Виталий Жданов: В программе переселения хотели бы использовать единого заказчика
Все объекты, предусмотренные программой переселения граждан из аварийного фонда в Ленобласти, будут введены в эксплуатацию – подчеркивает Виталий Жданов, председатель регионального Комитета по строительству.
Хотя, не скрывает он, проблемы с завершением строительства таких домов у какого-либо муниципального образования возникают ежегодно.
– Как бы вы охарактеризовали реализацию нынешнего этапа программы переселения?
– Среди российских регионов по расселению аварийного жилья Ленинградская область – в крепких середняках. Показатели, установленные нам Правительством РФ, выполнены на этапе 2014-2015 годов и выполняются в рамках реализации этапа 2015-2016 годов. На следующем этапе, к сентябрю 2017 года, когда вообще завершается действие программы переселения граждан из аварийного фонда, рассчитанной на 2013-2017 годы, мы должны предоставить новое жилье 2 770 жителям Ленинградской области, расселив 43,54 тыс. кв. м.
Всего в программе участвует 97 муниципальных образований, в рамках каждого этапа – около 40. И с каждым муниципальным образованием необходимо проводить индивидуальную работу, в том числе разъяснительную, и контролировать исполнение программы. Мы, хоть и не выступаем в качестве заказчика, а только субсидируем средства эти муниципальным образованиям, – однако принимаем непосредственное участие в управлении этим процессом.
– Все ли муниципалитеты Ленобласти, в конце концов, расселят свой аварийный фонд? Или где-то он вообще отсутствует?
– Программа имеет заявочный характер. Перед ее формированием муниципальные образования нам, как ответственному за это комитету, направляли данные о домах, признанных аварийными до 1 января
2012 года. Соответственно, эти муниципальные образования и дома (всего 937 домов общей площадью чуть более 191 тыс. кв. м) вошли в программу. Есть районы, для которых расселение аварийного фонда – вопрос первостепенной важности. Например, заявки от муниципалитетов Волховского района составили четверть всей программы (надо построить около 50 тыс. кв. м). Очень много аварийного жилья и в самом Волхове, и в другом крупном городе этого муниципального района – Сясьстрое. Есть и другие «тяжелые» районы. В итоге за четыре года мы должны переселить более 12 тыс. человек.
– Это действительно удастся сделать?
– Мы стараемся выдерживать параметры программы, хотя, не скрою, каждый год возникает новая проблема с очередным муниципальным образованием. Мы к этому привыкли и, так или иначе, находим пути решения. Понятно, что не способствует выполнению этой программы очень низкая стоимость квадратного метра – 36 431 рубль. Поэтому решением на уровне субъекта Федерации для объектов, строящихся в рамках этапа 2016-2017 годов, мы увеличили стоимость квадратного метра до уровня других жилищных программ по поддержке граждан – до 41 тыс. рублей, что потребовало из областного бюджета 210 млн рублей.
Проблемы возникают и с юридическим «закрытием» этапов. На сегодня, хотя мы выполнили целевые показатели, с юридической точки зрения этап 2014-2015 годов не завершен, поскольку еще заканчивается строительство объектов в Вознесенском городском поселении и Щегловском сельском поселении.
– А что с завершением этапа 2015-2016 годов?
– Уже сегодня очевидно, что три муниципальных образования не смогут, к сожалению, выйти на финишную прямую в срок. В Отрадном (Кировский район) для завершения строительства администрации пришлось искать нового застройщика, и дом, скорее всего, будет введен в эксплуатацию только в I квартале 2017 года. В Сясьстрое (Волховский район) из-за банкротства застройщика администрация заключает новый муниципальный контракт. В пгт Токсово не успевают построить два дома.
– Можете ли вы назвать муниципальные образования, которые наиболее эффективно решают проблему расселения аварийного фонда?
– Недавно мы сопровождали губернатора, объезжая Кириши и Глажево, где из-за отсутствия подходящего жилья на вторичном рынке для переселенцев построен единственный в Киришском районе дом. И когда мы вручали ключи новоселам, а потом пили чай в одной счастливой семье, я сказал Александру Юрьевичу Дрозденко, что Глажевское сельское поселение – одно из тех муниципальных образований, в которые мне нет необходимости приезжать для решения каких-то особо сложных вопросов. Даже с застройщиком я познакомился буквально за несколько минут до приезда губернатора на церемонию вручения ключей. И, напротив, как правило, с застройщиками и муниципальными образованиями, у которых постоянно возникают проблемы, мы знакомы очень хорошо.
– Стало ли вам проще работать по программе переселения, если сравнивать с первым этапом? И насколько эффективен механизм, при котором комитет выступает только перераспределителем бюджетных средств, но не заказчиком строительства?
– С внесением изменений в Градостроительный кодекс РФ в части обязательной экспертизы проектов даже малоэтажного строительства мы вынуждены разрабатывать новую экономическую структуру программы переселения, которая будет реализовываться в 2018-2022 годах. Заявки от муниципальных образований по домам, признанным аварийными после января 2012 года, уже принимаются. И таких домов уже сейчас больше, чем вошло в действующую программу: их общая площадь порядка 200 тыс. кв. м, тогда как до сентября 2017 года будет расселено порядка 191 тыс. кв. м. Окончательные параметры программы определяются после того, как решение о ее реализации будет принято на федеральном уровне.
Что касается механизма реализации, мы внесли определенные изменения в региональное законодательство, поскольку хотели бы (и рассматриваем сейчас активно этот вопрос) использовать единого заказчика по строительству домов для переселенцев. Не скрою, скорее всего, это будет ОАО «ОблЖАИК». Через эту структуру, принадлежащую Ленинградской области, мы планируем
предоставлять земельные участки целевым образом – такая возможность федеральным законодательством предусмотрена. Тем самым будут исключены затраты на организацию торгов.
– При расселении аварийного фонда возможно предоставление нового жилья в другом населенном пункте. Такие случаи есть в Ленобласти?
– Если на переезд согласен участник программы, то муниципальные образования решают этот вопрос. Потому что для них, по большому счету, не имеет значения, где именно в пределах субъекта РФ предоставить жилье взамен аварийного. Но такие случаи – редкость. Как правило, люди хотят получить новое жилье именно в том поселении, жителями которого они являются.
– Какие муниципальные районы подали наибольшее количество заявок на участие в программе расселения аварийного фонда в 2018-2022 годах?
– Районы, у которых ранее было большое количество аварийного жилья, скорее всего, войдут в той же пропорции и в новую программу. Хотя надо признать, что муниципальные образования и главы администраций по-прежнему не спешат признавать дома аварийными, потому что в этом случае немедленно следует представление прокуратуры о переселении граждан из такого дома. А маневренного фонда нет, и, в принципе, никакого фонда нет. По сути, возникает правовая коллизия: глава администрации обязан исполнить предписание прокуратуры, но возможности для этого отсутствуют. В этом смысле мотивация у комиссий, признающих дом аварийными, снижена. Но мы убеждаем муниципалитеты подавать заявки в новую программу, потому что потом, когда она будет утверждена и согласована в Минстрое, внести изменения в нее уже будет очень сложно.
Кстати
Объект в г. Отрадное застройщику (ООО «КонтрСтрой») помогает достроить подрядчик ЗАО «Тайм».
Общероссийский Народный Фронт призывает Минстрой РФ пересмотреть законопроект о расселении граждан из аварийного жилья. Эксперты общественного движения полагают, что текущая редакция документа имеет ряд существенных недостатков. Об особенностях «аварийного» законопроекта, идущего вразрез с действующим Жилищным кодексом, рассказал «Строительному Еженедельнику» член штаба ОНФ в Петербурге Павел Созинов.
– Павел Борисович, что же из себя представляет законопроект о расселении аварийного жилья, на который обратили внимание представители Общероссийского Народного Фронта?
– Прежде всего, отмечу, что данный законопроект был подготовлен Министерством строительства и ЖКХ РФ. Документом закрепляется порядок ведения учета аварийного жилищного фонда, определяется единый состав мероприятий по переселению граждан из такого вида недвижимости. В настоящее время законопроект проходит стадию согласования с профильными федеральными ведомствами. Вступить в силу он может, если, конечно, будет одобрен правительством и парламентом, уже с января 2016 года.
Казалось бы, данный нормативный акт действительно нужный и актуальный ввиду серьезности проблемы в стране с расселением граждан из аварийного фонда. Однако эксперты Общероссийского Народного Фронта, изучив законопроект, пришли к выводу, что основные его положения идут вразрез с целями 600-го «майского» президентского указа. Напомню, согласно ему до сентября 2017 года в стране должен быть ликвидирован весь аварийный жилищный фонд, признанный таковым на 1 января 2012 года. «Аварийный» законопроект должен наметить «дорожную карту» или обрисовать хотя бы какие-то «дорожные знаки» на последующий период.
– Какие положения законопроекта вызвали вопросы у экспертов общественного движения?
– Те, которые серьезным образом ущемляют права нанимателей и собственников аварийного жилья. В частности, по данному законопроекту государство берет на себя обязательства только перед малоимущими гражданами, проживающими по договорам социального найма. При этом в документе ничего не говорится о нанимателях, которые к малоимущим не относятся. В случае сноса аварийного дома такие граждане могут оказаться на улице.
Отмечу, что действующими нормами Жилищного кодекса утверждается, что в случае сноса аварийного дома другое жилье должно предоставляться всем нанимателям жилья по договорам социального найма без исключения. Не остаются без жилья или компенсации и собственники, которых сегодня более 85%. Это означает, что разработанный чиновниками Минстроя законопроект противоречит основному отраслевому правовому документу.
Добавлю, чтобы получить новое жилье, исходя из законопроекта, по договору социального найма гражданин должен встать на учет в качестве нуждающегося в переселении. Сделать он это должен не менее чем за шесть месяцев со дня признания дома аварийным, что само по себе достаточно трудоемко.
Я полагаю, что ввиду отсутствия свободного жилья, бюджетных средств на его строительство граждане будут вынуждены ждать новых квартир в течение длительного срока. В некоторых регионах страны такие очереди могут и вовсе растянуться на десятилетия. Предлагаемые законопроектом формы некоммерческого найма нуждаются в уточнении, пока же никаких серьезных объемов строительства такого жилого фонда нет. Так же как нет и маневренного фонда. Куда же чиновники предлагают выселять жителей?
– А с какими проблемами могут столкнуться собственники аварийного жилья?
– С весьма серьезными. Дело в том, что согласно проекту собственникам квартир в аварийном доме дается трехлетний срок, в течение которого они могут продать недвижимость инвестору. Если за этот период они не смогли реализовать ее, то муниципалитет может изъять жилье и с торгов единым лотом с другой недвижимостью аварийного дома продать его, после чего выплатить компенсацию гражданам. При этом согласно документу ни инвесторы, ни чиновники не обязаны, в отличие от действующего требования Жилищного кодекса, выкупать у собственников квартиры именно по рыночной цене. То есть мы заведомо идем по пути ухудшения жилищных условий граждан.
Отмечу, что, по данным экспертов ОНФ, даже сейчас при переселении граждан из аварийного жилищного фонда лишь 5% в общем объеме финансирования приходится на частные инвестиции. С учетом складывающейся экономической ситуации ждать притока инвесторов в такую проблемную отрасль вряд ли стоит.
С другой стороны, а это касается в первую очередь Москвы и Петербурга, некоторые инвесторы действительно могут быть заинтересованы в участке, на котором стоит аварийный дом, если он находится в центральной части города. Однако купить такую площадку девелоперы намерены по заниженной цене, возможно, в коррупционной связке с чиновниками, проводящими торги. Можно сделать выводы, что собственник квартиры в аварийном доме может получить куда меньшую компенсацию, которая могла быть возможна.
На наш взгляд, в целом данный законопроект демонстрирует стремление чиновников снизить финансовую нагрузку на бюджет по расселению аварийного жилья. Однако из-за такой экономии могут пострадать как наниматели, так и собственники квартир в аварийном фонде. Поэтому мы считаем, что законопроект об аварийном жилье нуждается в серьезной доработке.
– Какие изменения в документ предлагают внести представители ОНФ?
– Наши эксперты подготовили ряд предложений по корректировке документа. В частности, мы считаем, что в законе должен быть прописан механизм обязательного выкупа муниципалитетом ветхих домов у граждан и предоставления им другого помещения по социальному найму. Данная норма соответствует ст. 32 Жилищного кодекса и является гарантией того, что человек не останется на улице. Кроме того, мы предлагаем властям разработать механизмы защиты граждан в их отношениях с инвестором. Так, должны быть проработаны условия получения людьми жилья в случае признания застройщика банкротом.
Несмотря на то что документ регулирует исключительно вопросы переселения граждан из аварийного жилищного фонда, он не содержит норм, устанавливающих сроки, в течение которых граждане, проживающие в аварийном жилищном фонде, должны получить жилье. Поэтому законопроектом должны быть прописаны четкие сроки получения нового жилья. Также, мы считаем, следует составить исчерпывающий список критериев, на основании которых дом может быть признан аварийным, определить стандарты формирования размера компенсации собственникам стоимости аварийного жилья.
– Можете ли рассказать о том, как в настоящее время реализуется в Петербурге региональная программа расселения граждан из аварийного фонда?
– В целом по сравнению с другими городами и регионами страны в Петербурге она выполняется нормальными темпами, несмотря на достаточно большой аварийный фонд. Тем не менее некоторые трудности выполнения программы, конечно, есть. Об этом свидетельствуют обращения граждан в приемную ОНФ. В частности, многие жители аварийных домов недовольны предлагаемыми вариантами расселения. Ведь многим из них предстоит покинуть обжитые районы и переехать в новостройки пригорода, где практически отсутствует социальная инфраструктура. Качество новостроек эконом-класса оставляет желать лучшего.
Нужно отметить, что в Петербурге расселение некоторых домов растянулось на долгие годы, в результате чего жилье попадает в зону риска и становится объектом для криминальных махинаций. Некоторые аварийные здания, не находящиеся под надлежащим контролем, сдаются мигрантам без какого-либо оформления.
Добавлю, что сейчас нет четких норм признания дома аварийным. Многие критерии отнесения его к таковым являются устаревшими. Мы считаем, что следует разработать более гибкую градацию, которая позволит различать аварийные дома, нуждающиеся в немедленном расселении, от ветхих, требующих неотложных мер по реконструкции без расселения. Нужен комплексный подход в схеме «капремонт-реконструкция»: разделение программ на капремонт и расселение аварийного жилья является вынужденной мерой вввиду сложности проблемы, носящей затяжной, многолетний характер. Однако структурный подход должен объединить обе программы, предлагая в том числе и страховые нормы и правила, и системные решения по управлению жилым фондом.
На мой взгляд, должен осуществляться более серьезный оперативный общественный контроль над реализацией жилищных программ. Тем более что в данную сферу государство сейчас вкладывает серьезные бюджетные ресурсы.