Юлия Ружицкая: Успех проекта – качество жилой среды
Региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе рассказала о планах компании и делится ноу-хау создания комфортной жилой среды.
– Недавно «Группа ЛСР» объявила о запуске межрегиональных продаж. Расскажите о новой системе работы.
– Межрегиональные продажи должны упростить покупку жилья, позволить совершать сделки дистанционно. Теперь квартиру в Петербурге можно купить, находясь в Москве или Екатеринбурге. И наоборот. Причем, сделать это можно из любого офиса продаж «Группы ЛСР». Раньше, чтобы купить квартиру в другом городе, нужно было обязательно туда ехать.
Первый полученный нами опыт межрегиональных продаж говорит о том, что возможность дистанционного приобретения жилья востребована. Например, как только появилась возможность, находясь в Петербурге, купить квартиру в строящемся в Москве комплексе «ЗИЛАРТ», в первый же месяц ею воспользовались 8 человек.
– Весной у вас стартовали продажи сразу в нескольких крупных проектах. Как сейчас продаются квартиры в «Цветном городе» и «Цивилизации»?
– Продажи в «Цивилизации» и «Цветном городе» стабильно высокие. И возможность выбора тоже хорошая, поскольку это большие проекты. Как только мы чувствуем, что предложение квартир в результате продаж сокращается, тут же выводим на рынок новые дома. Например, сейчас идет подготовка к старту продаж в очередном доме комплекса «Цивилизация».
– В каком проекте у вас на сегодняшний день представлено самое доступное предложение?
В «Цветном городе» и «Новой Охте». Минимальная стоимость квартир там сегодня составляет 65 и 70 тыс. рублей за квадратный метр.
– Вы анонсировали начало еще одного проекта – «Новая Охта. На речке». В чем его особенность?
– Хотя жилой комплекс «Новая Охта. На речке» станет продолжением большого проекта «Новая Охта», собственные индивидуальные особенности у него будут. Прежде всего, это более привлекательное местоположение – удаленность от КАД. Преимуществом станут и обжитые кварталы «Новой Охты» с развитой торговой инфраструктурой, детской поликлиникой, несколькими детскими садами, начальной и средней школой.
В комплексе будет 21 дом со сбалансированной квартирографией. Традиционно квартиры будут с полной чистовой отделкой. Но выполнена она будет из более дорогих материалов, чем в «Новой Охте». Так, в жилых помещениях вместо линолеума будет ламинат. Кроме того, здесь будет применена двухтрубная двухзонная система отопления с горизонтальной поквартирной разводкой трубопроводов. Главные стояки будут расположены в межквартирных коридорах. Жилая площадь комплекса составит 233 тыс. кв. метров. Кроме жилья здесь будет построено 4 многоуровневых паркинга.
Еще одной особенностью комплекса станет непосредственная близость реки Охта. Территорию между домами и рекой мы планируем благоустроить, чтобы там можно было гулять, устраивать пикники. Реализация комплекса «Новая Охта. На речке» завершится осенью 2019 года.
– Ваша компания отличается реализацией огромных проектов – «Новая Охта», «Цивилизация», «Цветной город» и другие. Как удается не превращать их в «гетто»?
– Секретов нет, есть рецепт. Он заключается в обеспечении высокого качества во всем. Так, одним из важнейших факторов, влияющих на создание комфортной среды в жилом комплексе, является сбалансированная квартирография. Замечено, что если на студии и «однушки» приходится более 70% квартир, возникает опасность формирования весьма специфической неблагоприятной среды. Избежать этого поможет правильный баланс квартир разных типов, при котором кроме студий и однокомнатных квартир присутствуют также двух-, трех- и, пусть в очень ограниченном количестве, даже четырехкомнатные квартиры. Именно многокомнатные квартиры привлекают в наши комплексы семейных покупателей.
Правда, чтобы привлечь в комплекс семейных покупателей, одного лишь наличия многокомнатных квартир недостаточно. Покупатели квартир в комфортабельных кварталах хотят поддерживать привычный здоровый образ жизни, сформировавшуюся культуру и уровень потребления. Поэтому лучше, если на территории микрорайона будут построены отдельно стоящие комплексы, полностью отданные под торговую функцию – торговые и торгово-развлекательные центры. Там точно хватит места и для крупных сетевых магазинов, фитнес-центров, небольших бутиков.
При этом важно создать хорошие условия для ритейлеров и рестораторов, магазины и рестораны которых вы хотели бы увидеть в своем жилом комплексе. Это касается как отдельно стоящих объектов, так и встроенных помещений на первых этажах жилых домов. Нужно изначально продумывать их площади, высоту потолков и даже размер окон. Важно понимать, как будет выглядеть витрина магазина или кафе. Сможет ли собственник или арендатор сделать ее привлекательной? Если нет, то значит, место для хорошего магазина или ресторана будет потеряно.
– А нужны ли зоны отдыха в жилых комплексах? Стоит ли на них тратить деньги девелоперам?
– Безусловно, организация рекреационных пространств занимает особое место в крупных проектах. Кроме озелененных и благоустроенных дворов в новых микрорайонах должны быть прогулочные зоны с бульварами, парки и прочие места, располагающие к спокойному отдыху, прогулкам всей семьей, в компании или одиночестве. Их большие площади обусловлены соответствующим количеством жителей. Места должно хватать для всех. Так, в комплексе «Цивилизация» у нас будет бульвар шириной 50 м, который протянется вдоль территории квартала на 800 м. Он станет центром озелененной и благоустроенной территории с малыми архитектурными формами. Между выходящими на бульвар магазинами и офисами будут устроены широкие прогулочные зоны с местами для отдыха.
В комплексе «Новая Охта» будет две зоны отдыха: на внутренней территории комплекса и между домами и берегом реки Охта. Чтобы лучше представлять, как можно обустроить эту территорию, в прошлом году мы даже провели международный конкурс среди средовых и ландшафтных дизайнеров. Предложенные ими проекты концепций лягут в основу будущего благоустройства.
Наконец, самый крупный и пока последний из наших проектов КОТ в Петербурге – «Цветной город». Здесь мы создадим парк площадью 7 га. Центральной его частью и культурной доминантой всего микрорайона решено сделать православный храм площадью 4 тыс. кв. м – воссозданная копия Андреевского собора в г. Кронштадте.
– Какая доля квартир приобретается по ипотеке? По какой ставке можно сегодня взять ипотеку на ваши объекты?
– В сентябре доля приобретенных в ипотеку квартир составила 45%. Минимальная ставка, по которой можно получить кредит на покупку квартиры в наших жилых комплексах, составляет 7,4% на первый год кредитования при наличии полной страховки. Со второго года ставка будет составлять 11,9%. Кредит предоставляется при первоначальном взносе в размере не менее 20% от стоимости квартиры. Максимальная сумма составляет 8 млн рублей, а срок кредитования – 30 лет. На таких выгодных условиях можно приобрести квартиру в корпусах №4-8 жилого комплекса «Калина-парк 2» и во всех строящихся корпусах «Шуваловский». Оба комплекса отличаются хорошей транспортной доступностью и близостью зеленых зон.
– Какими будут итоги 2016 года? Время ли сейчас покупать жилье в новостройке?
– Да, сегодня неплохой момент для того, что купить квартиру. Госпрограмма поддержки ипотечного кредитования близится к завершению. Это значит, что ставки ниже не станут. Скорее, наоборот. Кроме того, из-за падения спроса и роста себестоимости строительства некоторые застройщики вынуждены уходить с рынка. Это может привести к тому, что количество проектов на рынке снизится, предложение – сократится. Что тоже не способствует снижению цен.
– А повышение цен планируется?
– Из-за высокого спроса на квартиры в жилых комплексах «Группы ЛСР» в Петербурге цены на месте не стоят. Цены на новостройки сегмента «масс-маркет», как и в целом на рынке, менялись разными темпами в зависимости от проекта. За последние девять месяцев максимальный рост цен – 12% – зафиксирован в новом жилом комплексе «Цивилизация», вышедшем в продажу в марте 2016-го. Среди объектов бизнес-класса максимальный рост цен с начала года отмечен в комплексе «Три ветра» в Приморском районе. Стоимость «квадрата» там возросла на 24%. А в «Европа Сити» в Петроградском районе – на 16%. В элитном сегменте лидером по повышению цен стал «Русский дом» в Центральном районе. Там стоимость жилья увеличилась на 10%. Давать прогнозы относительно стоимости жилья – дело неблагодарное. Но, как я уже сказала, реалии рынка сегодня таковы, что динамика цен вряд ли будет отрицательной.
В следующем году кризис вряд ли сильно затронет Петербург, но экономика города пребывает в стагнации. Об этом в интервью корреспонденту «Строительного Eженедельника» Ефиму Альтшуллеру рассказала член бюджетно‑финансового комитета Законодательного собрания Петербурга Ирина Иванова.
– Ирина Владимировна, в 2014 году в проекте бюджета на 2014 год и плановый период 2015 и 2016 годов запланированы заимствования на 3 млрд USD. Город сможет расплатиться с такими долгами? Не грозит ли это дефолтом?
– Бюджетные заимствования – это совершенно нормальное явление. Это международная практика для финансирования дефицитных статей или выплат по долговым обязательствам. Но, используя заимствования, хорошо бы иметь реальное представление о том, каким образом в дальнейшем по ним расплачиваться. Во многих странах широко применяется инвестирование бюджетных средств в окупаемые проекты. В той же Америке вложения в строительство дорог, в инженерную инфраструктуру прекрасно окупаются. Это увеличивает стоимость земли, привлекает инвесторов, соответственно, приносит доход. А у нас эта система не создана. К сожалению, в городе вообще нет внятной стратегии экономического развития.
Но учитывая то, как исполняется городской бюджет в последние годы, бояться дефолта не стоит. Например, в прошлом году непотраченными остались 53 млрд рублей. В этом году тоже были заимствования в сумме около 19 млрд. Это не привело к дефолту. Если учитывать то, как мы «умеем» тратить деньги, это не должно никого пугать. Увы, и этот год не станет исключением: по оценкам экспертов, только в строительной отрасли останутся неизрасходованными примерно 14 млрд бюджетных рублей.
– В чем причина хронического неисполнения бюджета?
– Мне кажется, что это связано с какой-то вечной кадровой проблемой. В последние годы в городской исполнительной власти происходит постоянная кадровая ротация. Но, однако, желаемых результатов это не дает. Причина, на мой взгляд, в массовом неумении и нежелании работать. Чиновники часто переделывают проекты, на которые уже выделены деньги в бюджете. Видимо, необходимо жестко ставить вопрос об их квалификации, вводить ответственность за проекты-пустышки, которые никому не пригодились.
– Финансирование строительства метро в следующем году увеличится до 20,7 млрд рублей. Всего на развитие метро за три года потратят 72,8 млрд. Этой суммы достаточно?
– Во время нулевых чтений бюджета-2014 председатель Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Дмитрий Буренин говорил, что в течение трех лет необходимо 144 млрд рублей. Средства федерального бюджета на строительство петербургского метро не выделяются. При этом всем понятно, что наше метро должно развиваться быстрее, чем сегодня. Как решить эту задачу? Очевидно, необходимо выделение приоритетных направлений в планировании бюджетных расходов, эффективное использование имеющихся средств за счет сокращения ряда статей. А в каких именно отраслях – это должно быть определено стратегией экономического развития города.
– В ближайшие годы основная часть средств, выделенных на развитие подземки, пойдет на строительство Фрунзенского радиуса от станции «Международная» до станции «Южная», Лахтинско-Правобережной линии от «Спасской» до «Морского фасада» и Невско-Василеостровской линии от «Приморской» до «Улицы Савушкина» вместе со станцией «Новокрестовская». Ряд депутатов выступали за строительство в первую очередь метро на юго-западе. На ваш взгляд, какая из этих линий важнее?
– Метро на юго-западе планировали построить уже давно. Там действительно очень тяжелая транспортная ситуация. Из Приморского района людям тоже сложно выбраться в другие части города. Соответственно, метро нужно развивать и здесь, и там. При этом я считаю, что необходимо отказаться от резкого изменения приоритетов, например в связи с проведением чемпионата мира по футболу. Уверена, что во главе угла должны быть не конъюнктурные соображения, а нужды петербуржцев.
– Во время нулевых чтений бюджета утверждалось, что стоимость проезда в метро с 1 января увеличится до 30 рублей, а в наземном транспорте – до 28 рублей. Как вы считаете, что заставило Смольный отказаться от этих планов?
– Видимо, причина в том, что в сентябре этого года президент РФ Владимир Путин заявил, что никакие тарифы увеличиваться не будут.
– Несмотря на серьезные финансовые сложности, город не отказывается от выкупа «Невской ратуши» у ВТБ более чем за 10 млрд. Насколько Петербургу нужен этот проект? Может, стоит от него отказаться?
– Давайте говорить о том, что должны быть нормальные, честные взаимоотношения бизнеса и власти. Если государственная власть берет на себя какие-то обязательства, она должна их исполнять, не правда ли? Представьте себе, каков уровень доверия власти, представители которой на завершающем этапе некоего проекта вдруг заявят: «А мы передумали. Это были ваши инвестиционные риски».
– Смольный разорвал договор с «Трансстроем» и объявил новый конкурс на достройку стадиона на Крестовском острове. В ближайшие три года на это будет выделено 18,8 млрд рублей. Можно ли ожидать, что смета в очередной раз вырастет?
– Думаю, что нет. Столько было потрачено времени и сил на разрешение ситуации со строительством этого стадиона: депутаты написали десятки запросов, была проведена экспертиза сметы, в конце концов, ее утвердили. Теперь возникли новые обстоятельства, пока не очень понятные. Почему вдруг проводится конкурс? Почему на середине пути нужно менять этого подрядчика? На данный момент по главному петербургскому долгострою больше вопросов, чем ответов.
– При Георгии Полтавченко Смольный отказался от целого ряда крупных инфраструктурных проектов Валентины Матвиенко: Орловского тоннеля, Ново-Адмиралтейского моста. Неясна судьба моста через остров Серный. На ваш взгляд, насколько городу нужны эти сооружения, придется ли их чем-то заменять?
– Мосты через Неву городу нужны, очевидно, что их не хватает. Только я не уверена, что нужен обязательно мост через остров Серный. Если мы упремся в забитую транспортом Песочную набережную, какой смысл в этом проекте? Как это скажется на транспортной нагрузке? Просчитывали ли это?
– В этом году Смольный запустил новый мегапроект – программу сохранения исторического центра, в рамках которой планируется расселить 570 коммуналок. Насколько справедливы опасения, что реализация программы обернется массовым выселением малоимущих горожан из центра на окраины?
– Пока нам говорят, что горожане, наоборот, вернутся в хорошие, благоустроенные квартиры. Есть другая проблема – в центре города живут в основном пожилые люди, и это, увы, делает актуальным вопрос: доживут ли они до того момента, как им предложат вернуться в их дома? Многие любят центр города и готовы там жить даже в коммунальных квартирах. Нужно индивидуально подходить к каждому. Должно быть уважение к личности. Но что-то нужно делать с центром. Коммуналки же нужно расселять, XXI век все-таки. Кстати, на расселение коммунальных квартир в бюджете на 2013 год было заложено 1,5 млрд рублей, а в бюджете-2014 эта сумма увеличилась до 2,5 млрд, что не может не радовать.
– Недавно Комитет по инвестициям объявил конкурс на подготовку концепции реконструкции Апраксина двора. Между тем до сих пор не ясна схема финансирования этой реконструкции. Как вы считаете, нужно ли привлекать нового крупного инвестора, или город в состоянии справиться своими силами?
– Победитель должен создать не только архитектурный вид, главное – предложить концепцию развития этого памятника истории и культуры, его юридический статус. Здесь несколько этапов. После того как работы будут выполнены, город сможет определиться, сколько придется потратить, и как эти планы осуществлять. Либо это будет государственно-частное партнерство, либо акционерное общество, либо что-то еще.
– Ряд экспертов считает, что экономика России находится на пороге очередной волны кризиса. Нет ли опасности, что в следующем году собираемость налогов в Петербурге снизится и бюджет придется урезать?
– Сейчас доходная часть бюджета практически не сокращается. Мы, скорее, пребываем в стагнации. Немножко растет НДФЛ из-за повышения зарплат работникам сфер образования и здравоохранения. Так что весь рост бюджета заложен в указе президента, который поручил поднять зарплаты бюджетникам.
Говорят, что в стране идет резкое снижение промышленного производства. У нас этого пока не наблюдается, хотя очевидно, что изменения к худшему будут происходить.
Тем более актуален вопрос: почему наше правительство не задумывается о том, что необходимо развивать малый бизнес? В большинстве европейских стран 50-60% доходов бюджетов составляют налоговые поступления от малого и среднего бизнеса. А у нас вместо того чтобы поддерживать и развивать, наоборот, душат. Так, например, сокращаются адресные программы размещения нестационарных торговых объектов. Они уже сокращены на 4 тыс. адресов. Мне кажется, что это серьезная ошибка власти. Достаточно вспомнить, что в тяжелейшие 1990-е годы во многом страну спасли «челноки» – малые предприниматели.