Михаил Козьминых: Мы готовы строить ТПУ в Мурино при наличии инвесторов
Председатель Комитета по дорожному хозяйству Ленобласти Михаил Козьминых - о планах по строительству дорог в регионе.
– Михаил Юрьевич, какие ремонты региональных дорог уже завершены и еще будут реализованы в 2016 году?
– На нынешний год программой ремонта автомобильных дорог общего пользования регионального назначения предусмотрен ремонт без малого 131 км автодорог, из которых к сегодняшнему дню отремонтировано более 50 км. Кроме того, 2016 году должно быть отремонтировано семь мостовых сооружений на региональных автодорогах общего пользования.
Семь объектов сегодня в капитальном ремонте: там будут заменены основание и верхние слои покрытия. После капитального ремонта асфальтобетонные дороги по гарантиям по верхнему слою могут служить 5-10 лет, что, по-моему, неплохой показатель.
Причем и текущие, и капитальные ремонты выполняются в рамках нескольких программ: это накопленные проекты, которые мы начали реализовывать с появлением финансовых возможностей.
Глобальные для нас программы – ремонт въездов в столицы муниципальных районов и всех выездов из Санкт-Петербурга, которые рассчитываем реализовать до 2020 года. Что касается въездов в районные центры Ленинградской области, то мы стараемся приурочить их ремонт к некоему празднику. Например, в прошлом году День Ленинградской области проходил в Тихвине, в нынешнем – в Сланцах: въезды в эти города были очень качественно отремонтированы. К следующему году готовим в полном объеме въезд в Гатчину.
А в рамках ремонта выездов из Санкт-Петербурга сейчас продолжается ремонт дороги Парголово – Огоньки.
– Строительство каких объектов дорожного хозяйства Ленинградской области отложено в силу финансовых обстоятельств?
– Это мостовые переходы через реки Свирь (у г. Подпорожье) и Волхов (на подъезде к г. Кириши). Это соединение КАД с автодорогой Санкт-Петербург – Матокса (платная скоростная автомобильная дорога), обход Мурино и Нового Девяткино с выходом на все ту же автодорогу Санкт-Петербург – Матокса. Это путепровод в промзоне Лазоревка (Выборг) через железнодорожную ветку Санкт-Петербург – Бусловская.
В отношении мостовых переходов через Волхов и Свирь мы надеемся на помощь Правительства РФ, даже несмотря на решение Федерации не начинать никаких крупных объектов федерального строительства. У нас есть письменное подтверждение Росавтодором готовности финансировать строительство этих мостов в 2017-2018 годах в соответствии с поручением президента РФ.
– Какова дальнейшая судьба подведомственных вашему комитету предприятий – ДРСУ?
– За последние годы рассматривалось несколько вариантов реформирования ДРСУ для повышения эффективности их деятельности. Программой приватизации государственного имущества Ленинградской области на 2011-2016 годы, например, первоначально запланирована приватизация всех 17 ДРСУ. Мы считали и считаем, что наилучшим выходом было бы преобразовать их в бюджетные учреждения: в этом случае, платя по смете, мы получали бы услугу надлежащего качества без конкурсных процедур и необходимости конкурировать с огромным числом потенциальных подрядчиков. Но против этой модели выступила прокуратура.
Поэтому сейчас по поручению губернатора Ленинградской области оценивается привлекательность наших ДРСУ для коммерческих предприятий, которые могли бы стать их акционерами. Мы считаем, что ДРСУ потенциальным акционерам интересны, поскольку обеспечивают определенный фонд заработной платы и тем самым экономическую стабильность строительным предприятиям в зимнее время.
Как показывает практика уже занимающихся содержанием автодорог частных фирм (например, «Ремсет» в Волховском районе), эта деятельность может быть прибыльной.
Первый опыт в этом направлении у нас уже есть. В Тосненском ДРСУ, преобразованном в акционерное общество, уже фактически решены вопросы как с имуществом, так и с акционером. Остается сформировать долю, оценить ее и продать.
– Какие меры предпринимаются по улучшению транспортной доступности северной части Петербургской агломерации (Сертолово, например)?
– В мае нынешнего года ГКУ «Ленавтодор» заключило государственный контракт на выполнение работ (стоимостью 576,9 млн рублей) по капитальному ремонту участка региональной автомобильной дороги Парголово – Огоньки в черте г. Сертолово.
Кстати, ранее по поручению губернатора Ленинградской области на всем протяжении дороги от границы Санкт-Петербурга до границы г. Сертолово было установлено освещение, которое сохранится и после расширения автодороги.
Если говорить о дальнейшем развитии транспортной сети в районе Сертолово, беспокоит, что мы не понимаем, какой транспортной мощью будет обладать этот город. Сегодня там строится несколько жилых комплексов, и мы отказываем застройщикам в технических условиях для выхода на региональную дорогу только потому, что не понимаем, каким будет массив жителей и как будет обеспечена транспортная доступность внутри самого микрорайона. На сегодня сформированы три съезда в сторону Сертолово – столько их и останется. При этом Сертолово должно расширяться, а транспортные условия в его черте – меняться. Но, конечно, не только за счет региональных властей.
– Что делается для повышения транспортной доступности Красносельского района Петербурга и примыкающего к нему Ломоносовского района Ленобласти?
– Конечно же, важным для нас проектом в контексте улучшения транспортной доступности Ломоносовского района является реконструкция участка автодороги Петродворец – Кейкино (с 5-го по 26-й км). Проектная документация уже разработана, но возникли трудности в части согласования проектных решений по прохождению трассы по землям государственного лесного фонда.
В планы по обеспечению вывода транзитного транспортного потока, в частности грузового движения, с Таллинского шоссе предусматривается строительство новой автомобильной дороги, которая соединит КАД с федеральной трассой «Нарва» и улучшит транспортную доступность Ропши и Яльгелево.
– Какие еще проекты сегодня в разработке?
– Это две платных автодороги: продолжение Пискаревского пр. и Сосновый Бор – КАД. И первый, и второй проекты очень объемные по финансированию. При возможности мы будем принимать решение о выборе концессионера на строительство автодороги Сосновый Бор – КАД, так как считаем, что она будет востребована и потому имеет перспективы независимо от федерального финансирования.
Прошел экспертизу проект продолжения Гражданского пр., который включает и транспортно-пересадочный узел в Мурино – Новом Девяткино. Весь проект оценивается в 19 млрд рублей, первоначальные вложения (съезд с кольцевой, разворотное кольцо, заезд на кольцевую и подход к ТПУ) – примерно в 4 млрд рублей. Мы готовы реализовывать этот проект без федерального софинансирования при наличии доброй воли инвесторов. По поручению губернатора им было сделано предложение о софинансировании в соотношении 60:40 (60% – средства Ленинградской области). Мы рассчитываем получить от инвесторов не только денежные средства, но и бесплатные земельные участки, которые попадают в зону строительства: их стоимость оценивается в 300 млн рублей.
Получил положительное заключение Главгосэкспертизы проект путепровода во Всеволожске. Сейчас областная госэкспертиза проверяет достоверность сметной стоимости, а мы, утвердив проект планировки территории, заранее начали подготовку к расселению жилых домов, попадающих в зону застройки. Как показал опыт строительства путепроводов в Выборгском и Гатчинском районах, расселение может затянуться и быть сопряженным с рядом сложностей.
Кроме того, начинается масштабная работа по проектированию так называемого продолжения Октябрьской наб. – реконструкции дороги Санкт-Петербург – пос. им. Свердлова – Всеволожск. Это также приоритетный проект для нас: очередной выезд из Санкт-Петербурга, и мы рассчитываем на софинансирование.
Заходим в экспертизу с еще одним проектом реконструкции – автодороги КАД – Колтуши. К сожалению, СУ-155, с которым мы конфликтовали несколько лет, задержало проектирование подъезда к городу Всеволожску. Но поскольку этот проект очень необходим, чтобы разгрузить Янинский узел, где идет поток как на Кудрово, так и на Всеволожск или «Колу», мы рассчитываем возобновить проектирование объекта в начале 2017 года.
– А как развивается ваш диалог со строителями платной магистрали М-11 о компенсации вреда, причиненного региональной дорожной сети?
– Это непростой диалог. В сметах всех объектов федерального значения, строящихся в Ленобласти, затраты на компенсацию региональным властям причиненного вреда не предусмотрены. Экспертиза вычеркивает их в силу того, что эти статьи расходов противоречат законодательству. Хотя, считаю, закон уже давно пора поменять. Раздел восстановления автомобильных дорог, инфраструктуры должен быть предусмотрен в смете и акцептован. Пока единственная структура, заплатившая нам подобную компенсацию, – Газпром, от которого в 2007 году Ленобласть получила 460 млн рублей на восстановление автодорог, использовавшихся при прокладке «Северного потока».
На строительстве М-11 очень сложная система взаимодействия между подрядчиком, представителем заказчика, инвестором. Все соглашения подписываются пятью сторонами, что вызывает необходимость множественных согласований. На сегодня понимание – другого слова не подберу – мы нашли, и четыре объекта (улично-дорожной сети небольших населенных пунктов) уже отремонтировано либо в ремонте. Но при составлении дефектных ведомостей мы рассчитывали на восстановление всей дорожной сети. А пока затраты подрядчика оцениваются в 12 млн рублей при нашей оценке общего ущерба в пределах 360 млн рублей. Мы будем эту работу продолжать. Механизмы понуждения немногочисленны, но они есть, и они достаточно эффективны. С другой стороны, поскольку трасса М-11, как и другие федеральные дороги, позволяет существенно разгрузить Ленинградскую область, в вопросах, решение которых зависит от нас (предоставление технических условий, передача своих автомобильных дорог в пользование и т. д.), мы будем идти навстречу строителям.
Цитата
Михаил Козьминых: «В отношении мостовых переходов через Волхов и Свирь мы надеемся на помощь Правительства РФ, даже несмотря на решение Федерации не начинать никаких крупных объектов федерального строительства».
Цифра
360 млн рублей необходимо для восстановления дорог Ленинградской области, пострадавших на строительстве трассы М-11 Москва – Петербург
Председатель Комитета по строительству Петербурга Михаил Демиденко рассказал о причинах, побудивших его остаться в Смольном, необходимости вернуть в руки города программу реновации, а также о том, почему город прибегнул к искусственному сдерживанию темпов жилищного строительства.
– Не секрет, что некоторое время назад вы планировали покинуть Смольный из-за разногласий с вице-губернатором Игорем Албиным. Куратору строительного блока якобы удалось уговорить вас остаться. Говорит ли тот объем критики, который звучит сейчас в адрес комитета, о том, что взаимопонимания в вертикали власти все еще нет?
– Да, действительно, был такой непростой момент, когда я обратился с прошением об отставке, но сразу после моего обращения у нас с Игорем Николаевичем состоялся достаточно плодотворный разговор, в рамках которого мы достаточно откровенно обсудили ситуацию, причину ее возникновения. Вывод у нас был такой: жаль, что этот разговор не состоялся раньше. Не буду раскрывать все детали нашей беседы, это рабочие моменты, но мы смогли прийти к взаимопониманию. Градус напряжения спал, общение перешло из такой высокочастотной модуляции в нормальное рабочее русло. Я считаю, что если я полезен городу, то должен работать. В составе требований вице-губернатора я увидел для себя прежде всего новый опыт. Формат его подхода к работе сильно отличается от того, что было до сих пор, и носит федеральный характер. Это касается как объема работы, так и сроков исполнения. К примеру, на последнем совещании в течение 15 минут я получил не менее 50 разных поручений, для исполнения которых раньше потребовалось бы не менее полугода, а сейчас я должен уложиться за неделю. Это проверка на характер и на компетентность; и я решил, что сдам этот экзамен на «отлично». Да, сейчас комитет часто критикуют. Так мы и не отрицаем – есть над чем работать. Стройка вообще такая сфера, где только ленивый не ругает исполнителей. Но критику мы воспринимаем адекватно, делаем выводы. Результативность наша тоже растет. Наш главный объект, стадион на Крестовском острове, мы строим с опережением графика.
– Какие основные управленческие задачи вы перед собой ставите?
– Основные – те, которые остались в круге полномочий комитета после передачи инвестиционных процессов Комитету по инвестициям. Главное для нас – исполнение закона о бюджете, выполнение адресной инвестиционной программы (АИП), своевременный ввод объектов этого года, вопросы долевого строительства. Особым образом рассматривается вопрос качества бюджетного строительства. Отдельно я бы отметил часть АИП, которая посвящена подготовке города к ЧМ-2018. Это наши обязательства по строительству стадиона, его входной группе, приспособление парка под проведение мероприятия. Помимо этого, должны быть построены специальные тренировочные площадки. Уже сейчас мы начинаем конкурсные процедуры на проектирование объектов и ведем активное взаимодействие с оператором подготовки к чемпионату – АНО «Арена-2018».
– Если оставить за скобками стадион, каков бюджет подготовки к ЧМ-2018 по комитету?
– На проектирование временных зданий и сооружений мы готовим около 145 млн рублей. Что касается пяти тренировочных площадок, по которым мы будем проводить торги, то там предполагается федеральное софинансирование в соотношении 70 на 30, ведутся также переговоры о том, чтобы финансирование разделить поровну, но пока финального решения нет. Стоимость проектирования каждой из площадок – до 15 млн рублей. Само строительство обойдется от 70 до 200 млн рублей. Все необходимые требования для получения федерального транша мы выполнили, техзадание с ними согласовали. Осталось предоставить положительное заключение государственной экспертизы по тренировочным площадкам.
– Каковы прогнозы исполнения бюджета комитета по итогам года? В прошлом году, также в преддверии Дня строителя, вы говорили о 97%, по факту случилось только 84%. Снизит ли нагрузку отмежевание инвестиционного блока?
– Передача ГБУ «Управление инвестиций» уже завершилась, отдел перезакреплен соответствующим постановлением правительства. Пока что Комитет по инвестициям принял управление лишь в организационно-правовом формате. Деньги пока идут через меня, но осенняя корректировка бюджета закроет этот перекос. Непосредственно Управление – это незначительная сумма, кассовых расходов там нет. Это 100 человек штата, то есть исключительно зарплатный фонд и субсидия на содержание. Все денежные средства, которые привлекались «Управлением инвестиций» – это забалансовый поток, это торги, обеспечение деятельности по предоставлению земельных участков в аренду под строительство и зданий под реконструкцию.
Что касается наших ожиданий по исполнению бюджета, то мы ждем преодоления 90% планки. Может быть, благодаря секвестру у нас получится и лучший результат. Есть и тормозящие факторы – у нас изменился формат участников торгов, идут большие тендерные снижения. Если раньше подрядчики на конкурсах понижали на 1-1,5%, то сейчас идет в среднем 5-7%, а есть и фантастические 50%. Но мы прекрасно знаем, что это такое – неприкрытый демпинг, в результате которого мы получаем проваленные работы. К счастью, таких конкурсов у нас немного, и связаны они в основном с проектированием. На стройке все более сдержанно.
– Сколько бюджетных объектов будет введено по итогам года и сколько сейчас в стадии проектирования?
– По итогам года будет введено 36 объектов, часть из них уже открыта, в том числе в присутствии губернатора города. Это девять детсадов, две школы, шесть объектов здравоохранения. Не по всем объектам в стадии строительства ситуация безоблачная. Мы ожидаем, что будет принято решение по крупной структуре – группе «Стройинвесткомплект», обладающей достаточно большим пакетом подрядов и почти на всех объектах работы провалившей. Сейчас у нас на руках есть запрос прокуратуры по этой структуре, и мы постараемся адекватно отреагировать на действия компании в этой ситуации. Последнее слово будет за куратором строительного блока, но консолидированная позиция сейчас такая: бракоделам, безответственным строителям, срывающим сроки и неэффективно работающим на городских стройках, работать не дадут. Будут приниматься жесткие меры в соответствии с действующими контрактами. Ну что такое стоматологическая поликлиника 370 кв. м? Малая пристройка к действующему зданию. Мы его два года не только построить не можем, даже рабочую документацию не сделали. Тащим подрядчика за уши как можем. Если они не предпримут необходимых действий по исправлению ситуации, то повторят судьбу «Спэлла» и будут удалены с бюджетных объектов. Взамен должен осуществляться подбор дееспособных, технологически оснащенных, имеющих грамотных специалистов компаний.
– От чего пришлось отказаться в результате секвестра?
– Ни один начатый объект мы не закрывали и не консервировали. Мы частично перенесли сроки ввода. У нас изначально планировалось 58 вводных объектов, мы оставили 36, а остальные сдвинули на следующий год.
– А как сегодня можно залатать пробелы 44-ФЗ, позволяющего таким компаниям выходить на бюджетные объекты? Я знаю, что у вас была собственная концепция торгов не на понижение, а на повышение стоимости контракта. Есть ли у нас в городе и в стране в целом такой рынок подряда, который смог бы торговаться на повышение?
– Может быть, он у нас и был когда-то. Но его остатки, увы, уже израсходованы. А вообще мне всегда казалось, что идеологи 94, а затем и 44-ФЗ надеялись на то, что у нас сформируется три-четыре крупных холдинга, которые будут конкурировать между собой, формировать нужную власти модель работы всей отрасли. Но это, по сути, лишь имитация рынка. На рынке бы остались, образно говоря, «Кока-кола» и «Пепси». И все. А что происходит с остальной отраслью? Сейчас у нас нет ни одного крупного подрядчика, у которого не было бы целого вагона исполнительных листов. Убытки генподрядчика, между тем, плавно распределяются по суб- и субсубподрядчикам, и те просто погибают. Свою лепту вносит и система сметного образования. При средней стоимости объекта, скажем, в 270 млн рублей специалисты говорят – а давайте за 250! В свою очередь экспертиза зачастую воспринимает такую поступившую смету как команду. К чему мы приходим? К тому, что реальная себестоимость объекта выходит на конкурс заниженной, а потом еще получает и конкурсное снижение. О каком экономическом эффекте для подрядчиков может идти речь?
– Может ли такое случиться, что рынок подряда обрушится вслед за дорожниками?
– За два года мы все-таки пришли к адекватному формату расчета сметной стоимости. Мы осознаем и стараемся учитывать все сложности, с которыми встречаются строители на площадке: это и наши сложные грунты, и вынос сетей, и многое другое. Помогаем сбором документов, своевременно выясняем имущественно-правовой статус участков, готовим технико-экономическое обоснование. Объем работ для подрядного рынка есть. У нас сейчас есть АИП объемом более 22 млрд рублей, в работе находится 350 объектов, из них 100 – в стадии проектирования. Учитывая тот факт, что в среднем в год мы будем сдавать от 30 до 60 объектов, у нас есть трехлетний задел, который мы можем предложить строителям. И это несмотря на секвестр.
– За первое полугодие в Петербурге сдано более 54% годового плана ввода жилья. На какие цифры выйдет город по итогам всего года? «Переварит» ли городская инфраструктура эти объемы?
– Как минимум до 2018 года город будет догонять инфраструктурой жилищное строительство. А иного варианта нет. Искусственное сдерживание стройки – это мы уже проходили в 2012-2013 годах. В результате накопился серьезный дефицит предложения, что негативным образом сказалось на стоимости «квадрата». Меня часто спрашивают, не надуваем ли мы пузырь жилищного строительства, который сами не в состоянии ни поднять, ни обслужить. Но, на мой взгляд, это просто мотивирующий фактор для того, чтобы ускорить строительство инфраструктуры и обеспечить гармоническое сопровождение появляющихся кварталов.
– А зачем вообще была нужна эта блокада ППТ в 2012-2013 годах?
– Все просто. Инвесторы эти два года промаялись на голодном пайке. А ведь у них кредиты на землю, заморожены активы, штат нужно содержать и т. д. Голодный инвестор был готов на любые условия города, и застройщики согласились на то, чтобы добровольно участвовать в создании инфраструктуры и безвозмездно передавать ее в городскую казну. Сейчас девелоперы уже не заглядывают власти в рот и не подписывают любой документ, который мы им даем. К инициативам власти бизнес стал относиться более критично, уже пошла обратная реакция и торг – а давайте мы передадим детсады не в дар городу, а в аренду, пока власти не решат вопрос льготного налогообложения. Но договор есть договор, отступать от него, на наш взгляд, некорректно. Мы и дальше будем настаивать на полном исполнении застройщиками своих обязательств по инфраструктуре. Да и, в конце концов, спасение утопающих, как вы знаете… Я убежден, что строительство «социалки» нужно в первую очередь самим девелоперам – таким образом они повышают рентабельность своих же проектов. Реалии таковы, что покупать коробки на голом пустыре уже никто не будет. Жители города, которые формируют до 70% спроса, уже имеют наглядный пример объектов, оснащенных инфраструктурой по нормативу и даже сверх него. Люди привыкли к комфортной комплектации микрорайонов. Этот спрос и будет формировать новое, качественное предложение.
– Сколько сейчас соглашений с застройщиками на передачу социальных объектов и сколько собрано в фонде добровольных пожертвований на строительство инфраструктуры?
– Сейчас подписано 72 соглашения. Большая часть из них – это безвозмездная передача объектов городу. Еще несколько объектов город будет выкупать в рассрочку с комфортным для бюджета графиком платежей. А в казну города до 2030 года мы планируем получить до 60 млрд рублей готовыми объектами. Это нормальная сумма, 40-50% бюджета Комитета по строительству ежегодно. Это поможет закрыть дефицит по «социалке» в новых кварталах.
– КЭПСП предложил ввести за правило строительство объектов инфраструктуры «вне зоны реализации проекта жилой застройки». То есть девелоперы должны будут возводить школы и детсады не на собственной территории, а в районах, где жители больше всего страдают от их дефицита. Бизнес-сообщество роптало…
– Городские территории застроены неравномерно, заселяются неравномерно, и потребность в инфраструктуре там тоже разная. Например, в тех же центральных районах много встроенных садов, а в школах зачастую есть профицит мест. Страдают от дефицита мест в объектах образования в основном новостройки, где коэффициент плотности застройки близок к критическому. В том же Красном Селе в одной из школ было 20 первых классов. Это 600 детишек только в одной параллели! Теперь о том, что имела в виду Елена Ульянова. Для всех застройщиков правила должны быть едины. Если ты строишь большой квартал – школу по нормативам предусмотрел в ППТ. Если ты строишь маленький домик, то в нем на инфраструктуру также предполагается определенный взнос. Мы же предлагаем различные форматы участия застройщиков в этом процессе. Кто-то участвует в реконструкции социальных объектов, кто-то делает капитальный ремонт. Если бы обнаружилось, что кому-то можно строить жилье без обязательств, это поднялось бы в топы обсуждения внутри профессионального сообщества. И строители пришли бы к нам со справедливым вопросом.
– Согласны с тезисом профсообщества о том, что готовящиеся сейчас нормы градпроектирования нужно разрабатывать с учетом специфики городских районов и отдельных кварталов?
– НГП – это долгая, тяжелая и малорезультативная история. В течение семи лет мы нанимали академиков, профессоров, привлекали институты, проводили конкурсы и сами что-то рисовали, пытаясь изобразить более-менее гармоничную картину. Но постоянно находился оппонент, который блокировал продвижение этого документа своими вопросами и новыми выкладками. Там такое количество регулирующих положений, критериев, требований по локациям, что весь этот талмуд провернуть очень сложно. Я считаю, что этот документ нужно разделить по отраслевой привязке. Если эти нормы, «социалку», здравоохранение, дороги, «зеленку» разделить на несколько частей, по отдельности они давно бы уже пошли в нужном направлении и давали результат. Допустим, сделать отдельный документ по детским садам, отработать его – и можно заниматься. Если мы сталкиваемся с проблемой по детским садам, например, в историческом центре, мы делаем какие-то поправки, исключения, уточнения, но не тормозим весь пакет норм градпроектирования. А именно так и происходит. Мы собрали в кучу сонм разнонаправленных требований, и из-за одной запятой в одной главе у нас простаивает весь документ.
– Но теперь ведь теперь НГП – не городской закон, а постановление исполнительных органов власти. Не можете договориться меж собой?
– Эту идею о разделении норм я пока не продвигаю, потому что мы постоянно наталкиваемся на спор науки и практики. Нам говорят: не лезьте со своими примерами, у нас есть научный взгляд на градпланирование, мы знаем как лучше. Оторванность представителей Высшей школы экономики, которые и готовят документ, от практики – общеизвестна. В результате мы спорим из-за одного вопроса, а остальные 50, не вызывающие разногласий, ждут, пока мы наговоримся. Это неправильно.
– Сейчас в кабмине всерьез задумались об отмене механизма долевого строительства. Тема обманутых дольщиков, понятное дело, социально острая, но нужно ли столь радикальное решение?
– Да, есть информация, что к 2020 году долевое строительство хотят вообще свернуть, и на весенней сессии депутаты начнут процесс торможения привлечения средств дольщиков. Но тут баланс не в пользу спроса. Смотрите, в Петербурге сейчас более 90 тыс. участников долевого строительства, из них жертвами нерадивых строителей стало около 7 тыс. человек, да и то, до последнего времени было около 4 тыс., но нам подложил свинью ГК «Город». Что в итоге? Этот небольшой процент обманутых граждан скажется на всех остальных. Механизм долевого участия уйдет, а мы получим прирост стоимости квадратного метра как минимум на 30%. Ну, или коммерсанты придумают какой-то иной способ привлечения средств на этапе строительства… Нет ни одного объекта долевого строительства, который бы бесконечное время не находил решения. Государство, пускай и медленно, но все-таки решало и решает эти проблемы.
– Какие меры реагирования будут применены по ГК «Город»?
– На мой взгляд, проблемы коммерсантов должны решаться изнутри, самими коммерческими структурами. Под нашим контролем и с нашей помощью такой механизм был предложен, хотя руководство ГК «Город» идти на контакт не торопилось. Только после того как было возбуждено уголовное дело и начались следственные мероприятия, представители компании напряглись и сели за стол переговоров. В моем кабинете мы собирались уже четыре раза. Первые три раза это был лишь обмен оскорблениями, потом градус беседы понизился, и родилась схема с участием ГУПа, в которой Комитет по строительству выступит оператором. Застройщик делегировал все свои полномочия новой структуре.
– По какой схеме будет участвовать в достройке объекта «Проммонолит»?
– Подрядчики «КВС» и «Проммонолит» были на подряде у ГК «Город», и с ними застройщик планировал рассчитаться пулом квартир. То есть компании – крупные дольщики этого проблемного объекта, но их статус юрлиц не обязывал в соответствии с 214-ФЗ оказывать им помощь. Это коммерческие риски, которые любая компания должна оценивать и просчитывать самостоятельно. У них есть актив, который нужно спасать – достраивать и распродавать, для этого нужно найти средства и доинвестировать, чтобы выйти из проекта с нулевым или хотя бы с минимальным убытком. Мы посмотрели на общую экономику достройки объекта и подсчитали, что общие убытки подрядчиков и прокредитовавшего их банка «Союзный» могут составить до 300 млн рублей. Значит, мы будем искать способ, как пойти им навстречу. Предлагается следующее: у них есть обязательства по подписанным с городом соглашениям по передаче соцобъектов. К примеру, в 2021-2023 годах они планируют передать городу школу или детский сад. Мы, в свою очередь, можем заменить обязательства по этим объектам ровно на эту сумму, поставив выкуп вместо безвозмездной передачи. То есть эти деньги вернутся подрядчикам.
– А как привлекать незаинтересованных подрядчиков? То же «Кристал Полюстрово» холдинг «Эталон» посчитал экономически неинтересным…
– Компания ЛенСпецСМУ пока окончательно не отказалась от участия. Мы сейчас прорабатываем достаточно сложную схему взаимодействия. Все потому, что застройщиков на этих проблемных объектах мы менять не можем – потребуются новые торги. С ЛенСпецСМУ можно поступить по аналогичной схеме. Они говорят, что в проекте их убытки могут составить до 1 млрд рублей. Ну, хорошо, у компании есть обязательства на миллиард по инфраструктурным соглашениям с городом. Мы предлагаем договориться: если компания подтвердит документально эти убытки, мы спишем обязательства будущих периодов. Ну, или сколько подтвердит – столько и спишем.
– А что с социальными обязательствами самой группы «Город»?
– А у них, по сути, и нет никакой социальной нагрузки. Более того, проекты ГК «Город», их окружение и локация – это самые тепличные условия для строительства, которые только можно себе вообразить. Все окаймляющие сети и магистрали уже сделаны, детский сад там уже строится, школа там будет в следующем году, там же будет станция «скорой помощи», по соседству две поликлиники. Плюс перспективная пробивка Ленинского проспекта и благоустройство береговой линии. Это идеальные условия для любого застройщика. Кроме того, после возведения этих жилых домов город за счет бюджета сделает благоустройство внутриквартальных проездов. Уже есть проект и выделена бюджетная строка.
– Обновленный Генплан города должен был дать ответ на вопрос о «точках входа» по девяти «проблемным» кварталам в рамках программы реновации. Документ накануне был подписан губернатором. Внес ли он ясность в судьбу программы?
– Сроки реализации по этим девяти кварталам будут существенно сдвинуты, тут уж деваться некуда. Вообще реновация – это, конечно, особая история. Мы в Петербурге опять пошли своим путем и ушли от самых эффективных практик реализации программы. Попытка сделать инвестиционный проект по замене морально и физически устаревшего жилья новым была предпринята практически во всех крупных мегаполисах. Все они остановились на том, что реновация – это дело бюджета. Никакой инвестиционной привлекательности в этом процессе нет и быть не может. Рентабельность реновации – это химера. Ее придумали, ее красиво отрекламировали, и программа вроде как даже стартовала. Но вы посмотрите на результат. А программа ведь титаническая. Что значит снести 3,5 млн кв. м жилья и построить 8 млн кв. м нового? Это значит построить здесь, внутри Петербурга, маленький Тамбов! При этом у меня в комитете вопросом занимается два человека. К счастью, я его вместе с «Управлением инвестиций» отдаю Ирине Бабюк – надеюсь, она разрешит эту проблему. Я обеими руками за реновацию, но считаю, что это должен быть именно бюджетный процесс. Посмотрите на снос пятиэтажек в Москве. Приходит ведомственная структура в квартал, выселяет всех в маневренный фонд, строит новые девятиэтажные дома, куда, помимо переселенцев, селит еще и очередников. Все. Решается целый пакет вопросов – очередь, обновление жилья, земельный фонд. А что происходит сейчас с «СПб Реновацией»? Они смотрят на площадку – вот есть промежуток между домами, там располагается сквер. Стартовых пятен нет, так что строить они хотят прямо на зелени, чтобы потом якобы компенсировать. Но попробуйте это людям объяснить. В глазах населения это чистой воды «уплотниловка». Из 22 кварталов компания выбрала самые рентабельные, в которых есть стартовые пятна, а проблемные сдвинула в хвост. Город и жители, в свою очередь, ждут, что «СПб Реновация» передаст им более 1 млн кв. м жилья, но давайте посмотрим, когда эта программа началась и какой результат: нам отдали какие-то несколько десятков тысяч «квадратов». Мы просто «заморозили» эти территории вместе с жителями. А инвестор сидит и спокойно выбирает: это нам неинтересно, тут выше не построить, а тут дорога кривая, а тут жители митингуют. И дальше все так и будет продолжаться, компания будет отдавать городу крохи, чтобы не заикался, а эти девять кварталов так и останутся на бумаге.
Программа реновации очень нужна, ее действительно многие ждут, для некоторых это единственная возможность получить более комфортное жилье. Власти города эти ожидания обманывать просто не имеют права. Я считаю, что тут надо действовать так же, как и в случае с дольщиками: сделать ГУП, отобрать у инвестора все эти площадки и развивать эти территории своими силами. Это лучший выход из ситуации.