулярно проводятся рабочие совещания с застройщиками для побуждения к принятию мер по завершению строительства и ввода объектов в эксплуатацию.