Юлия Ружицкая: Успех проекта – качество жилой среды
Региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе рассказала о планах компании и делится ноу-хау создания комфортной жилой среды.
– Недавно «Группа ЛСР» объявила о запуске межрегиональных продаж. Расскажите о новой системе работы.
– Межрегиональные продажи должны упростить покупку жилья, позволить совершать сделки дистанционно. Теперь квартиру в Петербурге можно купить, находясь в Москве или Екатеринбурге. И наоборот. Причем, сделать это можно из любого офиса продаж «Группы ЛСР». Раньше, чтобы купить квартиру в другом городе, нужно было обязательно туда ехать.
Первый полученный нами опыт межрегиональных продаж говорит о том, что возможность дистанционного приобретения жилья востребована. Например, как только появилась возможность, находясь в Петербурге, купить квартиру в строящемся в Москве комплексе «ЗИЛАРТ», в первый же месяц ею воспользовались 8 человек.
– Весной у вас стартовали продажи сразу в нескольких крупных проектах. Как сейчас продаются квартиры в «Цветном городе» и «Цивилизации»?
– Продажи в «Цивилизации» и «Цветном городе» стабильно высокие. И возможность выбора тоже хорошая, поскольку это большие проекты. Как только мы чувствуем, что предложение квартир в результате продаж сокращается, тут же выводим на рынок новые дома. Например, сейчас идет подготовка к старту продаж в очередном доме комплекса «Цивилизация».
– В каком проекте у вас на сегодняшний день представлено самое доступное предложение?
В «Цветном городе» и «Новой Охте». Минимальная стоимость квартир там сегодня составляет 65 и 70 тыс. рублей за квадратный метр.
– Вы анонсировали начало еще одного проекта – «Новая Охта. На речке». В чем его особенность?
– Хотя жилой комплекс «Новая Охта. На речке» станет продолжением большого проекта «Новая Охта», собственные индивидуальные особенности у него будут. Прежде всего, это более привлекательное местоположение – удаленность от КАД. Преимуществом станут и обжитые кварталы «Новой Охты» с развитой торговой инфраструктурой, детской поликлиникой, несколькими детскими садами, начальной и средней школой.
В комплексе будет 21 дом со сбалансированной квартирографией. Традиционно квартиры будут с полной чистовой отделкой. Но выполнена она будет из более дорогих материалов, чем в «Новой Охте». Так, в жилых помещениях вместо линолеума будет ламинат. Кроме того, здесь будет применена двухтрубная двухзонная система отопления с горизонтальной поквартирной разводкой трубопроводов. Главные стояки будут расположены в межквартирных коридорах. Жилая площадь комплекса составит 233 тыс. кв. метров. Кроме жилья здесь будет построено 4 многоуровневых паркинга.
Еще одной особенностью комплекса станет непосредственная близость реки Охта. Территорию между домами и рекой мы планируем благоустроить, чтобы там можно было гулять, устраивать пикники. Реализация комплекса «Новая Охта. На речке» завершится осенью 2019 года.
– Ваша компания отличается реализацией огромных проектов – «Новая Охта», «Цивилизация», «Цветной город» и другие. Как удается не превращать их в «гетто»?
– Секретов нет, есть рецепт. Он заключается в обеспечении высокого качества во всем. Так, одним из важнейших факторов, влияющих на создание комфортной среды в жилом комплексе, является сбалансированная квартирография. Замечено, что если на студии и «однушки» приходится более 70% квартир, возникает опасность формирования весьма специфической неблагоприятной среды. Избежать этого поможет правильный баланс квартир разных типов, при котором кроме студий и однокомнатных квартир присутствуют также двух-, трех- и, пусть в очень ограниченном количестве, даже четырехкомнатные квартиры. Именно многокомнатные квартиры привлекают в наши комплексы семейных покупателей.
Правда, чтобы привлечь в комплекс семейных покупателей, одного лишь наличия многокомнатных квартир недостаточно. Покупатели квартир в комфортабельных кварталах хотят поддерживать привычный здоровый образ жизни, сформировавшуюся культуру и уровень потребления. Поэтому лучше, если на территории микрорайона будут построены отдельно стоящие комплексы, полностью отданные под торговую функцию – торговые и торгово-развлекательные центры. Там точно хватит места и для крупных сетевых магазинов, фитнес-центров, небольших бутиков.
При этом важно создать хорошие условия для ритейлеров и рестораторов, магазины и рестораны которых вы хотели бы увидеть в своем жилом комплексе. Это касается как отдельно стоящих объектов, так и встроенных помещений на первых этажах жилых домов. Нужно изначально продумывать их площади, высоту потолков и даже размер окон. Важно понимать, как будет выглядеть витрина магазина или кафе. Сможет ли собственник или арендатор сделать ее привлекательной? Если нет, то значит, место для хорошего магазина или ресторана будет потеряно.
– А нужны ли зоны отдыха в жилых комплексах? Стоит ли на них тратить деньги девелоперам?
– Безусловно, организация рекреационных пространств занимает особое место в крупных проектах. Кроме озелененных и благоустроенных дворов в новых микрорайонах должны быть прогулочные зоны с бульварами, парки и прочие места, располагающие к спокойному отдыху, прогулкам всей семьей, в компании или одиночестве. Их большие площади обусловлены соответствующим количеством жителей. Места должно хватать для всех. Так, в комплексе «Цивилизация» у нас будет бульвар шириной 50 м, который протянется вдоль территории квартала на 800 м. Он станет центром озелененной и благоустроенной территории с малыми архитектурными формами. Между выходящими на бульвар магазинами и офисами будут устроены широкие прогулочные зоны с местами для отдыха.
В комплексе «Новая Охта» будет две зоны отдыха: на внутренней территории комплекса и между домами и берегом реки Охта. Чтобы лучше представлять, как можно обустроить эту территорию, в прошлом году мы даже провели международный конкурс среди средовых и ландшафтных дизайнеров. Предложенные ими проекты концепций лягут в основу будущего благоустройства.
Наконец, самый крупный и пока последний из наших проектов КОТ в Петербурге – «Цветной город». Здесь мы создадим парк площадью 7 га. Центральной его частью и культурной доминантой всего микрорайона решено сделать православный храм площадью 4 тыс. кв. м – воссозданная копия Андреевского собора в г. Кронштадте.
– Какая доля квартир приобретается по ипотеке? По какой ставке можно сегодня взять ипотеку на ваши объекты?
– В сентябре доля приобретенных в ипотеку квартир составила 45%. Минимальная ставка, по которой можно получить кредит на покупку квартиры в наших жилых комплексах, составляет 7,4% на первый год кредитования при наличии полной страховки. Со второго года ставка будет составлять 11,9%. Кредит предоставляется при первоначальном взносе в размере не менее 20% от стоимости квартиры. Максимальная сумма составляет 8 млн рублей, а срок кредитования – 30 лет. На таких выгодных условиях можно приобрести квартиру в корпусах №4-8 жилого комплекса «Калина-парк 2» и во всех строящихся корпусах «Шуваловский». Оба комплекса отличаются хорошей транспортной доступностью и близостью зеленых зон.
– Какими будут итоги 2016 года? Время ли сейчас покупать жилье в новостройке?
– Да, сегодня неплохой момент для того, что купить квартиру. Госпрограмма поддержки ипотечного кредитования близится к завершению. Это значит, что ставки ниже не станут. Скорее, наоборот. Кроме того, из-за падения спроса и роста себестоимости строительства некоторые застройщики вынуждены уходить с рынка. Это может привести к тому, что количество проектов на рынке снизится, предложение – сократится. Что тоже не способствует снижению цен.
– А повышение цен планируется?
– Из-за высокого спроса на квартиры в жилых комплексах «Группы ЛСР» в Петербурге цены на месте не стоят. Цены на новостройки сегмента «масс-маркет», как и в целом на рынке, менялись разными темпами в зависимости от проекта. За последние девять месяцев максимальный рост цен – 12% – зафиксирован в новом жилом комплексе «Цивилизация», вышедшем в продажу в марте 2016-го. Среди объектов бизнес-класса максимальный рост цен с начала года отмечен в комплексе «Три ветра» в Приморском районе. Стоимость «квадрата» там возросла на 24%. А в «Европа Сити» в Петроградском районе – на 16%. В элитном сегменте лидером по повышению цен стал «Русский дом» в Центральном районе. Там стоимость жилья увеличилась на 10%. Давать прогнозы относительно стоимости жилья – дело неблагодарное. Но, как я уже сказала, реалии рынка сегодня таковы, что динамика цен вряд ли будет отрицательной.
Глава департамента строительства и дорожного хозяйства Новгородской области Владимир Петров рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Михаилу Немировскому о программах бюджетного жилищного строительства и предпосылках для снижения цены «квадрата» в регионе.
– Насколько успешными были последние годы для строительного сектора региона?
– Для Новгородской области 2012 год был достаточно успешным, прежде всего с точки зрения жилищного строительства. В прошлом году при плане 315 тыс. кв. м жилья фактически введено в действие 313,4 тыс. кв. м. По данному показателю область заняла 23-е место в России и 4-е место в Северо-Западном федеральном округе. При этом темп роста объемов строительства к уровню 2011 года составил 115,8%, в целом по стране этот показатель составил только 104,7%. А по темпу роста к 2011 году Новгородская область заняла первое место в СЗФО.
– Какой объем жилья планируется к вводу в 2013 году?
– Губернатором Новгородской области Сергеем Митиным 8 февраля 2013 года утвержден сводный план по вводу в действие жилых домов на 2013 год, согласно которому объем вводимого жилья в 2013 году по муниципальным районам и городскому округу составляет 350 тыс. кв. м, что соответствует плановому заданию Минрегионразвития РФ, доведенному до субъектов в 2010 году. На Великий Новгород от регионального планового задания приходится 46,6%. За семь месяцев 2013 года на территории Новгородской области было введено 52,4 тыс. кв. м жилья, в том числе населением за счет собственных и заемных средств было построено 41,7 тыс. кв. м. Ввод жилья в целом по области к уровню января-июля 2012 года составил 80,1%, по индивидуальным застройщикам – 83,6%. За январь-август 2013 года объем работ по направлению «строительство» уже составил около 12 млрд рублей.
– Оцените долю ИЖС в общем объеме строительства.
– На долю индивидуального жилищного строительства по итогам 2012 года приходится 58,1%. Это опять-таки больше показателя 2011 года – 52,3%.
Можно с уверенностью сказать, что площадь жилых домов, построенных населением, с каждым годом возрастает. Так, в 2012 году индивидуальными застройщиками было введено 182 тыс. кв. м жилья, что составило 128,6% к уровню 2011 года. Также необходимо отметить, что обеспеченность населения жильем в 2012 году достигла 28,7 кв. м общей площади на одного жителя и увеличилась за год на 0,7 кв. м, то есть на 2,5%. Отметим, что по сравнению с 2005 годом обеспеченность выросла на 4 кв. м, или на 16,2%. Здесь мы также опережаем среднероссийский показатель – в стране на одного жителя в 2012 году приходилось 23,4 кв. м жилых помещений.
– Какова средняя цена «квадрата» в области на сегодняшний день?
– По данным Новгородстата, средняя цена на первичном рынке жилья за первое полугодие 2013 года по области составила 43,6 тыс. рублей за 1 кв. м, средняя фактическая стоимость строительства без учета индивидуальных жилых домов составила 36,8 тыс. рублей за «квадрат». И на сегодняшний день крайне важной задачей является приостановка, а в перспективе и снижение стоимости жилья в регионе.
– Как обстоит дело с бюджетным строительством? Как идет реализация социально ориентированных жилищных программ?
– Правительством Новгородской области сейчас ведется активная работа по стимулированию развития жилищного строительства. Так, в июле 2013 года была принята долгосрочная областная целевая программа «Развитие жилищного строительства на территории Новгородской области на 2013‑2020 годы», в состав которой входит подпрограмма «Развитие арендного и некоммерческого жилищного фонда на территории Новгородской области».
На территории Новгородской области к концу 2012 года насчитывалось порядка 14,8 тыс. семей, имеющих невысокий уровень дохода и при этом нуждающихся в улучшении жилищных условий. Для предоставления возможности таким семьям накопления средств для первоначального взноса на ипотечный кредит или для приобретения готового жилья необходимо формирование рынка некоммерческого жилья. В настоящее время в рамках данной подпрограммы мы прорабатываем вопрос строительства 224-квартирного жилого дома для медицинских работников в Великом Новгороде общей площадью 11,2 тыс. кв. м. Кроме того, в регионе разработан порядок создания жилищно-строительных кооперативов, предусматривающий в том числе предоставление им земельных участков. Активно прорабатывается вопрос по возможности обеспечения инженерной инфраструктурой земельных участков, предоставленных жилищно-строительным кооперативам.
Кроме того, для улучшения жилищных условий семей, имеющих трех и более детей, распоряжением администрации Новгородской области от 27 марта 2013 года утверждена «дорожная карта» «Инфраструктурное обустройство земельных участков, предоставленных для жилищного строительства семьям, имеющим трех и более детей». Все эти меры в конечном итоге должны поспособствовать снижению стоимости строительства квадратного метра жилья, а также увеличить темпы роста жилищного строительства на территории области.
Кстати:
В начале октября 2013 года в Великом Новгороде прошли Дни Санкт-Петербурга. В беседе с представителями областной администрации вице-губернатор Санкт-Петербурга Марат Оганесян сообщил, что две петербургские компании – Группа ЛСР и ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ» – заинтересованы в реализации крупных жилых проектов в Новгородской области. Приход петербургских строителей, по мнению новгородских властей, удешевит жилье в регионе.
Справка:
С начала года департаментом имущественных отношений и государственных закупок Новгородской области реализовано на аукционах 13 земельных участков для целей строительства.
На два земельных участка общей площадью 87,4 тыс. кв. м были заключены договоры аренды для комплексного освоения в целях жилищного строительства, а 11 земельных участков общей площадью 38,8 тыс. кв. м предоставлено в собственность либо в аренду для строительства объектов нежилого назначения. Общая цена продажи, по результатам торгов, составила 37 млн 782 тыс. рублей. Доходы, получаемые по результатам аукционов, поступают в консолидированный бюджет области.